閆吉華

摘要：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)微利時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本管控更加關(guān)注和重視。作者積多年的項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)從項(xiàng)目工程成本的目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本管控及開發(fā)過程中的成本管控等一些行之有效的成本管控措施進(jìn)行闡述，旨在與同行相互交流借鑒，為提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平提供可行的方法和依據(jù)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 工程成本 管理控制

中圖分類號(hào)： F299文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）01（a）-0000-00

引言 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成中，土地成本和工程成本所占比重較大，可達(dá)80%-90%。土地通過招拍掛摘得后，其價(jià)格相對(duì)固定，而工程成本因涉及設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及施工等復(fù)雜因素使得其壓縮空間較大。因此工程成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵所在。

本文就工程的目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本管控及項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本管控措施進(jìn)行探討研究。

⒈ 目標(biāo)成本的編制

目標(biāo)成本是企業(yè)基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定，且通過努力所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。它是成本執(zhí)行過程中檢查、預(yù)警、以及考核的主要依據(jù)。目標(biāo)成本編制可分解為可行性研究階段、概念方案設(shè)計(jì)階段、方案階段和擴(kuò)初階段。伴隨圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的深入和完善，整個(gè)成本編制是一個(gè)由粗到細(xì)的過程。

1.1目標(biāo)成本編制需多部門協(xié)同完成。

目標(biāo)成本編制工作由成本管理部牽頭組織，財(cái)務(wù)、工程、設(shè)計(jì)、營銷等專業(yè)部門及外聘的咨詢公司共同參與完成。目標(biāo)成本需要通過企業(yè)的成本專業(yè)委員會(huì)評(píng)審后，才能定稿執(zhí)行。

1.2 目標(biāo)成本編制的要點(diǎn)：

完整性：應(yīng)充分考慮到各種因素，落實(shí)各項(xiàng)費(fèi)用，決不能出現(xiàn)漏項(xiàng)。明確編制依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，建立目標(biāo)成本的標(biāo)準(zhǔn)格式。

準(zhǔn)確性：聚焦價(jià)量原則，關(guān)注系數(shù)和綜合造價(jià)。一是參考經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。二是參考市場(chǎng)價(jià)格因素。特別是人工費(fèi)和主材費(fèi)的價(jià)格，并對(duì)物價(jià)變化進(jìn)行評(píng)估。三是建立完善的造價(jià)指標(biāo)庫，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，提高準(zhǔn)確性。

前置性：成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)階段，目標(biāo)成本編制時(shí)間越靠前越有利于成本的控制。

⒉ 動(dòng)態(tài)成本管控

如何管理落實(shí)目標(biāo)成本，保障在成本執(zhí)行過程中目標(biāo)成本不被突破，我們就需通過動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的實(shí)時(shí)對(duì)比來實(shí)現(xiàn)。從而預(yù)知實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏差，以便在管理過程中進(jìn)行糾偏，達(dá)到成本控制目標(biāo)。

2.1 管控重心—待發(fā)生成本

動(dòng)態(tài)成本包含已發(fā)生成本和待發(fā)生成本兩部分。對(duì)于已發(fā)生成本（包含已簽合同和已確認(rèn)變更），后期變化??；而對(duì)應(yīng)待發(fā)生成本，由于包含預(yù)估變更和待發(fā)生合約，所以不可預(yù)估的變化多、未知多。管理的重心往往就是管異常和風(fēng)險(xiǎn)，因此，動(dòng)態(tài)成本管控的重心就在于對(duì)待發(fā)生成本的管控。即待發(fā)生合同和預(yù)估變更的管理。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一是項(xiàng)目定位變化。項(xiàng)目定位變化涉及的成本變化較大，需要重點(diǎn)關(guān)注。二是施工階段。這個(gè)階段主要是嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，大額的變更及簽證必須一單一估，一單一清，當(dāng)月有效。三是主材價(jià)格和人工單價(jià)的劇烈波動(dòng)。

2.2 管控手段—過程預(yù)警和強(qiáng)控

在動(dòng)態(tài)成本管控過程中，企業(yè)首先要設(shè)定不同的控制目標(biāo)，從實(shí)踐來看，一般會(huì)選擇總額控制和單項(xiàng)控制兩種控制模式。企業(yè)只要事先設(shè)置了控制目標(biāo)，并設(shè)置了預(yù)警線和強(qiáng)控線，就可以在過程中通過“預(yù)警”和“強(qiáng)控”兩種管控手段，對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的執(zhí)行進(jìn)行預(yù)先防范和提醒，從而做好對(duì)動(dòng)態(tài)成本的事前控制。預(yù)警是指目標(biāo)成本超標(biāo)達(dá)到了企業(yè)所設(shè)定的“預(yù)警線”，就會(huì)自動(dòng)進(jìn)行預(yù)警報(bào)告，形成目標(biāo)成本過程管控中的第一道防線。如果一旦成本繼續(xù)超額，到達(dá)設(shè)定的“強(qiáng)控線”，那么就會(huì)“跳閘”，強(qiáng)制停止付款，項(xiàng)目必須就成本超支問題進(jìn)行總結(jié)，說明原因，并進(jìn)行糾偏。

2.3 監(jiān)控方式--定期報(bào)表暴露成本異常

成本月報(bào)是用以總結(jié)和分析成本發(fā)展情況的有效載體，一般包含下述幾方面的內(nèi)容：編制說明、項(xiàng)目成本整體信息、成本明細(xì)、招投標(biāo)、合同付款、簽證變更、合同結(jié)算情況等。通過明確動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成、進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧和固化動(dòng)態(tài)成本月報(bào)等手段，可以準(zhǔn)確、及時(shí)地掌握動(dòng)態(tài)成本的變化趨勢(shì)。

