摘 要：自取消福利分房，實(shí)行貨幣化分房以來(lái)，在我國(guó)住房制度改革運(yùn)行中出現(xiàn)了許多問(wèn)題。自十七大以來(lái)，中央把構(gòu)建和諧社會(huì)，保障和著力改善民生放在突出重要的位置，其中如何確保居者有其屋是保障和改善民生的一個(gè)重要方面。文章通過(guò)對(duì)我國(guó)當(dāng)前住房公積金制度產(chǎn)生的背景、存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出住房?jī)?chǔ)蓄銀行這一新的進(jìn)一步改善我國(guó)居民住房問(wèn)題的制度建議。

關(guān)鍵詞：住房商業(yè)銀行貸款制度 住房公積金制度 住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）05-160-02

一、引言

推動(dòng)發(fā)展的根本要求、最終目的是改善和保障民生。要持續(xù)著力民生，持續(xù)解決好什么是為民、為什么為民、怎樣為民的問(wèn)題，應(yīng)時(shí)刻把柴米油鹽醬醋茶、衣食住行教醫(yī)保等這些民生大事放在心上，始終著力破解群眾之難、群眾之憂，始終著力公平正義、公道正派，促進(jìn)職能轉(zhuǎn)變，做到周到服務(wù)，讓廣大群眾更多地享受到改革發(fā)展的成果。大力保障和著力改善民生，構(gòu)建和諧社會(huì)，是我國(guó)改革和發(fā)展到當(dāng)前急需解決的大事。中央自十七大，尤其在“十二五”規(guī)劃中又進(jìn)一步把構(gòu)建和諧社會(huì)，大力保障和著力改善民生放在突出重要的位置。其中當(dāng)前的住房問(wèn)題是確保和改善民生的極為重要的一方面，住房問(wèn)題已經(jīng)成為老百姓能否信任政府，對(duì)政府是否抱有希望的一個(gè)重要因素。讓每一個(gè)老百姓能夠買(mǎi)得起房，實(shí)現(xiàn)居者有其屋是改善和保障民生的目的。中國(guó)自取消福利分房，實(shí)行貨幣化分房以來(lái)，在我國(guó)實(shí)行的住房公積金制度也已經(jīng)運(yùn)行了多年，但也出現(xiàn)的很多問(wèn)題。在當(dāng)前，如何保障和改善住房民生，確保居者有其屋是構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定之關(guān)鍵。

二、我國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度產(chǎn)生的背景和存在的問(wèn)題

所謂住房公積金就是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。

（一）我國(guó)住房公積金制度產(chǎn)生的背景

過(guò)去城鎮(zhèn)住房政策是蓋公房，分配式，低房租，是一種福利。住房由國(guó)家和單位負(fù)擔(dān)，職工的工資不含住房工資。后來(lái)，國(guó)家開(kāi)始了“把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式”的住房制度改革。改革初期，為了多渠道籌集建房資金，1991年上海市借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，率先建立了住房公積金制度（當(dāng)時(shí)在上海實(shí)行公積金制度是通過(guò)全體市民討論決定的，體現(xiàn)了自愿互助的特征）。住房公積金制度在建立個(gè)人住房基金、擴(kuò)大住房建設(shè)資金來(lái)源和解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題方面發(fā)揮了作用，建立住房公積金制度被認(rèn)為是大中城市，尤其是特大城市啟動(dòng)房改的有效途徑。1994年，在對(duì)部分大中城市建立住房公積金制度試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)），提出全面推行住房公積金制度，要求所有行政和企事業(yè)單位及其職工，均應(yīng)按照個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用的原則交納住房公積金，發(fā)揮住房公積金制度在轉(zhuǎn)變住房分配體制、積累住房資金、建立政策性抵押貸款制度、提高職工購(gòu)房能力、促進(jìn)住房建設(shè)中的作用。1994年11月，財(cái)政部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國(guó)人民銀行正式出臺(tái)了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》（〔1994〕財(cái)綜字第126號(hào)）。1999年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《住房公積金管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第262號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《條例》）。黨的十五大報(bào)告也提出了“建立城鎮(zhèn)住房公積金，改革住房制度。”至此，住房公積金制度從最初上海全民自愿互助發(fā)展成由國(guó)務(wù)院行政法規(guī)約束的強(qiáng)制性互助。

