摘 要：目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，傳統(tǒng)的建筑管理理念已經(jīng)跟不上大量用地和資源消耗的步伐。因此，在未來(lái)的項(xiàng)目管理中，各房地產(chǎn)企業(yè)必須采用全周期管理方法。本文首先介紹了房地產(chǎn)全周期項(xiàng)目的管理理念，然后從質(zhì)量、成本、時(shí)間這三方面，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理的目標(biāo)體系，最后提出了全周期項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用方法。

關(guān)鍵詞：全周期；項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)企業(yè)；應(yīng)用

如今人們的生活水平不斷提升，對(duì)住房和工作用房的要求也日漸提高。房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、使用時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，對(duì)人們的生活和工作產(chǎn)生了很大影響。所以，如果要促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理思想，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理過(guò)程中推行全周期項(xiàng)目管理理念。

一、 房地產(chǎn)全周期項(xiàng)目管理理念

全周期項(xiàng)目管理理念的含義是在項(xiàng)目規(guī)劃初期，就要從社會(huì)化、環(huán)境化、人性化、經(jīng)濟(jì)化等多個(gè)角度，全面分析建筑產(chǎn)品的使用壽命，以及產(chǎn)品周期內(nèi)所有階段互相影響的綜合性功效發(fā)揮情況。全周期管理理念不僅要涉及到項(xiàng)目的功能與構(gòu)造，還需要在有限的環(huán)境資源（如建造資源、使用資源、社會(huì)資源等）情況下，充分考慮到建筑項(xiàng)目的施工、銷(xiāo)售、使用、維修、養(yǎng)護(hù)、再循環(huán)等多種問(wèn)題。全周期管理理念強(qiáng)調(diào)的是建筑的環(huán)保性，要求在建筑物在使用期內(nèi)保持穩(wěn)定和可靠，達(dá)到降低社會(huì)成本、提高建筑利用率的目的。

二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理的目標(biāo)體系

（一）質(zhì)量目標(biāo)

質(zhì)量目標(biāo)的內(nèi)容是要追求工程質(zhì)量，保證整體功效和產(chǎn)品服務(wù)的統(tǒng)一，重視經(jīng)營(yíng)管理，最大限度地發(fā)揮建筑項(xiàng)目的功能價(jià)值。另外，現(xiàn)代化工程項(xiàng)目管理對(duì)質(zhì)量目標(biāo)也有了新的要求，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目要具有人性化、可塑性、可靠性、可維護(hù)性、延展性、安全性等多種特征。

（二） 成本目標(biāo)

成本目標(biāo)可以分為三類(lèi)，第一是全周期成本目標(biāo)，即對(duì)建筑成本和運(yùn)作成本進(jìn)行優(yōu)化。第二是社會(huì)成本，比如由于項(xiàng)目的環(huán)保投資不足，造成操作人員的健康受到損害，引起社會(huì)保險(xiǎn)和醫(yī)療成本上升等問(wèn)題。第三是環(huán)境成本，比如工程建造導(dǎo)致社會(huì)處理污染物的成本上升等。

（三）時(shí)間目標(biāo)

關(guān)于時(shí)間目標(biāo)的因素有：建筑周期、投資時(shí)期、維修期、更新周期、建筑的設(shè)計(jì)壽命、物理壽命、服務(wù)壽命、項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)期、上升期、巔峰期、衰退期等。

三、 全周期項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用方法

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目周期的定義

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目周期的定義可以分為狹義和廣義兩種。從狹義上講，房地產(chǎn)的全周期項(xiàng)目管理指的是把房屋建造設(shè)置成周期起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易、使用、修葺等多個(gè)階段，最后以房屋滅失為周期終點(diǎn)，這整個(gè)過(guò)程的管理就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期管理。從廣義上講，房地產(chǎn)的全周期管理就是把土地總體規(guī)劃視為周期的起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)規(guī)劃管理、設(shè)計(jì)管理、供應(yīng)管理等周期計(jì)劃階段，再經(jīng)過(guò)房屋建造、交易、修葺等階段，最后以房屋滅失為終點(diǎn)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期管理。對(duì)于房地產(chǎn)全周期管理，可以作出以下較為直觀的表述：依據(jù)土地利用規(guī)劃以及年度總規(guī)劃，一片耕地被征用后會(huì)成為建造用地，并劃入土地儲(chǔ)備資源庫(kù)中，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行土地交易，從儲(chǔ)備資源庫(kù)流入市場(chǎng)，由開(kāi)發(fā)商包裝成商品房，經(jīng)過(guò)交易之后投入使用，若干年后回收，再次進(jìn)入資源庫(kù)，就代表著一輪周期的完成。

