■ 劉群星 代紅超

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老舊住房安全隱患處置工程基本造價(jià)分析

■ 劉群星 代紅超

【摘 要】老舊住房安全隱患處置工程需要對(duì)結(jié)構(gòu)安全隱患進(jìn)行加固處理，作為房屋修繕的一個(gè)特殊類型，其基本造價(jià)的研究在資金測(cè)算、資金補(bǔ)貼和費(fèi)用準(zhǔn)備等方面有重要作用。文章通過對(duì)搜集到的典型安全隱患處置工程加固費(fèi)用的分析，并考慮到時(shí)處理措施，得到安全隱患處置項(xiàng)目綜合單價(jià)。然后，根據(jù)《上海市三類舊住房綜合改造項(xiàng)目技術(shù)導(dǎo)則》中的相應(yīng)技術(shù)要求，對(duì)老舊住房安全隱患處置工程中一般修繕項(xiàng)目的綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算。最后，在匯總分析基礎(chǔ)上，考慮二類費(fèi)用后，獲得上海市老舊住房安全隱患處置工程的基本造價(jià)，并給出該類項(xiàng)目在預(yù)算時(shí)的綜合單價(jià)建議值。

【關(guān)鍵詞】老舊住房；安全隱患處置；基本造價(jià)

原上海市住房保障和房屋管理局2015年科研課題“上海市房屋修繕工程施工費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)研究”基金項(xiàng)目，編號(hào)：FG201505。

劉群星，工學(xué)碩士，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院高級(jí)工程師；代紅超，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院工程師。

0　前言

2014年4月4日，浙江寧波奉化市一幢居民住宅樓發(fā)生坍塌，造成人民生命財(cái)產(chǎn)損失和惡劣社會(huì)影響。國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)十分重視，多次作出重要批示，要求采取堅(jiān)決措施防止坍塌事故發(fā)生。為此，建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于組織開展全國老樓危樓安全排查工作的通知》（建辦電[2014]7號(hào)）；結(jié)合市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)批示精神，市住房保障和房屋管理局馬上研究落實(shí)，下發(fā)了《關(guān)于迅速開展本市老舊住房安全排查工作的緊急通知》，并動(dòng)員部署了本市老舊住房的安全排查工作。

根據(jù)排查結(jié)果，上海市老舊住房安全隱患處置工程總體可控，但也存在工程量大、任務(wù)艱巨等難點(diǎn)。不同于一般的修繕工程，安全隱患處置工程應(yīng)首先進(jìn)行地基基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)危險(xiǎn)點(diǎn)的加固處理，其次對(duì)房屋進(jìn)行常規(guī)修繕和正常使用功能的恢復(fù)。工程內(nèi)容的不同造成老舊住房安全隱患處置工程所需費(fèi)用更高，為便于安全隱患處置前的資金測(cè)算、資金補(bǔ)貼和費(fèi)用準(zhǔn)備，很有必要確定能夠反映當(dāng)前老舊住房安全隱患處置工程造價(jià)水平的基本造價(jià)。

由于涉及到結(jié)構(gòu)安全，老舊住房安全隱患處置工程更注重房屋危險(xiǎn)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)整體的加固修復(fù)，且上海市老舊住房量大面廣，其基本造價(jià)存在以下特點(diǎn)：①安全隱患處置工程既包括上部結(jié)構(gòu)和地基基礎(chǔ)的加固，又包含一般的修繕及正常使用功能的恢復(fù)，解危費(fèi)用高于一般的修繕項(xiàng)目；②需要解危的老舊住房類型繁多，包括簡屋、職工住宅、舊式里弄、新式里弄、聯(lián)列住宅、花園住宅和公寓住宅等（圖1、2），危險(xiǎn)點(diǎn)類型亦多種多樣，情況復(fù)雜；③相對(duì)于既有房屋的一般修繕，安全隱患處置工程數(shù)量相對(duì)較少，且安全隱患處置工程具有較強(qiáng)的自身特殊性，可供參考借鑒的歷史資料較少，難度較高；④目前的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)主要針對(duì)一般修繕工程，在老舊住房安全隱患處置工程方面，缺乏成熟的既定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。綜上，需要對(duì)上海市老舊住房安全隱患處置工程基本造價(jià)進(jìn)行分析研究。

