◆江蘇省鹽城市國家稅務(wù)局課題組

供給側(cè)改革背景下江蘇房地產(chǎn)業(yè)營改增政策效應(yīng)探析

◆江蘇省鹽城市國家稅務(wù)局課題組

2016年5月1日全面推行的全行業(yè)全國范圍的營改增，有利于進(jìn)一步消除房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅，推動“減稅負(fù)、去庫存”目標(biāo)的順利實現(xiàn)。在采集江蘇千戶集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，文章對樣本企業(yè)實施營改增前后行業(yè)營銷規(guī)模和稅收貢獻(xiàn)的變化情況進(jìn)行了比對分析，運用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件以及DEA效率評價模型，客觀剖析了房地產(chǎn)業(yè)營改增政策效應(yīng)的影響，并就如何引導(dǎo)該行業(yè)優(yōu)化發(fā)展，從而順應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提出了相關(guān)對策建議。

供給側(cè)；房地產(chǎn)；營改增；政策效應(yīng)

中國經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)中有進(jìn)”的格局下，已由高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長的新常態(tài)，結(jié)構(gòu)性分化和轉(zhuǎn)型陣痛不可回避。關(guān)系到國計民生的房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重，更加迫切需要改善供給側(cè)環(huán)境、優(yōu)化供給側(cè)機制，通過改革制度供給，增強長期穩(wěn)定發(fā)展的新動力。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年8月份住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)顯示：70個大中城市中房價下降的城市有6個，上漲的城市有62個，持平的城市有2個。隨著2015年以來央行連續(xù)降準(zhǔn)降息、降低首付比例、調(diào)低公積金信貸門檻以及降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等房地產(chǎn)調(diào)控利好一系列政策的推出，居民改善住房條件的成本降低，改善性購房占比提升。2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)等四大行業(yè)納入了營改增體系，全面實施營改增帶來的減稅效應(yīng)和倒逼機制，正在助力我國經(jīng)濟(jì)加速結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成新的增長點。2016年前7個月營改增整體減稅共計2107億元，第三季度房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右，有效地推動了房企“降成本、去庫存”，擴(kuò)大有效供給和中高端供給，增強供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性和靈活性, 成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要抓手。

一、江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多行業(yè)，利益鏈復(fù)雜，由于剛性需求的居高不下、土地財政的推波助瀾以及大城市的過度膨脹，導(dǎo)致房價長期在相對高位徘徊。2010—2015年全國房地產(chǎn)業(yè)稅收平均增速達(dá)到19.1%。四萬億財政刺激后，中國人民銀行采取了緊縮性貨幣政策。針對部分城市房價過快上漲、投資投機購房過度活躍等問題，中央連續(xù)5次出臺房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，實行限購、限貸、限價和行政問責(zé)等調(diào)控措施，遏制了商品房價格過快上漲的勢頭。2014年，南京等城市宣布對房產(chǎn)購買實行寬松政策，同時又陸續(xù)受到流動性資金充裕、二胎放開政策以及營改增減稅政策效應(yīng)等因素的影響，再度出現(xiàn)量價齊升的情況，2016年9月，南京等城市再次采取調(diào)控措施。在主動調(diào)控和市場需求變化共同作用的結(jié)果下，當(dāng)前，江蘇房地產(chǎn)行業(yè)主要呈地區(qū)間不平衡凸顯、庫存逐月減少、銷售波段上升和融資逐步寬松等趨勢特征。

1.從開發(fā)情況看：地區(qū)間不平衡性日益凸顯，以南京、蘇州為代表的一類城市房產(chǎn)開發(fā)投資明顯上揚。2015年，江蘇房地產(chǎn)開發(fā)項目合計7807個，其中有2288個項目已經(jīng)完成投資，占比近三成（29.3%）。商品房銷售雖然逐步回暖，但是歷經(jīng)一輪高速發(fā)展后，房地產(chǎn)開發(fā)市場漸趨理性，市場容量、土地儲備、土地價格、行業(yè)利潤水平等相關(guān)指標(biāo)都不支撐房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)的全面升溫，近三年來全省開發(fā)投資增速大致在10%～20%區(qū)間波動，2015年完成開發(fā)投資8153.7億元，同比增速從2014年底13.8%下降到-1.1%，是近十多年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，與銷售市場的逐月回暖形成了反差。江蘇三大區(qū)域中，蘇南地區(qū)開發(fā)投資5149.5億元，占比從2014年的62.4%提升到63.2%，同比增長0.1%；蘇中、蘇北地區(qū)均為負(fù)增長，同比分別下降0.8%和4.7%。一類城市同比增長14%，比其他城市增速快23.2個百分點；在其他地區(qū)新增規(guī)模萎縮的情況下，南京市2015年新開工面積1609.6萬平方米，占全省比重13.9%，同比增速高達(dá)32.2%。2015年全省房地產(chǎn)開發(fā)項目中計劃總投資達(dá)到50億元的有78個，如碧桂園公司在江蘇的房地產(chǎn)項目有近30個之多，僅句容碧桂園項目的計劃總投資就達(dá)150億元。

