歐江徽，金長宏

(安徽建筑大學 管理學院，合肥 230601)

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基于動態(tài)計量經(jīng)濟學模型下的商業(yè)地產(chǎn)市場需求因素研究

歐江徽，金長宏

(安徽建筑大學 管理學院，合肥 230601)

摘要：近年來商業(yè)地產(chǎn)成為國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個新的經(jīng)濟增長點，為正確把握商業(yè)地產(chǎn)在市場需求過程中受到哪些因素的影響，文章結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)的投資開發(fā)情況首先對商業(yè)地產(chǎn)的市場供需現(xiàn)狀做了系統(tǒng)化的分析；進而以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場需求為導向，分別從經(jīng)濟和社會兩個層面對影響商業(yè)地產(chǎn)市場需求的因素進行了討論；最后以安徽省合肥市為例，將市場供需理論與動態(tài)計量經(jīng)濟學模型相結(jié)合，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的數(shù)學化處理，確立了商業(yè)地產(chǎn)市場需求與相關(guān)影響因素之間的均衡關(guān)系，最終以簡明的形式給出了商業(yè)地產(chǎn)市場實際需求的變化趨勢。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；市場需求因素；ARDL模型；誤差修正模型

從房地產(chǎn)業(yè)的興起到房地產(chǎn)領(lǐng)域的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在促進國民經(jīng)濟增長、提升經(jīng)濟發(fā)展水平的過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。一直以來在房地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)主導地位的住宅物業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了一系列曲折的發(fā)展歷程之后逐步地趨于平穩(wěn)；商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的另一支柱性物業(yè)順勢成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟增長點。就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營現(xiàn)狀而言，受中國特殊國情的影響，眾多理性和非理性因素對商業(yè)地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生了不同程度的影響，若完全套用國外先驗理論對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場進行分析缺乏足夠的合理性；另外，現(xiàn)階段國內(nèi)多數(shù)學者對房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究大都集中于住宅物業(yè)地產(chǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)的研究相對較少，且多數(shù)采用傳統(tǒng)的以理論為先導的方法，沒有從動態(tài)影響機制和量化的角度對影響商業(yè)地產(chǎn)市場需求的因素進行分析，在一定程度上降低了其研究結(jié)果對商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)的參考價值。

1商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

新世紀以來，一直在大中城市房地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)重要地位的商業(yè)地產(chǎn)逐漸擴展到三四線城市?；趪医y(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，自2001年后，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)年投資額一直處于增長的趨勢，且商業(yè)投資增長率逐漸超過了住宅地產(chǎn)投資增長率；商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等不同類型的商業(yè)地產(chǎn)年銷售面積除部分年份有小幅度下降外總體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，銷售價格也呈現(xiàn)平穩(wěn)增長。

下面分別從商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓在不同年份的總投資額、總銷售面積和平均銷售價格三個方面對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析。

1.12001-2014年我國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售面積

2001-2014年商業(yè)營業(yè)用房與辦公樓完成銷售情況如圖1所示。由圖1可以看出，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積從2001年的1 696.15萬m2上升到2014年的9 076.93萬m2，總體增長約5.35倍。從2001年至2007年商業(yè)地產(chǎn)年銷售面積逐年平穩(wěn)上升，2008年由于受到國際金融危機的影響其增長速度有所放緩，而自2008年末至2011年商業(yè)地產(chǎn)年銷售面積出現(xiàn)迅速回升的景象，持續(xù)保持近30%的年增長率。顯然，在金融危機沖擊過后，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出新一輪投資熱潮，商業(yè)地產(chǎn)步入嶄新的快速發(fā)展時期。

