李松霖

摘 要：本文的寫作主要是基于對我國物業(yè)管理發(fā)展歷程的梳理、問題的總結(jié)出現(xiàn)，分析了我國物業(yè)管理的特點(diǎn)，并對我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢進(jìn)行推理，以期對促進(jìn)我國物業(yè)管理發(fā)展提供借鑒意義。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；發(fā)展歷程；發(fā)展趨勢

前言

物業(yè)管理在我國已經(jīng)有35年（第一家物業(yè)管理公司在深圳于1981年注冊成立）的發(fā)展歷史，在此過程中不斷進(jìn)步，管理方式不斷完善，水平不斷得以提高。在新時(shí)期的城市住宅管理中，物業(yè)管理更是迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，物管行業(yè)得以迅速發(fā)展壯大，企業(yè)數(shù)量迅速增。在高速發(fā)展的背后，隱憂越來越暴露，隨之而爆發(fā)的問題也越來越多。

一、我國物業(yè)管理發(fā)展歷程

（一）我國物業(yè)管理行業(yè)是深圳市物業(yè)管理公司，該公司的成立標(biāo)志著傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對于居住社區(qū)的管理模式已經(jīng)不再適應(yīng)新形勢下的社區(qū)管理，而一種全新的社區(qū)管理方式正在興起，并將在未來改變中國居住小區(qū)的管理方式。在最初階段，物業(yè)管理公司的發(fā)展非常緩慢，只有在城市開放，思想前衛(wèi)的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)得以推進(jìn)，在內(nèi)地的發(fā)展很晚。

（二）在上世紀(jì)末，隨著我國新興小區(qū)的發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，人們生活水平的提高，以及生活節(jié)奏的加快，使得對專業(yè)化的物業(yè)管理公司的需求迅速升高，并逐漸成為社會(huì)新興行業(yè)。在這一時(shí)期，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的出臺(tái)標(biāo)志著我國物業(yè)管理正式納入到社會(huì)綜合管理范疇。這部法規(guī)的出臺(tái)既穩(wěn)定了物業(yè)管理的社會(huì)地位，也對物業(yè)管理的發(fā)展提出了指導(dǎo)性意見，同時(shí)也對物業(yè)管理行為作了規(guī)范。

（三）在進(jìn)入到新世紀(jì)時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展得以快速增長，人們生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，建設(shè)用地政策進(jìn)一步改革和新經(jīng)濟(jì)條件下的城市化進(jìn)程建設(shè)，大量新建住宅小區(qū)急速涌現(xiàn)，使物業(yè)管理行業(yè)再一次得到快速發(fā)展，物業(yè)管理項(xiàng)目也越來越細(xì)化、越來越深入到小區(qū)生活的各個(gè)方面，物業(yè)管理業(yè)務(wù)也越來越專業(yè)化。

二、住宅小區(qū)隱憂

（一）雖然我國現(xiàn)階段對住宅小區(qū)管理出臺(tái)了一系列相關(guān)法規(guī)、政策，但是整個(gè)法律體系依舊沒有建立起來。而且現(xiàn)有的這些規(guī)范性文件更多的是行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)居多，對于通用型標(biāo)準(zhǔn)屬于缺乏的狀態(tài)。我國目前市場上更多的是商用住房，因此急需的是針對商用住宅小區(qū)的物業(yè)管理法規(guī)的建設(shè)。

（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展時(shí)期于2000年左右的國有土地改革時(shí)起，房地產(chǎn)企業(yè)在這一時(shí)期如雨后春筍般涌現(xiàn)，既有公有制建筑企業(yè)，也有私營建筑企業(yè)，二者在比例上私營企業(yè)在數(shù)量占據(jù)絕大多數(shù)。而這些私營企業(yè)更多的因一些項(xiàng)目啟動(dòng)而臨時(shí)組建，項(xiàng)目結(jié)束之后再行組合的方式存在，其中很多私營建筑企業(yè)的資質(zhì)和能力均難于達(dá)標(biāo)。一些開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，盲目短見，忽視對小區(qū)的配套建設(shè)，導(dǎo)致入住后的物業(yè)服務(wù)也難于達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