2.從銷售數(shù)量看：銷售呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，商品房待售面積整體減少，庫存逐月下降。江蘇大多數(shù)地區(qū)面臨去庫存壓力，如果按2015年度的月均現(xiàn)房銷售面積計算，消化目前的待售面積需要32個月，其中住宅需要23個月。全省13個省轄市中，除南京、蘇州、淮安三市外，其余10個地區(qū)待售面積增速均以兩位數(shù)增長，各地的存量還不包括目前在建商品房尚未實現(xiàn)銷售的部分和已拿地、未開工的潛在供應(yīng)量。2015年江蘇一類城市商品房銷售面積同比增長31%，比其他城市高21.1個百分點。蘇州的工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)，日光盤、開盤即售罄的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，仙林板塊新建商品房全年成交8845套，日均成交超24套，同比上漲三成多；江北板塊的新房成交量達(dá)46188套，占南京總成交量的40%多；江寧板塊成交22680套，創(chuàng)下了近3年來的最高紀(jì)錄。截至2015年全省累計銷售面積212萬平方米，江蘇省13個省轄市中，除常州市銷量同比略有下降外，其余12個市均呈現(xiàn)不同程度的增長之勢。

3.從房價趨勢看：總體呈波段上升，政策導(dǎo)向下房企對未來市場預(yù)期積極樂觀。房地產(chǎn)價格是由多個因素確定的，除主要由房地產(chǎn)建造的成本和市場供求關(guān)系決定外，還會受出租房屋的租金、金融市場的利率、對未來房地產(chǎn)業(yè)價格變化的預(yù)期、房屋周邊環(huán)境及配套、政府宏觀調(diào)控和金融資金的流動性等因素的影響。2011年以來，在國家強力調(diào)控下，房價上漲勢頭被遏制，2011—2014年房價下降幅度基本在0.1%～0.6%區(qū)間，整個房地產(chǎn)市場處于冷峻、觀望狀況。2015年底，房地產(chǎn)投資8154億元，與全省4.6萬億固定資產(chǎn)投資增長10.5%的走勢背離,占比不超過18%，截至2016年9月底，全省有6428戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金壓力下走逃變成“僵尸企業(yè)”，辦理登記而不進(jìn)行申報，無法查找相關(guān)人員。2014年底開始，針對房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，國家采取了一系列刺激行業(yè)回暖的措施。2015年10月30日，中共十八屆五中全會提出全面實施“一對夫婦可生育兩個孩子”的政策釋放了剛性需求，改善性需求增加。全省144平方米及以上大戶型住宅銷售1533.9萬平方米，占住宅比重14.9%，對住宅銷售面積增長的貢獻(xiàn)率達(dá)26.5%。營改增全面推開的預(yù)期也推動了2015年下半年以來房價、地價再次出現(xiàn)反彈。盡管一二線城市房價仍然高于普通居民的實際支付能力，但在城鄉(xiāng)居民儲蓄存款金額大、國內(nèi)投資渠道相對有限的背景下，隨著中央“330房地產(chǎn)政策”的出臺，南京樓市率先回暖，而地鐵的規(guī)劃建設(shè)、學(xué)區(qū)的調(diào)整擴(kuò)大等都在助力樓市回暖。2015年南京市“地王”紀(jì)錄頻頻被刷新，全年共誕生20個“地王”，其中18幅地塊的樓面價在1萬元/㎡以上，有的地塊樓面價超過了2萬元/㎡。重慶東原、上海融創(chuàng)、山東魯能、河南和昌、北京北辰、蘇州中銳等眾多外地房企紛紛落戶南京，2015年首進(jìn)南京的11家房企中，有8家溢價拿地。

4.從融資情況看：近期樓市回暖、資金回籠加速，房企資金緊張的情況有所改善。央行先后五次降息、四次降準(zhǔn)的貨幣政策很大程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高和資金壓力大的問題。據(jù)人民銀行南京分行資料顯示，農(nóng)行、中行、江蘇銀行等金融機構(gòu)項目儲備中，房地產(chǎn)開發(fā)項目重回首位。近期出臺限購限貸政策的主要為一二線城市及少數(shù)上漲過快的三線城市,雙限成為本輪調(diào)控的重點,各地均加大限購力度、提高貸款支付額度,短期看會直接影響商品房銷售額,減緩房價上漲過快勢頭,房價或有可能小幅回頭,但如果不增加一二線城市土地供應(yīng)或推出房產(chǎn)稅等措施,中長期看只是為下一輪房價上漲儲蓄能量。江蘇省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入37173元，同比增長8.2%，金融機構(gòu)年末存款余額107873億元，貸款余額78866億元，存貸差29007億元，住戶存款超過4萬億。剛性需求、調(diào)控解綁、銀根寬松加上減稅政策效應(yīng)預(yù)期，一類城市房企對未來市場的前景更為積極樂觀。

