曹煦

開發(fā)商“捂盤待漲”？相關(guān)部門未盡職？業(yè)主贏了官司也沒用？

無論是金錢還是精力，北京大興區(qū)果嶺假日小區(qū)的業(yè)主吳宇已經(jīng)傾其所有。盡管他嚴(yán)格意義上講還不算一個真正的“業(yè)主”，因?yàn)樗?年前買的房子，至今仍然沒有交房。

和吳宇一樣被“套住”的業(yè)主大約有150戶，有人甚至等待了10余年。現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商延期交房的例子不少，可是業(yè)主購房10年仍未能收房的事，卻真的發(fā)生在吳宇所在的小區(qū)，它有一個聽上去詩情畫意的名字：果嶺假日。

交了房款，等了10年還是“半成品”

2008年，吳宇交了房款，“剛開始就是一個草合同，后來改成了商品房合同?！卑凑蘸贤s定，他應(yīng)該不晚于2012年就成為果嶺假日的業(yè)主。

2013年，苦等無望的吳宇簡單裝修了房子，“強(qiáng)行入住”了果嶺假日。因?yàn)闆]有驗(yàn)收交房，小區(qū)沒有天然氣和暖氣，沒通市政電?！岸鞂?shí)在沒法過，又搬出來了?！?/p>

漫長的等待中，業(yè)主和開發(fā)商之間早已勢同水火。在某房地產(chǎn)BBS上的果嶺假日小區(qū)論壇，從2006年至今簡直就是一部業(yè)主維權(quán)的“血淚史”。《請求市建委救受害百姓于水火，解受害百姓于倒懸》《大興最牛開發(fā)商，怎么就沒人管》這類標(biāo)題的帖子比比皆是。吳宇說，有業(yè)主去討要說法，過激之下砸了售樓處，還被拘過。

一個業(yè)主在網(wǎng)上道出了這群人的心聲：“我們這些上當(dāng)受騙的購房戶，家家有一本永遠(yuǎn)不能忘記的購房史，選了果嶺就等于進(jìn)了黑壓壓的無底洞！我們這些購房款，有的是靠自己一生積蓄;有的是靠朋友相湊;有的是賣房急買再去租房;有的是辦理個貸還著貸款本息還得租房住，眼睜睜地看著自己的新房不能入住，何等痛苦！何等悲慘！”

2016年6月初，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者來到果嶺假日小區(qū)，該項目地塊為長條形，包括別墅區(qū)和普通住宅樓。開發(fā)商的公開資料顯示，該項目一期占地8公頃，建筑 85044平方米，主要包括住宅、商鋪及辦公（公寓）等。二至四期用地38公頃，開發(fā)TOWNHOUSE及花園式住宅55萬平米。

記者在別墅區(qū)的項目現(xiàn)場透過圍墻看到，由于長年無人居住，一些別墅的院落雜草叢生、一片狼藉，有的玻璃碎了一地、窗戶已經(jīng)損壞，部分路面破敗不堪。

與小區(qū)環(huán)境“粗獷”形成鮮明對比的是，保安盤查進(jìn)入小區(qū)人員的“嚴(yán)謹(jǐn)”?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者經(jīng)過多次努力，最終以看房者的身份進(jìn)入了果嶺假日別墅小區(qū)。記者看到小區(qū)內(nèi)道路等配套設(shè)施至今仍未建成，一位售樓人員接待了記者。

在項目南側(cè)的位置，兩棟正在施工的建筑外滿是搭滿了腳手架和綠色織網(wǎng)，寥寥幾位工人正在其中干活，這位售樓人員表示這是兩處開發(fā)商配套建的商業(yè)體。

當(dāng)記者詢問目前是否可以買房時，該人士說：現(xiàn)在手續(xù)有問題，我也賣不了，你也買不了。記者又問道何時能建好配套設(shè)施時，該人士表示：因?yàn)轫椖績?nèi)有一處“釘子戶”一直沒搬，電力部門還通不了電，只能接臨時電。該人士還稱：開發(fā)商是負(fù)責(zé)任的，要不然干嗎賠業(yè)主違約金？而且現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)都是開發(fā)商在貼錢。

