趙露 孫瑞霞

（1.陜西云德律師事務(wù)所 陜西 西安 710061；2.新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)外國(guó)語學(xué)院 新疆 烏魯木齊 830000）

關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)研究
——以具體適用與改善機(jī)制為角度

趙露1孫瑞霞2

（1.陜西云德律師事務(wù)所 陜西 西安 710061；2.新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)外國(guó)語學(xué)院 新疆 烏魯木齊 830000）

社會(huì)經(jīng)濟(jì)正迅猛發(fā)展，縱使在房地產(chǎn)業(yè)不十分景氣的當(dāng)下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展仍隨著市場(chǎng)的需求不斷增長(zhǎng)。進(jìn)而致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的適用范圍亦逐漸擴(kuò)大、類型趨于多樣并日漸復(fù)雜。然而物業(yè)行業(yè)起步較晚，尚不成熟，物業(yè)服務(wù)水平差強(qiáng)人意，常存在服務(wù)意識(shí)不夠，管理水平有限，安保人員流動(dòng)性大等原因，導(dǎo)致物業(yè)與住戶之間矛盾重重。因此，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)”）安全保障義務(wù)（以下簡(jiǎn)稱“安保義務(wù)”）的責(zé)任主體、責(zé)任性質(zhì)、適用范圍及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，對(duì)于平衡物業(yè)的利益與權(quán)益受損害的業(yè)主或其他特定權(quán)利人（以下簡(jiǎn)稱“權(quán)利人”）的損害補(bǔ)償有現(xiàn)實(shí)意義。建立物業(yè)安保責(zé)任機(jī)制，對(duì)于解決物業(yè)糾紛、有效地保障且均衡各方利益有積極作用。

物業(yè)服務(wù)安全保障義務(wù)具體適用補(bǔ)充責(zé)任改善機(jī)制

引言

2016年2月21日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》出臺(tái)，國(guó)務(wù)院與時(shí)俱進(jìn)提出了“開放式街區(qū)”的創(chuàng)新規(guī)劃思路，對(duì)已建成的住宅小區(qū)和單位大院逐步開放，原則上不再建設(shè)封閉式住宅小區(qū)。筆者認(rèn)為該規(guī)劃是利于社會(huì)資源集約化發(fā)展、建設(shè)和諧社會(huì)的重要藍(lán)圖，具有劃時(shí)代的意義。然而，剛出臺(tái)的政策，都將有一個(gè)漫長(zhǎng)而循序漸進(jìn)的過程來完善。就目前而言，“一屋不掃，何以掃天下”，如何確保每戶、每棟樓、每個(gè)社區(qū)的規(guī)范管理特別是安保工作的落實(shí)到位以及如何協(xié)調(diào)社區(qū)之間的資源共享，離不開各物業(yè)、社會(huì)各部門攜手，穩(wěn)扎穩(wěn)打才能逐步實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。安全問題，是重中之重，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的基石。

一、物業(yè)安保義務(wù)的概述

1.安保義務(wù)的概念及構(gòu)成要件

何謂物業(yè)的安保義務(wù)，我國(guó)法律沒有明確規(guī)定，學(xué)界亦沒有統(tǒng)一的定義，不同學(xué)者有不同的看法。筆者認(rèn)為，所謂物業(yè)的安保義務(wù)，是指依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，物業(yè)應(yīng)在其可控制、可預(yù)見的范圍內(nèi)，采用警戒、巡邏、防范、維護(hù)等合理必要措施，盡到合理注意和謹(jǐn)慎勤勉義務(wù)，保障本轄區(qū)業(yè)主及其他特定權(quán)利人人身、財(cái)產(chǎn)不受侵害。若違反該義務(wù)，則在一定范圍內(nèi)承擔(dān)損害賠償?shù)难a(bǔ)充責(zé)任。

若判斷物業(yè)是否違反安保義務(wù)，則須分析其行為是否符合侵權(quán)行為的基本構(gòu)成要件：首先，物業(yè)有違反安保義務(wù)的行為，該行為是“不作為”的形態(tài)；其次，有權(quán)利人的人身、財(cái)產(chǎn)遭受了損害結(jié)果；再次，物業(yè)行為與該損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系；最后，物業(yè)存在主觀過錯(cuò)，特別注意的是，該過錯(cuò)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為“過失”，而非“故意”。在這四個(gè)要件當(dāng)中，對(duì)“因果關(guān)系”的理解是判斷物業(yè)是否違反安保義務(wù)、是否應(yīng)承擔(dān)安保責(zé)任的難點(diǎn)。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從“如果經(jīng)營(yíng)者達(dá)到了應(yīng)有的注意程度，實(shí)施了其應(yīng)當(dāng)實(shí)施的作為行為，是否可以避免或者減輕損害后果”[1]這個(gè)角度來判斷是否存在因果關(guān)系。而非物業(yè)的行為與損害結(jié)果之間是否存在

