吳東香

摘 要：近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展以及公民法律意識(shí)的逐步提高，涉房委托公證已成為許多公證機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)之一，它不但提高了房地產(chǎn)交易登記的效率，而且有效地促進(jìn)了交易登記的順利進(jìn)行，節(jié)約了社會(huì)成本。但涉房委托公證的辦理由于時(shí)代的進(jìn)步和法律法規(guī)的更新，在實(shí)踐中難免會(huì)因各種因素影響，導(dǎo)致產(chǎn)生很多難以防控的風(fēng)險(xiǎn)。文章側(cè)重于對(duì)涉房產(chǎn)委托公證的理解，存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及如何解決實(shí)踐中遇到的問(wèn)題，提出一些淺見。

關(guān)鍵詞：涉房委托公證 風(fēng)險(xiǎn)防控 房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）06-080-02

前言

所謂涉房委托，是指委托人授權(quán)的事項(xiàng)圍繞的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)房屋類，針對(duì)涉房的登記、抵押、租賃或交易等事項(xiàng)在依法自己享有的范圍內(nèi)委托自己信任的朋友、親戚代表處理自己的事務(wù)。已于2015年6月29日國(guó)土資源部第3次部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。第九十八條權(quán)利人、利害關(guān)系人委托他人代為查詢的，還應(yīng)當(dāng)提交代理人的身份證明材料、授權(quán)委托書。這些都是目前涉房委托公證得以使用的依據(jù)。

一、房產(chǎn)委托公證的現(xiàn)狀

當(dāng)前公民對(duì)涉房委托的需求在不斷增加，涉房委托公證的范圍也在不斷地變化，辦證數(shù)量也在不斷地增長(zhǎng)，涉房委托公證已成為許多公證機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)之一，在國(guó)內(nèi)公證中占據(jù)相當(dāng)份量，特別是2006年以后，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的快速增長(zhǎng).有關(guān)房地產(chǎn)方面的委托數(shù)量也呈急劇上升趨勢(shì)。

二、涉房委托公證辦理的方式與審查

（一）涉房委托公證辦理的方式

根據(jù)中公協(xié)通過(guò)的《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》，公證機(jī)構(gòu)辦理委托書公證有兩種證明方式：一種證明方式是公證機(jī)構(gòu)依據(jù)《公證程序規(guī)則》第36條規(guī)定，對(duì)你實(shí)施的委托行為辦理公證，即證明你所實(shí)施的委托行為符合《民法通則》第55條規(guī)定；另一種證明方式是公證機(jī)構(gòu)依據(jù)《公證程序規(guī)則》第38條規(guī)定，僅證明你在本公證員面前，在委托書上簽名（蓋章、按指?。瑢?duì)于委托書的內(nèi)容則不作出證明。實(shí)踐中，由于涉房委托涉及的房屋所屬地域的全國(guó)性，從辦證成本及委托要求的及時(shí)方便角度上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)大多公證機(jī)構(gòu)和委托人都選擇采用證明在委托書上簽名（蓋章、按指印）的方式辦理。公證機(jī)構(gòu)辦理房屋委托書公證原則上適用《公證程序規(guī)則》第三十八條規(guī)定，僅對(duì)委托人的簽名（印鑒、指?。┖秃炇鹑掌谶M(jìn)行證明，不對(duì)委托書的內(nèi)容進(jìn)行證明。

當(dāng)然，如果委托人或者接受房屋委托書的第三人有特殊需要的，公證機(jī)構(gòu)也可以適用《公證程序規(guī)則》第三十六條的規(guī)定，對(duì)委托人的委托行為以及委托人的簽名（印鑒、指印）和簽署日期進(jìn)行證明。選擇要求公證機(jī)構(gòu)以前一種證明方式出具公證書，則應(yīng)當(dāng)在公證申請(qǐng)表中注明申辦“委托公證”；如果要求公證機(jī)構(gòu)以后一種證明方式出具公證書，則應(yīng)當(dāng)在公證申請(qǐng)表中注明申辦“簽名公證”或者申辦“委托書簽名公證”。

（二）涉房委托公證辦理的審查

1.形式審查。委托人申請(qǐng)適用《公證程序規(guī)則》第三十八條的規(guī)定，僅對(duì)委托人的簽名（印鑒、指?。┖秃炇鹑掌谶M(jìn)行證明，不對(duì)委托書的內(nèi)容進(jìn)行證明。公證機(jī)構(gòu)在委托人的身份認(rèn)定審查通過(guò)的基礎(chǔ)上，僅需要對(duì)委托人提交的其他材料進(jìn)行形式審查，如委托人只要提供出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、婚姻關(guān)系證明材料等就行，不再需要進(jìn)一步核實(shí)。

