夏汀

3月25日，上海、深圳、武漢、南京等大中城市相繼出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，內(nèi)容主要包括提高首付比例、提高非本市戶籍居民購房門檻等。

今年以來，一線城市和個別二線城市房價快速上漲，引發(fā)社會高度關(guān)注。多個城市同一天出臺樓市相關(guān)政策意味著什么？將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？

與此同時，在“營改增”“降低首套房首付比例”等政策的支持下，三四線城市的“去庫存”大戲仍在上演。

多地同時出臺新政

上海此次調(diào)控被外界稱之為“史上最嚴”，將非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年延長到滿5年；二套普通及非普通住房首付則調(diào)至不低于五成和七成。

相比起來，深圳的新政則稍顯溫和，將非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，二套房首付提高到四成。當(dāng)日，北京市住建委官方網(wǎng)站刊登消息稱，北京市開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)專項檢查，120家中介門店已接受檢查。

此外，二線城市南京和武漢也加入了調(diào)控城市行列。也是同一天里，央行南京分行與銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，嚴格禁止“首付貸”或“零首付”，防止“首付分期”等行為；武漢發(fā)布公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元。

滬深兩大一線城市相繼收緊樓市調(diào)控政策，這與近期全國大中城市的樓市出現(xiàn)“過熱”跡象有直接關(guān)系。

最近，打算換套“學(xué)區(qū)房”的北京居民周瓊表示“深受刺激”：“半年前5萬多一平方米的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在報價已經(jīng)8萬多了?！敝墉偟耐瑢W(xué)，在上海工作的張艷艷暫時沒有買房打算，可也表示“深受刺激”：“前段時間，同事朋友都在議論房價上漲，聽得我心里發(fā)慌——是不是再沒機會換大房子了？前兩天，政府出臺調(diào)控措施，我又心慌了，房價不會大跌吧？”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，一線城市的房價出現(xiàn)不同程度的上漲，同比漲幅最高的是深圳，達到56.9%，上海的漲幅達到20.6%，北京是12.9%，作為二線城市的南京和武漢也有13.3%和6.2%的漲幅。一些城市二手房價格上漲甚至比新房更厲害。2月份。北上廣深二手房價格同比分別上漲27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，合肥以13.2%的漲幅緊隨其后。

值得關(guān)注的是，投機性購房行為對此輪樓市上漲起到了重要的作用。以深圳為例，2015年深圳投資性需求最高占到25%。

觀望情緒發(fā)酵

盡管新政的威力仍有待市場驗證，但市場觀望情緒已經(jīng)開始發(fā)酵，并在成交面上有所體現(xiàn)。從上海、深圳近幾日的成交情況來看，均出現(xiàn)了不同程度的“量縮”；二手房方面，不少業(yè)主報價開始下調(diào)。

實際上，隨著3月初深圳不斷釋放調(diào)控的信號，市場就已被濃厚的觀望情緒所包圍。深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面積為約8.37萬平方米，環(huán)比下降了近14個百分點，已經(jīng)連跌三周。深圳中原地產(chǎn)分析稱，如果排除非市場因素導(dǎo)致的成交量低迷外，776套的成交水平已經(jīng)達到了2014年9月以來的新低。

供給側(cè)方面，開發(fā)商推盤的速度也趨向緩慢。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月份以來，入市的新房只有1070套，甚至不及春節(jié)前推售量的三分之一；每個項目的平均推售套數(shù)不到100套。3月全市僅有一個項目取得銷售許可證，數(shù)量僅為221套。

深圳中原研究院王飛指出，目前開發(fā)商推盤的銷售率不佳，春節(jié)后五成銷售率很常見，對比此前八成甚至日光的銷售情況，可以看出現(xiàn)階段市場觀望情緒濃厚，而且客戶入市的積極性明顯減弱。

上海多家中介機構(gòu)表示，新政的落地影響了市場的信心，客流量也迅速銳減，部分業(yè)主也主動下調(diào)報價。上海中原地產(chǎn)外高橋分行經(jīng)理表示，新政后的周末（3月26日-27日）來客量比平時大幅下降六成。

中原地產(chǎn)上海控江分行經(jīng)理稱，目前房東雖然對價格還是比較堅持，但底氣沒有之前那么足了，并且掛牌量比平時周末減少約兩成。買家方面，由于限購標(biāo)準提高，至少三成客戶受影響而不能購房。并且由于風(fēng)向轉(zhuǎn)變，買家也不像之前那么急切，而是以看看市場行情為主。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析稱，隨著客流量的大幅下挫，轉(zhuǎn)化為成交的基礎(chǔ)不如此前穩(wěn)固。目前看來觀望情緒有所抬頭，“羊群效應(yīng)”將會擴大，未來幾周成交逐步下滑的格局已基本確立。

易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱稱，雖然距離新政出臺才短短的三四天，但來的已經(jīng)不是“寒潮”了，和之前相比堪稱“急凍”。

由于新政出臺突然，尤其是上海沒有緩沖期，造成的直接影響就是出現(xiàn)了很多的退房和違約爭議，二手房市場則出現(xiàn)了拋盤、降價。

上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的數(shù)據(jù)顯示，3月14日至3月20日，上海新房市場供應(yīng)達到19萬平方米，為今年以來的最高值。3月24日更是達到了21.42萬平方米的高點。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，出現(xiàn)這種情況的原因是由于房企為規(guī)避政策影響，拼命跑量搶客戶所造成的。“但成交的數(shù)據(jù)尤其是周末開盤的項目存在交易的水分，后期存在退房的風(fēng)險?！?/p>