二、基于千戶集團(tuán)房企樣本的營改增政策效應(yīng)實證分析

營改增全面推開以來，房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，去庫存效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，推進(jìn)了結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，主要體現(xiàn)在宏觀和微觀兩個層面。從宏觀層面看，營改增貫通了房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)以及其他行業(yè)的抵扣機制，一方面提高了其他行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的需求度，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面使房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部銜接更為通暢，提升房地產(chǎn)業(yè)運行的效率，從供需結(jié)構(gòu)源頭上進(jìn)行調(diào)整，有利于進(jìn)一步消除重復(fù)征稅，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動“減稅負(fù)、去庫存”目標(biāo)的順利實現(xiàn)，利用稅收杠桿促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。從微觀層面看，以減稅為主要方向的營改增降低了房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，可以提高房地產(chǎn)業(yè)的稅后利潤，提升了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)出效率。

我們根據(jù)營改增試點以來房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)稅收數(shù)據(jù)，同時，結(jié)合江蘇房地產(chǎn)千戶集團(tuán)企業(yè)樣本的典型數(shù)據(jù)，對營改增的政策效應(yīng)進(jìn)行了實證分析，其對江蘇房地產(chǎn)行業(yè)的影響集中表現(xiàn)在以下四個方面。

（一）營改增后房地產(chǎn)業(yè)的競合需求增加

截至2016年8月底,全省商品房銷售面積為8661萬平方米，同比增長36.1%，增速比2015年同期提高23個百分點，全省商品房平均月銷售面積達(dá)1082.6萬平方米，同比多銷287萬平方米。其中，現(xiàn)房銷售增長56%，期房增長31%，現(xiàn)房增長快于期房；從地區(qū)看，蘇南、蘇中、蘇北分別銷售4812萬平方米、1534萬平方米、2315萬平方米，同比增長46.8%、23.7%、25.5%。全面營改增以來實際申報的房地產(chǎn)企業(yè)35573戶，其中一般納稅人占比31%，小規(guī)模納稅人占比69%。6—9月份申報銷售收入1454.4億元，占全省銷售收入72489.5億元的2.01%。

1.房地產(chǎn)企業(yè)戶數(shù)快速增長。截至2016年9月底，江蘇納入營改增試點的房地產(chǎn)企業(yè)42001戶，較試點初期的37619戶凈增加4382戶，增長11.6%，相當(dāng)于試點以來房地產(chǎn)企業(yè)每個月凈增加近1000戶，而戶均銷售收入僅有409萬元，其中一般納稅人戶均銷售收入1290萬元，小規(guī)模納稅人戶均銷售收入14萬元。房地產(chǎn)業(yè)戶數(shù)激增和戶均銷售收入下降，反映出更多企業(yè)分享了房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展份額，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分的趨勢。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)總體下降。房地產(chǎn)行業(yè)稅目較單一，以銷售不動產(chǎn)建筑物、不動產(chǎn)構(gòu)筑物為主，房產(chǎn)企業(yè)在老項目簡易征收的情況下，價稅分離計稅會實現(xiàn)稅負(fù)全面下降。截至2016年9月底，江蘇房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)改征應(yīng)納增值稅款66.1億元,占全省應(yīng)納增值稅款1295.7億元的5.1%，平均稅負(fù)4.55%，較同期營業(yè)稅稅負(fù)下降0.45%。如果不考慮預(yù)繳稅款因素，實現(xiàn)本期應(yīng)補(退)稅額累計入庫改征增值稅46.85億元，實際稅負(fù)僅有3.22%。

3.房地產(chǎn)業(yè)戶數(shù)增速逐月放緩。從申報一般納稅人戶數(shù)趨勢變化看，所屬5、6、7、8月申報企業(yè)從9953戶、10414戶、10650戶到10816戶，占比31%的一般納稅人實現(xiàn)銷售收入占江蘇房地產(chǎn)企業(yè)全部銷售收入比重達(dá)97.6%，累計入庫改征增值稅占比97%。但部分房地產(chǎn)企業(yè)有跨行業(yè)經(jīng)營行為，主要是由于房地產(chǎn)大企業(yè)通常實力雄厚，資金充沛，擁有豐富的社會關(guān)系和強大的融資能力；具有穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、快速應(yīng)變的營銷策略以及良好的執(zhí)行力；具有高效管理、品牌優(yōu)勢和一定的市場占有率，開發(fā)項目利潤相對豐厚；更加關(guān)注市場動態(tài)變化，重視開發(fā)產(chǎn)品研發(fā)，構(gòu)建核心技術(shù)優(yōu)勢；注重拓展房地產(chǎn)增值業(yè)務(wù)，增強差異化競爭優(yōu)勢，開發(fā)項目已延伸到商業(yè)、文化、養(yǎng)老和教育等方面，房地產(chǎn)大企業(yè)申報通常會涵蓋生活服務(wù)居民日常服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃等多個稅目。比如徐州礦物集團(tuán)有限公司就申報了其他現(xiàn)代服務(wù)、其他建筑服務(wù)、鐵路運輸服務(wù)以及不動產(chǎn)經(jīng)營租賃等稅目。