2.實(shí)質(zhì)審查。中公協(xié)《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)適用《公證程序規(guī)則》第三十六條的規(guī)定辦理房屋委托書公證，除需要按照《公證程序規(guī)則》規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行審查外，還應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查下列事項(xiàng)：（1）委托人的身份是否屬實(shí)；（2）委托人是否具有完全民事行為能力；（3）委托書內(nèi)容是否與委托人意思表示一致；（4）委托書中有無(wú)違反法律規(guī)定或者明顯虛假的內(nèi)容；（5）處分房屋的，以查閱房屋登記簿的方式核實(shí)委托人提交的房屋權(quán)屬憑證是否屬實(shí)，以及該房屋有無(wú)被抵押、查封、扣押等限制處分的情況；（6）委托書所處分的房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)且夫妻不能共同簽署委托書的，另一方是否同意；（7）委托書中委托人的簽名（印鑒、指?。┖秃炇鹑掌谑欠駥賹?shí)；（8）委托人為被羈押人員的，應(yīng)當(dāng)注意審查委托人是否可以處分委托書所涉及的房屋，必要時(shí)可以向有關(guān)部門核實(shí)。

從時(shí)間、成本、實(shí)用上來(lái)說(shuō)，形式審查辦理公證有及時(shí)、快捷、成本低的優(yōu)勢(shì)，可達(dá)到公證機(jī)構(gòu)與申請(qǐng)人雙贏的結(jié)果。而如果選擇實(shí)質(zhì)審查方式辦理公證，則達(dá)不到委托人的困難能立即得到解決的目的。

三、現(xiàn)階段涉房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)

（一）一房多用

實(shí)踐中，部分房產(chǎn)買賣雙方會(huì)以委托賣房公證書作為交付房產(chǎn)款項(xiàng)的依據(jù)，即房產(chǎn)所有人委托買受人或者買受人信任的人辦理房產(chǎn)出售手續(xù)，以此來(lái)規(guī)避相關(guān)的政策或者稅收，在這種情況下，會(huì)出現(xiàn)一房多用的情況，即房產(chǎn)所有人在不同的公證處辦理委托賣房公證，形成時(shí)間差，由于各地公證處沒有形成完備的信息共享，無(wú)法查詢房產(chǎn)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致不同的買受人遭遇委托公證書不能使用的情況。另外，部分公證書是在產(chǎn)權(quán)證還未辦理的情況下辦理委托房產(chǎn)出售公證，更容易導(dǎo)致上述房產(chǎn)一房多委托的情況出現(xiàn)，給當(dāng)事人造成極大的損失。

（二）名為委托，實(shí)為借貸關(guān)系

由于民間借貸的活躍，加上個(gè)人抵押沒有健全的法律規(guī)范，所以出現(xiàn)了部分民間借貸假借委托賣房公證，達(dá)到可以處分債務(wù)人房產(chǎn)的目的。實(shí)踐中，公證人員經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)委托人為了達(dá)到借貸的目的，非出于自己意思真實(shí)表示，連同配偶一起辦理房產(chǎn)出售、抵押、租賃等一攬子委托事項(xiàng)公證書，將房產(chǎn)的處分權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，而受托人往往是債權(quán)人，而一旦民間借貸合同未能及時(shí)履行，受托人往往可以迅速將房產(chǎn)交易或抵押，實(shí)現(xiàn)資金回籠，在這種局面下，往往會(huì)出現(xiàn)配偶一方反悔，或者雙方反悔的情況，導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。舉個(gè)例子，李先生由于資金周轉(zhuǎn)困難，通過(guò)廣告找到了小貸公司A公司，A公司同意借款100萬(wàn)元，但是前提是李先生必須配合A公司辦理李先生名下唯一的一套住房的委托買賣公證，以公證委托的形式將房子抵押給A公司，李先生資金緊張被迫無(wú)奈，跟妻子商量后來(lái)到公證處，辦理了房產(chǎn)出售委托公證，把房產(chǎn)的處分權(quán)委托給A公司的經(jīng)理王先生，并把房產(chǎn)證跟土地證交給A公司，李先生特地咨詢了委托撤銷問(wèn)題，考慮到資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)就可以把委托撤銷。過(guò)了幾個(gè)月，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情大漲，李先生的房產(chǎn)升值了20%，已經(jīng)超過(guò)了李先生之前所貸的款項(xiàng)，A公司的經(jīng)理王先生見狀，拿著委托公證書和房產(chǎn)證、土地證，找到第三方買家，直接把李先生的房產(chǎn)過(guò)戶給第三方買家，而李先生夫妻得知這一情況，便馬上來(lái)到公證處要求撤銷該公證，但為之已晚，只好訴諸法院。這就是一個(gè)典型的假委托真借貸的例子，委托人以真實(shí)的委托將房產(chǎn)的處分權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，所以，當(dāng)房產(chǎn)真正被處分出去，后果也只能由委托人自行承擔(dān)。