（二）我國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度存在的問(wèn)題

雖然住房公積金制度對(duì)我國(guó)取消福利分房，實(shí)行貨幣化分房，確保居民住房所需和改善住房條件發(fā)揮了重要作用。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，現(xiàn)行的住房公積金制度明顯不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要。尤其是近幾年來(lái)，公積金在運(yùn)行中出現(xiàn)了許多這樣那樣的問(wèn)題。其主要問(wèn)題：一是保障功能范圍小。由于政府職能轉(zhuǎn)變，事業(yè)單位改革，財(cái)政供養(yǎng)人員減少，國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整，國(guó)企改革，國(guó)有單位職工也將減少，很多非公有制單位的職工、個(gè)體工商戶、社會(huì)自由職業(yè)者、城鎮(zhèn)失業(yè)人員、無(wú)業(yè)人員、農(nóng)民工等未參加住房公積金制度。非公有制經(jīng)濟(jì)由于各種原因游離于制度之外不積極參加住房公積金制度，造成我國(guó)住房公積金制度覆蓋范圍小，不能惠及所有公民。二是受地區(qū)、行業(yè)等不同所繳比例和數(shù)量差距大，有失社會(huì)公平，不利于社會(huì)和諧。通過(guò)大量調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受地區(qū)和行業(yè)收入不同的影響，個(gè)人住房公積金所繳比例和數(shù)量差距很大。一些效益好的行業(yè)、單位一個(gè)月給職工交幾百元甚至上千元，比如壟斷性行業(yè)，電信、電力、石油等；可有些效益不好的行業(yè)、單位，公積金一個(gè)月繳5元，甚至還有的一分未交。比如商業(yè)企業(yè)，紡織、煙酒、副食品等行業(yè)。這樣反而出現(xiàn)了單位好的，能買(mǎi)得起房的，甚至本來(lái)單位就分有住房的，有更多的公積金儲(chǔ)存；而那些單位效益不好的，還有一些沒(méi)有單位的，本來(lái)他們就住房緊張，甚至沒(méi)房住，這樣靠公積金這一住房制度還是對(duì)買(mǎi)房望塵莫及。三是住房公積金政策法規(guī)不配套，執(zhí)行難。由于國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的有關(guān)政策與住房公積金的有關(guān)政策不配套、不嚴(yán)密，造成執(zhí)行難。一些單位和企業(yè)受眼前經(jīng)濟(jì)利益和狹隘思想的驅(qū)動(dòng)，對(duì)住房公積金制度認(rèn)識(shí)不到位、重視不夠，總是以各種理由拖欠上繳公積金，還有一些職工對(duì)住房公積金制度也是不關(guān)心，造成推行和執(zhí)行難。另外，我國(guó)對(duì)住房公積金的使用效率不高，也是當(dāng)前住房公積金制度存在的問(wèn)題，應(yīng)亟待解決。

三、完善住房公積金制度實(shí)現(xiàn)居者有其屋的建議

由于我國(guó)的住房公積金制度借鑒了新加坡的中央公積金制度。但我國(guó)畢竟與新加坡相比在許多方面有不同之處，比如：人口、就業(yè)、政策法規(guī)、政府的財(cái)政支持、金融信貸等，住房公積金制度在新加坡實(shí)行可以達(dá)到居者有其屋這一目的，但在我國(guó)就未必。多年的實(shí)踐已經(jīng)證明這一住房制度在我國(guó)存在很大弊端，不能惠及廣大普通老百姓。現(xiàn)就如何完善住房公積金制度實(shí)現(xiàn)居者有其屋特提出如下建議。

