樊易

摘 要：物業(yè)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)建立適合自身企業(yè)需要和發(fā)展的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系，并通過(guò)有效的控制活動(dòng)來(lái)保障內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系的運(yùn)行。本文結(jié)合物業(yè)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制中存在的普遍性問(wèn)題，在兼顧成本效益的基礎(chǔ)上，提出了物業(yè)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的修正和完善建議。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部會(huì)計(jì)控制；成本效益；信息化平臺(tái)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的日益興旺，給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)只有規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，理順工作關(guān)系，拓寬盈利渠道，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能更好的應(yīng)對(duì)發(fā)展機(jī)遇。

一、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制現(xiàn)狀

內(nèi)部控制的五要素包括：控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通和內(nèi)部監(jiān)督五個(gè)方面，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是內(nèi)部控制的核心，物業(yè)企業(yè)工作有其自身特有的特征，相較于其他的傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，其獨(dú)有的特點(diǎn)還有全天候不間斷、多層次服務(wù)和綜合性等，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的建立應(yīng)該結(jié)合自身企業(yè)特點(diǎn)，在《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》的指導(dǎo)下健全完善，但現(xiàn)今多數(shù)物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制存在其固有局限性，規(guī)范程度不夠，管理層認(rèn)識(shí)程度低，信息化建設(shè)落后等問(wèn)題，嚴(yán)重制約了物業(yè)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的健全和完善。

（1）內(nèi)部會(huì)計(jì)控制存在固有局限性。少數(shù)物業(yè)企業(yè)擁有比較完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系，但執(zhí)行人員可能存在人員流動(dòng)性大，內(nèi)部控制知識(shí)不完備，理解能力不強(qiáng)等問(wèn)題導(dǎo)致出現(xiàn)主觀判斷失誤，或者人為串通，凌駕在內(nèi)部會(huì)計(jì)控制之上導(dǎo)致相關(guān)會(huì)計(jì)控制制度失效。（2）內(nèi)部控制規(guī)范程度不夠。多數(shù)物業(yè)企業(yè)沒(méi)有設(shè)置專門的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制部門和人員，究其原因有些可能是因?yàn)楣芾韺诱J(rèn)識(shí)程度不夠，就物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金來(lái)源多樣，既有物業(yè)費(fèi)收入，還有停車費(fèi)收入、保潔收入、出租收入等，雖然金額較小，但是涉及業(yè)主多造成業(yè)務(wù)量大，有些可能出于成本效益的原則考慮，沒(méi)有進(jìn)行專門設(shè)置，會(huì)造成權(quán)責(zé)不清晰的局面。（3）管理層內(nèi)部會(huì)計(jì)控制意識(shí)淡薄、知識(shí)匱乏。目前多數(shù)物業(yè)企業(yè)管理層沒(méi)有科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理理念，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制知識(shí)嚴(yán)重缺乏，以為內(nèi)部會(huì)計(jì)控制只是形式上多強(qiáng)調(diào)，大家各自多自覺(jué)就可以了，使得物業(yè)企業(yè)內(nèi)部員工更加不重視企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，形成一種不配合工作的內(nèi)部環(huán)境，與內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的目標(biāo)相背離。（4）內(nèi)部控制方式落后。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)督相當(dāng)薄弱，控制方式也比較落后，很多企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，形式上缺乏獨(dú)立性；職能上來(lái)看很多企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制只是通過(guò)人工的方式查查會(huì)計(jì)賬目，在預(yù)算管理、財(cái)務(wù)管理和票據(jù)管理等方面無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

二、完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的策略

（1）保障內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的有效執(zhí)行，弱化其固有局限性。在全體員工中加強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度和規(guī)范的宣傳，提高全體員工尤其是內(nèi)部控制人員和其他財(cái)務(wù)人員的內(nèi)控意識(shí)，不斷強(qiáng)化繼續(xù)教育，加強(qiáng)與同行的學(xué)習(xí)與溝通，完備自身內(nèi)部控制知識(shí)，提高自身理解能力。（2）建立規(guī)范的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系。物業(yè)企業(yè)一套規(guī)范的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系包括組織結(jié)構(gòu)和授權(quán)審批等方面。適當(dāng)?shù)慕M織結(jié)構(gòu)的建立主要遵循的是不相容職務(wù)分離原則，即業(yè)務(wù)職能和財(cái)務(wù)職能分離；業(yè)務(wù)授權(quán)與執(zhí)行相分離；業(yè)務(wù)執(zhí)行與記錄相分離。（3）管理層應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制學(xué)習(xí)，提高意識(shí)。管理層應(yīng)該摒棄傳統(tǒng)管理理念，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制知識(shí)的學(xué)習(xí)，管理層人員必須了解企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析；從言行上重視物業(yè)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制工作，及時(shí)處理和溝通內(nèi)部會(huì)計(jì)控制中存在的問(wèn)題，提高經(jīng)營(yíng)效率。（4）加強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制平臺(tái)的建設(shè)。內(nèi)審部門應(yīng)該和財(cái)務(wù)部門相分離，實(shí)行分別領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)今社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入信息化社會(huì)，物業(yè)企業(yè)的管理和服務(wù)趨向多樣化，僅憑檢查會(huì)計(jì)賬目的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制已經(jīng)無(wú)法跟上信息時(shí)代的發(fā)展，也不滿足物業(yè)企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的要求，只有構(gòu)建內(nèi)部會(huì)計(jì)控制平臺(tái)，實(shí)時(shí)進(jìn)行內(nèi)部會(huì)計(jì)控制、反饋和分析，可以設(shè)置預(yù)算管理模塊、財(cái)務(wù)管理模塊和票據(jù)管理模塊等內(nèi)容。如通過(guò)預(yù)算管理模塊事先將經(jīng)過(guò)審批的預(yù)算計(jì)劃導(dǎo)入系統(tǒng)，就可以有效控制報(bào)銷流程，不符合要求的業(yè)務(wù)就無(wú)法通過(guò)，其也能實(shí)時(shí)查詢幫助管理者了解各部門以及整個(gè)企業(yè)預(yù)算計(jì)劃和實(shí)際的情況；又如通過(guò)財(cái)務(wù)管理模塊可以解決財(cái)務(wù)信息落后于業(yè)務(wù)信息造成的信息不對(duì)稱問(wèn)題，該系統(tǒng)生成的統(tǒng)計(jì)分析資料也能為物業(yè)企業(yè)的管理和考核提供支撐；而票據(jù)管理模塊能夠及時(shí)進(jìn)行票據(jù)的審核、處理和傳遞，幫助相關(guān)部門人員了解長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有核銷的票據(jù)，能有效加強(qiáng)發(fā)票管理。

物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系的建立必須結(jié)合自身規(guī)模、現(xiàn)時(shí)管理模式以及自身風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行建設(shè)，兼顧成本效益原則，結(jié)合法律法規(guī)的要求以及內(nèi)外部環(huán)境的變化進(jìn)行修訂完善，使之與物業(yè)企業(yè)的發(fā)展同步。

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