王麗紅

北京工商資本租賃農(nóng)地情況分析

王麗紅

一、北京市工商資本租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地存在的主要問(wèn)題

（一）農(nóng)業(yè)“三高”之困，直接影響經(jīng)營(yíng)收益。工商資本租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地面臨著土地流轉(zhuǎn)價(jià)格高、勞動(dòng)力成本高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)“三高”，是工商資本持續(xù)經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的主要制約因素。一是土地成本高。據(jù)北京市農(nóng)經(jīng)辦對(duì)全市53個(gè)土地流轉(zhuǎn)監(jiān)測(cè)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，2015年上半年農(nóng)地流轉(zhuǎn)平均價(jià)格為1589元。二是勞動(dòng)力成本高。據(jù)2015年北京市農(nóng)經(jīng)辦對(duì)26個(gè)工商企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益監(jiān)測(cè)顯示，2014年26個(gè)農(nóng)業(yè)企業(yè)共雇傭勞動(dòng)力779人，占26個(gè)農(nóng)業(yè)企業(yè)總勞動(dòng)力需求的98.4%。勞動(dòng)力成本成為影響工商企業(yè)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益的主要影響因素。三是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高。工商企業(yè)租賃集體農(nóng)地后，進(jìn)行的農(nóng)業(yè)固定投資規(guī)模大，農(nóng)業(yè)投資回收期偏長(zhǎng)，導(dǎo)致部分工商企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂，帶來(lái)較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資本“三性”之弊，“非農(nóng)化”傾向偏高。在市場(chǎng)為主導(dǎo)配置資源的條件下，工商資本租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地同樣具有資本固有的盲目性、盲從性和逐利性。這就導(dǎo)致部分工商企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地后，或改變農(nóng)地用途，以農(nóng)業(yè)為名圈占土地從事非農(nóng)建設(shè)從事收益較高、回報(bào)較快的產(chǎn)業(yè)，或者圈占土地后，撂荒土地，等待占地賠償或高價(jià)轉(zhuǎn)租。

（三）主體“三方”之隙，持續(xù)經(jīng)營(yíng)難度較大。目前多數(shù)工商資本與村集體和當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶之間是土地長(zhǎng)期租賃關(guān)系，調(diào)整三者利益關(guān)系的難度較大。一是存在著土地租賃合同不夠完善的問(wèn)題，有的租賃合同租金過(guò)低，有的沒(méi)有約定租金逐年上調(diào)機(jī)制，有的對(duì)合同期滿資產(chǎn)處置沒(méi)有進(jìn)行約定，埋下糾紛隱患。二是外來(lái)工商資本的經(jīng)營(yíng)效益不與當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶掛鉤，且吸納本地農(nóng)戶就業(yè)比重比較小，導(dǎo)致在經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高的時(shí)候，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民破壞外來(lái)工商企業(yè)發(fā)展的行為時(shí)常發(fā)生。三是以土地長(zhǎng)租的方式引入工商資本，使得農(nóng)村土地流向了工商企業(yè)后，村集體經(jīng)濟(jì)組織可維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)，但村集體經(jīng)濟(jì)的自主、長(zhǎng)足發(fā)展空間受到了限制。

二、北京市工商資本租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地的典型模式

（一）政府引導(dǎo)，工商資本獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。基于地區(qū)發(fā)展需要，政府制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持政策，以區(qū)域性大項(xiàng)目為依托，集中引進(jìn)一批同一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工商企業(yè)，推動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。較為典型的是房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)［世界·莊］國(guó)際葡萄酒莊項(xiàng)目。

（二）產(chǎn)權(quán)式合作模式。在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，實(shí)行產(chǎn)權(quán)股份合作經(jīng)營(yíng)的方式引入工商資本，破解了引入工商資本過(guò)程中如何保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的難題。比較典型的是平谷區(qū)“正大綠色方圓300萬(wàn)只蛋雞養(yǎng)殖示范項(xiàng)目”的產(chǎn)權(quán)式土地流轉(zhuǎn)模式。這種產(chǎn)權(quán)式土地流轉(zhuǎn)模式，農(nóng)民不只是簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者、體力的出賣者、土地的出租者，而且能成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)的主人。工商資本為現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展提供了人才、管理、資金等現(xiàn)代要素，盤活了農(nóng)村土地資源。更重要的是探索了讓農(nóng)民在現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)項(xiàng)目中擁有產(chǎn)權(quán)的增收致富新機(jī)制，在工商資本退出方面樹立了典范，保護(hù)了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