圖1　2001-2014年商業(yè)營業(yè)用房與辦公樓銷售面積

1.22001-2014年我國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓總投資額

2001-2014年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓社會投資情況如圖2所示。商業(yè)營業(yè)用房年完成投資額由2001年的720.8億元上升至2014年的14 346.25億元，增長近20倍，每年均保持約31.4%的增長率。明顯可以看出，自步入21世紀以來，我國商業(yè)地產(chǎn)始終保持良好的發(fā)展態(tài)勢，且國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資平均增長率已超過國民經(jīng)濟總體增長率，商業(yè)地產(chǎn)的年完成投資額在房地產(chǎn)總投資額中的比重也呈逐年遞增的趨勢。

圖2　2001-2014年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓社會投資情況

1.32001-2014年我國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓平均銷售價格

2001-2014年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓平均銷售價格如圖3所示。商業(yè)營業(yè)用房的平均銷售價格總體呈平穩(wěn)上升趨勢，其平均售價由2001年3 273.53元/m2上升至2014年9 817元/m2，總體增長約2.99倍。2008年房地產(chǎn)領(lǐng)域由于受金融風暴的影響，商業(yè)地產(chǎn)的市場價格在保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有小幅度的下降；2009年以來，由于政府陸續(xù)實施一系列限制住宅地產(chǎn)市場的政策，眾多投資者和開發(fā)商將投資重心轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)，從而使得商業(yè)地產(chǎn)的市場價格漲幅明顯。

圖3　2001-2014全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售價格

2商業(yè)地產(chǎn)市場需求影響因素分析

從微觀與宏觀經(jīng)濟層面出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)市場需求影響因素是指在某一特定時期、特定經(jīng)濟環(huán)境下能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)實際的市場需求量產(chǎn)生影響的相關(guān)因素。就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實際情況而言，影響其市場需求的因素很多，這些因素相互作用、相互影響，系統(tǒng)地構(gòu)成了影響商業(yè)地產(chǎn)市場需求的動態(tài)機制。結(jié)合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，可以從經(jīng)濟因素和社會因素兩個層面對商業(yè)地產(chǎn)市場需求因素進行分析[1]。

2.1經(jīng)濟因素

無論是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)濟因素始終是影響地產(chǎn)物業(yè)的核心因素，一般來說經(jīng)濟因素主要包括以下幾個方面。

(1)政府財政收入：政府財政總收入直接反映了政府從社會各行各業(yè)所獲得的經(jīng)濟收益，財政收入的大小在很大程度上表現(xiàn)了一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的高低會使該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的消費、投資等需求產(chǎn)生重要的影響，一般而言，區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平越高，該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)的需求量越大。

(2)社會固定資產(chǎn)投資：社會固定資產(chǎn)投資總額是以貨幣形式表現(xiàn)出來的政府對購置和建造固定資產(chǎn)的投入總量，它是反映政府對固定資產(chǎn)的投資規(guī)模、投資比例和投資方向的綜合性指標。社會固定資產(chǎn)總投資額的增加，將很大程度上帶動社會各產(chǎn)業(yè)的綜合產(chǎn)值的增加，也將通過系統(tǒng)的經(jīng)濟作用對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求產(chǎn)生影響。

(3)城鎮(zhèn)居民收入水平：指城鎮(zhèn)居民在支付個人所得稅、家庭其他必要支出及記賬補貼后所剩下的實際可支配收入，此項經(jīng)濟指標直接反映了一個區(qū)域居民的總體購買力和消費水平，是區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的一個重要衡量指標。

(4)商業(yè)地產(chǎn)的價格水平：商業(yè)地產(chǎn)市場價格是指商業(yè)地產(chǎn)在正常的市場供給需求機制的影響下，表現(xiàn)出的市場交易價格。如果某一地區(qū)的市場價格超過區(qū)域城鎮(zhèn)居民的實際購買力，就會造成該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場缺乏需求從而出現(xiàn)供過于求的局面，并使得建成的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)銷售困難的局面。