因果關(guān)系來判斷。否則，物業(yè)就成為了實(shí)際意義上的直接侵權(quán)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是侵權(quán)責(zé)任而非安保義務(wù)的補(bǔ)充責(zé)任。

2.安保義務(wù)的理論基礎(chǔ)及現(xiàn)行法律規(guī)定

關(guān)于安保義務(wù)的理論來源，最常見的有三種：（1）“危險(xiǎn)控制理論”，即“在屬于不作為責(zé)任原始形態(tài)的對(duì)他人侵權(quán)行為之責(zé)任領(lǐng)域內(nèi)，監(jiān)督者控制潛在危險(xiǎn)的義務(wù)通常來源于他對(duì)危險(xiǎn)的控制力?！盵2]即相對(duì)權(quán)利人而言，物業(yè)具備專業(yè)知識(shí)，了解整個(gè)轄區(qū)的實(shí)際情況，擁有一定的安防設(shè)施，對(duì)危險(xiǎn)的發(fā)生有一定的掌控能力?；诖?，在危險(xiǎn)發(fā)生時(shí)物業(yè)最有能力采取措施預(yù)防或減輕損害后果。（2）“獲益風(fēng)險(xiǎn)論”，即“誰享受利益誰就應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收益與風(fēng)險(xiǎn)相一致，那些從危險(xiǎn)源處獲得利益人便負(fù)有防止危險(xiǎn)發(fā)生的義務(wù)”[3]。物業(yè)定期或不定期的向權(quán)利人收取物業(yè)費(fèi)用，就應(yīng)在該轄區(qū)出現(xiàn)危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的事故時(shí)，承擔(dān)防止危險(xiǎn)發(fā)生或阻止危險(xiǎn)擴(kuò)大的安保義務(wù)。（3）“合理信賴論”，“在和平、自由、有序的社會(huì)中生活，是人類的基本要求，安全是人們享有諸如生命、身體、自由、健康等人身利益和財(cái)產(chǎn)利益的前提”。[4]權(quán)利人有理由相信物業(yè)擁有較為專業(yè)的安保人員，較為有效的安保設(shè)施，相對(duì)權(quán)利人及其他人更有能力保障所轄范圍內(nèi)權(quán)利人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，這顯而易見是權(quán)利人最合理的信任和期許。

現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)安保義務(wù)的規(guī)定：2003年最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條以司法解釋的形式第一次對(duì)安保義務(wù)做出了明確要求。2007年國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46、47條，也對(duì)安保義務(wù)做出類似規(guī)定。2009年《侵權(quán)法》第37條第一次以法律形式對(duì)安保義務(wù)進(jìn)行較為詳細(xì)的描述。2009年最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中對(duì)社會(huì)生活中可能產(chǎn)生的物業(yè)糾紛中的一些特定問題一一作了明確規(guī)定，用來指導(dǎo)實(shí)踐及審判工作。除此之外，安保義務(wù)的規(guī)定還散見于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《消防法》等相關(guān)部門法律之中。

3.安保義務(wù)的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，不同于法律上典型的法定義務(wù)，安保義務(wù)屬于一種特殊的法定義務(wù)。即該義務(wù)源于法律法規(guī)的明文規(guī)定，但特定情況下不排除合同的事先約定。我國(guó)法律對(duì)安保義務(wù)做了較為明確的規(guī)定，物業(yè)若違反了安保義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。但是，若物業(yè)與權(quán)利人（一般多為業(yè)主）在《物業(yè)服務(wù)合同》中對(duì)該轄區(qū)物業(yè)的安保義務(wù)事先有特殊要求和更高標(biāo)準(zhǔn)的約定時(shí)，權(quán)利人也可以選擇依合同約定要求物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對(duì)權(quán)利人人身、財(cái)產(chǎn)的損失承擔(dān)全部或部分賠償責(zé)任。此時(shí)從法理上講，發(fā)生了《合同法》第122條關(guān)于侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合情況，權(quán)利人可依法選擇其中之一主張損害賠償責(zé)任。但需要注意的是，若選擇了向物業(yè)主張違約責(zé)任，則法律上不支持“精神損害賠償”的相應(yīng)訴求。

