李明軒

【摘 要】2015年，房地產(chǎn)新政迭出，貨幣、行政手段持續(xù)刺激，地產(chǎn)行業(yè)居高不下的庫(kù)存得到一定緩解，然而部分三四線甚至二線城市依然壓力重重。加上股市低迷動(dòng)蕩，網(wǎng)貸、理財(cái)平臺(tái)龐氏騙局頻繁，居民投資信心受挫、銀行、基金、證券等金融平臺(tái)也要求信用回歸。

這樣的形勢(shì)下，本文試圖尋求，除采取降準(zhǔn)降息釋放通貨、刺激市場(chǎng)，是否有其他折中辦法予高量庫(kù)存以有利消化？尤其在流動(dòng)性資金相對(duì)過剩的前提下，有無各方最大化接受的一個(gè)方案，予居民理財(cái)投資以合理出口，予金融平臺(tái)以信用背書？接下來本文將從背景闡述、政策研判、方案假設(shè)等幾個(gè)方面簡(jiǎn)要闡述，努力進(jìn)行幾點(diǎn)構(gòu)建。

【關(guān)鍵詞】庫(kù)存；房?jī)r(jià)；住房券；貸款

一、背景闡述

總體看，自2014年以來，我國(guó)城市房?jī)r(jià)告別快速上漲，顯現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)成為2016年房產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)政策的主基調(diào)。

1.從歷史數(shù)據(jù)看

2004-2013年，作為固定資產(chǎn)投資重要部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額，占GDP比重和對(duì)GDP貢獻(xiàn)率均呈上升態(tài)勢(shì)。僅以2013年來看，房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)創(chuàng)造增加值87143億，占GDP的比重15.3%，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為29.4%?？紤]消費(fèi)支出帶來的乘法效應(yīng)，實(shí)際貢獻(xiàn)比重可能更大。

進(jìn)入2014年，商品房銷售面積和銷售金額上行受阻，1月—11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.9%，比2013年同期回落7.6%。反映在連帶行業(yè)上，鋼材、水泥、平板玻璃等建筑材料生產(chǎn)均有下滑。

2.從投資角度看

2015年6月15日起，股市連續(xù)暴跌13次，一次次打破投資人預(yù)期底線，至2016年1月，股市再次斷崖式暴跌，跌穿3300點(diǎn)。至此，就投資屬性來講，國(guó)內(nèi)居民對(duì)股票已是談股色變，盡管有萬億救市，逮捕徐翔、程博明等做空黑手等提振信心的做法，但民心、民信已失，股市也由此進(jìn)入低迷震蕩時(shí)期。

2015年9月，“泛亞”事件爆發(fā)，涉案金額430億元人民幣，牽涉投資者22萬人；2015年12月，e租寶事件爆發(fā)，涉案金額740億元人民幣。2016年4月，中晉事件爆發(fā)，涉案金額上百億人民幣，波及投資者13萬人；截止2015年12月，已有1302家P2P平臺(tái)破產(chǎn)，其中668家跑路。

股市做空頻繁，莊家殺雞取卵。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉對(duì)此評(píng)論，中國(guó)的股市，連賭場(chǎng)都不如。而理財(cái)平臺(tái)龐氏騙局頻出，國(guó)內(nèi)大眾也在一次次血的教訓(xùn)和驚嚇面前，杯弓蛇影。

上述種種，一方說明投資渠道的信用缺失；另一方面，也說明國(guó)內(nèi)民眾的投資需求是客觀存在的。民眾需要一個(gè)抵抗通脹、且收益實(shí)際穩(wěn)定的產(chǎn)品解決此類需求。各金融平臺(tái)也需要一個(gè)第三方為此進(jìn)行信用背書，打破僵局，盤活資金存量。而銀行在歷經(jīng)多次降準(zhǔn)降息、被迫抽血后，買單意愿亦不斷下降，政府作為第三方干預(yù)勢(shì)在必行。

二、政策研判

就當(dāng)下來看，政府多是采取以貨幣政策為主、行政手段輔助的辦法予房產(chǎn)市場(chǎng)以刺激，財(cái)政政策如房產(chǎn)稅尚在醞釀，目前大體分兩類：

1.限購(gòu)等行政干預(yù)持續(xù)退出。面對(duì)房市低迷，2015年各地區(qū)陸續(xù)取消限購(gòu)等行政干預(yù)，2015年5月，甘肅出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，明確全省取消商品住房限購(gòu)，鼓勵(lì)居民合理住房消費(fèi)。2015年11月，山西全面取消商品房購(gòu)房限制，包括取消購(gòu)買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡限制等。2015年8月，住建部、商務(wù)部等六部委出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，不再限定境外個(gè)人與機(jī)構(gòu)購(gòu)房的套數(shù)，并降低外商投資房地產(chǎn)企業(yè)門檻，激活高端住房需求。

