謝蔚

[摘 要]隨著中國經濟進入新常態(tài)，房地產行業(yè)已進入了白銀時代。在激烈的競爭中，房企轉型改革成為了非常重要的問題，本文結合碧桂園的案例，分析了房企改革輕資產的運營模式，具有一定的實踐價值。

[關鍵詞]輕資產運營；房地產；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地產行業(yè)發(fā)展現狀

在中國經濟發(fā)展過程中，房地產行業(yè)起著舉足輕重的作用，它帶動著上下游諸多行業(yè)的發(fā)展。在告別了黃金十年后，中國房地產行業(yè)出現了過剩的現象。傳統的房地產行業(yè)主要是以重資產為發(fā)展特征，企業(yè)的盈利模式：①土地價格增值。在土地紅利時代，土地價格逐年攀升，企業(yè)囤積土地，該行為本身就可為企業(yè)獲利。②靠優(yōu)化資本結構，降低融資成本來獲得盈利。在內部融資和外部融資中，傳統的房地產企業(yè)主要依靠對外融資中的債務投資，比如：地產抵押經營貸款、房地產信托、發(fā)行債券，等等。確定合理的負債和股權比例，以及負債內部長短期債務的比例成為房地產企業(yè)財務決策中非常重要的問題。

在中國，直接融資市場發(fā)展落后、投資破產機制不成熟、企業(yè)誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，所以企業(yè)一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產的問題。同時，房地產行業(yè)受政府宏觀調控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務政策及房地產轉讓購置政策都使行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統的重資產行業(yè)發(fā)展模式難以適應現有的行業(yè)形勢，要突破瓶頸就需要向輕資產運營模式轉變。

碧桂園作為中國房產十強，是一家以房地產為主營業(yè)務，經營范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團。2014年碧桂園實現銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標。作為千億級別梯隊的房企，面臨行業(yè)變革，碧桂園成功地引入了輕資產模式，其經驗值得借鑒。

2 碧桂園輕資產模式經驗分析

2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者

目前，房地產行業(yè)的庫存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價格，共計63億元的資金購買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強強聯合有利于雙方實現戰(zhàn)略互補，平安入股給碧桂園帶來了巨額的現金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發(fā)展和一般營運用途，在讓渡部分控制權的同時，優(yōu)化資本結構，實現“去家族化”的目標。平安也將此次投資視為保險資金的分散配置，作為未來布局社區(qū)金融的重要戰(zhàn)略。從而雙方可以在金融投資、房地產營銷、資產管理業(yè)務方面實現合作。

2.2 O2O+大數據改造模式

平安入主碧桂園可以利用其30多萬戶的現有存量業(yè)主資源，在碧桂園社區(qū)的APP中植入平安的產品，這樣業(yè)主就可以在線上提交申請，線下享受日常家政、維修服務（比如支付物業(yè)管理費，水電氣費）以及增值服務（比如照顧老人小孩、洗衣服、購物）。利用這個虛擬的平臺可以為業(yè)主租戶和物業(yè)管理公司提供一個交易平臺，有效解決了信息不對稱、交易費用高、難度大的問題。相對于報紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個APP在線平臺能收集用戶的交易數據及流量，分析業(yè)主的愛好和消費需求?；谏鐓^(qū)住宅和碧桂園的其他垂直產業(yè)鏈，關注養(yǎng)老、酒店、教育等細分市場，可根據業(yè)主的年齡、偏好、消費額實現精準營銷，發(fā)揮互聯網的作用，構造覆蓋業(yè)主租戶生命周期的資源整合平臺，全方位多層次地滿足業(yè)主的需求。

2.3 房產眾籌，用戶定制

傳統的地產商都是依靠貸款，或通過影子銀行進行融資。在融資成本不斷提高的大環(huán)境下，碧桂園在上海推出了房產眾籌項目，以一平方米為眾籌單位，在項目建成后，購買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權益。隨后，投資者可以把眾籌權利轉化為產權，擁有該套住房，或委托開發(fā)商銷售后轉為收益權。通過眾籌的項目投資者可以參加項目的全過程，享受到份額轉讓、分紅、低價購房等多項收益?；ヂ摼W精神的實質就是互動、分享、開放，只有至始至終以客戶為導向進行定制生產，產品才能實現與消費者的精神共鳴。對于碧桂園本身而言，進行眾籌能有效減少在融資和營銷環(huán)節(jié)的成本，卸下資金壓力，轉變成為管理運營商，提前鎖定了購買意向客戶，降低后續(xù)的銷售壓力，避免一些不可預料的市場風險，同時也可以讓業(yè)主享受成本節(jié)約的收益。

2.4 發(fā)行REITs，盤活旗下重資產

REITs即為房地產信托投資基金，按其性質和收入來源分為債務型、股權型、混合型。股權型的收入來源就是租金或處置所得，此時的REITs就是直接投資不動產。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發(fā)商和房地產管理者提供投資性房地產抵押證券或抵押貸款。在中國的REITs市場主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國內酒店市場競爭激烈并且酒店的選址不具有優(yōu)勢，碧桂園的營業(yè)收入增長緩慢，資產報酬率在同行業(yè)中較低。碧桂園計劃把酒店業(yè)務板塊分拆上市以此提高流動性和財務的靈活性，通過酒店資產證券化去盤活這部分重資產，從而優(yōu)化自己的財務報表。但是目前中國內地的REITs還沒能得到政策的支持，現有的幾個REITs的客戶主要是大戶以及機構投資者，投資者人數限制致使其流動性較弱。同時中國持有物業(yè)取得的租金需要交納營業(yè)稅，所得稅等，稅務負擔也成為制約REITs發(fā)展的重要因素。

輕資產模式受到房地產公司的喜愛一個非常重要的因素就是能解決房地產龐大的資金壓力，只有控制好項目質量控制、打通融資渠道，提高風險的防范能力才能真正實現輕資產帶來的效益。

主要參考文獻

[1]湯谷良，張茹.財務戰(zhàn)略驅動企業(yè)盈利模式——美國蘋果公司的輕資產運營模式案例研究[C]//中國會計學會2012年學術年會，昆明，2012.