張曉麗

摘 要：“營(yíng)改增”減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，是結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施?！盃I(yíng)改增”從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低企業(yè)稅負(fù)，但不是所有的行業(yè)都能受益，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)在“營(yíng)改增”中將會(huì)遇到很多的困難和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)做好應(yīng)對(duì)策略，以稅制改革為契機(jī)，加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型。本文就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)造成的影響進(jìn)行了具體分析，并提出了應(yīng)對(duì)的策略。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)；對(duì)策；影響

我國(guó)目前實(shí)施的稅制結(jié)構(gòu)中，營(yíng)業(yè)稅和增值稅是兩個(gè)重要的流轉(zhuǎn)稅，兩個(gè)稅種分立并行。國(guó)家相關(guān)部門已經(jīng)開(kāi)始完善稅收征管系統(tǒng)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的科學(xué)整改，才能健全各個(gè)領(lǐng)域的稅收體制，減少重復(fù)征稅等問(wèn)題出現(xiàn)。如今營(yíng)改增制度已在大范圍內(nèi)得到了普及和應(yīng)用，房地產(chǎn)領(lǐng)域是繳納營(yíng)業(yè)稅的主要領(lǐng)域之一，因此必須實(shí)施營(yíng)改增，才能滿足我國(guó)稅收系統(tǒng)的整改要求。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）對(duì)建安成本的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安裝資質(zhì)的建筑企業(yè)完成，根據(jù)目前實(shí)施營(yíng)改增的情況來(lái)看，建筑企業(yè)在實(shí)施營(yíng)改增后，稅負(fù)會(huì)有不同程度的上升，由于稅賦轉(zhuǎn)嫁的存在，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本相應(yīng)增加。

由于營(yíng)改增稅收政策的實(shí)施，將導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加賦稅。房地產(chǎn)行業(yè)在建筑安裝的過(guò)程中常用建筑材料有混凝土、自來(lái)水、石料、砂，建筑材料根據(jù)目前稅收政策按照6%的稅率繳納增值稅，因此即使房地產(chǎn)可以直接抵扣增值稅專用發(fā)票，也會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)行業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)償債能力各項(xiàng)指標(biāo)造成的影響

營(yíng)改增稅收政策在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)房地產(chǎn)償債能力各項(xiàng)指標(biāo)造成的影響有以下幾點(diǎn)：第一，如果房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法在稅制的范圍獲取一定程度的抵扣，那么這一部分沒(méi)有得到抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)擁有的數(shù)額不再產(chǎn)生變化，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)比率。第二，假如房地產(chǎn)企業(yè)中的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額能在相應(yīng)的市場(chǎng)、稅務(wù)規(guī)則中得到全部抵扣，那么這些被抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅將在較大程度上影響房地產(chǎn)建筑企業(yè)流動(dòng)資金的上升，從而導(dǎo)致流動(dòng)比例不斷增加。

（三）無(wú)法適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域發(fā)展上呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展不平衡的狀態(tài)，這導(dǎo)致?tīng)I(yíng)改增的政策對(duì)不同地區(qū)注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)截然不同的情況，無(wú)法適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策的表現(xiàn)有：第一，對(duì)發(fā)展速度慢、發(fā)展水平低的地區(qū)來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法及時(shí)適應(yīng)營(yíng)改增的稅收政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)以及運(yùn)行會(huì)受到不同程度的挑戰(zhàn)和打擊。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的投資主體呈多元化發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)民企而言，將會(huì)有較高稅率。第三，房地產(chǎn)行業(yè)的類型結(jié)構(gòu)是多種多樣的，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革時(shí)仍然會(huì)出現(xiàn)一定的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

二、減少營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不利影響的措施

（一）提升納稅意識(shí)，積極進(jìn)行稅收籌劃

1.適應(yīng)和學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”稅收制度

“營(yíng)改增”稅收制度在我國(guó)實(shí)行已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)的時(shí)間，在這段時(shí)間中房地產(chǎn)企業(yè)也陸陸續(xù)續(xù)完成了對(duì)“營(yíng)改增”稅收制度的適應(yīng)和學(xué)習(xí)工作。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，要強(qiáng)化對(duì)企業(yè)中的員工進(jìn)行稅收知識(shí)的培訓(xùn)，讓企業(yè)中的員工能夠在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，針對(duì)每一次企業(yè)的開(kāi)支行為都讓對(duì)方出具相關(guān)發(fā)票。通過(guò)培養(yǎng)企業(yè)員工的發(fā)票稅務(wù)意識(shí)來(lái)適應(yīng)現(xiàn)階段“營(yíng)改增”稅收制度，并且將日常經(jīng)營(yíng)管理中的發(fā)票收集起來(lái)，讓其發(fā)揮出自己的作用。要制定相應(yīng)的增值稅內(nèi)部控制體系及相應(yīng)的工作管理制度，應(yīng)對(duì)和預(yù)防“營(yíng)改增”可能的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理人員要提高專業(yè)素質(zhì)，進(jìn)行專門的稅務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)相關(guān)“營(yíng)改增”的稅收制度，讓企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理人員能夠熟練針對(duì)企業(yè)的每一次稅收行為進(jìn)行處理，防止房地產(chǎn)企業(yè)本身出現(xiàn)偷稅漏稅的情況，維持企業(yè)的健康發(fā)展。

