丁祖昱

萬(wàn)達(dá)的發(fā)展之路，其實(shí)也折射出中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路。

不管怎么講，萬(wàn)達(dá)仍然是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，沒(méi)有之一。

萬(wàn)達(dá)能走多遠(yuǎn)

2013年王健林首次成為中國(guó)首富，2014年12月萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港上市，最高市值一度超過(guò)2000億元，截止到2016年2月5日收盤，總市值雖已降到1585億元，但這是由于整體地產(chǎn)股的大環(huán)境都在下降所導(dǎo)致的。去年8月，王健林以2600億的財(cái)富超過(guò)李嘉誠(chéng)成為全球華人首富，這背后所隱含的實(shí)質(zhì)上是整個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)帝國(guó)的價(jià)值。

兩年前，我對(duì)萬(wàn)達(dá)的點(diǎn)評(píng)文章叫做《首富萬(wàn)達(dá)》，但今年我們不講首富了，因?yàn)椤拜p資產(chǎn)”才是萬(wàn)達(dá)的新標(biāo)簽，如果在2016年把銷售收入力降640億，毫無(wú)疑問(wèn)，我們將會(huì)看到一個(gè)全新的萬(wàn)達(dá)商業(yè)帝國(guó)。

重資產(chǎn)曾經(jīng)是中國(guó)房地產(chǎn)所有企業(yè)的基本模式，也是所有房企共同選擇的開(kāi)發(fā)銷售模式，特別對(duì)于以商業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，更是回避不了的問(wèn)題。但萬(wàn)達(dá)2014年首次提出輕資產(chǎn)模式，之后在運(yùn)作當(dāng)中非常堅(jiān)決地貫徹這個(gè)戰(zhàn)略，直至調(diào)低了整體銷售目標(biāo)，從根本上改變了原來(lái)大多數(shù)房企的運(yùn)作模式。顯然，這個(gè)改變過(guò)程一定會(huì)付出巨大的代價(jià)，正如之前諸多媒體所報(bào)道的，首先是人，其次是短期的業(yè)績(jī)，另外，在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中還會(huì)有各種意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，但我仍然要為萬(wàn)達(dá)叫好，因?yàn)檫@種改變才是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)出路。

王健林有遠(yuǎn)見(jiàn)

今天，在輕資產(chǎn)道路上飛奔的萬(wàn)達(dá)，其打造的飛凡網(wǎng)2016年目標(biāo)是5000萬(wàn)會(huì)員，到2020年要達(dá)到5億會(huì)員，如果真能如斯做到，那么將幾乎掌控中國(guó)城市80%以上的消費(fèi)者j這個(gè)價(jià)值遠(yuǎn)比一年賣個(gè)幾千億要大得多。同時(shí)，也將顛覆當(dāng)年王健林與馬云打賭時(shí)候雙方各自代表的商業(yè)模式，這是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵之所在。王健林在“互聯(lián)網(wǎng)+”上前兩年花掉的學(xué)費(fèi)沒(méi)有白扔，當(dāng)然，能否達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，我們還將拭目以待。

另外，在房地產(chǎn)企業(yè)多元化方面，萬(wàn)達(dá)也是做得比較成功的。萬(wàn)達(dá)院線在去年1月份上市，其市值甚至比大多數(shù)房企市值還要高。其它如文化產(chǎn)業(yè)方面，這種全球資源的整合，也是國(guó)內(nèi)房企學(xué)習(xí)的榜樣。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)與七家千億房企均值對(duì)比基本上可以排在中流（表1），其中比較突出的是單項(xiàng)目產(chǎn)能，達(dá)到21.9億元，排名第二，其他各項(xiàng)指標(biāo)也都相對(duì)健康。在今天的市場(chǎng)背景下，對(duì)于一家以商業(yè)地產(chǎn)為主的房企來(lái)說(shuō)，已經(jīng)很不容易了。同時(shí)，最高4.6%的融資利率（表2），也體現(xiàn)出了萬(wàn)達(dá)的融資能力，聯(lián)想到萬(wàn)達(dá)的各種轉(zhuǎn)型，更說(shuō)明了王健林還是很有遠(yuǎn)見(jiàn)的。

萬(wàn)達(dá)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，在萬(wàn)達(dá)未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，既面臨機(jī)遇，也會(huì)有不少風(fēng)險(xiǎn)。

首先，商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境下還是一個(gè)巨大的坑。最近3-5年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度供應(yīng)，已經(jīng)使得除北上廣深等少數(shù)城市之外的商業(yè)地產(chǎn)變得越來(lái)越難做，特別是寫字樓，基本上已成為所有房企的痛，萬(wàn)達(dá)也不例外。因此，必須調(diào)整當(dāng)前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，特別是在一些三四線城市。

其次，文旅地產(chǎn)可能也有坎。之前已被證明出現(xiàn)較大問(wèn)題的長(zhǎng)白山、西雙版納等項(xiàng)目，目前仍然沒(méi)有“翻身”，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，翻身的可能性也不大，大投入帶來(lái)的是區(qū)域旅游面貌的改善，但并沒(méi)有換來(lái)房地產(chǎn)方面的成功，說(shuō)到底還是因?yàn)檫@種模式在當(dāng)前中國(guó)的文化旅游地產(chǎn)當(dāng)中有著不少問(wèn)題，未來(lái)應(yīng)避免進(jìn)行類似的投資。

值得注意的是，以今天的眼光來(lái)看，萬(wàn)達(dá)的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)方面可能也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。萬(wàn)達(dá)原先就是商業(yè)地產(chǎn)中的“黃埔軍?！?，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的管理人員都是從萬(wàn)達(dá)這所學(xué)校畢業(yè)的，管理層的流動(dòng)性高即代表萬(wàn)達(dá)的體系相對(duì)比較完備，也代表萬(wàn)達(dá)在留人方面有所欠缺。隨著最近幾年萬(wàn)達(dá)在戰(zhàn)略上的重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)方面的轉(zhuǎn)變，以及“互聯(lián)網(wǎng)+”的不斷嘗試，這對(duì)于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)人才來(lái)講，已經(jīng)越來(lái)越不能適應(yīng)萬(wàn)達(dá)發(fā)展的需要了，而新人與舊人之間的沖突，也是萬(wàn)達(dá)必須克服的最重要的問(wèn)題。從某種意義上來(lái)說(shuō)，也可以把它形容成王健林和王思聰?shù)木薮蟛町?。軍營(yíng)式的管理模式也許今天已經(jīng)不適用了，而未來(lái)的路怎么走，還需要王健林自己去思考。

萬(wàn)達(dá)的發(fā)展之路，其實(shí)也折射出中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路。不管怎么講，萬(wàn)達(dá)仍然是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，沒(méi)有之一。