張艷艷

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟間存在緊密聯(lián)系和關聯(lián)性。作為國民經(jīng)濟增長的重要構成成分，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展在促進國民經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，也受到其制約。為更好分析房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟增長間的關系，對房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟增長的影響與作用進行了分析與研究。

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；國民經(jīng)濟；增長速度；影響；作用；宏觀經(jīng)濟

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）03-0016-02

伴隨改革開放的不斷深化，我國經(jīng)濟保持持續(xù)快速發(fā)展趨勢。作為國民經(jīng)濟基礎性、先導性與支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自上個世紀90年代后期，其住房分配制度以從福利性分房轉變?yōu)樨泿呕?、商品化。房地產(chǎn)行業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟增長具有至關重要的作用，二者間影響作用越來越大。房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)等方面具有積極的作用，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的根本在于國民經(jīng)濟增長速度的提升、居民可支配收入的增加與城鎮(zhèn)化進程的提高。作為支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有極長的產(chǎn)業(yè)鏈、較大的關聯(lián)度，能夠對其他相關產(chǎn)業(yè)起到直接、間接的帶動作用，特別是生活資料消費品的增加?；诖?，社會主義市場經(jīng)濟條件下如何有效促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，如何確保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)M足國民經(jīng)濟增長需求，如何實現(xiàn)兩者間的良性互動，已經(jīng)成為相關部門、企業(yè)必須考慮的問題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟增長的影響

以宏觀經(jīng)濟總量分析，國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟主要有2方面的作用：帶動與制約。如國民經(jīng)濟運行具備較高質量時，一定時期發(fā)展速度很快，房地產(chǎn)經(jīng)濟總量也會隨之加大；如國民經(jīng)濟運行存在較多問題（通貨膨脹、經(jīng)濟停滯），房地產(chǎn)經(jīng)濟也會受到極大的影響，甚至出現(xiàn)制約房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟也存在兩種作用：促進與牽制。在國民經(jīng)濟正常運行中，如房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，可促進國民經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)如增加一個單元產(chǎn)值，則其有關行業(yè)則會增加1.5到2個單元產(chǎn)值。與之相反，如房地產(chǎn)投資總量不足，則不利于國民經(jīng)濟發(fā)展，并造成相關行業(yè)發(fā)展“瓶頸”，對整體經(jīng)濟發(fā)展起到阻礙作用。當房地產(chǎn)投資量過多，將大大增加土地、資金需求，由于土地資源供給沒有彈性特點，將產(chǎn)生地價上漲幅度增加的情況，極可能造成“泡沫”經(jīng)濟，進而對國民經(jīng)濟增長造成嚴重創(chuàng)傷。以日本房地產(chǎn)業(yè)分析，1991年到2004年間，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價值持續(xù)13年下跌，將大大縮減居民擁有的不動產(chǎn)價值與財富總量。該情況下，居民對經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢極為消極，不僅對當期消費水平、結構造成了嚴重影響，更使日本經(jīng)濟出現(xiàn)了通貨緊縮的現(xiàn)象，對國民經(jīng)濟發(fā)展造成了嚴重損害。

據(jù)國家統(tǒng)計局相關資料顯示，在固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資占據(jù)的地位越來越重，因房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，伴隨房地產(chǎn)貨幣化形式發(fā)展，不管是投資規(guī)模合理確定，還是投資結構優(yōu)化、投資效益提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展都具有重要意義。2013年GDP核算中，我國全年GDP絕對額為568845億元，其中33295億元為房地產(chǎn)業(yè)絕對額，在全部產(chǎn)業(yè)內房地產(chǎn)總額為第六位。同時，對全面房地產(chǎn)開發(fā)、銷售2013年具體數(shù)據(jù)進行了分析，相比2012年，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為86013億元，增長比例為19.8%，201208萬平方米為房屋新開工面積，相比2012年，增長比例為13.5%；38814萬平方米為全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積，相比2012年增長比例為8.8%。為更好分析房地產(chǎn)投資的影響作用，可從圖1進行分析。但1960年之后，房地產(chǎn)投資比例在GDP6%以上時，都會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫破裂現(xiàn)象，如日本房地產(chǎn)投資比例為其GDP9%時，房地產(chǎn)泡沫破裂；或美國次貸危機爆發(fā)時比例達到局部峰值6.2%。而2103年我國房地產(chǎn)投資比例占GDP16%左右，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)濟增長中房地產(chǎn)帶動作用為24.1%，與其他相關行業(yè)的拉動效應則為200%。由此可見，如房地產(chǎn)崩盤，勢必影響中國經(jīng)濟發(fā)展。按照奧肯定律研究，美國經(jīng)濟增長率如下降1%，其失業(yè)率則會增加0.5%。即便該定律與中國國情不符，但國民經(jīng)濟下滑，則必將影響失業(yè)率。為此，必須重視房地產(chǎn)經(jīng)濟研究，重視房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟增長的作用