2.推出降息、降準(zhǔn)和差別化信貸政策。為有效滿足剛需住房和改善性住房的需求，2015年央行5次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由2015年1月的20%下調(diào)至2015年底的17%；同年5次降低存貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率由2015年1月的5.6%下調(diào)至2015年底的4.35%，一年期存款基準(zhǔn)利率由2015年1月的2.75%下調(diào)至2015年底的1.75%。商業(yè)銀行房貸利率和公積金貸款利率也相應(yīng)進(jìn)行下調(diào)。

同時(shí)采取差別化信貸政策，公積金貸款首套，首付比例由30%降為20%；商貸二套房，如首套貸款還清，首付比例由60%降為40%；2015年8月，更釋放新政，公積金貸款二套，最低首付進(jìn)一步下調(diào)至20%。貸款口徑不斷加寬，居民購(gòu)房杠桿持續(xù)加大。

就政策效果來講，無論是從供求比，還是從商品住宅的庫(kù)存量和消化周期來看，2015年整體市場(chǎng)去化壓力大為緩解，多數(shù)城市供求比小于1，消化周期大幅下降，部分城市甚至供不應(yīng)求。至2015年6月底，27個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅總庫(kù)存量為24403萬平方米，同比雖然仍上漲7%，但增幅繼續(xù)收窄。其主要原因是2015年以來商品住宅的供應(yīng)量大幅下降，同比降幅近2成，而成交同比則上漲近2成。

從消化周期來看，截至6月底，近7成重點(diǎn)城市消化周期同比下降，庫(kù)存壓力緩解，其中一線城市全線下降，上海、深圳、南京消化周期已不足9個(gè)月，而二三線城市如沈陽、長(zhǎng)春、無錫等庫(kù)存壓力依然較大，消化周期在20個(gè)月以上。而三四線城市則面臨較大的挑戰(zhàn)，庫(kù)存高企而需求不足的困境亟待緩解。

三、國(guó)外政策梳理

本部分選取3個(gè)國(guó)家作為樣本，一來梳理解讀；二來亦試圖從各國(guó)已有的經(jīng)驗(yàn)方法中汲取借鑒。

1.美國(guó)：采取以住房抵押貸款為核心的模式

具體表現(xiàn)為以住房抵押貸款為核心的住房金融模式，一般首期比例為房款的20%，余下的80%以貸款解決。

為解決貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)一是設(shè)立專項(xiàng)住房抵押保險(xiǎn)；二政府公營(yíng)與私營(yíng)保險(xiǎn)相結(jié)合，如聯(lián)邦住房管理局為低收入家庭的抵押貸款提供100%保險(xiǎn)，同時(shí)設(shè)立抵押貸款保險(xiǎn)數(shù)額上限，其數(shù)額每年由聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部依據(jù)住房市場(chǎng)價(jià)格變化，及居民家庭收入等因素確定。

另外，美國(guó)大力推行住房抵押貸款證券化，以解決二級(jí)市場(chǎng)的住房抵押貸款問題。在美國(guó)，普通家庭平均6年搬一次家，住房二級(jí)市場(chǎng)的成交額大于一級(jí)市場(chǎng)。為便于住房流通，美國(guó)政府推行住房抵押貸款證券化。即以住房抵押貸款債權(quán)為基礎(chǔ)，由金融機(jī)構(gòu)或特定證券機(jī)構(gòu)對(duì)這種債權(quán)進(jìn)行組合，通過政府或信用機(jī)構(gòu)擔(dān)保，在資本市場(chǎng)上進(jìn)行籌資。

可以看到，住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制的建立，增強(qiáng)了住房抵押貸款一級(jí)金融機(jī)構(gòu)的信心，保障了住房抵押貸款的資金來源，使住房抵押市場(chǎng)得以迅速發(fā)展。美國(guó)的住房自有率也在世界名列前茅，有效的貨幣及住房政策不僅有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需調(diào)整，也為居民投資開啟新的路徑。

2.新加坡：主要采取以中央公積金為特征的模式

即政府通過國(guó)家法令和行政法規(guī)等手段將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機(jī)構(gòu)，專項(xiàng)用于雇員的住房等消費(fèi)支出。其特點(diǎn)是資金穩(wěn)定性強(qiáng)、存款期限長(zhǎng)、籌資額巨大，并且成本較低。新加坡公積金會(huì)員不僅可以用公積金養(yǎng)老，還可用于購(gòu)買廉價(jià)房和進(jìn)行醫(yī)療保險(xiǎn)，甚至進(jìn)行教育投資和證券股票投資。

該模式特點(diǎn)有三：

（1）公積金按雇員月工資的一定比例繳納，由雇員和雇主共同承擔(dān)，雇員每月繳交的公積金連同利息均歸入會(huì)員名下。對(duì)于不同年齡、不同收入的會(huì)員，考慮到他們對(duì)公積金需求的差別，中央公積金局規(guī)定了不同的繳納比率。

（2）公積金利率根據(jù)新加坡的平均存款利率確定，每半年調(diào)整一次，且一般高于通貨膨脹率2個(gè)白分點(diǎn)，因此公積金一般不會(huì)貶值，從根本上保護(hù)公積金會(huì)員的利益。