4.房地產(chǎn)業(yè)的競合需求增加。大企業(yè)更傾向于在合作中競爭，一般計稅項目需要對供應(yīng)商和客戶群體進(jìn)行分類管理，房企稅負(fù)下降多少往往會取決于企業(yè)競合能力，特別是在合作中競爭的能力。房地產(chǎn)企業(yè)需要對上游的供應(yīng)商提出更高要求，管理越優(yōu)秀的企業(yè)，合作伙伴越給力，就越能加強采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的控管。為了有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制，房地產(chǎn)企業(yè)會為獲取盡可能多的進(jìn)項額，調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更多地推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型，同時，倒逼上游優(yōu)勢資源整合。

（二）營改增加劇了房地產(chǎn)業(yè)的投資分化

房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資與項目時期相關(guān)度高，老項目投資相對平穩(wěn)，新項目投資需求旺盛，開發(fā)投資增速更能體現(xiàn)房企對行業(yè)未來的預(yù)期。房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域投資分化較為嚴(yán)重：蘇南、蘇中、蘇北房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長9.9%、下降5.4%、增長7.0%，蘇中遠(yuǎn)低于全省7.0%的平均水平。13個地市有5個投資呈下降態(tài)勢，降幅最大的南通市達(dá)16.8%，無錫、宿遷、常州、泰州分別下降9.1%、8.8%、7.0%、5.9%，而增幅前三位的徐州、南京、蘇州分別增長22.2%、18.8%、18.1%，市與市之間投資增速最大相差39個百分點。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015年全國房地產(chǎn)庫存達(dá)7億的歷史峰值。住宅待售面積為45248萬平方千米,占全年房地產(chǎn)庫存量的63%，成為2016年房企去庫存的重點對象；住宅的過剩主要是局部性的，各城市供需狀況各不相同,城市間房價分化現(xiàn)象非常明顯。土地成本是一二線城市房地產(chǎn)項目的最大單項成本，一般計稅方式下，營改增過渡政策中的“購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅”還有利于商業(yè)地產(chǎn)“減稅負(fù)，去庫存”，對有實力拿地的房地產(chǎn)大企業(yè)也是重大利好。這一政策基本確保了一二線城市房地產(chǎn)行業(yè)整體不加稅，但也加劇了房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域投資分化。

（三）營改增后房地產(chǎn)業(yè)運行效率“穩(wěn)中有進(jìn)”

營改增提升了房地產(chǎn)業(yè)的運行效率。基于DEA效率評價模型，將固定資產(chǎn)、員工人數(shù)作為生產(chǎn)的要素投入，營業(yè)稅（增值稅）為稅收投入，營業(yè)收入為產(chǎn)出變量，研究營改增前后房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率的變化情況，即房地產(chǎn)業(yè)要素投入、稅收投入轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入的相對效率。 依據(jù)國統(tǒng)字〔2011〕75號文件規(guī)定，資產(chǎn)總額達(dá)到一億元的為大型房地產(chǎn)企業(yè)，我們導(dǎo)出近36個月江蘇省大型房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅和增值稅數(shù)據(jù)，再采用分層抽樣方法選取595家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，樣本房地產(chǎn)企業(yè)占全省千戶集團(tuán)“營改增四大行業(yè)”的企業(yè)戶數(shù)比重23.23%，營業(yè)收入占“半壁江山”。據(jù)測算，超過85%的成本足額取得進(jìn)項稅額發(fā)票，行業(yè)平均稅負(fù)是可以保持的，如充分(全額)取得進(jìn)項稅發(fā)票抵扣流轉(zhuǎn)稅負(fù)是會降低的。數(shù)據(jù)分析表明，近四個月（2016年6—9月，下同）流轉(zhuǎn)稅申報收入彈性系數(shù)1.02，可比增值稅負(fù)4.55%，主行業(yè)稅負(fù)總體下降0.45%，房地產(chǎn)企業(yè)稅收投入減少6.54億元，減稅效應(yīng)凸顯了行業(yè)運行效率的提升。

房地產(chǎn)業(yè)營改增還能促進(jìn)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條完整和專業(yè)分工，積極對上下游行業(yè)進(jìn)行輻射帶動，近四個月全省新增固定資產(chǎn)抵扣107.5億元。主要表現(xiàn)：一是倒逼相關(guān)行業(yè)增值稅鏈條趨于完整。由于開發(fā)企業(yè)會重點關(guān)注不含稅的進(jìn)價，所以整個造價、核算、合同管理將出現(xiàn)新的情況，即開發(fā)企業(yè)傾向要求施工方開具11%的建安專用票，更多選用甲供材的方式，取得17%的進(jìn)項抵扣。施工方形成“總包——>分包——>材料——>材料分包”倒逼方式，最終形成整個產(chǎn)業(yè)鏈上的核算、稅務(wù)合規(guī)。二是優(yōu)化升級地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。促使相關(guān)行業(yè)通過固定資產(chǎn)升級改造和業(yè)務(wù)多元化完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，如帶動大量使用租賃與購建不動產(chǎn)的電力等行業(yè)稅負(fù)降低；再如，2016年4月28日全球生物制藥巨頭阿斯利康與無錫高新區(qū)簽署項目合作協(xié)議，將開工建設(shè)小分子創(chuàng)新藥物研發(fā)生產(chǎn)基地及中國商業(yè)創(chuàng)新中心，總投資5000萬美元，預(yù)計最高可以抵扣稅款3500多萬元。通過增加下游企業(yè)抵扣進(jìn)一步放大了減稅效應(yīng)，擴(kuò)展到接受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票的行業(yè)并逐步傳導(dǎo)至整個經(jīng)濟(jì)體系。