2.2社會因素

(1)城鎮(zhèn)化進程：城鎮(zhèn)(市)經(jīng)濟的發(fā)展在一定程度上伴隨著城鎮(zhèn)化，是區(qū)域原本以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會型態(tài)向服務業(yè)、工業(yè)為代表的現(xiàn)代城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變的發(fā)展過程，具體涵蓋了人口職業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域規(guī)劃和土地利用空間的轉(zhuǎn)變。隨著人口、職業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)整體對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求也將得到提升，更多的居民將成為商業(yè)地產(chǎn)的消費群體。

(2)區(qū)域人口密度：城鎮(zhèn)化進程的不斷加快必然伴隨著城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)人口是商業(yè)地產(chǎn)的重要推動因素，源于城鎮(zhèn)人口的增加將直接增加消費者基數(shù)，市場消費總體需求也將相應增加，具體化而言即人口的增加將直接增加城市消費群體對商業(yè)地產(chǎn)的市場消費。(3)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策：政府在對城市布局和發(fā)展進行規(guī)劃的過程中，會對房地產(chǎn)業(yè)市場需求進行相關(guān)的政策性引導[2]；通常來說受政府干預較多的是高新科技園、工業(yè)園區(qū)等相關(guān)房地產(chǎn)項目。政府在對這些產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)進行調(diào)整、扶持時會制定一些產(chǎn)業(yè)稅費和土地資源上的優(yōu)惠政策，這些政策也將對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求產(chǎn)生較大影響。

(4)房地產(chǎn)金融環(huán)境：從房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)流程來看，其本身與金融行業(yè)有很多相似之處，金融貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源，特別是商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)過程中的中長期貸款，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的資金成本影響巨大，大數(shù)額的貸款會在很大程度上增加開發(fā)商的成本，最終會轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)的市場交易價格層，進而抑制市場需求實現(xiàn)[3]。

3動態(tài)計量經(jīng)濟學研究方法

商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的一重要分支，其市場需求的變化受市場內(nèi)外部環(huán)境的影響極為深刻；而且，從時間上來講商業(yè)地產(chǎn)的市場隨著時間的變化表現(xiàn)出較強的動態(tài)性。要想正確地把握商業(yè)地產(chǎn)市場需求的影響因素，必須從動態(tài)的角度出發(fā)對其市場需求的變化進行分析和研究。近年來，國內(nèi)外學者就房地產(chǎn)市場進行研究的方法主要有：

3.1層次分析法(AHP)

層次分析法[4](AHP)是美國運籌學家薩蒂(T.L.Saaty)于20世紀70年代初將多目標綜合評價和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)理論相結(jié)合，提出的一種層次權(quán)重分析方法。這種方法的特點是在對復雜的問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進行深入分析的基礎(chǔ)上，利用較為有限的定量信息使決策的思維過程數(shù)學化，是對難于完全定量的復雜系統(tǒng)做出評價分析的模型和方法。其弊端是，從構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型到給出成對比較矩陣，人主觀因素對分析過程的影響很大，這就使得分析結(jié)果難以讓多數(shù)的決策者接受，且該方法中的比較、判斷以及結(jié)果的計算過程相對來說都比較粗糙，不適于對精度較高的問題進行分析。

3.2模擬法

模擬法和類比法較為近似。它是在按照先驗理論設(shè)計出與某被研究過程或現(xiàn)象(即原型)相似的模型，然后通過設(shè)計好的模型，間接研究事物規(guī)律性的分析方法。根據(jù)設(shè)計模型和理論原型之間的類似關(guān)系，模擬法主要可分為物理模擬和數(shù)學模擬兩種[5]。模擬法的缺點主要是人工復制和模仿的人為性，難免使得得出的結(jié)論欠準確，欠完整，不一定符合模擬的對象。模擬法尚屬發(fā)展中的一種新方法，需要在實踐中得到驗證，從而使其不斷完善。

