樂曉爭(zhēng)

核心提示：在中國(guó)最適合養(yǎng)老房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，不是銷售型而是租賃型，要把養(yǎng)老和度假結(jié)合起來。

中國(guó)是目前世界老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家，今年政府工作報(bào)告中提出養(yǎng)老地產(chǎn)為以后發(fā)展重點(diǎn)，這將是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向。

諸多做養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)幾乎都在談?wù)撊绾畏滦?guó)外模式，卻忽略了一個(gè)最根本的問題，即國(guó)外跟國(guó)內(nèi)生活模式不同。西方人認(rèn)為在子女成年之后，父母的職責(zé)大致完成，開始享受自己的生活，沒有義務(wù)去繼續(xù)資助或照顧子女。但是，中國(guó)的老年人正好相反，不僅是對(duì)下一代，甚至對(duì)下下輩也覺得要照顧到。所以，中國(guó)老人根本不可能過西方老人那種養(yǎng)老生活。仿效不是很滑稽？

出售型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上是假設(shè)了不管是什么階段的老人，都要住進(jìn)具備臨終關(guān)懷設(shè)施的房子。就如不管一個(gè)人身材如何，都要假定一定會(huì)發(fā)福，買特大號(hào)的衣服預(yù)備10年20年后變胖了穿。先不說未來衣服款式是否過時(shí)，即使仍然流行，在自己還有衣服穿的時(shí)候，那件特大號(hào)衣服也是被閑置。更可笑的是，還要假設(shè)衣服主人的子女會(huì)繼承衣服。

中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，不正是走著這樣一條路嗎？養(yǎng)老房產(chǎn)即使銷售出去了，也大部分處于閑置狀態(tài)。面向富裕家庭的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，基本淪為度假房產(chǎn)，或者炒作性投資產(chǎn)品；面向拮據(jù)家庭的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，根本就是起著經(jīng)濟(jì)適用房的功能。

老人經(jīng)濟(jì)，在中國(guó)一直是一塊未被開墾的荒地。但是，如果生活觀念不改變，這塊荒地很難被激活。目前社會(huì)上的消費(fèi)目標(biāo)，都停留在80、90、00后身上，因?yàn)檫@三個(gè)“后”擁有社會(huì)大部分資金的驅(qū)動(dòng)力，老人們積攢的資金都會(huì)心甘情愿地被三個(gè)“后”的需求驅(qū)動(dòng)。

說到養(yǎng)老地產(chǎn)，所有人首先想到的都是郊區(qū)。憑什么老年人就要住到郊區(qū)去呢？難道因?yàn)榻紖^(qū)空氣好嗎？城市化進(jìn)程使得郊區(qū)農(nóng)地綠地變少，加上市中心工廠外遷，郊區(qū)的空氣其實(shí)已經(jīng)面臨變壞的危機(jī)，郊區(qū)土地便宜才是根本因素。

除了郊區(qū)以外，大家其次想到的就是養(yǎng)老房產(chǎn)的功能配置，似乎都跟醫(yī)院相關(guān)，這也是一個(gè)奇怪的問題：好的醫(yī)院都在市區(qū)，所以，越是身體不好的老人，是不是越應(yīng)該住在市區(qū)？

養(yǎng)老房產(chǎn)空置率問題，應(yīng)該引起地方政府的重視，開發(fā)商原本期待配套商業(yè)能夠彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)成本缺口，因大量空置變得捉襟見肘。

人只有在經(jīng)濟(jì)所迫，不得不將市區(qū)的房子租賃轉(zhuǎn)賣來維持日常生活的時(shí)候，才會(huì)搬到郊區(qū)去。如果市區(qū)有房，子女的家庭還是需要老人攜手照顧的話，老人怎會(huì)在退休以后或者買了養(yǎng)老房地產(chǎn)以后，就放棄市區(qū)的居住空間而搬到郊區(qū)去呢？

我認(rèn)為，在中國(guó)最適合養(yǎng)老房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，應(yīng)該從銷售型轉(zhuǎn)成租賃型。老人可以根據(jù)自己健康狀態(tài)，來選擇自理型、半照顧型、完全照顧型項(xiàng)目長(zhǎng)期或者短期居住。同時(shí)，要根據(jù)季節(jié)變化，變換租賃地點(diǎn)，來享受避寒避暑之樂趣。把養(yǎng)老和度假結(jié)合，才能把養(yǎng)老型房產(chǎn)項(xiàng)目的入住率集中提升，使得為之配套的設(shè)備設(shè)施和商業(yè)能夠有足夠的消費(fèi)額產(chǎn)生。