（三）委托權(quán)限跟時(shí)間差，造成受托人損失

實(shí)踐中還存在一種情況，為了規(guī)避國(guó)家相關(guān)稅收政策，如二手房買賣必須產(chǎn)權(quán)證滿2年可以免征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。去年，家在北京的高先生通過(guò)某中介公司看中一套房產(chǎn)，由于房產(chǎn)單價(jià)較高，二手房稅收需要花一大筆錢，高先生便與業(yè)主林某協(xié)商如何逃避這筆營(yíng)業(yè)稅：高先生付完房款后，以辦理委托公證的方式，將房屋交付高先生使用，待滿2年后再辦理過(guò)戶手續(xù)。買賣雙方對(duì)約定內(nèi)容達(dá)成一致后，高先生便向林某支付了全額房款，雙方在北京某公證處辦理了委托公證手續(xù)。但不久，林某由于炒股失敗，欠下巨額欠款，法院對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封，由于上述房產(chǎn)仍登記在林某名下，遂被法院一并查封，高先生因小失大，得不償失。

由于委托是一種單方法律行為，僅代表委托人對(duì)受托人進(jìn)行了相關(guān)授權(quán)，卻不能反映實(shí)際的交易關(guān)系。在這個(gè)案例中，高先生與業(yè)主林某雖然就該房產(chǎn)辦理了委托公證，但未簽訂相應(yīng)的房產(chǎn)買賣協(xié)議，也未在房管局辦理產(chǎn)權(quán)登記，故房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓，該房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于林某所有。所以，當(dāng)林某負(fù)債時(shí)，該房產(chǎn)將作為被申請(qǐng)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)遭到法院查封和拍賣。

（四）審查不嚴(yán)，造成人證不對(duì)

由于現(xiàn)行的法律制度以及人證識(shí)別的設(shè)備還不夠完善，現(xiàn)實(shí)中還存在很多人鉆法律空子，以假的身份證或者假的人來(lái)蒙混公證員，另外還有少數(shù)當(dāng)事人以假的結(jié)婚證、產(chǎn)權(quán)證以及假的戶籍證明來(lái)騙取公證書，造成真正的委托人沒有簽署任何委托書但名下房產(chǎn)易主，或是夫妻一方?jīng)]有同意而另一方通過(guò)“假公證書”達(dá)到共有房產(chǎn)出售的目的，這給相關(guān)當(dāng)事人造成了極大的損失。比如最近比較有影響力的，趙薇老公涉房委托公證案，就是假人辦證審查不嚴(yán)的典型，這也給公證處帶來(lái)極大的負(fù)面影響以及損失，對(duì)公證處的公信力造成極大的影響，所以公證員在屢屢面對(duì)這些“不正之風(fēng)”的時(shí)候，就需要練就“火眼金睛”，盡可能的避免“假證”“錯(cuò)證”的出現(xiàn)。

四、防范風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

基于上述提及的實(shí)踐中遇到的涉房委托公證的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，筆者提出幾點(diǎn)解決的措施：

（一）信息資源共享

建議由公證行業(yè)管理協(xié)會(huì)建立資源共享制度，可以通過(guò)省級(jí)公證協(xié)會(huì)申請(qǐng)查詢涉及售房、抵押等處分大宗物權(quán)的公證書，針對(duì)身份證或者產(chǎn)權(quán)證查詢，為各個(gè)地區(qū)的公證辦理提供辦理依據(jù)，以免出現(xiàn)一房多用的情況；與房地產(chǎn)部門共建信息資源共享平臺(tái)，將涉房委托或繼承公證以文字或圖片的信息及時(shí)上傳，房地產(chǎn)部門在辦理過(guò)戶時(shí)可以及時(shí)查閱，確保信息及內(nèi)容完全一致，可以有效避免公證書內(nèi)容被篡改的現(xiàn)象出現(xiàn)，出現(xiàn)虛假公證書也可以及時(shí)告知公證處，以便及時(shí)通知公證當(dāng)事人。另外公證機(jī)構(gòu)在辦理涉房公證時(shí)，也可以及時(shí)核驗(yàn)房產(chǎn)信息及房產(chǎn)所有人，辨別當(dāng)事人提供材料的真?zhèn)?，避免錯(cuò)證的出現(xiàn)。