圖2　黑石公寓

1　安全隱患處置工程的工作對(duì)象

根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)的《關(guān)于迅速開展本市老舊住房安全排查工作的緊急通知》，本市的老舊住房是指房齡在20年以上（1994年前建成）的居住類房屋和房齡20年以內(nèi)但存在安全隱患，以及近年多次接到報(bào)修、有查搶險(xiǎn)記錄、居民對(duì)房屋安全有投訴或反映的居住類房屋。安全隱患處置工程的工作對(duì)象是指在老舊住房排查中發(fā)現(xiàn)的疑似嚴(yán)重?fù)p壞房屋和疑似危房。

本市老舊住房建筑結(jié)構(gòu)類型包括磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、立帖結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、建議搭建等多種類型，為便于分析，對(duì)搜集到的疑似嚴(yán)重?fù)p壞房屋和疑似危房數(shù)據(jù)進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)分析。結(jié)果表明，在發(fā)現(xiàn)的疑似嚴(yán)重?fù)p壞房屋中，磚混結(jié)構(gòu)房屋占總量的64.7%；在發(fā)現(xiàn)的疑似危房中，磚混結(jié)構(gòu)房屋占總量的52.1%。可見本次老舊住房安全隱患處置工作對(duì)象中，磚混結(jié)構(gòu)房屋比例占大多數(shù)，因此，本次安全隱患處置工程基本造價(jià)分析以磚混結(jié)構(gòu)為主要分析對(duì)象。

2　安全隱患處置工程的工作目標(biāo)

安全隱患處置工程的工作目標(biāo)是通過臨時(shí)解危、結(jié)構(gòu)加固和常規(guī)修繕，解除房屋危險(xiǎn)點(diǎn)，消除安全隱患，切實(shí)解決房屋的安全和使用功能的問題，使其達(dá)到《上海市三類舊住房綜合改造項(xiàng)目技術(shù)導(dǎo)則》中相應(yīng)的技術(shù)要求。

3　安全隱患處置工程基本造價(jià)分析

老舊住房安全隱患處置工程包括一般修繕項(xiàng)目和安全隱患處置項(xiàng)目（含臨時(shí)解危、結(jié)構(gòu)加固）兩部分內(nèi)容，為研究其基本造價(jià)，分別從一般項(xiàng)目修繕清單工程綜合單價(jià)和安全隱患處置項(xiàng)目綜合單價(jià)兩方面進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上經(jīng)過匯總，并考慮二類費(fèi)用后，即可得到老舊住房安全隱患處置工程基本造價(jià)。

3.1一般修繕項(xiàng)目清單工程綜合單價(jià)

根據(jù)《上海市三類舊住房綜合改造項(xiàng)目技術(shù)導(dǎo)則》，對(duì)老舊住房安全隱患處置工程涉及到的一般修繕項(xiàng)目進(jìn)行梳理。按照當(dāng)前本市房屋修繕、加固行業(yè)的平均消耗量水平，根據(jù)《上海市房屋修繕工程預(yù)算定額》（2000版）和2014年的上海市人工、機(jī)械、材料造價(jià)信息，計(jì)算出各修繕科目的修繕單價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)一般修繕項(xiàng)目的損壞比例進(jìn)行調(diào)研，并把外立面面積、衛(wèi)生間及公共部位等面積與房屋建筑面積的比例分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，經(jīng)換算后，最終獲得一般修繕項(xiàng)目清單工程綜合單價(jià)（表1）。

表1　一般修繕項(xiàng)目清單工程綜合單價(jià)分析表

3.2安全隱患處置項(xiàng)目綜合單價(jià)

通過對(duì)搜集到的工程案例的安全隱患類型、安全隱患處置方法、結(jié)構(gòu)加固量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，按照《上海市房屋修繕工程預(yù)算定額》（2000）版計(jì)算出相應(yīng)的結(jié)構(gòu)加固費(fèi)用，從而分別得到了各工程案例的結(jié)構(gòu)加固費(fèi)用綜合單價(jià)，其綜合單價(jià)平均值為294元/m2（表2）。