新政出臺后，一大波退房正在襲來?？硕鸬臄?shù)據(jù)指出，3月26日和27日上海的成交量分別降至5.92萬平方米和4.15萬平方米。與周四的高點相比分別下降了72%和81%。另一組數(shù)據(jù)也顯示已有部分客戶退房。3月25日上海網(wǎng)簽25.25萬平方米，但實際登記備案為17.8萬平方米，退掉了30%。

易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出，考慮到很多客戶資格從25日開始就被限制，還有部分是因為貸款的問題會退房，所以短期內(nèi)退房的數(shù)量還會繼續(xù)攀升；不僅如此，之前交易的大量二手房也面臨著違約的風(fēng)險。

退房增多之外，在滬深兩地的二手房市場中，降價賣房的房東增多，相反買家觀望情緒有所抬頭。

深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，新政后的第一個周末二手住宅共成交3602套，環(huán)比下降6.25%，有近兩成業(yè)主繼續(xù)下調(diào)報價，報價指數(shù)降至38.14%。

中原地產(chǎn)分析稱，受調(diào)控政策的影響，不少通過首付貸、“眾籌買房”的短炒客都有意迅速拋盤，全市各片區(qū)業(yè)主的放盤價格也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

分類調(diào)控路線漸明

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個特點，是各地根據(jù)實際情況主動作為、因城施策。事實上，“分地施策”的調(diào)控樓市思路早已有了政策鋪墊。在今年的政府工作報告中，李克強總理就提出要因城施策化解房地產(chǎn)庫存，即對房價持續(xù)“發(fā)燒”的重點城市加強限購措施，同時幫助三四線城市疏解庫存壓力。

不久前頒布的房地產(chǎn)交易契稅新政中，也明確北上廣深這四個一線城市不執(zhí)行第二條政策，即有助于去庫存、利好90平方米以上購房居民的免征營業(yè)稅優(yōu)惠，開啟分類去庫存序幕。滬深收緊樓市限購，以及近期福建等多地加大去庫存力度，這些都體現(xiàn)了當(dāng)前樓市調(diào)控“分地施策”的特點，也有望在各地的樓市調(diào)控中繼續(xù)得到運用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，未來房地產(chǎn)市場分化更加明顯。在一線城市和部分二線城市房價快速上漲的同時，一些城市的房價還在下降，部分城市去庫存壓力將長期存在。“因此，未來政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑亲優(yōu)殡p向‘托底‘蓋帽。部分房價快速上漲的城市會出臺約束性政策，但力度不會太大。而庫存壓力較大的城市，房地產(chǎn)調(diào)控仍將以去庫存為主?！?/p>

此外，房價上漲較快的各個城市也有所差別。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉解釋：“比如深圳、上海、北京房價過快上漲，主要是土地資源短缺導(dǎo)致的住房供給不足。而合肥等城市房價上漲較快，主要是近年來承接了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、市場需求短期內(nèi)增加較快導(dǎo)致的?！?/p>

因此，上海、深圳、南京、北京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，但著力點不盡相同?！氨热缥錆h調(diào)低公積金貸款最高額度，更像是針對當(dāng)?shù)毓e金使用情況進行的及時調(diào)整。畢竟武漢的房地產(chǎn)供給相對充足，面臨的形勢、問題和滬深不太一樣。”張大偉說。

“中央沒有具體的政策出臺，而是各地從自身情況出發(fā)主動作為，這也許意味著我國房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進入‘中央統(tǒng)一目標(biāo)、分類指導(dǎo)，地方因城施策、主動作為的新階段了。”劉洪玉說，“以前我們談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢也好，討論房地產(chǎn)調(diào)控措施也好，經(jīng)常會用到一二三四線城市的說法。如今，同是三、四線城市，情況也會有所不同?！北热绺鶕?jù)監(jiān)測，2月份三線城市中的中山、南充房價漲幅較大，贛州、煙臺房價跌幅較大。因此，對三、四線城市也不能“一刀切”，每個具體的三、四線城市也要因城施策。

三四線城市加緊“去庫存”

就在一些城市忙著為過熱的樓市“降溫”的同時，另一些城市的樓市仍在“去庫存”的路上艱難前行。中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫存預(yù)計達39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題最為嚴重。

在這樣的背景下，去庫存被擺在了至關(guān)重要的位置。在2015年底的中央經(jīng)濟工作會議上，化解房地產(chǎn)庫存被列為經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一，會議指出，“要取消過時的限制性措施。這一系列政策的落地，對三四線城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了積極作用。

最新利好消息是“營改增”。5月1日起，“營改增”試點全面推開，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等納入試點范圍。按照最新公布的營改增執(zhí)行細則，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。雖然較之前5%的營業(yè)稅相比稅率有所提高，但此次細則將土地成本、建安成本等納入抵扣項，因此實際應(yīng)納稅額較營業(yè)稅大幅下降，房企實際稅負未必增加。

分析稱，營改增后將有利于三四線城市低利潤房企減負，給當(dāng)?shù)厝齑嫣峁└蟮慕祪r空間。此外，將不動產(chǎn)投資被納入抵扣，會鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對商用物業(yè)市場是一大利好。