售樓人員的解釋在業(yè)主看來卻毫無可信度?！敖晃飿I(yè)費(fèi)？天然氣通不了，有線電視、暖氣通不了，電梯也用不了，有什么物業(yè)嗎？”吳宇略顯激動地說，“你見過有住別墅的業(yè)主自己買氣罐的嗎？”

與別墅區(qū)冷冷清清有所不同的是，果嶺假日的住宅樓已經(jīng)停了不少住戶的車輛。記者了解到，住宅樓已經(jīng)建設(shè)的包括7號樓、5號樓和3號樓3棟，這3棟樓的房子大部分已經(jīng)被預(yù)售出去，吳宇的家就在其中?！斑@種條件大家都不想住，但不住這住哪兒？”他一臉無奈。

合同里有陷阱，按原價退房？

記者以看房人的身份在果嶺假日周邊走訪時，一位在小區(qū)旁邊開門店的老板提醒記者，“最好別買，這的房子手續(xù)很亂，還有官司”。

據(jù)署名為“果嶺假日業(yè)主”的網(wǎng)友早在2011年10月披露，“有的業(yè)主與開發(fā)商簽訂了合作建房協(xié)議;有的業(yè)主與開發(fā)商簽訂了正式購房合同;有的業(yè)主只有一張預(yù)付房款收據(jù)?！?/p>

該網(wǎng)友同時稱，北京市住建委和大興區(qū)住建委等主管部門也多次與開發(fā)商進(jìn)行了協(xié)調(diào)。“最終于2011年5月18日，大興區(qū)政府、北京市住建委做出了監(jiān)督并要求開發(fā)商2011年8月31日必須交房并解決所有遺留問題的決定。但是開發(fā)商對政府的決定只是表面應(yīng)承?！?/p>

早在2014年3月，就有媒體對果嶺假日小區(qū)進(jìn)行過報道，報道稱：業(yè)主經(jīng)過維權(quán)后，開發(fā)商同意按照已付房款的萬分之一，按日計算支付違約金，但對何時交房，迄今沒有明確回復(fù)。當(dāng)時該小區(qū)開發(fā)商項目負(fù)責(zé)人徐曉明接受采訪時一再強(qiáng)調(diào)：“延期交房的事，我們其實(shí)和業(yè)主溝通過，一切按照商品房預(yù)售合同的約定辦?！?/p>

據(jù)多位業(yè)主反饋，開發(fā)商的合同條款中關(guān)于逾期交房責(zé)任條款，有一條“協(xié)商解決，但買受人有權(quán)退房”，或者“協(xié)商解決，如協(xié)商不成，買受人退房且雙方不另追究”。

很多業(yè)主正是因?yàn)楹鲆暳诉@條，陷入目前的“深套”而不能自拔?！奥犝f有人接到開發(fā)商的通知可以按兩萬元一平米退房，但這個標(biāo)準(zhǔn)在附近已根本買不到房，更別說按買房原價退房了?！眳怯钛a(bǔ)充說，“就算退房也必須先看到錢，要不然房子退了不給你錢怎么辦？”

長期關(guān)注房地產(chǎn)糾紛的北京吳少博律師事務(wù)所合伙人吳少博在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示：從法律角度看果嶺假日的現(xiàn)狀比較尷尬?！罢麄€項目目前無法正常運(yùn)作，業(yè)主的房屋屬于‘凍結(jié)的狀態(tài)，往前推進(jìn)很難。從退房的角度看，經(jīng)過10余年的漫長時間，其中的利益取舍比較復(fù)雜?！?/p>

在吳少博看來，房屋經(jīng)過10年造成的升值是一種市場行為，并不是必然的升值行為。是否支持這種預(yù)期可得收益，在司法實(shí)踐當(dāng)中這還是個爭論問題?！伴_發(fā)商是否有能力支付，也是一個問題?！?