（四）營改增通過房地產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)對經(jīng)濟(jì)的影響

1.對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響顯著。運用可計算一般均衡模型（CGE）研究房地產(chǎn)業(yè)營改增對經(jīng)濟(jì)的作用，模型主要設(shè)定如下：將社會核算矩陣中生產(chǎn)活動部門合并為4個部門——第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)業(yè)）和房地產(chǎn)業(yè)；稅收賬戶劃分為營業(yè)稅、增值稅、其他稅和進(jìn)口稅（關(guān)稅、消費稅和增值稅）；社會核算矩陣采用交叉熵RAS法調(diào)平，CGE模型中的份額參數(shù)和規(guī)模參數(shù)通過SAM表校準(zhǔn)估算得到，宏觀閉合采用凱恩斯規(guī)則。測算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)營改增對經(jīng)濟(jì)的影響呈現(xiàn)加速狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)營改增對第二產(chǎn)業(yè)的拉動要高于第三產(chǎn)業(yè)，對第一產(chǎn)業(yè)影響較小。2016年江蘇固定資產(chǎn)投資完成30760.5億元，同比增長9.0%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5875.3億元，同比增長7.0%。蘇中、蘇北投資保持快速增長，第二產(chǎn)業(yè)完成投資15381.1億元，同比增長10.1%，占全部投資的比重為50%。

2.對民生改革釋放紅利。截至2016年8月底，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資共5875.3億元，住宅投資4331億元，占比74%，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他商品房投資同比分別增長6.1%、1.7%、6.4%、19.1%，全線上揚。一是“去庫存”效果明顯。2015年全省商品房待售面積高達(dá)6908.9萬平方米，同比增長22.2%，按當(dāng)年底竣工單價計算，這些待售面積占用資金高達(dá)2300多億元。停工接近一年的徐州“地王”的華廈廣場項目，以及由于企業(yè)資金不暢而導(dǎo)致停工的常州市的銀河灣明苑、泰和之春、上書房、龍德花園等項目重新盤活。二是保持人民幣入籃（SDR）后匯率維持相對穩(wěn)定。未來兩年人民幣大幅波動的可能性不大，估計美元每年貶值幅度2%至3%；從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)營改增是鎖定外商投資中國的最好時機。

三、江蘇房地產(chǎn)業(yè)營改增試點中存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)具有項目審批嚴(yán)格、開發(fā)經(jīng)營方式多樣、開發(fā)的產(chǎn)品具有固定性、開發(fā)周期長和資金占用量大等特點。我國對房地產(chǎn)征收增值稅還是一項新的嘗試，將面臨許多新情況、新問題，目前主要存在房價快速上漲對投資和消費的擠占、過渡期試點運行帶來新的稅收風(fēng)險、多部門信息“碎片化”未得到合理利用以及行業(yè)稅負(fù)不合理轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力等問題。

（一）房價快速上漲對投資和消費的擠占不容忽視

2015年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次將“去庫存”由行業(yè)調(diào)控上升至2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。截至2016年8月末，全省商品房待售面積為6797萬平方米，其中住宅待售面積為4074萬平方米，庫存逐月減少。2016年9月份百城房價數(shù)據(jù)顯示：9月份全國百城房價持續(xù)回暖，二線城市房價領(lǐng)漲，蘇南城市房價開始大漲，南京新房價格上漲3.09%。江蘇17個城市，16個房價在漲。與此同時，江蘇省固定資產(chǎn)投資增速回落，特別是民間投資增速趨緩，基礎(chǔ)設(shè)施投資對全省投資增長的貢獻(xiàn)率也由上半年的19.9%下降為12.9%，億元以上新開工項目同比下降10.4%。房價快速上漲對資本的擠占不容忽視，從長遠(yuǎn)看新開工項目投資增長乏力將對我省投資產(chǎn)生消極影響。統(tǒng)計口徑中，房價上漲對GDP增長的貢獻(xiàn)指標(biāo)相關(guān)度尚需加強，使之能夠推動地區(qū)工資水平的提升。我們結(jié)合家庭養(yǎng)老作用、人口特征變化、生產(chǎn)率增長率與不確定性風(fēng)險等因素，進(jìn)行了一般均衡模型測算：中國國民儲蓄率的增長主要是計劃生育政策下生育率降低與社會養(yǎng)老體系無法有效應(yīng)對長期護(hù)理風(fēng)險等缺陷相互作用的結(jié)果，而期間國民儲蓄率波動則主要是由生產(chǎn)率增長率的變動導(dǎo)致的。因為“二胎”政策放開，國民儲蓄率預(yù)期會出現(xiàn)回落，需要加快社會養(yǎng)老體系建設(shè)，實現(xiàn)平衡。蘇、浙、粵、魯、滬五省市中江蘇人均GDP排第二，低于上海，需要在繼續(xù)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，健全工資正常增長機制。