二、安保義務(wù)在物業(yè)服務(wù)過程中的具體適用

用于判斷“哪些行為”屬于違反安保義務(wù)的一般標(biāo)準(zhǔn)，常見的有法定標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、“合理人”標(biāo)準(zhǔn)等，筆者認(rèn)為最佳的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是“合理人”標(biāo)準(zhǔn)。即具有一般認(rèn)知水平的普通人，利用自身掌握的一般常識(shí)和生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該可能發(fā)生的危險(xiǎn)是否存在進(jìn)行一般判斷。若經(jīng)“合理人”合理的判斷認(rèn)為，物業(yè)在危險(xiǎn)發(fā)生時(shí)或損害結(jié)果尚未結(jié)束時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取必要的措施卻無任何正當(dāng)理由并未采取相應(yīng)措施，致使損害結(jié)果最終發(fā)生，則物業(yè)需就安保義務(wù)在特定時(shí)刻的缺失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)然，還應(yīng)結(jié)合權(quán)利人繳納物業(yè)費(fèi)用的數(shù)額多少、物業(yè)自身能力現(xiàn)狀、物業(yè)對(duì)侵權(quán)行為后果的可預(yù)見性大小等多重因素進(jìn)行綜合考量判斷，何謂“合理”，哪些行為不被認(rèn)為是“不合理”。

至于物業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)“哪些人”適用安保義務(wù)，筆者認(rèn)為作為《物業(yè)服務(wù)合同》的相對(duì)方，業(yè)主自然是物業(yè)承擔(dān)安保義務(wù)的對(duì)象。除此之外，所有通過合法途徑取得該物業(yè)轄區(qū)內(nèi)建筑物使用權(quán)人（如與業(yè)主同住的家屬、親朋，該轄區(qū)內(nèi)建筑物專有部分的承租方、因特定理由的暫住人、借住人等）也應(yīng)當(dāng)在該轄區(qū)范圍內(nèi)享有由物業(yè)保障其人身、財(cái)產(chǎn)不受侵害的權(quán)利。對(duì)于有正當(dāng)理由偶然出入該轄區(qū)的人員與物品（例如已被權(quán)利人應(yīng)允的來訪者、維修人員、送貨人員、施工人員等），大多數(shù)學(xué)者也認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)向其承擔(dān)安保義務(wù)的權(quán)利人。

另外，物業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)“哪些事”適用安保義務(wù)，在合理限度內(nèi)，該責(zé)任范圍大致可以歸結(jié)為如下幾個(gè)方面：

1.設(shè)置一定數(shù)量和符合標(biāo)準(zhǔn)的安保設(shè)施設(shè)備?！拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安裝必要的設(shè)施設(shè)備來保障業(yè)主的安全，并且確保居民區(qū)所使用的建筑物配套服務(wù)設(shè)施、設(shè)備安全可靠，有國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)符合強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的要求，沒有國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者達(dá)到進(jìn)行此等經(jīng)營(yíng)所需要達(dá)到的安全標(biāo)準(zhǔn)。”[5]例如配備門禁設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、報(bào)警裝置均有利于物業(yè)進(jìn)行較為專業(yè)的安防、巡防工作。物業(yè)對(duì)安保設(shè)施要充分利用，規(guī)范操作，合法使用，對(duì)出現(xiàn)故障的設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修或更換。

