凡志喜

近幾年，不斷上漲的房?jī)r(jià)一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，北京自住房也一直是被爭(zhēng)搶的重頭戲。

根據(jù)近年來(lái)媒體報(bào)道的資料，可以看到，在2014年，北京市住建委曾表示自住房供應(yīng)不會(huì)斷頓，2015年，則多是“北京土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，土地供應(yīng)斷頓”，到了2015年下半年，“自住房斷頓在即”，時(shí)間走到今天，北京自住房終于還是要斷頓了！

自住房對(duì)平穩(wěn)北京房?jī)r(jià)功不可沒(méi)

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的7月份百城住宅價(jià)格指數(shù)，北京以38307元的樣本均價(jià)排名全國(guó)21位。在全面進(jìn)入豪宅時(shí)代的北京樓市，38307元/平方米的價(jià)格在六環(huán)沿線都買不起房，這個(gè)均價(jià)是如何得出的？“難道又是我們低收入者拖了后腿？”網(wǎng)絡(luò)上調(diào)侃聲又起。沒(méi)錯(cuò)，北京平均房?jī)r(jià) 為什么看著如此“親民”，而且在穩(wěn)房?jī)r(jià)的當(dāng)口屢屢獻(xiàn)上“穩(wěn)中有降”的漂亮數(shù)據(jù)，恰恰是因?yàn)榫哂小氨本┨厣钡淖宰∩唐贩康拇嬖凇?/p>

“低于周邊房?jī)r(jià)30%左右，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政”的自住型商品房在這幾年對(duì)平穩(wěn)北京房?jī)r(jià)起到了不可磨滅的歷史貢獻(xiàn)。但是，這塊兒北京高房?jī)r(jià)的遮羞布很快就要被扯掉了，隨著建設(shè)指標(biāo)的逐年減少，入市項(xiàng)目遲遲不見(jiàn)動(dòng)作，自住型商品房或許很快將退出樓市舞臺(tái)，北京房?jī)r(jià)，終于要露出真面目了。

沒(méi)了自住房

北京房?jī)r(jià)“要上天”的節(jié)奏到了

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年房?jī)r(jià)上漲加速，由于自住型商品房越來(lái)越少，平均房?jī)r(jià)也開始飆升。原本應(yīng)該計(jì)入統(tǒng)計(jì)的自住型商品房也因?yàn)檫t遲不入市而拉高了北京整體房?jī)r(jià)，當(dāng)然，入市了又是另一番景象。但是有一點(diǎn)可以預(yù)見(jiàn)，這些盤入市售罄后，失去“遮羞布”的北京房?jī)r(jià)很可能成為脫韁的野馬。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2013年年底北京市政府宣布：兩年將供應(yīng)7萬(wàn)套自住房的土地供應(yīng)，現(xiàn)在看，這個(gè)指標(biāo)基本完成了。2014-2016年，自住房合計(jì)供應(yīng)了54624套，疊加上未來(lái)還有1萬(wàn)套上下的潛在供應(yīng)，基本可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)7萬(wàn)套的確是完成了。這7萬(wàn)套本來(lái)可以賣出 3-4萬(wàn)的商品房住宅，按照實(shí)際低于市場(chǎng)價(jià)格超過(guò)30%，接近50%入市了，數(shù)字上，相當(dāng)于北京用1000億的財(cái)政收入損失，換來(lái)了北京房?jī)r(jià)漲幅低于其他 一二線熱點(diǎn)城市的結(jié)論。

作為北京房?jī)r(jià)的定海神針，過(guò)去3年，張大偉計(jì)算了一下，自住房對(duì)房?jī)r(jià)的上漲影響多大？

在過(guò)去三年，含自住房的商品房住宅均價(jià)與不含自住房的商品房住宅均價(jià)，價(jià)格差距分別為1922、2758、1549。折算成價(jià)格漲幅比例也 就是2014年，自住房讓北京房?jī)r(jià)下調(diào)了7.7%。2015年，自住房讓北京房?jī)r(jià)下調(diào)了10.3%。2016年，自住房讓北京房?jī)r(jià)下調(diào)了4.6%。