3.3主成分分析法

主成分分析法是通過處理將原來多個具有一定相關(guān)性的指標，重新組合成一組互相無關(guān)的新的綜合指標來代替最初的指標，是對多個變量間相關(guān)性進行分析的一種多元統(tǒng)計方法，研究如何利用少數(shù)幾個主成分來分析多個變量間的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。在主成分分析中，首先需要保證所提取的前幾個主成分的累計貢獻率達到一個較高的水平(即解釋變量在降維后所蘊含的信息量需保持在一個較高水平上)，其次是要求這些被提取的主成分都能給出符合實際背景和意義的解釋(否則主成分將空有信息量而無實際含義)，且主成分的因子的解釋含義一般多少帶有點模糊性和不精確性，不如原始變量的含義那么清楚、確切，這是主成分分析法在運用中的欠缺之處。

本文針對以上幾種分析方法存在的不足，利用動態(tài)的時間序列計量分析方法，以安徽省合肥市2000-2013年商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)時間序列數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)市場需求與相關(guān)因素之間的動態(tài)計量經(jīng)濟學模型，從時間滯后的角度考察了商業(yè)地產(chǎn)市場需求的影響因素，實證結(jié)果表明該方法具有較高的分析精度。

4實證研究

4.1動態(tài)計量經(jīng)濟學模型構(gòu)建思路[6-8]

(1)在微觀經(jīng)濟學市場供求理論和動態(tài)計量經(jīng)濟學理論的指導下，以現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場需求量為被解釋變量，選取影響商業(yè)地產(chǎn)市場需求的主要因素為解釋變量；

(2)在建立自回歸分布滯后模型的基礎(chǔ)上，對模型中的解釋變量進行單整、協(xié)整檢驗，并初步建立長期均衡方程；

(3)對初步建立的長期均衡方程的擬合優(yōu)度和F值進行判別，看解釋變量之間是否存在多重共線性并對其進行相應的處理，最終確立被解釋變量與解釋變量之間的長期均衡方程；

(4)構(gòu)建誤差修正模型，通過對誤差修正序列的識別，反映出現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的實際需求量與長期均衡的偏離程度和震蕩趨勢，以此來把握現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)實際需求量的變化趨勢。

4.2實證變量的選取與模型的假設(shè)

從影響商業(yè)地產(chǎn)市場需求的因素出發(fā)，分別用合肥市歷年的財政收入(Fiscal revenue)、人均可支配收入(Disposable income)、年末城市人口(End of population)、商業(yè)營業(yè)用房平均售價(Average price)、社會消費品零售總額(Total of sales)作為模型的解釋變量；選用商業(yè)營業(yè)用房年銷售面積(Sales areas)作為模型的被解釋變量，變量的具體定義見表1。

表1　合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場需求實證分析模型的變量

在上述變量被應用到模型之前我們需要對模型作相應的假設(shè)[9]：①解釋變量在抽取的樣本中具有變異性，并且隨著樣本容量的增加，解釋變量的樣本方差趨于一非零常數(shù)；②隨機誤差項的當前項與滯后項在解釋變量給定的條件下不存在相關(guān)性；③隨機誤差項服從零均值、同方差的正態(tài)分布；④解釋變量與隨機誤差項不存在相關(guān)性。

4.3合肥市商業(yè)地產(chǎn)實證分析相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

合肥市2000-2013年商業(yè)地產(chǎn)市場需求相關(guān)數(shù)據(jù)見表2。為了使各變量在模型中的變化趨勢更為穩(wěn)定，且又不改變各解釋變量的統(tǒng)計性質(zhì)，在整個建模和分析過程中對變量的數(shù)值取對數(shù)計算。

表2　合肥市歷年商業(yè)營業(yè)用房銷售面積

注：以上數(shù)據(jù)來自合肥市房地產(chǎn)管理局、合肥市統(tǒng)計年鑒(2001-2014年)、國家統(tǒng)計年鑒(2001-2014年)、搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)信網(wǎng)

4.4實證模型的建立于修正

4.4.1建立實證分析自回歸分布滯后(ARDL)模型

通過對現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的研究知道，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)周期一般為1-2年，故我們將ARDL模型的滯后階數(shù)定為(p；q)=(1；1)，由此初步建立ARDL模型：