（三）工商資本與村集體管理相結(jié)合。工商企業(yè)將村集體農(nóng)地租賃過(guò)來(lái)后，企業(yè)負(fù)責(zé)產(chǎn)前決策和產(chǎn)后銷售，將產(chǎn)中的經(jīng)營(yíng)管理工作委托給村集體，農(nóng)戶依然在農(nóng)田上耕作，實(shí)現(xiàn)了資本與土地、勞動(dòng)要素的優(yōu)化組合，也實(shí)現(xiàn)了工商企業(yè)、村集體和農(nóng)戶三方利益共享。比較典型的是通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)前伏村與北京神農(nóng)河谷稻香農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司的合作模式。

三、進(jìn)一步規(guī)范工商資本租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地的建議

（一）堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，加強(qiáng)政策引導(dǎo)

1. 加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的引導(dǎo)。以規(guī)劃為引領(lǐng)，明確哪些產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、哪些區(qū)域適合并且需要工商資本的投入。鼓勵(lì)工商資本根據(jù)北京市功能定位，重點(diǎn)發(fā)展資本、技術(shù)密集型的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、供應(yīng)鏈等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念和產(chǎn)業(yè)組織方式引入農(nóng)業(yè)，借鑒房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)做法，推動(dòng)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)加速向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化要素資源配置，促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

2. 加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的引導(dǎo)。堅(jiān)持農(nóng)地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，規(guī)避土地向單個(gè)工商資本的過(guò)度集中。建立工商資本租賃農(nóng)地實(shí)行分級(jí)備案制度，租賃經(jīng)營(yíng)1000畝以下的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審查備案；1000畝到5000畝規(guī)模的，由區(qū)縣政府審查備案。

3. 加強(qiáng)合作方式的引導(dǎo)。探索能夠?qū)崿F(xiàn)工商資本融入租賃農(nóng)地所在村，實(shí)現(xiàn)工商資本、村集體和農(nóng)戶的三方利益共贏的農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式。推廣平谷區(qū)峪口鎮(zhèn)西樊各莊村“正大綠色方圓300萬(wàn)只蛋雞養(yǎng)殖示范項(xiàng)目”的產(chǎn)權(quán)式流轉(zhuǎn)模式和通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)前伏村的工商資本與本村集體管理結(jié)合的模式。探索“農(nóng)戶+合作社+農(nóng)業(yè)企業(yè)”的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)新模式，支持農(nóng)業(yè)企業(yè)通過(guò)簽訂訂單合同、領(lǐng)辦創(chuàng)辦農(nóng)民合作社、提供土地托管服務(wù)等方式，帶動(dòng)種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)合理分工、互利共贏。

（二）加大對(duì)工商資本經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地的扶持

1. 促進(jìn)各項(xiàng)支農(nóng)的產(chǎn)業(yè)政策向經(jīng)營(yíng)者傾斜。加強(qiáng)對(duì)土地政策的支持，引導(dǎo)工商資本合理使用符合政策規(guī)定下的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)。將工商資本的經(jīng)營(yíng)主體與其他新型經(jīng)營(yíng)主體同等對(duì)待，對(duì)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工商企業(yè)、個(gè)人給予一定的惠農(nóng)補(bǔ)貼支持，對(duì)解決本地農(nóng)戶就業(yè)的租地工商資本給予一定獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼。

2. 促進(jìn)農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)對(duì)經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地的工商資本的支持。一是提高農(nóng)村金融對(duì)工商資本經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地的資金保障作用。加強(qiáng)小額信貸等農(nóng)村金融創(chuàng)新產(chǎn)品在支持工商資本租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地中的推廣應(yīng)用。加大農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)對(duì)經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的工商資本的支持，降低農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。二是推動(dòng)工商資本與農(nóng)業(yè)科技部門的合作，增強(qiáng)科技要素在工商資本經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)中的支撐作用。三是鼓勵(lì)和推動(dòng)農(nóng)業(yè)信息技術(shù)在工商資本經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)中的應(yīng)用。