⒊ 項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制

3.1設(shè)計(jì)階段

在項(xiàng)目作出投資決策后，控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。聘請(qǐng)適合項(xiàng)目特點(diǎn)的高水平設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的必然選擇。

⑴ 通過建筑設(shè)計(jì)方案征集，選擇設(shè)計(jì)單位。

邀請(qǐng)不少于五家設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的適合項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)單位參加方案征集。各單位至少出三種設(shè)計(jì)方案參加征集。聘請(qǐng)專家?guī)鞂＜覔?dān)任評(píng)委。評(píng)委從技術(shù)先進(jìn)、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全適用、滿足節(jié)能及環(huán)境要求等方面對(duì)征集作品進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)委的評(píng)審結(jié)果選定設(shè)計(jì)單位。被選定的設(shè)計(jì)單位需吸納方案征集中各單位的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)、精華及評(píng)委的建議進(jìn)一步對(duì)方案優(yōu)化和完善。

專業(yè)工程的優(yōu)化設(shè)計(jì)

建設(shè)工程的設(shè)計(jì)涉及許多不同的專業(yè)領(lǐng)域，需要專業(yè)工程施工單位進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，達(dá)到節(jié)省造價(jià)降低成本的目的。優(yōu)化設(shè)計(jì)需要經(jīng)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行確認(rèn)后，方能進(jìn)行施工。

⑶ 利用圖紙會(huì)審對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，避免因設(shè)計(jì)不周或失誤而造成施工中的拖延和經(jīng)濟(jì)損失。

招標(biāo)階段

招標(biāo)階段就是通過投標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行比價(jià)，以合理低價(jià)的中標(biāo)原則選擇施工單位。項(xiàng)目總承包單位確定后，對(duì)專業(yè)分包工程進(jìn)行二次招標(biāo)。特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分包工程多，專業(yè)性較強(qiáng)，二次招標(biāo)是成本控制的重要途徑。

⑴ 資格預(yù)審，把好入口關(guān)。

一是達(dá)標(biāo)原則，即所有入圍單位的各項(xiàng)條件必須符合招標(biāo)文件的要求，且必須是同等級(jí)資質(zhì)單位進(jìn)行比較和競(jìng)爭(zhēng)。招標(biāo)入圍單位不能低于五家，且來自不同的推薦渠道，規(guī)避串標(biāo)和圍標(biāo)，確保招標(biāo)過程的良性競(jìng)爭(zhēng)。二是對(duì)入圍單位近三年的類似工程進(jìn)行實(shí)地考察。三是要求入圍單位提供近三年，經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，了解企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。

⑵ 確定中標(biāo)原則。

確定合理低價(jià)為中標(biāo)原則。投標(biāo)文件由資格、資信部分（10分），技術(shù)部分（30分），商務(wù)部分（60分）組成。投標(biāo)報(bào)價(jià)最低者商務(wù)標(biāo)得分最高為60分。商務(wù)標(biāo)各名次之間有5分的差距。商務(wù)標(biāo)得分最高者基本上就能中標(biāo)。讓投標(biāo)單位結(jié)合企業(yè)自身的管理、技術(shù)水平，資金實(shí)力等因素進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，避免投標(biāo)單位圍繞攔標(biāo)控制價(jià)做文章，招不到真正的低價(jià)。

⑶ 測(cè)算成本價(jià)

因中標(biāo)原則是合理低價(jià)，為避免惡意低價(jià)的投標(biāo)發(fā)生，要測(cè)算成本價(jià)。若投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)低于測(cè)算成本價(jià)幅度過大，評(píng)委和咨詢公司就對(duì)其質(zhì)詢。投標(biāo)單位解釋合理的就接受其投標(biāo)，否則視為廢標(biāo)。

⑷ 選定主要材料、設(shè)備的品牌

對(duì)工程建設(shè)中的主要設(shè)備和材料，在招標(biāo)文件中選定2-3家品牌。投標(biāo)單位在投標(biāo)時(shí)必須使用選定的品牌。品牌選定的依據(jù)是符合設(shè)計(jì)圖紙的技術(shù)要求，質(zhì)量和價(jià)格處于同一檔次，市場(chǎng)認(rèn)可，性價(jià)比高。這樣在投標(biāo)階段就可以控制主要材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，使得投標(biāo)報(bào)價(jià)具有可比性。

3.3 施工階段成本管理與控制

施工階段的成本管控涉及到項(xiàng)目工期成本、工程質(zhì)量成本、工程變更成本及施工材料的成本。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，必須做到按圖施工。堅(jiān)持樣板引路。嚴(yán)格貫徹有關(guān)的質(zhì)量體系，按工序、工藝流程施工。及時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員到現(xiàn)場(chǎng)檢查指導(dǎo)，對(duì)施工中的偏差進(jìn)行糾正。充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，對(duì)每道工序都要認(rèn)真監(jiān)督管理，嚴(yán)格把控工程變更和簽證。合理周密安排各專業(yè)分包進(jìn)場(chǎng)穿插施工，避免工期拖延。

⒋ 結(jié)語

房地產(chǎn)成本的管控，是企業(yè)長(zhǎng)期面臨探索和實(shí)踐的課題。實(shí)現(xiàn)成本管控的信息化、流程化、精細(xì)化，形成適合企業(yè)自身的管理體系，實(shí)現(xiàn)客戶贏、企業(yè)贏、社會(huì)層面（綠色，節(jié)能）贏多贏共榮局面是房地產(chǎn)成本管理追求的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

⑴ 明源地產(chǎn)研究院. 成本制勝. 中信出版社.2013

⑵ 徐海江.合理有效管控成本.北京：城市開發(fā).2013.06