曾慧娟

2月26日，泰禾集團與昌平科技園發(fā)展有限公司（下簡稱昌發(fā)展）合作開發(fā)北京昌平南邵0303-07地塊的簽約儀式在京舉行，雙方將共同出資成立項目公司開發(fā)該地塊，泰禾持有其中80%股權(quán)，昌發(fā)展下屬的昌基置業(yè)則持有另20%。

此次泰禾與昌基合作項目并不陌生，因為之前轟動一時的“龍湖平安退地風(fēng)波”的主角正是該地塊。龍湖、泰禾同作為地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)，為什么龍湖平安退出該地塊，而泰禾會接盤？泰禾怎么算的這筆賬？

泰禾上，龍湖下

這次簽約儀式要追溯到今年的1月29日，當(dāng)天泰禾集團股份有限公司發(fā)公告，其全資下屬公司福建中維在當(dāng)天與北京昌基置業(yè)簽署《北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)（中關(guān)村科技園區(qū)昌平園東區(qū)二期）0303-07地塊F1住宅混合公建用地（配建“人才公共租賃房”）項目合作開發(fā)意向協(xié)議》。稱擬以人民幣800萬元受讓“北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊”項目公司北京昌基鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)。

此外，昌基置業(yè)持有項目公司昌基鴻業(yè)20%股權(quán)，并以股東身份根據(jù)持股比例分擔(dān)該項目的地價款及后續(xù)開發(fā)投入。

公告中提及的北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊是去年10月23日，龍湖平安興昌聯(lián)合體以總價14.25億元、配建4.56萬平米公租房的條件競得，去除配建面積后樓面價2.75萬元/平米，溢價率49.4%。

為了配合項目開發(fā)，上述三家公司出資設(shè)立了昌基鴻業(yè)作為項目開發(fā)建設(shè)主體，注冊資本為1000萬元，其中，龍湖持股34%，平安作為大股東擁有65%的權(quán)益，而昌基置業(yè)僅持股1%。

在僅拿地一周后，便有市場消息稱，由于代表聯(lián)合體出面拿地的昌基最終舉牌成交價超過了龍湖、平安的授權(quán)價，所以龍湖和平安決意退出項目的開發(fā)?！褒埡桨脖本┩说仫L(fēng)波”傳得繪聲繪色。

業(yè)內(nèi)人士表示，通常情況，聯(lián)合拿地各方在事先存在拿地條件約定、代表現(xiàn)場拍地的企業(yè)不應(yīng)超越其他合作方授權(quán)條件的情況下單獨做決定，否則結(jié)果將由該公司單獨承擔(dān)。

龍湖與平安的退出方式，泰禾在公告中亦有詳述。其稱，在與昌基的合作協(xié)議簽署5個工作日后，泰禾會向項目公司提供2.9億元股東借款，用于償還龍湖、平安為項目公司提供的股東借款。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件成熟之日起60日內(nèi)，龍湖將會把其所持有的項目公司19%權(quán)益按照注冊資本轉(zhuǎn)讓給昌基置業(yè)，同時余下15%權(quán)益轉(zhuǎn)讓予泰禾，而平安所持65%股權(quán)則悉數(shù)轉(zhuǎn)手泰禾。

這是泰禾的菜

隨著泰禾“接盤”的浮現(xiàn)，外界也頗為好奇龍湖、平安沒算過來的賬，泰禾會如何算？

上述人士還表示，對于企業(yè)的“撤出”和“接盤”，表明市場上對土地價值及價格的判斷開始出現(xiàn)分歧。以該地塊來看，樓面價格已直逼房價，未來項目必然打造成高端項目才有利可圖。但隨之而來的必然是去化周期的拖長，這對于追求快速周轉(zhuǎn)的公司而言則算不上理想。由此，其他合作伙伴選擇撤出應(yīng)該是理性的選擇。

不同企業(yè)對地塊價值的判斷或有不同。泰禾方面表示，該項收購符合公司聚焦京津冀、長三角等強勢區(qū)域，深耕一線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于利用公司資金、品牌的優(yōu)勢加速項目的擴展。

還有一點重要的是，加上這塊地，泰禾在昌平已落子三塊。

在龍湖平安聯(lián)合體奪地的當(dāng)天，泰禾同樣以27.75億元競拍價、配建4.9萬平方米限價房的代價競得與之相鄰的南邵鎮(zhèn)0303-54地塊。純土地樓面價13231元/平米，若剔除保障房及其他共建面積，該地塊的樓面價2.1萬元/平米。

雖然兩宗地彼此毗鄰，但最終的成交價卻相去甚遠。其中，龍湖平安聯(lián)合體所得地塊剔除配建后的土地樓面價為2.75萬元/平米，比泰禾地塊高出6500元/平米。

毫無疑問，這樣的成本優(yōu)勢也給泰禾提供了一個彌補奪地未果遺憾的機會，因為一旦形成連片開發(fā)和規(guī)模效應(yīng)，0303-07地塊的成本有望得到分攤，項目的開發(fā)風(fēng)險將隨之減小。

泰禾內(nèi)部人士向記者介紹，在這兩幅南邵地塊上，有約12萬平米的住宅項目，泰禾將秉承其打造高品質(zhì)與差異化產(chǎn)品的戰(zhàn)略，打造高端精品住宅，案名定為昌平？拾景園；在6萬余平方米的商業(yè)地塊上，泰禾將打造其在北京的首個高端商業(yè)綜合體泰禾廣場；此外，地塊上還將打造3萬余平米的精品寫字樓。

昌平的第三個項目是去年10月泰禾與北科建簽約合作開發(fā)的，位于昌平沙河區(qū)域的麗春湖院子，該項目總規(guī)劃面積13.66萬平米，其中建設(shè)用地面積7.88萬平米，將是泰禾在全國的第九座院子、北京的第四座院子。

北京亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，龍湖的退出與地塊成交樓面價過高脫不了干系，因為在她看來，南邵鎮(zhèn)0303- 07地塊剔除配建后2.75萬元/平方米成交價格已經(jīng)直追面包價。對于龍湖這種在成本、風(fēng)險上有著嚴格把控的開發(fā)商來說，高價拿地顯然不是明智之舉。

“龍湖作為上市公司，需要每年實現(xiàn)一個非常好的業(yè)績才能支撐整體股價的攀升，從這一點上來說，龍湖這種快節(jié)奏的企業(yè)拿這樣的地回報周期會比較長。因此，這樣的地塊對于龍湖來說可能也不太適合?！惫阊a充道。

另外，郭毅認為，泰禾接盤與其本身北京區(qū)域銷售較好，手頭資金寬裕也不無關(guān)系。“泰禾本身也有金融背景，所以他們能夠接受長周期運作一個項目，不同企業(yè)的操盤方式以及對于回報的預(yù)期不同決定了龍湖選擇退出，泰禾選擇接著干?！?