朱孟沖 吳翔華

摘 要：剩余產(chǎn)權是共有產(chǎn)權住房的主要特征，也是共有產(chǎn)權住房主要的不確定風險，識別影響共有產(chǎn)權住房剩余產(chǎn)區(qū)推出的風險因素，構建基于解釋結構模型的的剩余產(chǎn)權回購風險管理模型，根據(jù)解釋結構模型的遞階層次關系，得出共有產(chǎn)權住房剩余產(chǎn)權回購的根本因素，為共有產(chǎn)權住房剩余產(chǎn)權回購過程中的風險管理提供依據(jù)。

關鍵詞：共有產(chǎn)權住房 回購風險 解釋結構模型 風險研究

一、引言

共有產(chǎn)權住房屬于保障房種類之一，是由購房人和政府按照一定的出資比例購買住房，共同擁有房屋的產(chǎn)權，購房人與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權份額以及將來上市交易的條件和所得價款的分配份額的一種兼顧保障功能的商品住房。目前，共有產(chǎn)區(qū)住房雖然在理論上可行，在實踐中有案例，但是在我國還處于初創(chuàng)階段，許多經(jīng)驗做法還需總結，遇到的問題也有待完善。傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權住房的退出管理要求在5年后個人或者政府回購剩余產(chǎn)權，但對五年以后住房市場的變化很難確定，同時政府對五年后上市的相關規(guī)定也比較模糊?；谶@一背景，本文通過研究影響共有產(chǎn)權住房剩余產(chǎn)權回購風險因素，探究影響共有產(chǎn)權回購的風險源，為政府對共有產(chǎn)權住房的回購風險管理提供理論依據(jù)。

二、解釋結構模型

1973年，美國學者J. Warfield提出了解釋結構模型（ISM），該模型用于分析一個系統(tǒng)中多個元素之間的關聯(lián)，包括因果關系、大小關系、排斥關系、從屬關系等等，并且最終結果以多個階級結構的形式表現(xiàn)出來。該模型方法在工程實踐中發(fā)揮著很重要的作用。

ISM分析法在建設項目上的風險因素聚類分析的具體步驟是：（1）確定因素集。組織專家進行分析論證，確定風險因素集；（2）形成意識模型，建立鄰接矩陣。選取影響因素，并判斷要素集中兩兩要素之間是否存在直接二元關系，一般用0和1表示元素之間是否存在關系；（3）生成可達矩陣。使用推移律特性計算可達矩陣；（4）分解可達矩陣。分解可達矩陣是把不同的因素，按照不同的影響關系，劃分為不同的層次。（5）生成層次結構圖。結構層次劃分結束后，使用有向圖來表示系統(tǒng)的層次結構。

三、基于解釋結構模型的產(chǎn)權回購風險源識別

共有產(chǎn)權房剩余產(chǎn)權回購的風險因素識別主要以下五個步驟進行：

1.影響剩余產(chǎn)權回購的風險因素分析。共有產(chǎn)權住房的特點是其具有商品性，主要表現(xiàn)在共有產(chǎn)權住房建設用地的供應方式、房屋定價方式與商品房相同。因此，共有產(chǎn)權住房剩余產(chǎn)權的回購風險與房地產(chǎn)市場環(huán)境、城市經(jīng)濟水平、保障人群數(shù)量以及保障人群收入等因素有著密切關系。本文按照剩余產(chǎn)權回購風險因素的來源分為經(jīng)濟因素、供需因素、政策因素、心理因素。采用ISM研究影響共有產(chǎn)權住房剩余產(chǎn)權回購的風險系統(tǒng)，首先要確定構成系統(tǒng)的要素集合。通過咨詢保障房建設工程企業(yè)領導層、 專家認識意見，同時結合收集的大量文獻、資料、根據(jù)以往項目的歷史風險情況，得到剩余產(chǎn)權回購的風險初始清單。最后，對調查結果進行匯總，最終得到14個影響共有產(chǎn)權住房需求的主要風險因素。

