馮燕

【摘 要】在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的整個(gè)過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時(shí)也面臨著不可避免的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在也增加了企業(yè)預(yù)期收益的不確定性。在目前的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭越來越烈，結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，有效預(yù)防和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營和可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動識別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并建立有效的規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，提高競爭能力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)由于其高收益的特點(diǎn)，在改革開放后得到快速發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也起到了支柱作用。但隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的日益增長，房地產(chǎn)企業(yè)自身的高風(fēng)險(xiǎn)特征也日趨明顯。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著激烈的市場競爭環(huán)境和瞬息萬變的外部環(huán)境。同時(shí)，我國政府各項(xiàng)抑制房價(jià)過快增長、穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展等政策陸續(xù)出臺，也促使房地產(chǎn)企業(yè)必須積極加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，有效預(yù)防和控制自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的可持續(xù)健康經(jīng)營與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報(bào)酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場分析、技術(shù)可行性分析及項(xiàng)目投資回報(bào)分析上有誤，并缺乏投資項(xiàng)目啟動后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)外部市場環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從最初的購買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財(cái)務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會因?yàn)槿谫Y方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時(shí)，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)；在融資結(jié)構(gòu)方面，對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費(fèi)用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會有資金成本的浪費(fèi)、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財(cái)務(wù)人員對資金運(yùn)營管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計(jì)劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計(jì)劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍停留在簡單的數(shù)據(jù)核算上，對實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理

（1）做好項(xiàng)目投資的可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢緊密相關(guān)等特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目前，首先要設(shè)立專門的項(xiàng)目可行性研究小組，對項(xiàng)目所在的地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢及市場環(huán)境進(jìn)行有效的調(diào)研和分析，對項(xiàng)目全周期的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行充分的研究和論證，從而避免投資決策的盲目性，有效預(yù)測和防范可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)存在的不確定性較多，因此企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中要注意盡量縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，避免開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場外在宏觀經(jīng)濟(jì)條件的變化對項(xiàng)目建設(shè)的影響，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期，加快資金周轉(zhuǎn)。

（2）合理安排投資組合規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的情況，順應(yīng)市場需求，對不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行組合開發(fā)，如合理分配商業(yè)、辦公和住宅產(chǎn)品的比例，針對不同的消費(fèi)群體合理安排戶型布局，避免單一樓盤或產(chǎn)品的滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失；在項(xiàng)目投資上，由于資金占用量大，可與其他企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營或合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金結(jié)構(gòu)及流動性管控

（1）優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

企業(yè)良好的資金結(jié)構(gòu)對整個(gè)企業(yè)的正常運(yùn)行以及發(fā)展壯大有著非常重要的作用，也是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層進(jìn)行籌資決策的重要參考。對于負(fù)債資金，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在科學(xué)預(yù)測自身資金實(shí)力、償債能力的基礎(chǔ)上控制負(fù)債經(jīng)營比例，對資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)等償債能力指標(biāo)進(jìn)行有效的控制；另一方面負(fù)債結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)要對短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對流動比率、現(xiàn)金流動負(fù)債比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行有效控制，保障企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流來償還相應(yīng)的負(fù)債，確保企業(yè)的償債能力。此外，在籌資方式的選擇上，還要根據(jù)企業(yè)的資金特點(diǎn)選擇不同的籌資渠道，既要發(fā)揮銀行貸款等傳統(tǒng)籌資方式的功能和作用，也可以嘗試采取信托、債券等多元化的籌資渠道，控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加強(qiáng)資金流動性管控

房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，整個(gè)周期的資金鏈條供應(yīng)均會存在問題，因而必須意識到資金流動性存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)面臨資金困境。企業(yè)的資金流動性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)等。

對于現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)測算、審核企業(yè)的財(cái)務(wù)資金收支狀況，將企業(yè)的資金庫存控制在合理的范圍內(nèi)，提高企業(yè)的支付能力，確保項(xiàng)目建設(shè)及新增項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。

對于應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將應(yīng)收賬款回收作為重點(diǎn)工作，加快資金回籠，確保資金能夠持續(xù)有效供應(yīng)；企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)部門應(yīng)從房源認(rèn)購開始，依據(jù)預(yù)售合同的付款節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效的跟蹤、催收，并按照應(yīng)收賬款的時(shí)間及金額進(jìn)行分類處理，對逾期收款重點(diǎn)分析，逐套解決應(yīng)收賬款。

3.全周期的財(cái)務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)開發(fā)周期為著眼點(diǎn)，從初始資金的籌集、投資、運(yùn)營到經(jīng)營利潤的分配，對全周期的資金活動進(jìn)行合理統(tǒng)籌、科學(xué)安排。首先，在項(xiàng)目預(yù)算方面，可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)一級計(jì)劃的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，如前期的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售經(jīng)營、稅務(wù)清算等內(nèi)容來編制項(xiàng)目開發(fā)的全周期預(yù)算，對項(xiàng)目的成本費(fèi)用按照開發(fā)節(jié)奏合理匹配收支情況，并監(jiān)督各相關(guān)部門認(rèn)真執(zhí)行；其次，在資金預(yù)算方面，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的具體運(yùn)行情況，對資金的需求和使用進(jìn)行全面的規(guī)劃，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，并通過定期考評的方式對企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行全面的約束，充分發(fā)揮預(yù)算的監(jiān)督和預(yù)警作用。

4.完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有效的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管理水平。

完善企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境，需要嚴(yán)格的授權(quán)審批制度。一方面在各層級管理層之間合理的權(quán)責(zé)分配、形成有效的激勵(lì)與約束機(jī)制，體現(xiàn)權(quán)利制衡關(guān)系，落實(shí)管理控制；另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上，依據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，合理、有效地設(shè)置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責(zé)任，實(shí)行不相容職務(wù)相分離制度。

房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度，還應(yīng)對現(xiàn)金流量管理密切關(guān)注。一方面企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和全周期合理編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部各類不確定因素的變化作出適時(shí)必要的調(diào)整，保障企業(yè)現(xiàn)金流量的相對平衡；另一方面，需要加強(qiáng)對企業(yè)成本費(fèi)用的管控，對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程都必須嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算管理、認(rèn)真監(jiān)督執(zhí)行情況，確保每個(gè)工作節(jié)點(diǎn)的完成質(zhì)量， 有效控制資金收支，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)決策者及財(cái)務(wù)相關(guān)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識和綜合素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，對各項(xiàng)已經(jīng)存在的或者潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動識別、積極應(yīng)對，建立風(fēng)險(xiǎn)辨識機(jī)制及規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]宗艷芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其有效控制[J].企業(yè)改革與管理，2015.（2）：134.

[2]曾凌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].管理視野， 2013.（1）：152-153.

[3]李榮錦，王珍. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范研究[J].會計(jì)之友， 2010.（12）：96-97.

[4]程紅.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的生成原因與控制措施[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)， 2015.（1）：152-154.