邱潔

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)，特別是對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)，要在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨收緊的政策性調(diào)控和日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)收益，行之有效的成本管理非常重要。本文分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題，探討可適用的成本管理理論和措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；成本管理

房地產(chǎn)業(yè)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱行業(yè)，但是隨著近年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一輪又一輪政策調(diào)控的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，數(shù)量眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)并持續(xù)發(fā)展，很有必要加強(qiáng)成本管理，從粗放式經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化、規(guī)范化的現(xiàn)代企業(yè)管理轉(zhuǎn)型。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性分析

（一）成本管理可以有效降低開(kāi)發(fā)成本，保障經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

成本是確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的基本要素之一，應(yīng)該作為中小房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理目標(biāo)。一方面通過(guò)成本管理可以直接控制和減少費(fèi)用損耗，進(jìn)而可以降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，使中小房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取價(jià)格優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面可以通過(guò)價(jià)值工程研究，在成本不增或有限增加的情況下達(dá)到提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售價(jià)的目的，以保障或增加項(xiàng)目利潤(rùn)。

（二）成本管理可以有效改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，提高企業(yè)管理水平

開(kāi)發(fā)成本是一項(xiàng)綜合性指標(biāo)，企業(yè)的各項(xiàng)工作最終都綜合體現(xiàn)于成本指標(biāo)。它能夠直接反映出企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)程中各個(gè)方面的業(yè)績(jī)。通過(guò)對(duì)成本進(jìn)行管理和監(jiān)督，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，以及在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種不必要支出，盡快全面的反饋給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，以便及時(shí)做出補(bǔ)救和改進(jìn)措施，減少損耗，降低成本，提高利潤(rùn)水平。因此，可以通過(guò)對(duì)成本的計(jì)劃、控制、監(jiān)督、考核和分析等來(lái)促使房地產(chǎn)企業(yè)及企業(yè)內(nèi)各部門(mén)加強(qiáng)成本核算，改進(jìn)管理方式，降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（三）成本管理可以加強(qiáng)企業(yè)資源管理，保障企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行管理的目的是為了成本最小化、利潤(rùn)最大化、資本累積最優(yōu)化，從而保障企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，其中關(guān)鍵在于及時(shí)足額補(bǔ)償企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的損費(fèi)和滿足未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需求。具體而言，也就對(duì)人力、資源和資金等資源占用和消耗的有效控制，即能夠合理進(jìn)行資源利用、資金周轉(zhuǎn)，能夠按照既定規(guī)模進(jìn)行再生產(chǎn)，支持企業(yè)持續(xù)合理運(yùn)營(yíng)，持續(xù)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題

（一）成本管理模式粗放

我國(guó)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)還處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理階段，并沒(méi)有意識(shí)到成本管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的積極作用，或是雖然有意加強(qiáng)成本管理，但成本管理工作流于表面，缺乏有效規(guī)范的管理手段。多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量不多，規(guī)模不大，經(jīng)營(yíng)決策權(quán)集中，還處在能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的傳統(tǒng)管理模式中。即便有的中小房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到成本管理的積極作用，初步實(shí)施了成本管理，但沒(méi)有建立相應(yīng)規(guī)范的管理制度和流程；或已有制度形同虛設(shè)，實(shí)際對(duì)成本控制只進(jìn)行簡(jiǎn)單的計(jì)劃和核算，成本管理比較基礎(chǔ)，缺乏系統(tǒng)性。

（二）成本管理意識(shí)薄弱

由于前期房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，中小房地產(chǎn)企業(yè)只要按部就班完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就能取得較高的盈利，這就掩蓋了企業(yè)在成本管理方面存在的各種問(wèn)題，企業(yè)管理者也缺乏改進(jìn)管理方法、提高企業(yè)盈利能力的思維和動(dòng)力。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，吸引高素質(zhì)人才的引力不夠，專(zhuān)業(yè)的成本管理人員儲(chǔ)備不足，有時(shí)候只是簡(jiǎn)單的由財(cái)務(wù)人員、造價(jià)人員進(jìn)行成本核算，沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)。同時(shí)企業(yè)員工成本管理意識(shí)普遍不強(qiáng)，缺乏成本管理知識(shí)，分工不精細(xì)，責(zé)任不明晰，即便企業(yè)有意推行全員成本管理，其成本控制執(zhí)行的能力不能匹配，實(shí)行效果不佳。

（三）成本管理范疇狹窄

中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，一般不具有、也不適應(yīng)大型企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和管理模式。在企業(yè)成本管理過(guò)程中往往只注重施工階段的生產(chǎn)成本管理，忽視產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)服務(wù)等前后期各環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用的控制；只關(guān)注短期項(xiàng)目利潤(rùn)，不注重企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃和發(fā)展；主要控制手段是事后對(duì)成本進(jìn)行核算分析，事前與事中的評(píng)估和控制不足，往往引起較大的成本變更或超出限額，缺乏全過(guò)程全生命周期成本管理的系統(tǒng)管理思維。

（四）成本管理制度體系不健全

目前，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)都尚未建立起一個(gè)嚴(yán)格全面的成本管理制度，或是空有管理制度但缺乏執(zhí)行，這類(lèi)制度只是一些簡(jiǎn)單的框架和理論，缺乏實(shí)質(zhì)內(nèi)容，沒(méi)有制定對(duì)應(yīng)的職責(zé)權(quán)利和獎(jiǎng)懲制度，對(duì)員工的監(jiān)管和激勵(lì)作用不強(qiáng)，沒(méi)有細(xì)化成本管理工作的流程和操作程序，實(shí)施起來(lái)效果不佳。

