張婕婕

2016 年，投資客請看一線城市核心區(qū)、學(xué)區(qū)房，而傳統(tǒng)旺區(qū)商鋪、商業(yè)物業(yè)寫字樓以及三四線城市郊區(qū)就要避之不及了。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1月京滬深穗四城房價同比分別上漲11 . 3%、21 . 4%、52 .7%、10%；2月一線城市房價同比漲幅明顯，環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大，二手房交易活躍。

“股市不能進(jìn)，基金不靠譜，黃金搶不到，還是買房有得拿”呼聲再起，購房者裹著被子連夜排號，開發(fā)商和房主坐地價漲，日光盤、地王重現(xiàn)江湖。

2016年接下來房產(chǎn)投資往哪走？究竟哪些房回報率會節(jié)節(jié)升？《投資與理財》整理了房產(chǎn)投資人最關(guān)心的七大熱點問題，并一一解答。

熱點問題一：一線城市房價還會漲嗎？

隨著城市化推進(jìn)，很多內(nèi)陸小城市成為人口凈流出區(qū)。一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。

全國政協(xié)委員、新華聯(lián)集團董事局主席傅軍認(rèn)為，一線城市房價上漲是必然，一是國家出臺相關(guān)政策鼓勵購房；二是剛性需求還在，尤其是改善性住房需求很大；三是1. 5億農(nóng)民工進(jìn)城后也逐步購房；四是一線城市的土地越來越緊張。

華泰證券研報認(rèn)為，深圳和上海在2015年的成交量和成交價格漲幅大大超過北京和廣州，深圳此前交易需求釋放過于猛烈，或使得其后續(xù)上漲受限；而上海去庫存周期均低

于6個月，且房價漲幅相對溫和，未來或有繼續(xù)上拉空間。

熱點問題二：三四線城市房產(chǎn)避之不及嗎？

當(dāng)前，人口、資源流到大城市，同時，地方政府缺錢，大量賣地，導(dǎo)致三四線城市房產(chǎn)供過于求，房價一蹶不振，“去庫存”壓力很大，未來將有部分新城淪為空城。

2015年，“深圳直轄”的傳言泛濫，在“深中通道”將開工等信息刺激下，不少經(jīng)驗不豐富的投資客，紛紛去惠州、中山買房，如今部分人開始擔(dān)心自己掉進(jìn)“坑里”，給自己造成很大的損失。

熱點問題三：逆城市化到農(nóng)村買房能賺嗎？

有人說，在北京年薪50萬的家庭，買房只能買到郊區(qū)。那么，便宜的郊區(qū)好，還是咬咬牙買交通便利的市區(qū)呢？

實際上，很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化，也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來10年到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，商業(yè)配套不成熟，交通不便，居住環(huán)境相對不安全，仍建議選擇品質(zhì)好、城市核心區(qū)域的住宅。

高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，一線城市房產(chǎn)投資風(fēng)險已經(jīng)急劇加大。比如，北京五環(huán)六環(huán)的房子，本來也只是用來居住的，供應(yīng)量很大，不具備投資屬性。

熱點問題四：買新房還是二手房？

二手房市場，特別是京滬二手房市場已遠(yuǎn)超一手住房市場。綜合看，一線城市北上廣深地產(chǎn)市場已經(jīng)培育多年，二手房必將成為更重要力量，城里可選范圍更廣。

熱點問題五：投資哪類公寓回報率高？

投資房產(chǎn)回報主要靠兩方面，一是租金，二是房屋升值。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，房產(chǎn)投資，公寓是最具投資潛力的投資類型。世界各地許多城市的公寓都在溢價出售，主要推動力就是一直猛漲不跌的租金。

與市區(qū)相比，郊區(qū)公寓的投資回報率則偏低，大部分只在2%左右，這樣的年收益率甚至不如存定期。如果貪便宜選擇遠(yuǎn)郊小公寓，今后的出租情況更是未必理想。

熱點問題六：新政下學(xué)區(qū)房還有升值潛力嗎？

一線城市哪種房子最貴？當(dāng)然是學(xué)區(qū)房。

新的房地產(chǎn)廣告法規(guī)定以后開發(fā)商的宣傳廣告中不允許出現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”的字樣，教育部也正在考慮推行多校劃片，是不是以后學(xué)區(qū)房就不值錢了呢？

當(dāng)然不是。正是由于這個原因，多校劃片可能會給重點學(xué)校的學(xué)區(qū)房降溫，但是跟重點學(xué)校一塊兒劃片的周圍學(xué)校的學(xué)區(qū)房價格就很有可能上漲，這個范圍可比之前的學(xué)區(qū)房范圍大得多。

值得注意的是，《通知》明確提出“片區(qū)確定后，應(yīng)在一段時期內(nèi)保持相對穩(wěn)定”。當(dāng)前，如果不買學(xué)位房，孩子一定不能上好的學(xué)校，而買了學(xué)位房，孩子能上好學(xué)校的概率就大很多，所以，一線城市學(xué)位房仍然值得買。

熱點問題七：寫字樓、商鋪回報率幾何？

電商時代，“提貨消費”逐漸被網(wǎng)購取代，商鋪價值只剩“體驗式消費”，如電影、培訓(xùn)、滑雪場等。

傳統(tǒng)旺區(qū)的街鋪，單價較高，將成為最危險資產(chǎn)；而人口流失城市或新區(qū)更是難以為繼，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時可能發(fā)生。

而一線城市，普遍存在同樣檔次住宅比寫字樓更貴的情況，一是因為商業(yè)房沒有學(xué)位，也無法落戶；二是商業(yè)房產(chǎn)使用年限短；三是物業(yè)管理費、水電費更高，一般不能通煤氣。

當(dāng)前，在家辦公、分散辦公漸成風(fēng)尚，寫字樓剛需成色不足。