李娜

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年杭州全市商品房成交148769套，成交面積1582.1萬(wàn)平方米，成交金額2372.9億元，商品住房成交均價(jià)14997元/平方米，同比上漲5.5%?？梢?jiàn)，隨著商品房預(yù)售市場(chǎng)的快速發(fā)展，商品房?jī)r(jià)值的不斷提高，商品房預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)于預(yù)售合同登記備案，現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)雖有所規(guī)定，但過(guò)于原則，適應(yīng)性不強(qiáng)。因此，完善商品房預(yù)售合同備案制度，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的監(jiān)管，是新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的必然需求，對(duì)保護(hù)購(gòu)房人的合理利益、降低購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展都具有十分重要的作用。

一、杭州市預(yù)售合同備案的實(shí)踐

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同或定金合同經(jīng)當(dāng)事人雙方確定后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將雙方確認(rèn)的商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同或定金合同通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)進(jìn)行備案。因此從2004年12月16日開(kāi)始，杭州市商品房預(yù)售合同都是通過(guò)網(wǎng)上自動(dòng)備案，即網(wǎng)上合同信息提交的同時(shí)完成備案。需要對(duì)合同中的選擇性條款或雙方可以自由約定的條款內(nèi)容進(jìn)行變更的，購(gòu)房人在辦理房屋所有權(quán)證前，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致的，可以持有關(guān)材料向杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心申請(qǐng)辦理合同變更備案手續(xù)。需要解除商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同的，當(dāng)事人雙方在協(xié)商一致后，可以持有關(guān)材料向杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)合同備案手續(xù)。

但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按要求操作、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理不嚴(yán)、當(dāng)事人雙方存在合同糾紛、合同備案系統(tǒng)不夠完善等問(wèn)題，造成諸多需要辦理預(yù)售合同變更、撤銷(xiāo)但又無(wú)法辦理的情況。如開(kāi)發(fā)公司提交合同備案信息并打印出商品房預(yù)售合同后，發(fā)現(xiàn)合同條款內(nèi)容有錯(cuò)誤，需要辦理合同變更，購(gòu)房人不肯在紙質(zhì)合同上簽字，也不配合開(kāi)發(fā)公司辦理合同變更手續(xù)?；蛘唛_(kāi)發(fā)公司打印出合同后，購(gòu)房人因各種原因不肯在紙質(zhì)合同上簽字并且要求撤銷(xiāo)合同備案，但是開(kāi)發(fā)公司不同意辦理合同備案撤銷(xiāo)手續(xù)。而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，變更、撤銷(xiāo)預(yù)售合同需要當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致共同申請(qǐng)辦理。因此，購(gòu)房人或者開(kāi)發(fā)企業(yè)有一方不配合，變更、撤銷(xiāo)合同手續(xù)就無(wú)法辦理。

二、完善預(yù)售合同備案建議與思考

隨著《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的出臺(tái)，預(yù)告登記制度成為一個(gè)預(yù)購(gòu)人維護(hù)自己的期待利益、保護(hù)自己的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的途徑。但是預(yù)告登記制度是私法領(lǐng)域的登記制度，更強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意思自治，法律法規(guī)不強(qiáng)制當(dāng)事人進(jìn)行，預(yù)告登記可以由預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人提出申請(qǐng)。在實(shí)際操作中也存在預(yù)購(gòu)人完成預(yù)售合同備案但不申請(qǐng)辦理預(yù)告登記的情形，使得購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，因此，仍需要對(duì)預(yù)售合同備案制度進(jìn)行完善。

完善商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂系統(tǒng)。設(shè)置開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人簽訂合同的權(quán)限，要求合同信息必須由購(gòu)房人確認(rèn)后方可提交打印。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和管理，提高員工的工作效率和質(zhì)量，減少提交合同信息的錯(cuò)誤率。

規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售行為。要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供購(gòu)房人簽字確認(rèn)已知曉合同內(nèi)容的具結(jié)書(shū)，對(duì)未經(jīng)購(gòu)房人確認(rèn)提交合同信息等違反規(guī)定的銷(xiāo)售行為，行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)調(diào)查處理，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)范銷(xiāo)售。

借鑒深圳、長(zhǎng)沙、天津等城市的做法，建議實(shí)行網(wǎng)上簽訂合同與紙質(zhì)合同備案相結(jié)合的預(yù)售合同備案制度。雙方當(dāng)事人完成網(wǎng)上簽訂商品房預(yù)售合同后，再憑商品房預(yù)售紙質(zhì)合同等資料向杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心申請(qǐng)辦理預(yù)售合同備案。

李求軍/責(zé)任編輯