（五）成本信息化管理層級(jí)較低

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展和成熟，信息化逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要工具和平臺(tái)。信息化管理軟件運(yùn)行費(fèi)用投入較大，系統(tǒng)應(yīng)用和推廣需要以業(yè)務(wù)流程及制度為基礎(chǔ)，并針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況加以設(shè)置和適配，因而上線前的準(zhǔn)備工作復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)用的期望值較低。目前，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)主要還是通過(guò)手工操作對(duì)成本管理進(jìn)行成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)管理，如財(cái)務(wù)記賬、工程造價(jià)審核、工程結(jié)算決算、項(xiàng)目成本核算分析等。人工記錄、計(jì)算難免會(huì)存在錯(cuò)誤、遺漏，影響信息反饋的準(zhǔn)確性；人工計(jì)算也比較耗時(shí)，需要多次復(fù)核，不能及時(shí)反饋成本費(fèi)用實(shí)際情況和變動(dòng)情況，由于陷入了這種單調(diào)、繁雜的重復(fù)性工作，成本管理人員往往缺乏探索成本管理的新方法的動(dòng)力。人工積累歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)容量有限，對(duì)比性差，不利于企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目成本的分析和決策。

三、加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）提高企業(yè)全員成本管理意識(shí)和管理素質(zhì)

成本管理始于領(lǐng)導(dǎo)層，領(lǐng)導(dǎo)者是中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略和政策的制定者和計(jì)劃者，是企業(yè)成本管理制度化的倡導(dǎo)者，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)是成本管理履行的典范，以其整體的成本管理思維和價(jià)值取向來(lái)倡導(dǎo)和促進(jìn)的企業(yè)成本管理的變革。也就是說(shuō)，企業(yè)除了有專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)和專(zhuān)職成本管理人員外，領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)是企業(yè)成本管理的核心和第一人。成本管理的另一個(gè)核心是企業(yè)內(nèi)的各組織層次的人員對(duì)成本管理工作的觀念、態(tài)度和執(zhí)行方式，即企業(yè)成本管理的關(guān)鍵在于成本計(jì)劃擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)和集體認(rèn)同，成本實(shí)施需要員工的有效執(zhí)行，這就需要企業(yè)不斷加強(qiáng)員工認(rèn)識(shí)成本管理，樹(shù)立成本理念，把握好技術(shù)結(jié)合經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)并重管理準(zhǔn)則，進(jìn)行全面成本管理，培養(yǎng)全員成本管理意識(shí)，激勵(lì)全員參與成本管理，提高全體員工的成本管理素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能，進(jìn)而提高成本管理效率和水平。

（二）建立和完善科學(xué)合理的現(xiàn)代企業(yè)成本管理制度體系

成本管理制度體系是成本管理的有效保障。成本管理制度體系既要符合國(guó)家省市法規(guī)政策，還要結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針目標(biāo)和實(shí)際情況，滿足企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各項(xiàng)需要，并根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)的發(fā)展需要不斷優(yōu)化，緊緊圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)體系的內(nèi)在聯(lián)系，及時(shí)調(diào)整，不斷補(bǔ)充，形成科學(xué)合理的成本管理制度體系。一是要在匹配企業(yè)管控模式的基礎(chǔ)上采用相適應(yīng)的成本管理組織層級(jí)和架構(gòu)；二是要基于企業(yè)成本管理水平和目標(biāo)規(guī)劃不同層級(jí)的成本管理職責(zé)，明確責(zé)任體系，形成成本管理制度和細(xì)則；三是根據(jù)組織邊界、業(yè)務(wù)分工，設(shè)計(jì)優(yōu)化成本控制流程和操作程序，提高成本管理的應(yīng)用性；四是完善成本管理責(zé)任制及監(jiān)督考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。

（三）構(gòu)建目標(biāo)成本管理控制模式

中小房地產(chǎn)企業(yè)管理成熟度不足，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限，如果一開(kāi)始就實(shí)施全過(guò)程的成本管理難度較大。如果一味追求中海、萬(wàn)科等標(biāo)桿企業(yè)成本管理方面的成熟經(jīng)驗(yàn)，生搬硬造，不能形成符合自身發(fā)展階段和實(shí)際情況的成本管理體系，將會(huì)導(dǎo)致制度落地實(shí)施效果不理想。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從目標(biāo)成本管理模式入手，逐步形成成本計(jì)劃、確定成本控制目標(biāo)、定期成本跟蹤及修正的目標(biāo)成本管理體系，強(qiáng)調(diào)成本實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中的動(dòng)態(tài)糾偏，首先實(shí)現(xiàn)成本的事中管控，再逐步建立起適合企業(yè)自身發(fā)展階段的全成本、全過(guò)程成本管理體系。

（四）推進(jìn)企業(yè)成本管理信息化進(jìn)程

中小房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)應(yīng)提高計(jì)算機(jī)技術(shù)在成本管理體系中的應(yīng)用，計(jì)算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用有利于資料、數(shù)據(jù)的傳遞、交換、處理，更能做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，快速分析，及時(shí)反饋成本變化，并能構(gòu)建成本數(shù)據(jù)庫(kù)，加強(qiáng)成本歷史信息沉淀和分析，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程。

四、結(jié)語(yǔ)

目前大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理還都處于成本核算階段或成本控制型的發(fā)展階段，今后有必要加強(qiáng)企業(yè)文化、市場(chǎng)拓展、品牌建設(shè)等隱性成本的價(jià)值研究，在降低成本的同時(shí)，注重提高因企業(yè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成本策劃創(chuàng)新而帶來(lái)的價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]夏友群.房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理體系[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（5）.

[2]柯于勛.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理體系探討[J].企業(yè)研究.2012（18）.