安全隱患處置包括臨時(shí)解危和結(jié)構(gòu)加固兩部分內(nèi)容，考慮到安全隱患處置過程中采取的臨時(shí)支撐、加固、隔離等措施，安全隱患處置項(xiàng)目綜合單價(jià)應(yīng)在結(jié)構(gòu)加固費(fèi)用綜合單價(jià)的基礎(chǔ)上有所增加，約為441元/m2。

3.3安全隱患處置工程基本造價(jià)綜合分析

根據(jù)一般修繕項(xiàng)目清單工程綜合單價(jià)、安全隱患處置項(xiàng)目綜合單價(jià)的分析結(jié)果，考慮二類費(fèi)用后，本市老舊住房安全隱患處置工程綜合單價(jià)為1267元/m2（表3）。

4　結(jié)語

老舊住房安全隱患處置工程首先應(yīng)通過臨時(shí)解危、結(jié)構(gòu)加固，解除房屋危險(xiǎn)點(diǎn)，消除安全隱患，然后根據(jù)《上海市三類舊住房綜合改造項(xiàng)目技術(shù)導(dǎo)則》的規(guī)定進(jìn)行一般項(xiàng)目的修繕，解決使用功能的問題，其基本造價(jià)在修繕對(duì)象、修繕內(nèi)容等方面具有特殊性。

本市發(fā)現(xiàn)的疑似嚴(yán)重?fù)p壞房屋中，磚混結(jié)構(gòu)房屋總量的64.7%；在發(fā)現(xiàn)的疑似危房中，磚混結(jié)構(gòu)房屋占總量的52.1%。因此，磚混結(jié)構(gòu)房屋可以作為安全隱患處置工程基本造價(jià)分析的主要對(duì)象。

老舊住房安全隱患處置工程基本造價(jià)包含一般修繕項(xiàng)目清單工程綜合單價(jià)、安全隱患處置項(xiàng)目綜合單價(jià)兩部分內(nèi)容，本市老舊住房臨時(shí)解危、結(jié)構(gòu)加固項(xiàng)目與一般修繕項(xiàng)目施工費(fèi)用單項(xiàng)累加的綜合單價(jià)為1136元/m2，包含二類費(fèi)用的工程投資費(fèi)用綜合單價(jià)為1267元/m2。建議對(duì)本市由市財(cái)政資金補(bǔ)貼的老舊住房安全隱患處置工程在預(yù)算時(shí)綜合單價(jià)取1200元/m2（含二類費(fèi)用，不包括安全隱患處置中可能發(fā)生的居民安置、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等事項(xiàng)的費(fèi)用）。對(duì)其他老舊住房安全隱患處置工程預(yù)算應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，按照查勘情況、設(shè)計(jì)方案進(jìn)行計(jì)算綜合單價(jià)和施工費(fèi)用。

表2　結(jié)構(gòu)加固費(fèi)用計(jì)算分析表

表3　本市老舊住房安全隱患處置工程綜合單價(jià)分析表

參考文獻(xiàn)：

[1]房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告[滬房鑒（001）證字第2015-037號(hào)] [R].上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站,2015.

[2]房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告[滬房鑒（001）證字第2015-038號(hào)] [R].上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站,2015.

[3]房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告[滬房鑒（001）證字第2015-047號(hào)] [R].上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站,2015.

Analysis of Basic Construction Cost of Potential Safety Hazard Disposal Project for Old Housing

Liu Qunxing Dai Hongchao

【Abstract】Potential safety hazard disposal project for old housing requires reinforcement to potential structural safety hazards. As a special type of house repairing, study of basic construction cost plays important role in budgeting, fund allowance and fund preparation. By analyzing reinforcement cost of typical potential safety hazard disposal projects and considering disposal measures, we obtained comprehensive unit price of potential safety hazard disposal project. And then, comprehensive unit price of general repair items in potential safety hazard disposal project for old house is estimated according to technical requirements in Technical Guideline for Three Types of Old House Comprehensive Remolding Project of Shanghai. Finally, on the basis of summarizing and analysis and after considering two types of cost, we obtained basic construction cost of potential safety hazard disposal project for old house of Shanghai and gave recommended comprehensive unit price of such type of project at the time budgeting.

【Keywords】old housing, disposal of potential safety hazard, basic construction cost

收稿日期：（2015-12-14）