2.物業(yè)嚴(yán)格自身管理，堅(jiān)持提供規(guī)范服務(wù)。一方面，物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立并始終執(zhí)行嚴(yán)格、完善的管理制度。如規(guī)范執(zhí)行衛(wèi)生保潔制度，專業(yè)培訓(xùn)保安制度，嚴(yán)格把控消防制度，堅(jiān)持內(nèi)部考勤考核，員工持有健康證上崗，及時(shí)進(jìn)行內(nèi)部獎(jiǎng)懲制度等。另一方面，對(duì)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行定期與不定期相結(jié)合的維護(hù)保養(yǎng)制度，對(duì)損壞的設(shè)施及時(shí)進(jìn)行修繕與整治。在日常生活中，健身器材致人、物損傷，地面施工或高空墜物致住戶人身、財(cái)產(chǎn)損害，住戶車輛被盜搶、劃傷等情況最為常見。物業(yè)作為所有人和管理者，對(duì)公共設(shè)施有當(dāng)然的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。若設(shè)備老化、人為損壞等原因發(fā)生故障，物業(yè)又怠于修理更換，因此造成了人員和財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在地面施工及建筑物外墻磚塊脫落等情況時(shí)，物業(yè)應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)志，放置必要的安全措施，反之若物業(yè)未盡到疏導(dǎo)、提示的警告義務(wù)，則物業(yè)難逃其咎。出現(xiàn)車輛被盜搶和劃傷的情況時(shí)，物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種程度的安保義務(wù)，在理論上有一定爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，若車輛所有人與物業(yè)簽訂了專門的《車輛保管合同》，則當(dāng)該車輛發(fā)生損害時(shí)，車輛所有人可依據(jù)該保管合同向物業(yè)追究違約責(zé)任，要求物業(yè)全額或部分承擔(dān)賠償責(zé)任。若車輛所有人并未簽訂保管合同，而僅支付了少額的停車費(fèi)用（無論支付方式采用按次、按月還是年付），這僅僅是獲得了在本轄區(qū)內(nèi)占有使用特定或不特定停車位的相應(yīng)對(duì)價(jià)。物業(yè)若違反安保義務(wù)，結(jié)合公平原則，為了平衡物業(yè)的收益和其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任程度與車輛所有人支付的對(duì)價(jià)，認(rèn)定物業(yè)僅需承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任而非全部責(zé)任，更公平合理。

3.防范、制止違法行為方面。物業(yè)應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)形跡可疑的人員物品進(jìn)行盤問和檢查，必要時(shí)采取合理措施防范、制止違法犯罪行為的發(fā)生和擴(kuò)大。相反的，若違法犯罪事實(shí)發(fā)生時(shí)，物業(yè)并未第一時(shí)間協(xié)助、配合警務(wù)部門、消防部門等提取證據(jù)、封鎖現(xiàn)場(chǎng)、查找相關(guān)信息，而是怠于采取任何措施，聽之任之，則構(gòu)成違反安保義務(wù)，對(duì)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

最后，物業(yè)應(yīng)當(dāng)“如何承擔(dān)”安保責(zé)任，筆者和大多數(shù)學(xué)者的觀點(diǎn)一致，認(rèn)為物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任形態(tài)為補(bǔ)充責(zé)任。即“在不能夠確定實(shí)際加害人或加害人不能夠承擔(dān)全部責(zé)任的情況下，由補(bǔ)充責(zé)任人在一定范圍內(nèi)對(duì)受害人直接承擔(dān)賠償責(zé)任的責(zé)任形態(tài)”[6]。在不能確定實(shí)際侵權(quán)人或者侵權(quán)人無力承擔(dān)全部責(zé)任的情況下，若物業(yè)公司消極不作為，未盡到安全保障義務(wù)時(shí)，則物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。讓物業(yè)在此處承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任而非全部責(zé)任，這既保證了權(quán)益受損方的利益得到更充分保護(hù)，也考慮物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)程度、安保義務(wù)大小和程度均相適應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任，并對(duì)代第三人向權(quán)益受損方承擔(dān)的那一部分賠償數(shù)額，享有追償權(quán)。

三、完善物業(yè)安保制度的幾點(diǎn)構(gòu)想

1.加強(qiáng)法制建設(shè)，完善涉及物業(yè)安保義務(wù)的相關(guān)立法。應(yīng)明確定義物業(yè)安保義務(wù)的概念、構(gòu)成要件。在法律條文中以列舉并加“兜底條款”的方式描述安保義務(wù)適用的權(quán)利人范圍和安保義務(wù)涉及的具體內(nèi)容。此種方式不但以相對(duì)穩(wěn)定的法律條文指導(dǎo)法律實(shí)踐活動(dòng)，同時(shí)也為今后多變的社會(huì)生活情況及復(fù)雜的小區(qū)環(huán)境留有發(fā)展的余地。對(duì)于判斷是否違反物業(yè)安保義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和判斷物業(yè)承擔(dān)責(zé)任大小的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)踐出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見給予較為明確的判斷依據(jù)。

2.關(guān)注物業(yè)內(nèi)部建設(shè)，加大從業(yè)人員的培訓(xùn)力度，細(xì)化專業(yè)分工，進(jìn)行高效管理。物業(yè)服務(wù)種類增多，復(fù)雜程度增高，要求物業(yè)必須從自身出發(fā)，

