●陳琪錢(qián)

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外國(guó)人如何在美買(mǎi)房？

●陳琪錢(qián)

近來(lái)，來(lái)美購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的中國(guó)人越來(lái)越多。一般來(lái)說(shuō)，來(lái)美外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)共有公寓（condo）比較容易，而購(gòu)買(mǎi)合作公寓（co-op）就比較難。主要原因是，合作公寓要求面試買(mǎi)家，可以不講理由予以拒絕。而且，合作公寓還要提供個(gè)人和財(cái)務(wù)信息，很多合作公寓禁止出租。而共有公寓的審核比較簡(jiǎn)單，并允許使用信托、國(guó)內(nèi)的有限責(zé)任公司（LLC）和外國(guó)股份公司購(gòu)買(mǎi)。對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)，這三種公司形式購(gòu)買(mǎi)都可以提供債務(wù)保護(hù)和稅務(wù)規(guī)劃。

沒(méi)有綠卡的外國(guó)人在紐約市買(mǎi)房，并不需要支付特別的稅，但外國(guó)人和美國(guó)人一樣需要繳納以下稅項(xiàng)。

購(gòu)買(mǎi)價(jià)格超過(guò)100萬(wàn)美元的房屋，就要支付價(jià)格1%的豪宅稅。貸款的買(mǎi)家必須繳納房貸記錄稅。若是房?jī)r(jià)低于50萬(wàn)美元，記錄稅是2.95%，其中0.25%由貸款公司支付。若是房?jī)r(jià)等于或者超過(guò)50萬(wàn)美元，記錄稅為2.175%，其中貸款公司支付0.25%。通常賣(mài)家要繳納轉(zhuǎn)讓稅，紐約州的轉(zhuǎn)讓稅都是0.4%。紐約市若是房?jī)r(jià)低于50萬(wàn)美元，轉(zhuǎn)讓稅是1%。若是等于或者超過(guò)50萬(wàn)美元，紐約市的轉(zhuǎn)讓稅是房?jī)r(jià)的1.425%。若是購(gòu)買(mǎi)新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商或者贊助商一般要求買(mǎi)家支付轉(zhuǎn)讓稅。

其實(shí)，許多中國(guó)購(gòu)房者是投資者。假如他們要出售在紐約市的房地產(chǎn)，他們也要納稅。這些稅種包括支付利得稅和聯(lián)邦政府要求的扣稅。目前，聯(lián)邦利得稅最高是純獲利的20%，紐約州要收取8.82%。純獲利是賣(mài)價(jià)減去最初買(mǎi)價(jià)及與房屋有關(guān)的所有花費(fèi)。

通常美國(guó)人賣(mài)房子時(shí)，不地產(chǎn)用有限責(zé)任公司（LLC）購(gòu)買(mǎi)，有限責(zé)任公司還可以保護(hù)他們的隱私。

不過(guò)，通過(guò)有限責(zé)任公司擁有房地產(chǎn)并不能避免遺產(chǎn)稅。外國(guó)人若要避免繳納房地產(chǎn)稅，他們可以用外國(guó)控股公司擁有美國(guó)有限責(zé)任公司（LLC）。這外國(guó)控股公司可以是美國(guó)以需要預(yù)扣稅。但是根據(jù)外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法（FIRPTA），外國(guó)人賣(mài)美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)，必須將部分賣(mài)房的錢(qián)預(yù)扣下來(lái)，聯(lián)邦要預(yù)扣10%房屋售價(jià)，紐約州要預(yù)扣8.82%。扣除的數(shù)額并非最終的繳納稅額，只是預(yù)付。非美國(guó)稅法居民的外國(guó)人是不用報(bào)稅的，如果國(guó)稅局不收預(yù)扣稅的話(huà)，沒(méi)有辦法保證外國(guó)人合法繳納收益稅。外國(guó)人賣(mài)房后，在一定期限內(nèi)填交稅表，再正確計(jì)算應(yīng)交（或應(yīng)補(bǔ)）的稅額。

外國(guó)人在美國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。美國(guó)公民豁免額達(dá)543萬(wàn)美元，已婚者豁免額可達(dá)1086萬(wàn)美元。但是，非美國(guó)公民不能享受這個(gè)豁免。外國(guó)人免稅額只有六萬(wàn)美元有形和個(gè)人資產(chǎn)（Tangible or Personal Assets），在六萬(wàn)美元之上最高要繳納聯(lián)邦35%的贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅，紐約還有16%的贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。

通常來(lái)說(shuō)，外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)以個(gè)人形式買(mǎi)房要比普通公司買(mǎi)房省稅許多，除非房外地方注冊(cè)。英屬處女島（BVI）是很受歡迎的控股公司設(shè)立處。在這個(gè)結(jié)構(gòu)下，國(guó)稅局審核房地產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，將視其為無(wú)形資產(chǎn)（intangible asset），這樣外國(guó)人就可能避開(kāi)美國(guó)的房地產(chǎn)稅。

外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房地產(chǎn)后，應(yīng)該申請(qǐng)社會(huì)安全號(hào)碼（SSN）或者報(bào)稅號(hào)碼（TIN），因?yàn)閲?guó)稅局要求報(bào)稅時(shí)要填寫(xiě)身份號(hào)碼。■(摘自美國(guó)《世界日?qǐng)?bào)》)

（編輯/唐馨）