房子對(duì)很多人來(lái)說(shuō)是一件人生大事，如果馬虎應(yīng)對(duì)，也許在以后會(huì)讓自己卷入房產(chǎn)糾紛的漩渦。本期，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》給購(gòu)房者提供一些“干貨”，希望能讓購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中盡可能避免“中招”。

廣告欺騙

現(xiàn)在很多人都相信廣告，但是買(mǎi)房不可能像買(mǎi)車(chē)一樣，可以先體驗(yàn)。買(mǎi)房子不僅要選擇正規(guī)的房屋銷(xiāo)售地點(diǎn)，還要選擇有固定地點(diǎn)、證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)。有些人會(huì)利用內(nèi)部?jī)r(jià)等誘餌騙取消費(fèi)者的金錢(qián)，所以在選擇時(shí)要慎重，不要輕信小廣告。

在選房子的時(shí)候，除了要實(shí)地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和“五證兩書(shū)”，也就是《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

另外開(kāi)發(fā)商交房時(shí)要提供“一表兩書(shū)”，即《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋移交書(shū)》，缺少任何一項(xiàng)都有可能給購(gòu)房者帶來(lái)麻煩。

一般消費(fèi)者在所有問(wèn)題都了解清楚并打算購(gòu)買(mǎi)時(shí)，會(huì)支付一定的金額。所以購(gòu)房者一定要分清“訂金”和“定金”的區(qū)別。定金，簡(jiǎn)單說(shuō)就是預(yù)先付給開(kāi)發(fā)商的金額，如果購(gòu)房者違約，定金不會(huì)退還，如果開(kāi)發(fā)商違約，要向購(gòu)買(mǎi)方雙倍返還定金。而訂金是在房產(chǎn)交易過(guò)程中支付預(yù)付款的一種方式，不具有定金的性質(zhì)，在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中“訂金”是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的保證，一般被視為預(yù)付款。如果買(mǎi)方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣(mài)方要原數(shù)退還“訂金”。

購(gòu)房者在支付金額簽約合同時(shí)，要認(rèn)真閱讀合同，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。

霸王合同

房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然有統(tǒng)一的范本，但是會(huì)有一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)基于某些因素的考慮，在合同中加入對(duì)購(gòu)房者不公平的條款。這些霸王條款多藏匿于購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中，而這些補(bǔ)充協(xié)議基本上是開(kāi)發(fā)商的律師團(tuán)隊(duì)本著保護(hù)開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)而制定的。所以購(gòu)房者一定要對(duì)合同中的細(xì)節(jié)多加留心，特別是附在后文的補(bǔ)充協(xié)議，往往會(huì)成為不少糾紛的導(dǎo)火線。

交房前房產(chǎn)糾紛

從買(mǎi)房到交房耗費(fèi)的時(shí)間不等，購(gòu)房者千辛萬(wàn)苦拿到房門(mén)鑰匙時(shí)既有期盼也有擔(dān)憂。歷來(lái)關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛屢見(jiàn)不鮮，如果房屋質(zhì)量不合格面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)，很多購(gòu)房者會(huì)選擇忍氣吞聲，或者自認(rèn)倒霉。為了避免在居住過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)不適，購(gòu)房者一定要維護(hù)自己的權(quán)益。

房屋質(zhì)量

商品房質(zhì)量不僅是關(guān)系到購(gòu)房者的居住安全，更關(guān)系到購(gòu)房者居住舒適的程度。但是有一部分開(kāi)發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以購(gòu)房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)，也可以選擇專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。如果自己驗(yàn)房，收房之前應(yīng)該去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門(mén)窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

對(duì)于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或者給購(gòu)房者造成的損失，可向開(kāi)發(fā)商索取賠償。

對(duì)于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋，購(gòu)房者應(yīng)該先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位進(jìn)行檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書(shū)后，可以要求開(kāi)發(fā)商退房。

如果開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的正當(dāng)要求不予理睬，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

面積縮水

根據(jù)圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，因此國(guó)家規(guī)定可以有3%的面積浮動(dòng)。但是很多購(gòu)房者在交房時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋面積誤差率超過(guò)了浮動(dòng)的范圍，錢(qián)交了面積卻少了。

根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)课萏變?nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3%以?xún)?nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過(guò)3%買(mǎi)房人可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。所以，在簽訂合的時(shí)候要注意約定細(xì)節(jié)，建議在簽合同時(shí)，把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

規(guī)劃變樣

規(guī)劃變更導(dǎo)致前期業(yè)主鬧事的案例時(shí)有發(fā)生，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，這時(shí)，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)得到全體業(yè)主同意的情況下，是無(wú)權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門(mén)查閱小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已經(jīng)入住的部分，那么，就可以有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更是不合法的。

另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商要變更已經(jīng)對(duì)外宣傳的規(guī)劃，也應(yīng)對(duì)全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒(méi)有異議的情況下，才可以變更。