曾慧娟

西城區(qū)文昌胡同一學(xué)區(qū)房以46萬元/平米的單價(jià)成交，創(chuàng)造了北京最貴學(xué)區(qū)房的紀(jì)錄。這是關(guān)于學(xué)區(qū)房最新令人咋舌的數(shù)據(jù)。雖然最貴學(xué)區(qū)房在西城，但殊不知最火的學(xué)區(qū)房要數(shù)海淀。

在北京所有區(qū)縣中，最火學(xué)區(qū)還數(shù)海淀區(qū)，海淀區(qū)有中關(guān)村一小、二小、三小，海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)，以及很多高校的附屬學(xué)校?！耙惶酌Ｖ苓叺姆吭赐浅屖郑磕攴?jī)r(jià)漲幅也非常大。”區(qū)域內(nèi)中介人員表示。去年底，海淀區(qū)教改發(fā)布17個(gè)新學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)改革甚囂塵上。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)差較大

由于海淀的面積非常大，全區(qū)面積430.8平方千米，大約有9個(gè)西城的大小，因此教育資源分配非常不均衡。教育資源稍微差一些的學(xué)區(qū)無人問津，對(duì)于那些名校學(xué)區(qū)，大家趨之若鶩。據(jù)區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)中介介紹，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房成交價(jià)差為5000元/平米左右。

在海淀區(qū)的萬柳、中關(guān)村等優(yōu)質(zhì)教育資源集中的片區(qū)，二手房成交均價(jià)已突破7萬元/平方米，乃至10萬元/平方米以上。

“以中關(guān)村一小附近學(xué)區(qū)房為例，目前房屋售價(jià)已經(jīng)在8.5萬到9萬元每平方米，較去年普遍上漲，一套三居室的房子身價(jià)在一年內(nèi)漲了100多萬元?！痹摰貐^(qū)某房地產(chǎn)中介工作人員趙先生向記者介紹說，目前中關(guān)村的房源十分緊張，業(yè)主只要誠(chéng)心出售，出售信息一經(jīng)掛出就會(huì)被搶購(gòu)。

“優(yōu)質(zhì)小學(xué)是帶動(dòng)房?jī)r(jià)迅速上漲的原因，以萬柳地區(qū)為例，早前的房屋售價(jià)大約在7萬到8萬元每平方米，但因?yàn)橹嘘P(guān)村三小萬柳校區(qū)招生，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到11萬元每平方米?！薄俺诵粜头吭赐?，去年100平方米以上的三居室人氣也很足，一些優(yōu)質(zhì)房源每天都有帶看。由于二套房首付比例降低，使得不少二次置業(yè)的購(gòu)房者在選擇學(xué)區(qū)房時(shí)更傾向于能夠自住的房源?！壁w先生介紹。

上述經(jīng)紀(jì)人介紹，中關(guān)村三小萬柳校區(qū)沒有落戶滿三年的硬性要求，所以受到不少“高齡孩子”的家長(zhǎng)關(guān)注。不過，一個(gè)房子在6年內(nèi)只有一個(gè)入學(xué)名額，因此家長(zhǎng)在購(gòu)房時(shí)要考慮好這一點(diǎn)。

萬柳區(qū)域房?jī)r(jià)較高，且以大戶型改善房源居多。上述中介人員介紹，如果是只考慮能獲得上學(xué)名額的話，建議考慮像碧水云天、蜂鳥家園這樣的小戶型，總成本低，易租易售。買后可以租出去，在周邊租個(gè)兩居或者三居用于自住。

在去年北京二手房成交均價(jià)漲幅TOP10中，北無宿舍成為區(qū)域內(nèi)唯一入榜的小區(qū)。記者了解到，北無宿舍位于北京理工大學(xué)附屬小學(xué)學(xué)區(qū)，可直升海淀區(qū)重點(diǎn)中學(xué)北京理工大學(xué)附屬中學(xué)，因此受到家長(zhǎng)們的關(guān)注。

“去年12月，北無宿舍成交明顯上升，價(jià)格上漲也很明顯?！北睙o宿舍小區(qū)附近一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，去年11月，北無宿舍成交過一套61平方米的兩居室，成交均價(jià)為6.1萬元/平方米。而到了12月底時(shí)，與該戶型相似的另一套61平方米的兩居室，成交均價(jià)跳至7.1萬元/平方米。

另外，萬泉小學(xué)學(xué)區(qū)里的小南莊社區(qū)，2015年1月成交價(jià)5萬元/平米，2016年1月成交價(jià)超過7萬元/平米，單價(jià)漲幅超過40%，一年成交了至少200套。

偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院和鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2015年海淀區(qū)的二手房成交均價(jià)漲幅達(dá)到5%，位于北京各行政區(qū)漲幅前列。去年12月，海淀區(qū)二手房成交均價(jià)為53033元/平米，環(huán)比11月上漲1.83%，同比2014年上漲16.53%。