（3）中央公積金局將會(huì)員公積金分成3種賬戶：普通賬戶、保健儲(chǔ)蓄賬戶和特殊賬戶，并且對(duì)3種賬戶的存款比例和用途作出規(guī)定。會(huì)員可以用保健儲(chǔ)蓄賬戶的公積金，支付在政府或私人醫(yī)院的住院治療費(fèi)用；用普通賬戶購(gòu)買住房，進(jìn)行股票和黃金投資以及教育貸款等；而特殊賬戶的公積金，則用于會(huì)員的養(yǎng)老和中央公積金局允許的會(huì)員緊急財(cái)務(wù)用途。

4.俄羅斯：以私有化為目的的轉(zhuǎn)軌模式。為鼓勵(lì)和支持個(gè)人建房、買房，俄政府采取下列金融政策：

（1）提供住房貸款。1994年6月俄《住房信貸條例》明確規(guī)定，銀行方面可通過與法人、自然人簽訂信貸合同向其提供貸款。

（2）發(fā)放住房券及建設(shè)債券。住房券是一種具有保值作用的有價(jià)證券，持有者可憑其分期購(gòu)買住房。發(fā)行方主要為建房法人，如持券人擁有相當(dāng)于某類住房面積30%的住房券，其有權(quán)在支付其他房款的條件下與住房券發(fā)行單位簽訂住房買賣合同。住房券的票面價(jià)值隨著房?jī)r(jià)上漲而升值，與住房市場(chǎng)價(jià)等值，住宅建設(shè)債券由銀行會(huì)同房產(chǎn)公司聯(lián)合發(fā)行，可以轉(zhuǎn)讓，并由地方政府擔(dān)保。

（3）設(shè)立購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄。俄政府推行可獲得國(guó)家資助的住房?jī)?chǔ)蓄，即買房者首先在指定銀行存入相當(dāng)于房?jī)r(jià)5%的預(yù)付金，待交到50%的時(shí)候可以獲取住房，余款部分3年內(nèi)付清，貸款利率為8%，大大低于通貨膨脹率。

四、借鑒與方案設(shè)想

比對(duì)幾個(gè)國(guó)家的住房政策，除新加坡的公積金，美俄的住房抵押商貸，與我國(guó)正實(shí)施的住房政策有相通之處，俄羅斯的住房券及建設(shè)債券政策未始不能為我國(guó)的住房政策提供借鑒。

從該措施實(shí)施特點(diǎn)來看，主要具備以下幾點(diǎn)：1.以政府公信力進(jìn)行信用背書，發(fā)行主體銀行等抵押貸機(jī)構(gòu)，如開發(fā)商資金允許，也可與銀行聯(lián)合發(fā)行；2.民眾可憑券貸款，銀行見券放款，實(shí)現(xiàn)資金流動(dòng)；3.根據(jù)政府預(yù)算、民眾個(gè)體收入測(cè)算還款年限、貸款利率及方式，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控。4.住房券可流通轉(zhuǎn)讓，增加居民投資渠道。

綜上，考慮我國(guó)國(guó)情，去庫(kù)存目前來看可重點(diǎn)把控以下幾點(diǎn)

1.政府作為第三方監(jiān)管引導(dǎo)，搭建體系平臺(tái)。（1）頂層設(shè)計(jì)，激勵(lì)引導(dǎo)，幫助市場(chǎng)配置資源；（2）信用擔(dān)保，推動(dòng)資金流動(dòng)。

2.建立住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，實(shí)施分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化住房信貸合約制，引入險(xiǎn)資規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)，為銀行等低壓機(jī)構(gòu)提供保障。

3.降低抵押資產(chǎn)證券化準(zhǔn)入門檻，如發(fā)放住房券并打包債券出售，使住房抵押證券化并流通市場(chǎng)。一二線城市民眾從而釋放投資需求，三四線城市民眾借此滿足住房需求，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)。刺激銀行等金融平臺(tái)辦理住房貸款積極性。

4.政府、銀行加大風(fēng)險(xiǎn)把控，住房券本質(zhì)是政府貼現(xiàn)，屬于政府支出，如風(fēng)險(xiǎn)把控不夠，勢(shì)必加大政府預(yù)算赤字，推高通脹率；而打包債券亦會(huì)減少可貸資金存量，倒逼銀行降準(zhǔn)，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力受限。

5.根據(jù)住房債券運(yùn)作成本、存貸利率，個(gè)體償還能力等合理設(shè)定住房券使用年限、利息額度等

總體而言，在國(guó)家注重供給側(cè)改革，穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)的大形勢(shì)下，房地產(chǎn)去庫(kù)存作為盤活資金量的著力點(diǎn)，已經(jīng)開始發(fā)力并饒有成效，而資本市場(chǎng)幾經(jīng)跌宕、痛定思痛，亦觸底校正。尤其在利率開放逐漸逼近的情況下，中國(guó)的金融業(yè)也正迎來一場(chǎng)風(fēng)雨的洗禮。本身即在變革前夕，倘若變革邊際成本處于把控，但邊際收益未知的話，放手一試未嘗不是檢驗(yàn)的辦法。

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