加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，要求從業(yè)人員持證上崗，對(duì)具體的服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化分工，分門別類為住戶提供專業(yè)的綠化、保潔、安保、維護(hù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。特別是安保部門，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)安保人員時(shí)刻保持高度責(zé)任心，向從業(yè)人員教授安保設(shè)施的使用方法，維護(hù)安保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，制定高效有序的巡邏制度以及突發(fā)事件時(shí)做到快速冷靜的報(bào)警。

3.結(jié)合物業(yè)企業(yè)外部力量，攜手業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)以及民間治安防范力量，共同確保轄區(qū)的長(zhǎng)治久安。業(yè)主委員會(huì)來源于業(yè)主全體的推選，有較強(qiáng)的公正性和極大的說服力，在自發(fā)組織的民事調(diào)解過程中有天然的舉足輕重的作用。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)鄰里間的定紛止?fàn)?、及時(shí)遏制潛在沖突常會(huì)達(dá)到事半功倍的效果。轄區(qū)安防可以借鑒、聯(lián)合民間治安防范力量，協(xié)同進(jìn)行巡邏，由內(nèi)及外，內(nèi)外聯(lián)合，對(duì)轄區(qū)及周邊大街進(jìn)行密切連接，構(gòu)筑“疏而不漏”的巡防布局，使?jié)撛诘倪`法犯罪行為無所遁形。物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)除了對(duì)各物業(yè)進(jìn)行定期培訓(xùn)，教育指導(dǎo)外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各物業(yè)之間的友好聯(lián)系，牽線搭橋，使物業(yè)之間良性競(jìng)爭(zhēng)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同發(fā)展，共同為各社區(qū)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而提升整個(gè)行業(yè)的素質(zhì)水平。

4.針對(duì)物業(yè)管理，推廣適用相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)。物業(yè)可引入市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，購買相關(guān)責(zé)任險(xiǎn)種，將有可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。物業(yè)可選擇就單獨(dú)的責(zé)任事項(xiàng)購買不同種類的險(xiǎn)種，例如針對(duì)施工時(shí)人員傷害，購買人身意外險(xiǎn)，對(duì)轄區(qū)停放車輛的安全購買車輛盜搶險(xiǎn)等。當(dāng)然，也可以對(duì)物業(yè)的整體服務(wù)在特定時(shí)間內(nèi)整體購買物業(yè)服務(wù)責(zé)任險(xiǎn)。

四、結(jié)語

如何減少物業(yè)糾紛，更好地享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)環(huán)境已成為所有人的美好期許和發(fā)展目標(biāo)。本文首先對(duì)安保義務(wù)的相關(guān)基本內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)單的梳理，之后著重分析安保義務(wù)在物業(yè)服務(wù)過程中的具體應(yīng)用及改善措施，旨在理清哪些行為、哪些人、哪些事以及如何適用安保義務(wù)。從而提出在物業(yè)服務(wù)過程中，如何從多角度多方面共同完善物業(yè)安保機(jī)制，有效地解決今后可能再次出現(xiàn)的類似糾紛，更好的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，使未來物業(yè)服務(wù)的發(fā)展一步步走上規(guī)范化、法治化的道路。

［1］張新寶，唐青林.經(jīng)營(yíng)者對(duì)服務(wù)場(chǎng)所的安全保障義務(wù)［J］.法學(xué)研究，2003（3）：88.

［2］［德］克雷斯蒂安·馮·巴爾著.張新寶譯.歐洲比較侵權(quán)行為法（上冊(cè)）［M］.法律出版社，2001：269.

［3］楊垠紅.侵權(quán)法上安全保障義務(wù)之研究［D］.廈門大學(xué)法學(xué)，2006年博士論文：32.

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［5］張新寶，唐青林.經(jīng)營(yíng)者對(duì)服務(wù)場(chǎng)所的安全保障義務(wù)［J］.法學(xué)研究，2003（3）：85.

［6］王利明.侵權(quán)責(zé)任法研究（上卷）［M］.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2010：46.

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趙露（1987—），女，陜西云德律師事務(wù)所專職律師，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院在職人員高級(jí)課程研修班學(xué)員，在職碩士，研究方向?yàn)槊裆谭I(lǐng)域；孫瑞霞（1961—），女，新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)外國(guó)語學(xué)院副教授，主要從事應(yīng)用語言學(xué)研究和法學(xué)研究。