為幫助實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，許多國(guó)家政府都以種種政策優(yōu)惠支持住房金融體系的發(fā)展。例如在美國(guó)和德國(guó)有儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、商業(yè)銀行和抵押銀行，在英國(guó)有建筑社、商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司。通過(guò)對(duì)世界各國(guó)政府在公民住房這一重大民生問(wèn)題上的比較，筆者認(rèn)為，在我國(guó)應(yīng)采取住房商業(yè)銀行貸款制度、住房公積金制度和住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度并行的住房保障制度，并且大力推廣和實(shí)施住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度，從而達(dá)到居者有其屋的效果和目的。住房商業(yè)銀行貸款制度和住房公積金制度，目前來(lái)說(shuō)在我國(guó)已經(jīng)運(yùn)行多年，有其成熟的模式，下面就住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度著重論述一下。

所謂住房?jī)?chǔ)蓄銀行就是為普通老百姓解決住房問(wèn)題的銀行，具體就是凡是需要購(gòu)買(mǎi)住房的老百姓都可以在住房?jī)?chǔ)蓄銀行開(kāi)戶存款，一般按每月或每年存款數(shù)量不同，結(jié)合你購(gòu)買(mǎi)的房款，在一定年限內(nèi)住房?jī)?chǔ)蓄銀行放款給個(gè)人（一般三年），使開(kāi)戶者都能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。這里著重說(shuō)明一下：在住房?jī)?chǔ)蓄銀行儲(chǔ)蓄的利率高于國(guó)家規(guī)定的利率，而貸款的利率低于國(guó)家規(guī)定的利率。這主要是凡是參加住房?jī)?chǔ)蓄的公民，政府給予一定的利率補(bǔ)貼，同時(shí)政府也給住房?jī)?chǔ)蓄銀行利率補(bǔ)貼。這樣，公民存一定年限到期可以得到很大的本金和利息，又能獲得很低的利率貸款。

住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度與住房商業(yè)銀行貸款制度和住房公積金制度相比，有許多優(yōu)點(diǎn)，它彌補(bǔ)了在我國(guó)為實(shí)現(xiàn)居者有其屋其它兩種制度不能實(shí)現(xiàn)的缺陷。比如住房貸款制度貸款利率高，還要繳納一定比例的首付，對(duì)低收入和沒(méi)有穩(wěn)定可靠收入來(lái)源的家庭，通過(guò)這一方式難以實(shí)現(xiàn)其住房夢(mèng)想。住房公積金制度對(duì)于效益好的單位職工可以實(shí)現(xiàn)，但對(duì)于效益不好，沒(méi)有單位，不能繳納住房公積金的公民就難以實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)住房這一夢(mèng)想。而住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度不論對(duì)什么樣的公民（單位效益好與不好，有工作與沒(méi)工作，能不能交納住房公積金）在購(gòu)買(mǎi)住房上都能實(shí)現(xiàn)，它體現(xiàn)了社會(huì)的公平，惠及廣大公民，有利于社會(huì)和諧和安定。

住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度和住房商業(yè)銀行貸款制度與住房公積金制度相比，它的優(yōu)勢(shì)如下：

一是與住房商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款和公積金貸款比較，住房?jī)?chǔ)蓄房行貸款的利率優(yōu)勢(shì)毋庸置疑。它所推出的貸款利率不僅明顯低于市場(chǎng)利率，減輕廣大中低收入者貸款買(mǎi)房負(fù)擔(dān)，而且由于實(shí)行固定利率政策，還貸額清楚明確，借款人能準(zhǔn)確預(yù)知未來(lái)還貸額。因此從利率角度看，住房?jī)?chǔ)蓄銀行對(duì)廣大中低收入居民具有相當(dāng)大的吸引力。