14個影響共有產(chǎn)權房剩余產(chǎn)權回購的風險因素如下：

（1）剩余產(chǎn)權回購風險。

（2）房價變化風險。房價的走勢對著保障對象回購能力有很大影響。

（3）國內生產(chǎn)總值變化風險。它在反應一個地區(qū)的經(jīng)濟形勢的同時，也體現(xiàn)了城市人口和就業(yè)水平。

（4）物價水平變化風險。物價水平上漲，建設成本、人力成本上漲，從而導致大部分商品價格上漲。

（5）利率風險。對購房者而言，利率上漲，導致購房成本增加，減小購房者的住房需求，最終導致房地產(chǎn)價格的下降。

（6）匯率風險。匯率可以通過實體經(jīng)濟與貨幣經(jīng)濟兩個途徑影響房價。

（7）房屋供給面積風險。通常情況下，房屋的供給面積也房價成反比關系。

（8）建筑與安裝成本風險。大多數(shù)城市建筑材料的上漲，必然帶動房價的上漲。

（9）房屋租賃價格風險。房屋租賃價格下降，租房的需求就會增加，同時購房的需求就會相應的減少，進而促使房地產(chǎn)價格降低。

（10）城市人口數(shù)量變化風險。人口的數(shù)量增長與房地產(chǎn)需求數(shù)量呈反比關系。

（11）居民可支配收入變化風險。隨著居民可支配收入的增加，恩格爾系數(shù)逐漸減小，而用于改善生活的比例增加。

（12）城市化水平風險。城市人口若增加，對于住房的需求也隨之增加。

（13）政府保障政策風險。政府保障性政策與保障性需求有必然的關聯(lián)性。

（14）金融政策風險。保障房項目是典型的資本密集型行業(yè)，而銀行信貸是房產(chǎn)商主要的融資渠道之一，因此，與銀行信貸的聯(lián)系密不可分。

2.產(chǎn)權回購風險意識模型。

首先，確定每個風險因素直接受到哪些風險因素影響，如表2-1所示，然后根據(jù)各因素之間的有向關系建立意識模型。

3.產(chǎn)權回購風險鄰接矩陣。

根據(jù)表2-1中所列的14個風險因素之間直接關聯(lián)關系，建立鄰接矩陣，如表2-2所示。

4.產(chǎn)權回購風險因素可達矩陣。根據(jù)表2-2中所給出的要素及其相互關系，基于推移律特性，運用MATLAB編程運算，得到本次系統(tǒng)風險的可達矩陣。

5.產(chǎn)權回購風險因素階層結構圖。

根據(jù)表2-3的可達矩陣，將模型中影響剩余產(chǎn)權回購的風險劃分為六個層級，然后依此得到影響剩余產(chǎn)權回購的風險因素的層級結構圖，如圖4-1所示。由表2-3可知ISM模型將影響產(chǎn)權回購的14個因素劃分成6個層級，不同的層級代表了14個風險對最終風險的影響力不同，層級越往下，表明該層級的影響力越大。6個層次由下到上連接成風險傳遞鏈。根據(jù)在風險傳遞鏈中位置區(qū)別，可以把該14個風險分為最終風險（1）、源頭風險（3，10，11，13，14）以及過程風險（2，4，5，6，7，8，9，12）。最終風險只有一個，就是個人對于剩余產(chǎn)權的回購風險（1）；過程風險是指源頭風險產(chǎn)生的中間環(huán)節(jié)風險，最終對最終風險產(chǎn)生影響；源頭風險是指引起最終風險的根源風險，第六層的國內生產(chǎn)總值（3）、第五層的金融政策（14）、第四層的城市人口數(shù)量（10）、第三層的政府保障政策（13）和居民可支配收入（11），它們分別是不同的方面影響剩余產(chǎn)權回購的風險源，它們形成各自的風險傳遞過程，最終影響源頭風險。而且不同層次的源頭風險對最終風險的影響力是不同的，越是底層的源頭風險對最終風險的影響力越大。因此，在共有產(chǎn)權房剩余產(chǎn)權不確定預測當中，需要充分分析這些不確定風險因素對未來產(chǎn)權回購造成的影響。

四、結語

剩余產(chǎn)權回購是共有產(chǎn)權房項目非常重要的風險源，基于解釋結構模型對產(chǎn)權回購不確定性進行了分解分析，然后得出回購風險的解釋結構模型，最終得到共有產(chǎn)權住房剩余產(chǎn)權回購的源頭風險，如表4-4所示。政府在對剩余產(chǎn)權回購風險評價的過程中，主要需要源頭風險進行風險預測，比如政府是否制定針對剩余產(chǎn)權回購的合理政策，城市人口的流入情況以及需要保障人群數(shù)量的合理界定和預測等等。

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[3]Warfield J N. Partieipative methodology for Public system Planning. ComPuters & Electrical Engineering，1973，1（1）：23一40.

[4]Yuan H.，Apostolakis G. Conditional Influence Diagrams in Risk Management. Risk Analysis， 1993，（13）6：625-636

作者簡介：吳翔華（1972—），男，漢族，江蘇南京人，南京工業(yè)大學經(jīng)濟與管理學院建設管理與房地產(chǎn)系副教授，博士，碩士生導師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟、住房保障；朱孟沖（通訊作者），（1990—），男，漢族，江蘇贛榆人，南京工業(yè)大學土木學院碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟、住房保障。