新房學(xué)區(qū)房供應(yīng)稀缺

在業(yè)內(nèi)看來，除了配套成熟和學(xué)區(qū)房對(duì)區(qū)域成交的影響外，新房供應(yīng)稀缺也成為海淀區(qū)二手房升溫的推力之一。

目前區(qū)域內(nèi)一手學(xué)區(qū)房主要以高端改善盤為主。隨著地價(jià)的逐步稀缺，區(qū)域房?jī)r(jià)逐步提升，部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)奔10萬而去，如京投銀泰·琨御府，目前房?jī)r(jià)已達(dá)105000元/平米，但區(qū)域也有部分相對(duì)親民的學(xué)區(qū)房，如位于北清路的冠城大通百旺府均價(jià)43000元/平米，雖位置不比京投銀泰·琨御府優(yōu)越，但其劃片清華附中的學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)也是其他區(qū)域同價(jià)格樓盤所不能比的。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)的新增商品房供應(yīng)僅有255套，市場(chǎng)存量?jī)H為854套，跌至近5年來最低點(diǎn)。事實(shí)上，除了存量供應(yīng)緊張之外，海淀的土地供應(yīng)也很稀缺，2015年僅有永豐鎮(zhèn)一宗住宅用地成交。

在業(yè)內(nèi)看來，持續(xù)的供應(yīng)緊張和規(guī)劃的利好刺激之下，未來海淀樓市整體將會(huì)長(zhǎng)期處于“奇貨可居”的狀態(tài)。

17個(gè)學(xué)區(qū)新規(guī)今年實(shí)行

海淀在去年4月啟動(dòng)新一輪教改，將在全區(qū)所有中小學(xué)全面推進(jìn)學(xué)區(qū)制改革，并在羊坊店、溫泉地區(qū)與蘇家坨地區(qū)開始。到去年11月，海淀區(qū)將以前的12個(gè)小學(xué)學(xué)區(qū)為基礎(chǔ)，依據(jù)街鎮(zhèn)行政區(qū)劃界限，將122所小學(xué)、77所中學(xué)劃分為17個(gè)學(xué)區(qū)，對(duì)應(yīng)29個(gè)街鎮(zhèn)（有的學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)2-3個(gè)街鎮(zhèn)）。將來各學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)中小學(xué)覆蓋比例將超過70%。未來，每個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)將包括13至14所中小學(xué)，小學(xué)畢業(yè)生約1400至1800人，中學(xué)數(shù)量將與小學(xué)數(shù)量均衡。原則上學(xué)區(qū)間的優(yōu)質(zhì)教育資源數(shù)量大致相當(dāng)。

去年11月19日，海淀區(qū)教委召開新聞發(fā)布會(huì)，海淀教委有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，隨著17個(gè)新學(xué)區(qū)亮相，依據(jù)就近入學(xué)的原則，幼升小基本上都將在學(xué)區(qū)內(nèi)“就近”完成，同時(shí)各校劃片范圍也會(huì)相對(duì)保持穩(wěn)定。同時(shí)，為使學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)入學(xué)機(jī)會(huì)更加公平，海淀幼升小可能會(huì)采取“單校劃片”和“多校劃片”相結(jié)合，即具有入學(xué)資格的孩子既可選擇就讀對(duì)應(yīng)的劃片小學(xué)，還可選擇在學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)進(jìn)行幼升小電腦派位。

有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年海淀學(xué)區(qū)數(shù)量變?yōu)?7個(gè)，但該區(qū)小升初派位區(qū)域基本保持穩(wěn)定，個(gè)別學(xué)校依據(jù)布局變化和生源變化會(huì)有微調(diào)。

各學(xué)區(qū)之間不“上鎖”

“將來小升初，海淀各學(xué)區(qū)之間不會(huì)實(shí)行‘鎖區(qū)！”海淀教委有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，海淀教育生態(tài)豐富，學(xué)區(qū)間事實(shí)上也無法做到所謂的“鎖區(qū)”。由于不同學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)中學(xué)教育資源分布并不均衡，因此將來優(yōu)質(zhì)中學(xué)的部分比例將分配到相鄰的學(xué)區(qū)進(jìn)行招生。

據(jù)介紹，盡管海淀學(xué)區(qū)數(shù)量將從原來的12個(gè)調(diào)整為17個(gè)，但今后幾年內(nèi)，該區(qū)各中學(xué)的小升初派位區(qū)域仍將保持基本穩(wěn)定，即主要仍依據(jù)現(xiàn)有小升初派位片區(qū)進(jìn)行派位。因此將來幾年小升初跨學(xué)區(qū)大派位仍是常態(tài)，各中學(xué)大派位片區(qū)短期內(nèi)可能略有微調(diào)，但不會(huì)有特別大的變化。比如，按照新劃定的學(xué)區(qū)，理工附中屬于紫竹院學(xué)區(qū)，按照原來的小升初派位劃片，理工附中可面向羊坊店學(xué)區(qū)進(jìn)行招生。