（三）我國城市住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代主要是福利性質(zhì)管理模式，由單位或者國家機(jī)關(guān)派員專門負(fù)責(zé)，小區(qū)業(yè)主不需要自己承擔(dān)管理費(fèi)用。從這種模式下轉(zhuǎn)變過來的業(yè)主對于有償物業(yè)管理方式一時(shí)間不容易接受，即便是入住之后也是各種麻煩不斷。對于物業(yè)管理收費(fèi)模式抱有過分要求也是常見的事情，認(rèn)為只要我花了錢，我就什么都可以不管，對于提出的要求是否合理也不做過多考慮。再有就是總想花小錢就能把事情辦好，或者不花錢就能占到便宜，拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，以及在老城區(qū)改造過程中的某些“釘子戶”的反映就表現(xiàn)的很明顯。

三、物業(yè)管理企業(yè)本身存在的隱憂

（一） 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)問題

優(yōu)秀的物管人才短缺是最根本的問題之一，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國物業(yè)管理從業(yè)人員絕大多數(shù)是城市下崗工人，退伍人員和其他一些社會(huì)無業(yè)人員構(gòu)成。資質(zhì)較好的物業(yè)管理公司經(jīng)過簡單培訓(xùn)后即可上崗，一些資質(zhì)差一些的物業(yè)公司連基本培訓(xùn)都很難做到，只能是在做中學(xué)的方式上崗，缺乏基本的技能和崗位意識(shí)。當(dāng)前從事物業(yè)管理的人員不少，但是具備經(jīng)營理念、懂技術(shù)、具備物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)的專業(yè)人才非常缺乏。

（二）物業(yè)管理公司服務(wù)種類單一，服務(wù)質(zhì)量較低

目前除了一些一線大城市，大多數(shù)城市的物業(yè)管理水平仍舊亟待提高。很多小區(qū)的物業(yè)管理僅僅是在保潔、門衛(wèi)、基本維修這三大塊領(lǐng)域，沒有更細(xì)致、更深入的服務(wù)項(xiàng)目。即便是這些最基本的服務(wù)，一些物業(yè)公司也很難服務(wù)到位，尤其是在一些老小區(qū)，對部分私搭亂建，亂占公共用地等現(xiàn)象的管理難見成效。導(dǎo)致的后果就是業(yè)主拒交管理費(fèi)，管理公司得不到報(bào)酬，服務(wù)管理更加混亂，最終越管越亂。

四、發(fā)展趨勢

（一）任何事物能得到良性發(fā)展均需要規(guī)范化的管理方式，住宅小區(qū)的管理發(fā)展也不例外。要做到規(guī)范化管理，物業(yè)管理企業(yè)就必須要能完善內(nèi)部管理制度，制度化運(yùn)作模式，服務(wù)流程制度化、科學(xué)合理化，形成完整流程。小區(qū)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須明確化，可量化的標(biāo)準(zhǔn)才有可評比性，只有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能被接受，也才能得以繼續(xù)發(fā)展。

（二）行業(yè)化發(fā)展方向，任何一項(xiàng)管理活動(dòng)都是需要成本開支的，同樣的服務(wù)水準(zhǔn)，同樣的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前有達(dá)到一定規(guī)模后，運(yùn)行成本會(huì)顯著降低。

（三）行業(yè)競爭會(huì)更加激烈，服務(wù)會(huì)更加到位。當(dāng)進(jìn)入某一行業(yè)的企業(yè)數(shù)量超過一定數(shù)后，必然引起競爭，只有那些資質(zhì)好、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司才能在激烈的競爭中得以存活。這既是相關(guān)企業(yè)競爭的必然結(jié)果，也是業(yè)主在進(jìn)行選擇時(shí)的必然選擇。

（四）隨著法制宣傳的不斷推進(jìn)和業(yè)主們維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，與物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)必將進(jìn)一步得到推廣和貫徹實(shí)施，對小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，也將更加到位。

（五）物業(yè)管理方式信息化、智能化和快捷化。現(xiàn)代生活高強(qiáng)度、快節(jié)奏的特點(diǎn)決定了物業(yè)管理必將進(jìn)入到信息化時(shí)代，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)的及時(shí)性。（作者單位：西南科技大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院）

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