（二）行業(yè)特殊性運行帶來試點階段新風(fēng)險

增值稅稅種所具有的消除流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)重復(fù)納稅的特點，對于公司內(nèi)外協(xié)作的管控要求更高，某種意義上說營改增是推動企業(yè)及外部合作伙伴規(guī)范管理的動力。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工企業(yè)、材料供應(yīng)商時，不但要考慮規(guī)模、質(zhì)量、價格，而且要將能否開具增值稅專票作為一項重要考量因素。

一是營改增后對企業(yè)精細(xì)化管理程度要求更高。要積極面對流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)變化及企業(yè)管控問題，如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重“一般納稅人”意識的培養(yǎng)，在跨期合同調(diào)整、合同范本修訂、減少零星用工等方面，忽略工程管理、發(fā)票管理、合同管理以及會計核算管理等規(guī)范，就有可能導(dǎo)致稅負(fù)的增加。

二是存在銷項稅與進(jìn)項稅不匹配問題。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品——商品房未完工前，已進(jìn)行銷售或預(yù)售，導(dǎo)致營改增之后出現(xiàn)企業(yè)銷售在前，成本及進(jìn)項稅延后的情況。近幾年房地產(chǎn)資金壓力大、工程款結(jié)算不及時，這種壓力在“營改增”后會進(jìn)一步加大，容易造成施工企業(yè)與開發(fā)企業(yè)資金緊張，加劇行業(yè)成本上升。

三是土地出讓有“招拍掛”、劃撥、投資、改變性質(zhì)等方式，還有回遷房、配套等多種補償形式。這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣?還有老項目土地成本低，特別是股權(quán)溢價收購項，由于無合規(guī)成本票據(jù)，如果采取期初留抵方式，按發(fā)票可留抵進(jìn)項稅也不多，在沒有充分進(jìn)項稅的情況下，必將導(dǎo)致營改增后流轉(zhuǎn)稅負(fù)增加。要重新計算土地成本與股權(quán)溢價，對不能扣項要進(jìn)行充分估計，還有一二級開發(fā)問題：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托，代政府進(jìn)行一級土地開發(fā)，需考慮拆遷成本、個人白條、稅費承擔(dān)方式和收款票據(jù)方式等，否則將影響企業(yè)結(jié)算與利潤。

（三）多部門信息“碎片化”亟須增值利用

房地產(chǎn)行業(yè)項目審批嚴(yán)格，開發(fā)過程嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則進(jìn)行。增值稅的合規(guī)問題，相較營業(yè)稅要更為嚴(yán)格，對企業(yè)內(nèi)部進(jìn)項發(fā)票收集涉及的業(yè)務(wù)部門也提出更高的要求。納稅人層面，由于部分納稅人存在僥幸心理，或為利益驅(qū)使，可能采取虛設(shè)公司騙取發(fā)票、虛開或代開發(fā)票、虛假抵扣稅額、虛假申報收入等手段偷逃稅款；地方政府層面，由于“改征增值稅”收入，更多納入地方公共預(yù)算收入，是地方留成實際可用的財力，少數(shù)地方政府受地方利益和政績的驅(qū)使，往往采取“空轉(zhuǎn)”稅收收入，變相完成地方公共預(yù)算，以致不愿意向稅務(wù)部門共享綜合治稅信息；稅收管理層面，江蘇國稅數(shù)據(jù)情報平臺已集中采集并存儲15個內(nèi)部系統(tǒng)以及14個省級外部部門的859張數(shù)據(jù)表、16088個數(shù)據(jù)項、54億條數(shù)據(jù)信息。數(shù)據(jù)情報平臺通過納稅人“一戶式全景展示”模塊，成功打破了不同數(shù)據(jù)來源之間的信息孤島，實現(xiàn)了對單戶納稅人的基礎(chǔ)信息、血緣關(guān)系、交易對象、關(guān)鍵財稅指標(biāo)趨勢分析、行業(yè)比較分析、涉稅情報信息、風(fēng)險信息及應(yīng)對展示和大企業(yè)專屬信息等8個模塊114項數(shù)據(jù)的全景展示。同時，數(shù)據(jù)情報平臺融合全省303個行業(yè)模型、118個風(fēng)險指標(biāo)和76個風(fēng)險項目，通過“風(fēng)險識別庫全景展示”模塊實現(xiàn)了多渠道的數(shù)據(jù)資源歸集，全方位的數(shù)據(jù)資源整合。但是由于多部門信息壁壘導(dǎo)致的信息“碎片化”現(xiàn)象依然存在，亟須采集形成有效情報，實現(xiàn)增值利用。