開發(fā)商預(yù)售證曾連續(xù)5次過期

“10年不交房的項目您見過嗎？簽訂合同不給發(fā)票，一間房子分成兩半賣的開發(fā)商您見過嗎？違約交房卻不賠償，年年推后交房日期，年年簽補(bǔ)充協(xié)議的開發(fā)商您見過嗎？住建委監(jiān)管，給住建委寫保證卻從不執(zhí)行的開發(fā)商您見過嗎？動不動就玩失蹤，還總是威脅業(yè)主，要是投訴就不給你房子的開發(fā)商您見過嗎？”

在搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上，一位匿名人士這樣評價果嶺假日的開發(fā)商北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“亞奧先科”），該人士揶揄道，“要是這些情況您見過，估計所有情況都集中在一個開發(fā)商身上的情況您沒遇到過吧。現(xiàn)在這樣的開發(fā)商就讓我們遇到了。”

北京市企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，亞奧先科成立于2000年11月，注冊資本1000萬元，法人代表為謝佳莉。多名受訪人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，謝佳莉?yàn)橄愀奂?，果嶺假日項目的負(fù)責(zé)人徐曉明是其丈夫。

值得注意的是，亞奧先科的“出資歷史信息”顯示，除韓小招、徐曉明、任鳳英三名“自然人股東”分別實(shí)繳出資金額545萬、245萬、200萬元之外， 還有一名“法人股東”為北京佳興園房地產(chǎn)開發(fā)中心，出資金額10萬元。

一位了解大興房地產(chǎn)的人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露，北京佳興園房地產(chǎn)開發(fā)中心有政府背景，參與過大興區(qū)早期的商品房開發(fā)。該中心曾經(jīng)的負(fù)責(zé)人后來還擔(dān)任過北京市大興區(qū)某職能部門負(fù)責(zé)人。

最讓亞奧先科受到質(zhì)疑的，是其連續(xù)5次預(yù)售證過期。北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，亞奧先科先后以果嶺假日和果嶺華舍的名義，取得5份“商品房預(yù)售許可證”，時間跨度從2005年12月到2011年1月7日。

上述5個預(yù)售證的地址都坐落于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)宋莊村，而預(yù)售證下標(biāo)注的信息均稱，“預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售和進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約。”

一位地產(chǎn)界人士分析稱，“預(yù)售證到期，意味著工程基本已達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。如果過期又未能‘期轉(zhuǎn)現(xiàn)，要么工程可能存在爛尾問題，要么建筑質(zhì)量有問題導(dǎo)致驗(yàn)收通不過，要么是工程存在違反規(guī)劃的情況?！?/p>

而據(jù)承建果嶺假日商品房項目的中國新興保信建設(shè)總公司內(nèi)部報道，有關(guān)部門對項目部各項工作給予充分肯定?！?014年9月17日，由北京市大興區(qū)環(huán)保、城管、消防、衛(wèi)生、質(zhì)量監(jiān)督站、公安、黃村鎮(zhèn)政府組成的聯(lián)合執(zhí)法大隊，到項目現(xiàn)場開展聯(lián)合執(zhí)法檢查，項目部順利通過聯(lián)合檢查?！?/p>

房地產(chǎn)資管計劃險些違約

2013年下半年，已經(jīng)收了購房者多年購房款，但是卻無法按時交房的亞奧先科，開始通過房地產(chǎn)資管計劃繼續(xù)融資。

當(dāng)年9月，信達(dá)澳銀基金管理有限公司全資子公司——信達(dá)新興財富（北京）資產(chǎn)管理有限公司（下稱“信達(dá)新興資產(chǎn)”），發(fā)起“信達(dá)新興資產(chǎn)—北京亞奧果嶺假日房地產(chǎn)投資專項資產(chǎn)管理計劃”（下稱“北京果嶺資管計劃”），募集規(guī)模3.5億元，期限為18個月，資金投向?yàn)椤皩ｍ椨媱澷Y金通過銀行向借款人北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放委托貸款，用于其果嶺假日一期項目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)等”。

信達(dá)新興資產(chǎn)披露的該計劃風(fēng)險控制措施包括：土地第一順位抵押，估值約8.2億元，整體抵押率不高于50%;項目公司股權(quán)質(zhì)押;必要時候?qū)λ治飿I(yè)進(jìn)行強(qiáng)制降價銷售。其中特別指出，“項目公司實(shí)際控制人徐曉明提供連帶責(zé)任擔(dān)保。”

公開資料顯示，2015年4月，北京果嶺資管計劃已經(jīng)到期，但由于未能及時償付投資者本息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。對于違約的原因，信達(dá)新興資產(chǎn)稱由于項目方流動性不足。當(dāng)年5月15日，信達(dá)新興資產(chǎn)為已經(jīng)延期兌付一個月之久的北京果嶺資管計劃找到債權(quán)收購方，最終化解了違約危機(jī)。