（二）審查材料、做好筆錄，杜絕借貸關(guān)系的賣房委托

在辦理涉房公證時(shí)，公證員應(yīng)通過(guò)詢問(wèn)、查驗(yàn)證明材料等方式來(lái)探究當(dāng)事人的法律需求、申辦公證的目的及其風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意識(shí)。如當(dāng)事人明確表明是為達(dá)到擔(dān)保債務(wù)的履行、進(jìn)行房產(chǎn)交易或是規(guī)避轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)稅費(fèi)的目的而作的委托，公證員應(yīng)明確將此類非真實(shí)意思表示的委托可能造成不利的法律后果告知當(dāng)事人并拒絕受理。

（三）建立誠(chéng)信檔案制度

由于現(xiàn)階段出于便民的需要，公證書的辦理地域限制較少，導(dǎo)致信息不暢的情況時(shí)有發(fā)生，所以建議公證協(xié)會(huì)平臺(tái)應(yīng)建立一套誠(chéng)信機(jī)制，一旦發(fā)生提供虛假材料或者惡意騙取公證書的情況發(fā)生，應(yīng)及時(shí)將這類不法分子的信息共享到平臺(tái)上，以免此類人流竄至其他公證處辦理，杜絕此類公證“假證錯(cuò)證”在其他公證處得逞。

（四）堅(jiān)持客觀真實(shí)，嚴(yán)把人證審核關(guān)

全面提高防范風(fēng)險(xiǎn)的能力是每個(gè)公證人員必備的基本素質(zhì)，嚴(yán)格把控客觀真實(shí)，實(shí)事求是對(duì)待每個(gè)當(dāng)事人和每個(gè)案件，在受理、審核、審批、收費(fèi)、結(jié)案等各個(gè)環(huán)節(jié)提高防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。特別在關(guān)于涉房公證審核上，必須要對(duì)委托人的精神狀況以及民事行為能力進(jìn)行審查，確保委托人是完全民事行為能力人在神志清楚的情況下做出的委托，并對(duì)整個(gè)委托過(guò)程全程錄音錄像、拍照留底，仔細(xì)比對(duì)委托人跟身份證上的人像，有條件的公證機(jī)構(gòu)應(yīng)采用人像與身份證比對(duì)設(shè)備，確保人證合一。

結(jié)語(yǔ)

公證制度是當(dāng)代法律制度的一個(gè)重要組成部分，是預(yù)防糾紛的重要手段，在提供便民的同時(shí)也節(jié)省了大量的社會(huì)資源，但是公證也是一項(xiàng)非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆尚袨?，便民不等于將法律原則的底線都棄置，必須嚴(yán)格依照規(guī)定的程序以及最大限度的遵照客觀事實(shí)，才能發(fā)揮其良性作用，特別在涉房委托公證上，講究“你辦事我放心”，房屋的處分屬于個(gè)人以及家庭的重大決策，在辦理此類公證上更加應(yīng)該慎之又慎，盡最大努力去體現(xiàn)委托人的真實(shí)意志，讓其做出正確的委托行為。公證人員應(yīng)盡到“專家責(zé)任”責(zé)無(wú)旁貸，維護(hù)好各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)多方共贏，為陌生的而需要溝通的權(quán)益人之間搭架起橋梁，為社會(huì)主義的誠(chéng)信體系建設(shè)盡公證行業(yè)的最大努力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 《中華人民共和國(guó)公證法》，2005

[2] 王勝明，段正坤主編.中華人民共和國(guó)公證法釋義.法律出版社，2005

[3] 中國(guó)公證協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)規(guī)則委員會(huì)編.主要公證事項(xiàng)告知內(nèi)容和詢問(wèn)筆錄參考格，2012

[4] 劉安吉.反思售房委托書公證.中國(guó)公證，2011（05）

[5] 李建洲.論夫妻共同財(cái)產(chǎn)制對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的影響.法律適用，2011（07）

（作者單位：福建省莆田市學(xué)園公證處 福建莆田 351100）

（責(zé)編：紀(jì)毅）