（一）有利于帶動國民經(jīng)濟的增長

現(xiàn)階段我國已步入工業(yè)化發(fā)展快速發(fā)展時期，作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，各個產(chǎn)業(yè)發(fā)展都與房地產(chǎn)業(yè)息息相關，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)起到帶動作用，對國民經(jīng)濟增長具有巨大推動力。羅斯托起飛理論與增長階段理論認為，人類社會各個發(fā)展環(huán)節(jié)都需主導產(chǎn)業(yè)的帶動，不同發(fā)展階段國家都需進行不同主導產(chǎn)業(yè)的合理選擇，并通過該主導產(chǎn)業(yè)對整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展加大帶動，因此，經(jīng)濟增長的關鍵在于主導產(chǎn)業(yè)選擇是否合理、正確，這也是歷史發(fā)展必然選擇。

（二）有利于帶動有關行業(yè)的發(fā)展

作為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展起到導向性與帶動性作用。其相關產(chǎn)業(yè)包含兩大類：前向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)與后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)。交通業(yè)、建筑業(yè)、通訊業(yè)、金融業(yè)等為房地產(chǎn)業(yè)前向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)；鋼鐵、水泥、木材、化土等為房地產(chǎn)業(yè)后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在提高房屋建筑質量的同時，各類新型材料、新型工藝、新型技術等需求也會隨之提高，如保溫吸聲材料、防腐蝕材料等。在帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的中，其直接消耗系數(shù)也存在極大的不同，如表1所示。直接消耗系數(shù)也被叫做投入系數(shù)，其計算公式如下：

aij=xij/Xi（i，j=1，2，…n）其中直接消耗系統(tǒng)由aij表示；

部門由j/i表示；

J部門總投入由Xi表示。

由此可見，房地產(chǎn)業(yè)不斷增加其直接消耗系數(shù)的同時，對其他產(chǎn)業(yè)的直接需求也會增大，直接關聯(lián)效應則越顯著。

（三）有利于城市經(jīng)濟結構優(yōu)化，提高城市集聚效益

以城市為主體各種經(jīng)濟活動與經(jīng)濟關系的匯總為城市經(jīng)濟。城市經(jīng)濟的特殊性為其集聚性，城市集聚效益與房地產(chǎn)業(yè)為城市提供的各項內容息息相關，如基礎設施、生活設施等。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展過程中，必須綜合開發(fā)城市，并與其他建設設施充分結合，做好居住、工作、行車、通訊等各項工作，在合理布設各項設施的同時，需進行生產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)、商業(yè)流通網(wǎng)的組成，并進行投資環(huán)境與優(yōu)秀人才的全面提供，為城市經(jīng)濟發(fā)展聚集更多技術、資金支持，實現(xiàn)城市經(jīng)濟活動現(xiàn)代化發(fā)展需求。

（四）有利于消費結構優(yōu)化

福利性實物分房政策為計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物，全部生活消費中居民住宅消費比重較低。住房主要來源于國家、單位合理配置，無法形成完善的消費結構。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平的提升，新經(jīng)濟體制的改革，土地有償使用與貨幣化分房政策的實行，為住宅一級市場開放、拉動內需與引導居民合理消費等提供了有利條件，這都為我國工業(yè)化、城市化進程加快提供了可靠的保障。

（五）有利于城市積累資金，改善城市投資環(huán)境

經(jīng)濟社會在空間上聚集的地區(qū)為城市，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟可在有限土地上進行大力財富的聚集。對土地開發(fā)與再開發(fā)，對城市各類公共建筑物與基礎設施建設，都是城市投資項目。市場經(jīng)濟發(fā)展中，可通過利潤、稅金與地租等經(jīng)濟杠桿將以上投資收回，部分投資獲取相應利潤后，還可再次將其向城市基礎設施、社會設施建設投入，對城市投資環(huán)境進一步改善，在良性循環(huán)中納入城市建設管理，為城市積累更多資金。

（六）有利于帶動就業(yè)

作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，建筑行業(yè)具有極大的勞動力吸收能力與容納能力。伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展速度的不斷提升，建筑行業(yè)就業(yè)數(shù)量也直線上升。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，1980年到2005年我國建筑行業(yè)工作人員由982.7萬人增長為5669萬人，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于帶動就業(yè)。

三、結語

綜上所述，有人說“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的晴雨表”，也就是說在推動國民經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟結構優(yōu)化中房地產(chǎn)投資發(fā)揮著重要的作用，如國民經(jīng)濟發(fā)展狀況存在問題，或房地產(chǎn)投資太多，則會導致泡沫經(jīng)濟、通貨膨脹等情況的產(chǎn)生。但房地產(chǎn)經(jīng)濟與泡沫經(jīng)濟間并不存在必然關聯(lián)性，對房地產(chǎn)業(yè)是否能夠成為經(jīng)濟發(fā)展支撐產(chǎn)業(yè)的根本原因在于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會生產(chǎn)循環(huán)周轉規(guī)律是否相符，也就是在四大環(huán)節(jié)（生產(chǎn)、流通、分配、消費）在時間、空間是否能夠順利進行。為避免泡沫經(jīng)濟等危害的產(chǎn)生，應從規(guī)模、結構上做好房地產(chǎn)投資宏觀決策和管理，推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，促進國民經(jīng)濟增長。

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[責任編輯：金永紅]