其中εt～(0，δ2)。

4.4.2實證模型變量的單整與協(xié)整檢驗

根據(jù)動態(tài)計量經(jīng)濟學中的協(xié)整理論，只有當模型中變量之間存在協(xié)整關(guān)系時，解釋變量與被解釋變量才會存在長期均衡關(guān)系，這就要求對模型的變量進行協(xié)整檢驗，而進行協(xié)整檢驗的前提是模型中變量均是同階單整變量[10]。

先利用ADF檢驗對上述模型中解釋變量ln(Sa)，ln(Ts)，ln(Fr)，ln(Di)，ln(Ap)分別進行單整檢驗；檢驗過程中對軟件設(shè)定的檢驗條件均為二階差分、一階滯后、不含截距和趨勢項，檢驗結(jié)果如表3所示。

表3　模型變量ADF單整檢驗結(jié)果匯總表

由ADF檢驗結(jié)果可知，上述模型中的變量均為二階單整，即各變量在經(jīng)過二次差分滯后全部成為平穩(wěn)序列，滿足進行多重協(xié)整檢驗的條件[11]。根據(jù)動態(tài)計量經(jīng)濟學中恩格爾-格蘭杰檢驗法對上述變量進行協(xié)整檢驗，檢驗結(jié)果如表4所示。

表4　變量協(xié)整檢驗結(jié)果顯示表

4.4.3實證模型變量多重共線性檢驗及處理

表4的檢驗結(jié)果表明，上述模型中的各變量間存在多重協(xié)整關(guān)系，進而可以對上述變量之間的長期均衡關(guān)系進行估計，初步得到如下長期均衡方程：

ln(Sa)=-3.778 1+0.067 1ln(Ts)-0.040 7ln(Ep)+0.899 9ln(Fr)-2.000 1ln(Ap)+1.670 8ln(Di)，

ln(Sa)=-5.069 1+0.179 5ln(Ts)+1.038 3ln(Fr)+1.779 4ln(Di)-1.549 8ln(Ap)。

4.4.4構(gòu)建實證分析變量的誤差修正模型[13-15]

根據(jù)動態(tài)計量經(jīng)濟學理論中格蘭杰表述定理，將上文得到的長期均衡方程的殘差作為誤差修正項，就可以得到誤差修正序列：

ecm=ln(Sa)-α0-ln(Ts)-ln(Fr)-ln(Di)-ln(Ap)=ln(Sa)+5.069 1-0.179 5ln(Ts)-1.038 3ln(Fr)-1.779 4ln(Di)+1.549 8ln(Ap)。

將ln(Sa)，ln(Ts)，ln(Fr)，ln(Di)，ln(Ap)的實際值帶入上述方程得到實際的誤差修正序列。以誤差修正序列為基礎(chǔ)，對下列誤差修正修正模型進行估計：

Δln(Sa)=β0+β1Δln(Ts)+β2Δln(Fr)+β3Δln(Di)+β4Δln(Ap)+φ1Δln(Ts)t-1+φ2+φ3Δln(Di)t-1+φ4Δln(Ap)t-1+μ1Δln(Sa)t-1+γecm+εt=0.443 1+0.753 6Δln(Ts)-1.967 8Δln(Fr)-0.264 5Δln(Di)+2.121 3Δln(Ap)-2.418 8Δln(Ts)t-1+0.757 1Δln(Fr)t-1+0.240 8Δln(Di)t-1+

0.798 7Δln(Ap)t-1-0.219 4Δln(Sa)t-1+

0.985 4ecm。

4.5實證模型的分析與應用

4.5.1模型數(shù)據(jù)經(jīng)濟意義分析

根據(jù)建立的誤差修正模型，從不同解釋變量所對應的系數(shù)的正負和大小來分析，我們可以得到如下結(jié)論：①城市經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平以及區(qū)域經(jīng)濟總體消費水平的提升，能夠增加商業(yè)地產(chǎn)的需求量，同時商業(yè)地產(chǎn)價格水平的提升對商業(yè)地產(chǎn)的需求產(chǎn)生反作用；②商業(yè)地產(chǎn)價格水平對商業(yè)地產(chǎn)市場需求的影響最為深刻，其次是城市經(jīng)濟發(fā)展水平，對商業(yè)地產(chǎn)市場需求影響較小的是區(qū)域總體消費水平和居民收入水平。