（四）行業(yè)稅負(fù)不合理轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力

李克強總理強調(diào)全面推開營改增，要確保與就業(yè)相關(guān)的行業(yè)稅負(fù)只減不增。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著行業(yè)稅負(fù)不合理轉(zhuǎn)嫁的問題：一是可能存在金融行業(yè)把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，把營改增減下來的成本沖銷的問題。據(jù)統(tǒng)計，2015年我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年到位資金為16268.7億元，與同期開發(fā)投資額的比值為2:1，從到位資金四項構(gòu)成看，除了其他資金來源之外，其余三項同比仍為負(fù)增長。以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金到位6700.4億元，占當(dāng)年到位資金比重55.7%。比如，2015年南京紅太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主營業(yè)務(wù)收入46億元，預(yù)收賬款期末余額51億元；南京華歐舜都置業(yè)有限公司主營業(yè)務(wù)收入31億元，預(yù)收賬款期末余額11億元。房地產(chǎn)行業(yè)投入和回籠資金集中，開發(fā)建設(shè)占用資金一般以銀行借款、社會融資為主，自有資金所占比重較小，四大行業(yè)全面擴(kuò)圍后，金融行業(yè)貸款利息改征增值稅。二是可能存在建安、材料成本管理與成本傳導(dǎo)管理問題。營改增前建安材料已形成較大體系，建安企業(yè)多年來已形成3%的營業(yè)稅模式，除了大型查賬征收的施工企業(yè)外，多數(shù)企業(yè)疏于進(jìn)貨發(fā)票管理，很多施工方小型供應(yīng)企業(yè)交稅意識差，營改增后會出現(xiàn)施工企業(yè)向供應(yīng)商層層索要增值稅專用票的情況，可能會增加采購成本，這種成本增加也會部分傳導(dǎo)給開發(fā)企業(yè)，造成開發(fā)企業(yè)成本上升及資金壓力。

四、策應(yīng)營改增，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點建議

針對如何策應(yīng)營改增稅收管理工作，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提出以下四點建議。

1.引導(dǎo)企業(yè)管理變革，釋放減稅紅利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)包容性增長。部分城市住宅價格上漲過快，必定會削弱擴(kuò)大消費的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的效果，從居民消費價格指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)來看并不樂觀，特別是2015年底居民消費價格指數(shù)上漲到101.7。營改增雖然是稅制的變革，但同時也會觸發(fā)企業(yè)管理的變革，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)及其外部合作伙伴的規(guī)范管理。為此，一是政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)確研判形勢，根據(jù)市場供求變化合理定價、科學(xué)營銷、擴(kuò)大銷售，降低負(fù)面影響和市場過度波動。二是加大房地產(chǎn)市場價格監(jiān)控力度，加強商品房成本研究，將其融入政府房價監(jiān)控體系，從控制成本、限制房價兩方面加以調(diào)節(jié)。三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)包容性增長，提升相對購買力。在過去10年間，中美匯率的變動引起了全球政圈與學(xué)界的廣泛關(guān)注，人民幣國際化后，人民幣匯率或?qū)⒃絹碓接袕椥?，老百姓有了更多的資產(chǎn)配置選擇。我們把結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變引入巴拉薩—薩繆爾森模型進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：包容性增長帶來的制造業(yè)工資上升，可以使人民幣的升值速度放緩。利用營改增結(jié)構(gòu)性改革之機引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)管理變革，積極鼓勵企業(yè)并購重組，促進(jìn)行業(yè)資源整合配置，優(yōu)勝劣汰，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體規(guī)模和素質(zhì)，增加就業(yè)率等包容性增長的指標(biāo)水平，會有效平衡人民幣加入SDR正式生效后的暫時性下行壓力。

2.借鑒國際經(jīng)驗，動態(tài)進(jìn)行稅負(fù)分析測算，發(fā)揮特殊行業(yè)政策制定的前瞻導(dǎo)向作用。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工單位，具有開發(fā)建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜、涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來對象多、財務(wù)核算復(fù)雜、銷售方式不一和關(guān)聯(lián)交易多樣化的特點。歐盟28個成員一般都將房地產(chǎn)業(yè)(包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出租)納入增值稅的課征范圍，并根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點,在房地產(chǎn)出售等環(huán)節(jié)制定了相應(yīng)的增值稅政策。營改增后政策連續(xù)出臺，更新較快，企業(yè)會計核算、評估流程和內(nèi)控執(zhí)行情況也都在動態(tài)變化中；同時，房地產(chǎn)業(yè)營改增也引發(fā)了租賃市場的稅收問題研究，從而將推動房地產(chǎn)租賃的稅收政策的出臺，因此，要借鑒國際經(jīng)驗，動態(tài)進(jìn)行稅負(fù)分析測算，發(fā)揮特殊行業(yè)政策制定的前瞻導(dǎo)向作用，超前謀劃，全盤考慮，引導(dǎo)企業(yè)對業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)實施改造，幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避增值稅專票在開具、合同審簽以及集中開票等流程中的風(fēng)險，實現(xiàn)進(jìn)項稅環(huán)節(jié)抵扣額的最大化。營改增更會觸發(fā)企業(yè)管理的變革，除了開發(fā)企業(yè)自身加強管理之外，上級部門應(yīng)在政策制定過程中充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)土地出讓金、稅源等因素的影響，在稅務(wù)收入遞延、及時退還留抵方面做出探索。比如：過渡政策中的“購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅”，刺激了更多企業(yè)購買不動產(chǎn)進(jìn)行抵扣，土地供不應(yīng)求，地價上漲推動著房價快速上揚，并且土地出讓金在繳納時，可以進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣，地方政府財政通常對其有財政返還，目前尚未出臺相關(guān)進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出文件，企業(yè)對財政返還只需補繳企業(yè)所得稅，形成增值稅流失的新出口，因此，總局要及時出臺相關(guān)補充文件，完善增值稅鏈條。

