勞新穎

如果城市的外來(lái)人口少、人口流動(dòng)速度緩慢甚至是人口凈流出，就意味著城市的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間有限，對(duì)于吸引力一般的城市，買房還是要三思而后行。

最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫讓很多人趨之若鶩，不管一線城市還是二線城市，不管手上到底有了幾套房，看見價(jià)格如此這般的突飛猛漲，都想要甩開膀子買買買。所以這段時(shí)間里，你身邊如果有為了買房而假裝離婚的伴侶并不奇怪。你身邊有朋友風(fēng)塵仆仆地趕去外地看房也正常不過(guò)，瘋狂樓市令每一個(gè)買房者“垂涎欲滴”。

然而，房子不是你想買，想買就能買。一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)一直居于高位，但是限購(gòu)令巋然不動(dòng)，在一線城市投資房產(chǎn)基本無(wú)門；二三線城市雖然購(gòu)房政策寬松，但是城市吸引力有限，未來(lái)發(fā)展?jié)摿ξ粗?。有些地方的房子看著像餡餅實(shí)質(zhì)是陷阱，而真正的餡餅卻又夠不到。到頭來(lái)，糾結(jié)的還是買房者。

那么，對(duì)于二三四線城市而言，哪些地區(qū)適合買房，哪些地區(qū)應(yīng)該堅(jiān)決回避呢？投資者不妨通過(guò)四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行考量，中槍一條減一分，反之加一分，如果最終結(jié)果為負(fù)值，那么在該地區(qū)投資還是要謹(jǐn)慎為好。對(duì)號(hào)入座，看看你所在的城市適不適合投資。

指標(biāo)一：人口凈流出城市慎入

人口因素是決定城市市場(chǎng)潛力的最長(zhǎng)期指標(biāo)。很多人對(duì)于買房地區(qū)選擇，習(xí)慣以是否屬于一二線城市或是城市發(fā)展速度、現(xiàn)代化程度作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。歸根結(jié)底還是要看城市吸引力的大小。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，因?yàn)橐痪€城市始終限制人口的流入，所以限購(gòu)政策肯定會(huì)一直執(zhí)行，越是限購(gòu)，越說(shuō)明供需方面是供不應(yīng)求，反之，人口凈流出的城市肯定不要進(jìn)入。

在記者看來(lái)，城市吸引力由很多因素構(gòu)成，其中最不能忽視的兩個(gè)指標(biāo)則是人口流入量和流出量。如果城市的外來(lái)人口少、人口流動(dòng)速度緩慢甚至是人口凈流出，就意味著城市的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間有限，對(duì)于吸引力一般的城市，買房還是要三思而后行。

根據(jù)相關(guān)媒體的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量靠前的48個(gè)城市中，不少城市“跑輸大盤”。人口流失城市：呼和浩特、西寧、昆明、哈爾濱、蘭州、太原、貴陽(yáng)。

反向觀察

如果人口凈流入比較多，那么這個(gè)城市的房子肯定更值得投資。人口凈流入比較多的城市多集中于南方的一些省會(huì)城市和東部沿海地區(qū)人口快速增長(zhǎng)城市：鄭州、南京、蘇州、廈門、東莞、佛山等。

指標(biāo)二：庫(kù)存量較大的城市要小心

供求結(jié)構(gòu)是衡量房地產(chǎn)的重要因素，城市房地產(chǎn)的庫(kù)存量也不可不看。值得一提的是，庫(kù)存量高低可以從套戶比中“一窺端倪”。所謂套戶比即成套住宅套數(shù)與常住家庭戶數(shù)的比，套戶比可衡量住宅存量充裕程度。從一個(gè)城市的套戶比可以一窺城市房地產(chǎn)的庫(kù)存量。通常情況下，如該數(shù)值在1～1.1之間，表明市場(chǎng)供需基本平衡；而低于1，意味著供應(yīng)不足；若高于1.1，說(shuō)明市場(chǎng)存在去庫(kù)存壓力。庫(kù)存壓力大的城市，買房還是要謹(jǐn)慎而為。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已有的數(shù)據(jù)顯示，2015年仍然有不少城市的庫(kù)存壓力較大。庫(kù)存量較大城市：青島、西安、寧波、重慶、武漢、三亞和?？诘取?h3>反向觀察

庫(kù)存量較小的城市主要集中于一線城市，一線城市房子基本上都是供不應(yīng)求，因此庫(kù)存量較小，買房風(fēng)險(xiǎn)更小。庫(kù)存量較小城市包括北京、上海、廣州、深圳和合肥等。

指標(biāo)三：服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)城市要回避

最近記者在朋友圈中發(fā)起了這樣的提問(wèn)：“在一個(gè)城市買房，你最看重的因素是什么？”記者大部分朋友給出的答案是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

作為東部沿海城市，廣東省的佛山市和東莞市吸引著眾多的外來(lái)人口，按理來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)該居高不下才對(duì)。然而，佛山和東莞市的房?jī)r(jià)都在萬(wàn)元以下，甚至佛山的樓盤不及廣州的一半，究其原因就是以制造業(yè)和勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)為主的兩個(gè)城市雖然吸引了眾多的人口，但是服務(wù)業(yè)薄弱，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力。相反，由于周邊存在兩個(gè)行政級(jí)別更高、以服務(wù)業(yè)為主的副省級(jí)城市廣州和深圳，一大部分房地產(chǎn)的高端購(gòu)買力自然就被分流。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)認(rèn)為，有什么樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平。

換而言之，我們買房都會(huì)青睞于一些商圈，原因也不過(guò)是追求商圈能夠提供的便捷服務(wù)。服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，城市的吸引力逐步下降，發(fā)展?jié)摿Ω菬o(wú)從談起。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同樣落后。

反向觀察

服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)的一線城市及東南部的省會(huì)城市，房子可能更值得投資。

指標(biāo)四：公共資源給予差的城市需排除

很多在一線城市打拼的青年，都會(huì)對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生深深的無(wú)力感，月薪1萬(wàn)元，不吃不喝還要30年才能在北京四環(huán)外買一處房子。于是很多打拼者選擇“曲線救國(guó)”，紛紛回到家鄉(xiāng)買房。房子是買下來(lái)了，但是還是覺(jué)得哪里不對(duì)，意難平。

回歸到原點(diǎn)，一線城市的房?jī)r(jià)之所以居高不下，重要的原因在于一線城市所能提供的優(yōu)質(zhì)的公共資源，這包括教育醫(yī)療資源和公共基礎(chǔ)設(shè)施。毋庸置疑，一線城市幾乎吸收了全國(guó)最好的教育、醫(yī)療等公共資源和最多的就業(yè)機(jī)會(huì)，你買與不買，房?jī)r(jià)就在那里只增不減。

記者的家鄉(xiāng)是一個(gè)三線城市，雖然地處京津冀經(jīng)濟(jì)圈中，但是房?jī)r(jià)始終處于死水微瀾的狀態(tài)。究其原因則在于整個(gè)城市落后的發(fā)展水平和較差的公共資源給予。城市的基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，市民的幸福指數(shù)隨之降低，所以公共資源給予差的城市不能出現(xiàn)在你買房的首選名單內(nèi)。

反向觀察

要投資一個(gè)城市的房子，也要看它的公共資源是否豐富。有些地方蓋很多房子變成“鬼城”，為什么不具備吸引力？就因?yàn)楣操Y源貧瘠。公共資源是否豐富，也是房子以后是否能升值很重要的一個(gè)考量因素。