陳偉杰

摘要：本文通過介紹房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的背景與現(xiàn)狀，對其科學(xué)性與實際效果進(jìn)行了研究分析。政策的本質(zhì)問題是什么？房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)存當(dāng)廢？什么是代替它的有效手段？從經(jīng)濟(jì)法視角下看，我們得出：完善反壟斷法律制度、土地管理法制度，發(fā)揮財稅法律制度的作用，保障住房法律制度的有效實施等，盡快使制度取代政策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 調(diào)控政策存廢 法律制度

面對近些年房價居高不下，房地產(chǎn)市場問題已經(jīng)使政府與普通人同樣焦頭爛額，為緩解現(xiàn)狀，大批房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)運而生卻始終未起到預(yù)期作用。目前，面對房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來的“且調(diào)且高”、弊大于利的尷尬局面，大部分研究者對房地產(chǎn)政策的探索還停留在政策本身階段，因此，我們是否應(yīng)當(dāng)盡快尋找更加合適的途徑來取代政策。

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺及與法律的聯(lián)系

為解決房價過分上漲帶來的民生問題與房地產(chǎn)市場投資過熱，從2002年《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》起，大批調(diào)控政策陸續(xù)出臺。政策在問題的逐漸解決中具有靈活可變性，當(dāng)市場問題逐漸消失后政策自然可以隨之退出，然而，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策推出十多年以來對其愈加依賴，雖然政府一直希望建立長效調(diào)控機(jī)制，然而始終沒有使法律制度代替政策，沒有最終完成房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

我們始終在提的房地產(chǎn)調(diào)控政策屬政策性而非法律性，它既包括國務(wù)院出臺的“意見”，也包括各部委聯(lián)合或單獨出臺的“通知”，以及地方政府為了落實中央任務(wù)而出臺的“實施細(xì)則”。這種由政府發(fā)出、為實現(xiàn)有效治理而制定的公共政策性文件通知是否與法律存在沖突？從法律角度看，房地產(chǎn)調(diào)控政策中“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”的說法實際上觸碰到公民財產(chǎn)權(quán)利，法律規(guī)定任何組織機(jī)構(gòu)與個人不得對他人財產(chǎn)進(jìn)行限制，那么，房地產(chǎn)調(diào)控政策是否是在合法的前提下進(jìn)行實施還有待商榷。觀察房地產(chǎn)調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)法的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，法律對于日新月異的社會環(huán)境來說總顯得滯后，靈活機(jī)變的政策出臺則能很好滿足一些需求，然而法律與政策之間的界限不能含糊曖昧，若一味強(qiáng)調(diào)靈活性而忽視法律的權(quán)威，法律之外的惡性后果與損失將難以尋找責(zé)任人，更容易縱容漏洞下的肆意妄為。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策概述與效果

房地產(chǎn)調(diào)控政策主要分為土地政策、稅收政策、金融政策與限購政策。

第一，土地政策。主要針對土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地價格、土地監(jiān)督管理等方面的調(diào)控，以期達(dá)到滿足住房需求、平衡住房類型、調(diào)整住房價格、監(jiān)督查處炒房行為等目的，但由于政策非剛性，從中央到地方政策的力量得到不少消解，在執(zhí)行力上難以達(dá)到預(yù)期效果。第二，稅收政策。通過房屋流通環(huán)節(jié)稅收的改變達(dá)到調(diào)整住房價格的目的。我國已在2011年開辟上海與重慶兩處房產(chǎn)稅應(yīng)用試點，同時希望擴(kuò)大試點范圍，但目前實際操作難度過大，還沒有更多具體進(jìn)展。第三，金融政策。金融政策體現(xiàn)國家對個人首次購房時的支持，同時提高第二及二套以上住房購買的首付比例與貸款利率，借此抑制囤房、炒房行為，但此政策對于資金足夠者來說是否有實質(zhì)作用還有待驗證，目前，炒房群體龐大，并散布全國大中城市，成為樓市一道特殊的景觀。第四，限購及其他政策。限購欲達(dá)到的效果是通過政府對房地產(chǎn)市場的直接干預(yù)來減少高收入者在住房上與中低收入家庭的競爭，但造假現(xiàn)象如假離婚、社保造假、陰陽合同等現(xiàn)象也不斷涌現(xiàn)，它對社會法律體系的沖擊同樣不可忽視，預(yù)期效果并未完成。

三、經(jīng)濟(jì)法制度取代房地產(chǎn)調(diào)控政策的具體方式

當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控政策在很長時間的應(yīng)用中并未實現(xiàn)有效效果時，我們是否應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變思路，尋求具有建設(shè)性措施？“只聽到調(diào)控的樓梯響，而不見制度的人下來”，政府已經(jīng)多次表示將要在調(diào)控政策展現(xiàn)成效的間隙出臺制度性措施，我們期待這一天的早日到來：

第一，反壟斷法的應(yīng)用。對房地產(chǎn)市場的壟斷現(xiàn)象如控制銷售數(shù)量、價格串通聯(lián)盟等進(jìn)行法律規(guī)制，通過罰款與行政處罰打壓房地產(chǎn)行業(yè)的市場操縱，維護(hù)消費者合法權(quán)益。第二，反不正當(dāng)競爭法的應(yīng)用。房地產(chǎn)市場的不正當(dāng)競爭主要體現(xiàn)在虛假宣傳、串通招標(biāo)、商業(yè)賄賂等，需要通過制度要求與罰款等打消虛假宣傳，懲處銷售中間環(huán)節(jié)暗中回扣現(xiàn)象等。第三，中央銀行法律制度的完善，需要規(guī)范其貨幣發(fā)行，建立貨幣政策的監(jiān)督、評價、違規(guī)責(zé)任制。第四，財稅制度的完善，政府財政支出需要維持實質(zhì)公平，科學(xué)預(yù)算并安排財政支出行為，設(shè)置專項補助，統(tǒng)一中央與地方的財權(quán)事權(quán)統(tǒng)一。此外還需完善住房保障制度與土地法等。

四、結(jié)語

房子對人們的生活來說意義特殊，作為生存與生活的基本資源之一，在我國，它已經(jīng)成為人們生活的首要訴求。目前房地產(chǎn)市場急需的改革，歸根結(jié)底離不開政府與市場的關(guān)系調(diào)整，我們需要不合理的政策干預(yù)方式得到轉(zhuǎn)變，更換行之有效的保障制度保護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。