3.依托“互聯(lián)網(wǎng)+智慧國稅”，獲取第三方信息，多維分析形成稅收行動情報。隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，大數(shù)據(jù)的重要價值正日益凸顯。大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程涉及稅收政策、相關(guān)法律較多，涉稅環(huán)節(jié)和事項較為復(fù)雜。其繳納的稅種涵蓋地稅的全部征收范圍，要求國地稅進(jìn)一步加強合作，實現(xiàn)與規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、銷售等部門的信息共享。房地產(chǎn)業(yè)可能會影響很多的利益相關(guān)者，因此，要依托“互聯(lián)網(wǎng)+智慧國稅”，加大信息共享范圍，多維進(jìn)行信息比對。通過從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、土地、規(guī)劃等部門獲取的數(shù)據(jù)，如獲取《建筑工程施工許可證》按注明的“建設(shè)規(guī)?！边M(jìn)行比對核查，為評估對象申報情況的評估提供有價值的線索，對第三方信息進(jìn)行大數(shù)據(jù)挖掘，及時掌握企業(yè)動態(tài)，多維分析形成稅收行動情報進(jìn)行增值利用，第一時間識別風(fēng)險、精準(zhǔn)制導(dǎo)。

4.借助金三上線契機，引導(dǎo)行業(yè)稅負(fù)健康轉(zhuǎn)嫁，完善增值稅鏈條。借助金稅三期優(yōu)化版和江蘇數(shù)據(jù)情報平臺，對房地產(chǎn)企業(yè)上下游交易特點、邏輯關(guān)系進(jìn)行提煉和歸納。增值稅稅種消除了流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的重復(fù)納稅，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外協(xié)作的嚴(yán)格管控，推進(jìn)企業(yè)外部合作伙伴規(guī)范管理，同時也有利于解決陰陽合同、陰陽發(fā)票、跑冒滴漏等問題。企業(yè)申報的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的整體降低，有助于房地產(chǎn)企業(yè)對于新開盤房屋適當(dāng)讓利，降價入市消化內(nèi)存、盤活資金，改善房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流。同時，利用稅收數(shù)據(jù)，反映投資、消費、出口、就業(yè)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運行情況，關(guān)注宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢性變化，把握經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)律、特點，折射國民經(jīng)濟(jì)運行中存在的風(fēng)險，引導(dǎo)行業(yè)稅負(fù)的健康合理轉(zhuǎn)嫁，對經(jīng)營模式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，最終降低成本，加大固定資產(chǎn)投資、帶動上下游行業(yè)的健康發(fā)展、保持人民幣納入SDR后金融格局的穩(wěn)定性以及增加就業(yè)等要素投入，都將產(chǎn)生積極的影響。

[1]李萬甫,李本貴.關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增的國際借鑒與建議[J].國際稅收,2015,(8).

[2]馬姍姍.搶占先機——房地產(chǎn)及建筑業(yè)營改增現(xiàn)狀分析與應(yīng)對建議[J].新理財,2015,(4).

[3]周明生,孫 占.以競合促進(jìn)長三角率先形成服務(wù)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的探討[J].科學(xué)發(fā)展,2010,(4).

[4]龍岳輝.推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”要把握重點和路徑[N]，中國稅務(wù)報，2015-10-12.

（責(zé)任編輯：東方源）

F812.422

A

2095-1280(2016)06-0072-08

課題指導(dǎo)人：賈 勇,男,江蘇省國家稅務(wù)局稅收科學(xué)研究所調(diào)研員。

課題負(fù)責(zé)人：顧一兵，男，江蘇省鹽城市國家稅務(wù)局局長。

課題組成員：倪軍生，男，江蘇省鹽城市開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局局長；葉景龍，男，江蘇省鹽城市國家稅務(wù)局辦公室副主任；張金國，男，江蘇省鹽城市開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局稅源管理一科科長；鄭 瓊，女，江蘇省鹽城市開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局稅源管理五科科長。