自住房土地2013-2014年，是供應(yīng)高峰期，從數(shù)據(jù)看，可以說(shuō)是天量，分別達(dá)到了187.4萬(wàn)平方米、295.4萬(wàn)平方米。而到了2015年只有52.8萬(wàn)平方米。2016年截至目前更是只有6.65萬(wàn)平方米。

這就意味著，指標(biāo)即將用盡，隨著未入市項(xiàng)目的不斷入市，自住型商品房很可能如經(jīng)濟(jì)適用房一樣退出房地產(chǎn)歷史的舞臺(tái)，畢竟，隨著土地價(jià)格的不 斷升高，這種形式的房源即使低于周邊30%，在日益豪宅化的今天，旁邊的商品房賣10萬(wàn)一平方米，自住型賣7萬(wàn)一平方米，不說(shuō)普通買房人負(fù)擔(dān)不起，即使可 以購(gòu)買，那也將成為自住型豪宅。

此外，由于自住型商品房的價(jià)格也隨著周邊房?jī)r(jià)上漲，對(duì)有大量庫(kù)存的商住房形成了強(qiáng)烈的沖擊，尤其在房山、大興、石景山等地。在國(guó)家“去庫(kù)存”政策方針指引之下，再推出大量自住型商品房，看來(lái)已經(jīng)是小概率事件了。

新盤供應(yīng)減少 新房市場(chǎng)聚焦五環(huán)外

據(jù)分析，北京新房市場(chǎng)成交主要聚焦于五環(huán)外，且近幾個(gè)月來(lái)，公寓類產(chǎn)品、自住房和豪宅輪番成為新房市場(chǎng)成交的焦點(diǎn)，北京新房成交均價(jià)主要受成交結(jié)構(gòu)的影響，波動(dòng)較大。

在區(qū)域分布上，截止30日，北京新建商品住宅（不含保障房）成交量最多的是順義區(qū)，2509套；其次為門頭溝區(qū)，2029套；再次為房山區(qū)，1607套；大興區(qū)、昌平區(qū)也超過(guò)了1000套；其它各區(qū)均不足1000套，東、西城區(qū)不足50套。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，進(jìn)入7月后，因全面限購(gòu)傳言而攪動(dòng)的市場(chǎng)理性逐步回歸，公寓類產(chǎn)品熱度下降，但交易量較歷史而言仍處高位，尤其是順義，公寓類產(chǎn)品交易量依然火爆。

亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京商品住宅僅27個(gè)項(xiàng)目入市，相比上月減少5個(gè)。7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）市場(chǎng)僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市。全月新增供應(yīng)套數(shù)4326套，環(huán)比減少180套。不過(guò)與此同時(shí)，7月商品住宅的供應(yīng)面積達(dá)到41.8萬(wàn)平方米，環(huán)比出現(xiàn)17%的上漲。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，7月供應(yīng)相比6月最為明顯的變化就是商住項(xiàng)目的減少，受到政策預(yù)期的刺激，催升6月多達(dá)18個(gè)商住項(xiàng)目入市，而7月則迅速下滑至8個(gè)。中大戶型純商住宅項(xiàng)目供應(yīng)的快速補(bǔ)位，也使得7月在入市項(xiàng)目量與供應(yīng)套數(shù)下滑的同時(shí)，供應(yīng)面積卻出現(xiàn)環(huán)比上升，而7月，包括商住在內(nèi)的商品住宅，套均供應(yīng)面積達(dá)到97平方米，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高。

從未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，在目前北京住宅庫(kù)存不足、土地供應(yīng)短缺背景之下，開發(fā)商在業(yè)績(jī)無(wú)憂的前提下，普遍放慢了銷售節(jié)奏，在下半年沒(méi)有新政策出臺(tái)的前提下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月北京市場(chǎng)供應(yīng)仍將保持低速運(yùn)行的狀態(tài)，入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格則會(huì)繼續(xù)上漲。