某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第八十一條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)在發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤時(shí)，可以進(jìn)行更正登記，但是《物權(quán)法》只規(guī)定了“權(quán)利人、利害關(guān)系人……可以申請(qǐng)更正登記”，并沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以直接更正登記，因此，《細(xì)則》的這一規(guī)定是不是超出了《物權(quán)法》所規(guī)定的范圍？此外，《細(xì)則》第八十一條的規(guī)定和《房屋登記辦法》第八十一條的規(guī)定有什么區(qū)別？如果人民法院生效的判決書能夠證明申請(qǐng)人是以提交虛假材料獲取房屋登記的，我們現(xiàn)在是否還可以依照《房屋登記辦法》的這一條規(guī)定撤銷原房屋登記？

金紹達(dá)：一、《物權(quán)法》第十九條規(guī)定了：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。但同時(shí)也規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”（第十六條）。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依照法定的程序、通過進(jìn)行包括更正登記在內(nèi)的各種登記來(lái)更新登記簿的記載。

規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)更正登記并不是《細(xì)則》第一次做出，《房屋登記辦法》第七十五條就規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記；《土地登記辦法》第五十八條也規(guī)定了“土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的”，可以進(jìn)行更正登記。全國(guó)人大法工委在其編寫的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》中明確：“更正登記有兩種方式：一種是經(jīng)權(quán)利人（包括登記上的權(quán)利人和事實(shí)上的權(quán)利人）以及利害關(guān)系人申請(qǐng)的登記；另一種是登記機(jī)關(guān)自己發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后做出的更正登記”（第58頁(yè)）。因此，《細(xì)則》的這一規(guī)定完全符合《物權(quán)法》的規(guī)定。

二、《細(xì)則》第八十一條規(guī)定的是更正登記，而《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定的是在一定條件下對(duì)登記的撤銷。撤銷登記和更正登記都是登記機(jī)構(gòu)糾正登記錯(cuò)誤的一項(xiàng)措施，而且都要考慮已登記的權(quán)利是否被第三人取得。但兩者有明顯的區(qū)別：

一是更正登記屬于登記的種類，而撤銷登記并不是登記的種類；

二是在更正登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在登記簿上記載真正的權(quán)利狀況，而錯(cuò)誤的登記被撤銷以后，只是自然恢復(fù)到登記前的狀態(tài)（如錯(cuò)誤的初始登記被撤銷）；

三是依職權(quán)更正登記應(yīng)當(dāng)按《細(xì)則》規(guī)定的程序進(jìn)行，而撤銷登記應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)做出書面決定，并收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢。

三、《房屋登記辦法》并未廢止，仍然適用于房屋登記。如果司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記。

陳品祿/責(zé)任編輯