4.5.2誤差修正序列的預測意義

在對模型的計算過程中得出的誤差修正序列[16-18]，實際上反映的是商業(yè)地產(chǎn)市場實際需求與長期均衡水平之間的差額，如果將誤差修正序列的數(shù)據(jù)用圖形表示出來，即構(gòu)成了合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場需求圍繞長期均衡水平變化的趨勢圖(如圖4所示)。從圖4中可以看出，合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場實際需求始終圍繞長期均衡水平上下波動，且隨著年份的增加波動的幅度越來越小，在一定程度上說明了合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展逐漸趨于成熟。

圖4　合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場需求圍繞長期均衡水平變化的趨勢圖

5結(jié)論與建議

本文對影響我國商業(yè)地產(chǎn)市場需求的因素進行了較為完整的分析，分析結(jié)果表明，我國商業(yè)地產(chǎn)正處于快速的發(fā)展階段，投資規(guī)模和市場需求均保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。利用安徽省合肥市2000-2013年面板數(shù)據(jù)對影響商業(yè)地產(chǎn)市場需求的因素進行了實證研究，研究結(jié)果表明，以財政收入為衡量指標的城市經(jīng)濟發(fā)展水平對商業(yè)地產(chǎn)市場需求的影響較大，以社會消費品零售總額為衡量指標的區(qū)域總體消費水平和以人均可支配收入為衡量指標的居民收入水平，對商業(yè)地產(chǎn)市場需求的影響略小于前者，而商業(yè)地產(chǎn)價格水平則與市場需求量表現(xiàn)出負相關(guān)的變化關(guān)系；通過商業(yè)地產(chǎn)市場實際需求量與其長期均衡水平變化機制的識別，得出商業(yè)地產(chǎn)市場實際需求始終圍繞長期均衡水平上下波動，其波動周期約為3-4年。

本文對商業(yè)地產(chǎn)市場需求的分析也存在不足之處，文中的計量經(jīng)濟學模型主要是從市場經(jīng)濟層面對合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場需求進行了探討，沒有從量化的角度研究消費者心理和國家宏觀調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)市場需求的影響，如何精確地將二者以虛擬變量的形式帶入數(shù)學模型是今后需要進一步研究的內(nèi)容。

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(責任編校：李秀榮)

A Research into Demand Factors of the Commercial Real Estate Market Based on Dynamic Econometrics Model

OU Jiang-hui， JIN Chang-hong

(School of Management， Anhui Architecture University，Hefei 230601， China)

Abstract：In recent years， commercial real estate has become a new economic growth point in the industry of domestic real estate. In order to obtain the factors affecting the market demand for commercial real estate，the authors of this paper make a systematic analysis of market supply and demand for commercial real estate in view of the domestic real estate investment situation， and discuss the factors affecting the market demand for commercial real estate economically and socially. Then the authors， with Hefei in Anhui Province as an example，establish the equilibrium relationship between the market demand for commercial real estate and some other related factors with the market demand theory and the dynamic econometrics model，based on mathematical procession of the relevant data， and finally give the trend of the actual market demand for commercial real estate.

Key Words：commercial real estate； market demand factor； ARDL model； error correction model

作者簡介：歐江徽(1990-)，男，安徽六安人，助理工程師，碩士研究生，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與項目管理研究。

中圖分類號：F293.353

文獻標志碼：A

文章編號：1672-349X(2016)03-0088-07

DOI：10.16160/j.cnki.tsxyxb.2016.03.024