馬怡心

【摘 要】“學(xué)區(qū)房熱”已成為一個(gè)重要的社會(huì)議題。學(xué)區(qū)房供求關(guān)系失衡使城市部分區(qū)域房?jī)r(jià)上漲偏離商品本身的定價(jià)規(guī)律，對(duì)居民購房影響因素的研究則是解決這一問題的重要前提。本文構(gòu)建了居民學(xué)區(qū)房購買意愿的衡量指標(biāo)，并通過OLS回歸得到區(qū)域教育資源擁有量和家庭經(jīng)濟(jì)水平對(duì)因變量有顯著影響。因此，治理“學(xué)區(qū)房”問題不僅應(yīng)促進(jìn)教育資源的均衡配置，更要遏制家庭財(cái)富不平等的加劇。

【關(guān)鍵詞】學(xué)區(qū)房；教育資源；經(jīng)濟(jì)實(shí)力；購房意愿

一、引言

改革開放之后，中國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化改革推動(dòng)了住房市場(chǎng)的發(fā)展和成熟。1990年住房商品化改革開始后，商品房市場(chǎng)日益繁榮。尤其在近年來，我國城鎮(zhèn)化速度加快，在一定程度上加劇了居民獲取公共資源的競(jìng)爭(zhēng)，教育、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等城市公共品配置更加成為居民房屋選址需要考慮的因素。

劃分學(xué)區(qū)是城市教育資源分配的重要原則。“學(xué)區(qū)房”即建設(shè)于優(yōu)質(zhì)中小學(xué)劃區(qū)范圍之內(nèi)、能使居民享受較優(yōu)質(zhì)教育資源的房屋受到追捧。在我國北京、上海等一線城市，以“學(xué)區(qū)房”為代表的高成本住房成為城市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿。在我國二三線城市，“學(xué)區(qū)房熱”的現(xiàn)象同樣存在。表面由市場(chǎng)決定的房屋供求關(guān)系，越來越多地脫離土地要素本身的定價(jià)規(guī)律。“學(xué)區(qū)房熱”成為我國城市中存在的普遍現(xiàn)象。

二、理論與計(jì)量模型

1.理論基礎(chǔ)

購買意愿是對(duì)消費(fèi)者愿意采取特定購買行為幾率的衡量。Mullet（1985）認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)某一產(chǎn)品的態(tài)度加上外在因素，形成購買意愿。它可被視為消費(fèi)者選擇特定產(chǎn)品的傾向性指標(biāo)。劉海軍（2002）則認(rèn)為市場(chǎng)需求是購買意愿的函數(shù)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素是購買意愿的組成部分，他提出市場(chǎng)需求等于人口、購買力水平、購買意愿相加的公式。

結(jié)合以上觀點(diǎn)，將影響購買意愿的因素劃分為購買力水平和外在因素兩部分。購買力水平采用居民家庭經(jīng)濟(jì)水平衡量，外在因素分為學(xué)區(qū)內(nèi)教育資源擁有量和房屋價(jià)格等房屋自有屬性。由于房屋價(jià)格受到市場(chǎng)供求等各種因素的影響，本文不加探討設(shè)置為控制變量，僅采用家庭經(jīng)濟(jì)水平和教育資源分配兩個(gè)指標(biāo)作為影響因素。

2.變量與數(shù)據(jù)

（1）獲取數(shù)據(jù)

根據(jù)數(shù)據(jù)可得性原則，隨機(jī)在湖北省襄陽市和黃岡市各類中小學(xué)及居民區(qū)附近發(fā)放問卷。其他數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)備案查詢系統(tǒng)，參考《襄陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》的部分內(nèi)容，含成交價(jià)格、數(shù)量等數(shù)據(jù)。而有關(guān)小學(xué)師生比、中小學(xué)數(shù)量、高中升學(xué)率和高校升學(xué)率的數(shù)據(jù)，由各學(xué)校自行發(fā)布文件獲取。

（2）變量設(shè)定

三、結(jié)論與政策建議

1.結(jié)論

第一，學(xué)區(qū)內(nèi)是否擁有優(yōu)質(zhì)教育資源，對(duì)居民購房意愿有顯著影響。中小學(xué)數(shù)量、小學(xué)類型、重點(diǎn)高中錄取率、高校升學(xué)率對(duì)于居民購房意愿具有顯著影響；小學(xué)師生比和高中類型的影響并不顯著?？傮w看來，住房自有屬性相同的情況下，教育資源擁有量高的學(xué)區(qū)，居民購房意愿更強(qiáng)。

第二，家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)居民購房選擇具有重要影響?；貧w結(jié)果顯示，家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)居民住房?jī)r(jià)格有正向影響作用，經(jīng)濟(jì)水平高的家庭傾向于選擇擁有更優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)住房。

2.政策建議

第一，學(xué)區(qū)房熱現(xiàn)象一定程度上反映了優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺和分配不均的問題，使本應(yīng)促進(jìn)教育公平的學(xué)區(qū)制度被扭曲。解決擇校問題的根本路徑是供給側(cè)改革，教育部門應(yīng)適應(yīng)實(shí)際需求，提供更多優(yōu)質(zhì)學(xué)校、培養(yǎng)師資力量，才能促進(jìn)生源向較薄弱的學(xué)校流動(dòng)。

第二，部分居民通過購買高價(jià)“學(xué)區(qū)房”獲取優(yōu)質(zhì)公共資源的現(xiàn)象是不合理的。財(cái)富水平差異和收入差距擴(kuò)大了學(xué)區(qū)房的購買成本，這也是學(xué)區(qū)房熱現(xiàn)象受到廣泛批評(píng)的主要原因。實(shí)施使居民財(cái)富趨于相對(duì)平等的政策是改變這一現(xiàn)狀的必經(jīng)之路。教育公平關(guān)乎居民生活水平和社會(huì)公平，政府應(yīng)適度引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房?jī)r(jià)格調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳舜，陳建偉.“學(xué)區(qū)房”溢價(jià)持續(xù)擴(kuò)大的原因與對(duì)策研究——來自北京市的經(jīng)驗(yàn)分析[J].西部論壇，2015（5） ：28-36.

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