2.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所花費(fèi)的時(shí)間往往相對(duì)較長(zhǎng)，不但需要篩選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑用地，也需要在這段時(shí)間中進(jìn)行建筑原材料的購(gòu)買。如果能夠在這段時(shí)間之內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的工程建設(shè)成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)的增值稅進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本減少相關(guān)開(kāi)支。因此在“營(yíng)改增”的制度之下，建議房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃崗，對(duì)開(kāi)發(fā)成本首先進(jìn)行大致上的稅收籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收支出進(jìn)行明晰和分析，然后找出分?jǐn)偺幚淼南嚓P(guān)對(duì)策，以減少房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

3.對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)中的物質(zhì)材料進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)中也需要對(duì)其中使用的物質(zhì)材料進(jìn)行稅收籌劃。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展和進(jìn)步已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變成為了全新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在這種體制之下，買方的作用和意義被擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建筑原材料的購(gòu)買當(dāng)中為了減少支出的稅款，可以采用招標(biāo)的方式進(jìn)行建筑原材料的采買。在原材料招標(biāo)采購(gòu)的過(guò)程中，必須首先要求相關(guān)原材料企業(yè)廠家能夠出具增值稅的專用發(fā)票，在這一基本要求之上再要求建筑原材料的質(zhì)量和價(jià)格。對(duì)各個(gè)競(jìng)標(biāo)的原材料廠家和企業(yè)進(jìn)行篩選和綜合性的考慮，最后選擇對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利益最高的一家作為建筑原材料的采買對(duì)象。

4.對(duì)房地產(chǎn)銷售方式進(jìn)行稅收規(guī)劃

除了以上三個(gè)在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收上進(jìn)行規(guī)劃和策劃工作以外，我們還需要認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)的銷售過(guò)程中也存在稅收的情況。房地產(chǎn)在建設(shè)完成之后的銷售環(huán)節(jié)，如果成功出售，則需要根據(jù)房產(chǎn)本身的售出情況繳納相關(guān)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種稅款類型。房產(chǎn)出售的價(jià)格越高，那么需要交納的土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅的總額也就會(huì)提高。因此在這一環(huán)節(jié)展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)銷售方式的稅收規(guī)劃能夠有效的減少房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所需要交納的稅金，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）加強(qiáng)企業(yè)宣傳

因?yàn)樵鲋刀惣{稅的管理比較復(fù)雜，所以必須加強(qiáng)企業(yè)宣傳。要開(kāi)展一系列宣傳模式，主要包括在企業(yè)的內(nèi)部網(wǎng)站上設(shè)置營(yíng)改增稅收政策的專欄，宣傳營(yíng)改增政策的有關(guān)規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)的員工認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增政策的嚴(yán)肅性和重要性，使得企業(yè)決策人員全面地了解營(yíng)改增實(shí)施的具體政策和方向，有效減少營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不利影響。

（三）改變經(jīng)營(yíng)模式

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)營(yíng)改增政策的實(shí)施所帶來(lái)的企業(yè)資金負(fù)擔(dān)加重等問(wèn)題，在改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式方面有以下對(duì)策：第一是將開(kāi)發(fā)周期縮短，將財(cái)務(wù)費(fèi)用和資金占用率降低。第二是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，智能化、高品質(zhì)的環(huán)保型社區(qū)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，將房地產(chǎn)企業(yè)建筑房屋的質(zhì)量提高可以使房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大大增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。第三是建立企業(yè)合作的模式，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)作為核心，主要合作方式有股份項(xiàng)目制、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、聯(lián)合購(gòu)地以及拆借資金等模式，使企業(yè)之間揚(yáng)長(zhǎng)避短、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、強(qiáng)化管理職能，最終使房地產(chǎn)行業(yè)以合適的企業(yè)合作的方式獲得良好的發(fā)展模式。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理

減少營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的不利影響措施還包括加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理，主要措施有：一方面，房地產(chǎn)行業(yè)盡可能取得可抵扣的增值稅發(fā)票，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多、資金力量雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，在采購(gòu)材料時(shí)可以進(jìn)行集中采購(gòu)材料，減少材料來(lái)源不明或者供應(yīng)商散雜的問(wèn)題。另一方面，在會(huì)計(jì)核算的程序上嚴(yán)格規(guī)定，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額及時(shí)抵扣、認(rèn)證。房地產(chǎn)企業(yè)要加大對(duì)會(huì)計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重視度，要提高全體人員發(fā)票意識(shí)，特別是采購(gòu)原材料和接受勞務(wù)環(huán)節(jié)必須取得發(fā)票；加強(qiáng)工程結(jié)算、決算管理，及時(shí)從施工單位取得發(fā)票。要加大對(duì)會(huì)計(jì)人員和財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度，還要適當(dāng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算方法創(chuàng)新，提高會(huì)計(jì)核算人員以及財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平。企業(yè)各個(gè)部門要加強(qiáng)合作，尤其是在政策下發(fā)初期要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部進(jìn)項(xiàng)稅額合理抵扣，并落實(shí)稅務(wù)策劃工作。

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