（二） 土地規(guī)劃與土地開(kāi)發(fā)階段的房地產(chǎn)周期

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理從廣義上講，就要包括土地規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)階段的管理。土地規(guī)劃是建造用地、耕地保護(hù)、土地管理、土地開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)的重要根據(jù)，也是土地開(kāi)發(fā)與管理工作的前提。通常來(lái)講，土地規(guī)劃的相關(guān)工作都是由政府土地規(guī)劃部門(mén)及土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)完成。要達(dá)到集約用地的目的，有關(guān)土地規(guī)劃人員就要結(jié)合我國(guó)社會(huì)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，采用科學(xué)合理的方法分析什么樣的土地最適于用作城市建設(shè)和房屋建造。對(duì)于已經(jīng)劃為建設(shè)用地的土地，也要展開(kāi)分析，確定應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)行土地征用。如果各種配套條件都還未成熟，就過(guò)早地開(kāi)始征用土地，則很容易造成土地資源的閑置或浪費(fèi)。

（三） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

科學(xué)有效的設(shè)計(jì)是調(diào)控工程建造成本與運(yùn)作成本的重要條件。根據(jù)常規(guī)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)可以看出，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)成本往往只占到了整個(gè)工程成本的1%到3%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻能夠達(dá)到75%。因此，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低不僅能夠決定建筑項(xiàng)目投資的多少，還會(huì)影響到建筑產(chǎn)品的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況以及使用后維護(hù)的成本。項(xiàng)目設(shè)計(jì)是土地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)方案一旦確定下來(lái)，工程的質(zhì)量和成本也就基本能夠確定。工程建造、監(jiān)管、結(jié)算等程序只是針對(duì)工程的質(zhì)量、施工時(shí)間以及成為，無(wú)法從根本上轉(zhuǎn)變工程的目標(biāo)和方向。所以，在工程建造時(shí)必須抓好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的相關(guān)工作，引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)設(shè)計(jì)技術(shù)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的真正實(shí)現(xiàn)。

（四）工程建造環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理

工程建造是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的實(shí)踐過(guò)程，也是工程質(zhì)量、建造成本、建設(shè)期限等要素的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)。從傳統(tǒng)的角度看，項(xiàng)目管理對(duì)工程質(zhì)量、成本和工期這三大要素的掌控已經(jīng)趨于成熟。最近，我國(guó)一些地區(qū)出現(xiàn)了不少室內(nèi)甲醛、石棉等對(duì)人造成傷害的事件，這是由于建造時(shí)選取的主要材料不合標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生了對(duì)人體有害的物質(zhì)。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程建造環(huán)節(jié)，還必須引進(jìn)具有再生性、環(huán)保性、節(jié)能性的材料和技術(shù)，加強(qiáng)環(huán)保工藝的運(yùn)用。

結(jié)束語(yǔ)：

我國(guó)房屋建筑對(duì)資源的消耗非常之大，容易造成資源浪費(fèi)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全周期項(xiàng)目管理規(guī)劃時(shí)，要注意選用節(jié)能、環(huán)保的材料和工藝，堅(jiān)持可持續(xù)的周期發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期管理是一項(xiàng)具有系統(tǒng)性的工程，其不僅涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，還涉及到物業(yè)管理、使用等多個(gè)環(huán)節(jié)。因此，必須貫徹全周期管理理念，為社會(huì)創(chuàng)造更多效益。

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作者簡(jiǎn)介：田穎，女，陜西工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院土木工程學(xué)院，助教，碩士，工程管理教研室。