二是資金供應(yīng)有保證。吸引力大了，市場(chǎng)需求多了，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)對(duì)信貸資金的過(guò)度需求，而最終導(dǎo)致資金入不敷出呢？雖然住房?jī)?chǔ)蓄銀行經(jīng)營(yíng)模式與公積金制度都具有封閉式運(yùn)行的共性，但不同的是，住房?jī)?chǔ)蓄銀行有最低儲(chǔ)蓄年限和最低儲(chǔ)蓄金額的規(guī)定，并本著先存后貸，存貸掛鉤的經(jīng)營(yíng)原則，所以它完全能保證長(zhǎng)期信貸資金的充裕，保證每位自愿儲(chǔ)蓄者都能享受到低息貸款的權(quán)利，一般極少出現(xiàn)信貸資金短缺的現(xiàn)象，而且通過(guò)最低存款年限的約定，對(duì)于我國(guó)個(gè)人信用的培養(yǎng)和建立，對(duì)于剛剛起步的其他消費(fèi)貸款、對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)都是頗為有益的。

三是客戶群體數(shù)量規(guī)模大。利率有優(yōu)勢(shì)，信貸供給也很充裕，那客戶群體怎樣，是否有足夠廣闊的市場(chǎng)需求呢？我們都知道，市場(chǎng)需求強(qiáng)弱很大程度取決于客戶群體的多寡，而客戶群體的多少又與其消費(fèi)門(mén)檻的高低緊密相關(guān)。住房?jī)?chǔ)蓄銀行實(shí)行的是一種自愿存貸原則，理論上，所有有買(mǎi)房需求的居民都可以是它的客戶群體，但考慮它與公積金貸款及商業(yè)性住房抵押貸款之間替代和互補(bǔ)的關(guān)系，對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入不高，無(wú)法承擔(dān)商業(yè)性住房抵押貸款的高額利息負(fù)擔(dān)，而又享受不到公積金貸款的中低收入買(mǎi)房群體，住房?jī)?chǔ)蓄銀行理所當(dāng)然將成為他們首選的貸款渠道。

四是有完美的配貸機(jī)制，確保公平實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)住房。充裕的資金供給，也有潛在的信貸需求意愿，而住房?jī)?chǔ)蓄銀行能否將其優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化勝勢(shì)還得取決于一座橋梁——配貸機(jī)制的完美嫁接。所謂配貸機(jī)制是指如何將所籌集的資金有償讓渡給借款人，以滿足儲(chǔ)戶購(gòu)房的資金需求。為架好這座橋，住宅儲(chǔ)蓄銀行設(shè)計(jì)了一套完善的配貸機(jī)制。它將每月對(duì)儲(chǔ)蓄者的資金積累狀況和對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄的貢獻(xiàn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估值的高低確定借款人資格和貸款的分配順序。具體做法是以儲(chǔ)戶存款的時(shí)間乘以存款金額得出評(píng)估值為標(biāo)準(zhǔn)。存款時(shí)間越長(zhǎng)、金額越大，所得評(píng)估值也就越高，也就越容易獲得所需的貸款。這無(wú)疑保證了不同儲(chǔ)貸者都能得到公正平等的配貸機(jī)會(huì)，使得中低收入者能順利地將貸款買(mǎi)房的夢(mèng)想真正轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)地域遼闊，地區(qū)和行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，為實(shí)現(xiàn)居者有其屋，不可能采用一種住房金融模式，結(jié)合中國(guó)實(shí)際情況，建議在我國(guó)應(yīng)大力實(shí)施與推廣住房?jī)?chǔ)蓄銀行制度，并且在實(shí)施和推廣過(guò)程中與住房貸款制度和住房公積金制度并行。通過(guò)三者并行，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

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（作者單位：河南工業(yè)貿(mào)易職業(yè)學(xué)院 河南鄭州 450012）

（作者簡(jiǎn)介：田小平，工商管理碩士，管理學(xué)副教授，中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事，研究領(lǐng)域：公司治理、企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)管理與教育。）

（責(zé)編：賈偉）