3. 建立工商資本經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。按照流入方繳納為主、政府適當(dāng)補(bǔ)助的原則，建立健全工商資本租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地的風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。租地工商資本可以按一定時(shí)限或按一定比例繳納風(fēng)險(xiǎn)保障金。租賃合同期滿租賃者無(wú)違約行為的，及時(shí)予以退還。制定工商資本租賃經(jīng)營(yíng)農(nóng)地風(fēng)險(xiǎn)保障金使用管理辦法，探索與農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、擔(dān)保相結(jié)合辦法，提高對(duì)工商資本經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)保障能力。

（三）加強(qiáng)對(duì)工商資本租賃經(jīng)營(yíng)集體農(nóng)地的規(guī)范管理

1. 規(guī)范進(jìn)入。首先要明確監(jiān)管主體。各級(jí)相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，成立農(nóng)村集體農(nóng)地流轉(zhuǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)。二是加強(qiáng)資格審核、規(guī)范流轉(zhuǎn)。建立工商資本租賃農(nóng)地資格審查、項(xiàng)目審核制度。三是加強(qiáng)流轉(zhuǎn)平臺(tái)建設(shè)，完善土地租賃交易市場(chǎng)。工商資本租賃農(nóng)地應(yīng)通過(guò)北京市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所以及區(qū)縣產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心采取公開市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的方式確定租賃方。凡是整村整組流轉(zhuǎn)的，必須經(jīng)全體農(nóng)戶書面委托，不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將農(nóng)戶承包地集中對(duì)外招商經(jīng)營(yíng)，防止強(qiáng)迫命令，搞一刀切。四是規(guī)范和完善土地租賃合同。在土地租賃合同中應(yīng)明確土地流轉(zhuǎn)用途、風(fēng)險(xiǎn)保障、土地復(fù)墾、能否抵押擔(dān)保和再流轉(zhuǎn)以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。

2. 規(guī)范經(jīng)營(yíng)。重點(diǎn)在于明確紅線，加強(qiáng)監(jiān)管。一是明確工商資本經(jīng)營(yíng)中不得突破的規(guī)劃和用途管制紅線。二是加強(qiáng)行政手段的監(jiān)管。對(duì)租賃農(nóng)地經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目實(shí)施、風(fēng)險(xiǎn)防范等情況要定期開展監(jiān)督檢查，探索利用網(wǎng)絡(luò)、遙感等現(xiàn)代科技手段實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)糾正查處違法違規(guī)行為。三是鼓勵(lì)和支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和承包農(nóng)戶對(duì)租賃農(nóng)地利用情況進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)違反合同約定的，流出農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法解除農(nóng)地租賃合同，并要求賠償。四是農(nóng)村經(jīng)管部門加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)合同的履約監(jiān)督，建立健全糾紛調(diào)解仲裁體系，引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方依法依規(guī)解決流轉(zhuǎn)矛盾。五是農(nóng)業(yè)部門要指導(dǎo)租地企業(yè)（組織或個(gè)人）合理使用化肥、農(nóng)藥等投入品，防止出現(xiàn)掠奪性經(jīng)營(yíng)，確保耕地質(zhì)量等級(jí)不下降。

3. 規(guī)范退出。首先，明晰集體農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)，對(duì)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)能給予清晰界定。其次，加強(qiáng)合同管理，租賃合同應(yīng)明確規(guī)定，對(duì)于租賃合同期滿后工商資本如何退出，對(duì)于遇到征地或其他不可抗外力時(shí)，工商資本與村集體、農(nóng)戶之間如何承擔(dān)經(jīng)濟(jì)利益（損失）等。三是探索保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式，借鑒“正大綠色方圓300萬(wàn)只蛋雞養(yǎng)殖示范項(xiàng)目”中“還權(quán)于民”的工商資本退出方式。

（作者單位：北京市農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)管理辦公室）