據(jù)媒體披露，在這場違約危機(jī)中，信達(dá)新興資產(chǎn)的諸多舉措引來投資人質(zhì)疑。

一是融資規(guī)模。按照信達(dá)新興資產(chǎn)提供的資料，融資方亞奧先科總資產(chǎn)為1.2億元，凈資產(chǎn)為1億元，這樣的資金實(shí)力卻融資3.5個億，按照融資金額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)40%的業(yè)內(nèi)常識，這個規(guī)模顯然偏高。

二是信息披露時效性。2015年3月27日，信達(dá)新興資產(chǎn)向投資人發(fā)布重大事項公告稱，截至2015年2月25日，融資方未能按照約定歸集保證金至監(jiān)管賬戶，屬于嚴(yán)重違約行為。而這一日期，據(jù)公告時間已經(jīng)過去一個月。

三是監(jiān)管不足。按照協(xié)議，亞奧果嶺項目銷售資金于專項計劃到期前3個月進(jìn)行歸集，每個月歸集額不少于1.2億元。“顯然，管理人并未監(jiān)督資金歸集情況?！庇型顿Y者表示。

業(yè)內(nèi)人士對媒體直言，在亞奧先科從2005年至2011年相繼申領(lǐng)過5份預(yù)售許可證，但都未能按照要求啟動銷售的背景下，信達(dá)新興資產(chǎn)在北京果嶺資管計劃上顯然未盡到盡職調(diào)查的責(zé)任。

官司打贏了也沒用？

對吳宇們而言，這樣的日子何時是個盡頭，就必須找到遲遲不能交房的原因。對此，記者在采訪中聽到了多個版本。一種說項目相關(guān)手續(xù)沒有獲批;一種說資金不足，沒有錢做燃?xì)狻㈦姷?，得慢慢做。也有一些業(yè)主猜測：開發(fā)商希望業(yè)主選擇按原價甚至是兩萬元每平米的價格退房，退掉的房再賣，獲得升值利潤。

某網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖稱，果嶺假日項目一直不能交房的原因是：工程款沒有結(jié)賬，施工隊不交樓;樓沒法獲得規(guī)劃的驗(yàn)收，就竣工不了;拆遷沒有做完，國土局也不驗(yàn)收這個項目;欠著高利貸，土地已經(jīng)被抵押了。

這個看似“死結(jié)”的項目何日重生，因?yàn)殚_發(fā)商一直沒有直面媒體，所以果嶺假日的困局背后依然迷霧重重。但可以確定的，是目前看來依然遙遙無期的交房時間，和那些無“家”可歸的人。記者多方聯(lián)系徐曉明，截至發(fā)稿時依然未能聯(lián)系到本人。

吳少博律師在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示，果嶺假日目前的“困局”，必須依靠政府介入，解決房產(chǎn)的“合法性”問題。“關(guān)于本案有三方法律關(guān)系，業(yè)主、開發(fā)商、政府，必須查清三方在10年未能交房的責(zé)任后，運(yùn)用法律手段妥善予以解決。”

在吳少博看來，首先從雙方的合同上來講，屬于開發(fā)商違約，應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的違約金，并且業(yè)主有權(quán)利退房，并追索其房屋升值部分的預(yù)期收益。

其次，如查明開發(fā)商在開發(fā)過程當(dāng)中有相關(guān)的違反法律規(guī)定的情況，相關(guān)的政府職能部門有義務(wù)監(jiān)督開發(fā)商的行為，并作出相關(guān)的行政處罰，因開發(fā)商的責(zé)任給業(yè)主造成的損失也可以由行政機(jī)關(guān)給予協(xié)調(diào)。

最后，如果是因政府的職能行為造成開發(fā)商不能履約按期交房的話，開發(fā)商也可以向政府主張相關(guān)的行政賠償。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者多次致電北京大興區(qū)住建委，就果嶺假日項目的相關(guān)問題表達(dá)了采訪意圖，均未果。

“我們買房不是為了拿開發(fā)商這點(diǎn)違約金，都是為了早點(diǎn)住進(jìn)去?！眳怯钕恋卣f，“官司打贏了都沒用，我們還有什么轍？”

（應(yīng)采訪對象要求，文中吳宇為化名）