劉 勁 哲

(鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院 商學(xué)院, 河南 鄭州 450015)

LIU Jin-zhe

(School of Business, Zhengzhou Industrial Applied Technology College, Zhengzhou 450015, China)

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美國(guó)購(gòu)房注意事項(xiàng)*

劉 勁 哲

(鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院 商學(xué)院, 河南 鄭州 450015)

美國(guó)的購(gòu)房政策與國(guó)內(nèi)存在一定的差異。當(dāng)前，隨著國(guó)際交流的不斷深入，很多在美國(guó)工作的中國(guó)人選擇在美國(guó)購(gòu)房。從購(gòu)房的角度看，購(gòu)房人必須對(duì)美國(guó)的各項(xiàng)政策進(jìn)行全面的分析，才能購(gòu)買到優(yōu)質(zhì)的住房，從而更好地保護(hù)自身的權(quán)益。美國(guó)購(gòu)房要從選房、看房、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面出發(fā)，確保購(gòu)房過(guò)程符合美國(guó)法規(guī)的要求，提高購(gòu)房的性價(jià)比指數(shù)。

美國(guó)購(gòu)房； 風(fēng)險(xiǎn)； 注意事項(xiàng)

LIU Jin-zhe

(School of Business, Zhengzhou Industrial Applied Technology College, Zhengzhou 450015, China)

在美國(guó)購(gòu)房，要對(duì)各種購(gòu)房策略進(jìn)行分析，形成一套自己的購(gòu)房方案，這樣才能提高自身的購(gòu)房能力，從而有效地控制購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，提高購(gòu)房的綜合控制和管理效率，為購(gòu)房模式形成創(chuàng)造良好的條件。

一、美國(guó)購(gòu)房必須具備合法身份和簽證

在美國(guó)購(gòu)房，需要對(duì)自己的身份進(jìn)行全面的分析，確保不同的個(gè)體能夠產(chǎn)生不同的身份驗(yàn)證策略，從而能夠?qū)?gòu)房的具體情況進(jìn)行具體的分析。從總體情況看，在美國(guó)購(gòu)房必須具有合法的身份。在身份驗(yàn)證的過(guò)程中，還需要對(duì)簽證的情況進(jìn)行驗(yàn)證。只有二者都得到驗(yàn)證，才能購(gòu)買房屋，獲取相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)證[1]160-161。因此，在美國(guó)購(gòu)房，需要對(duì)自身的身份進(jìn)行全面的分析，才能提高購(gòu)房能力，為購(gòu)買到高質(zhì)量的房屋創(chuàng)造良好的條件。

二、美國(guó)購(gòu)房要選擇合適的區(qū)域

在美國(guó)購(gòu)房，要對(duì)區(qū)域進(jìn)行全面的核實(shí)，確保對(duì)不同區(qū)域房屋的情況進(jìn)行全面分析，才能選擇到合適的房屋，這對(duì)整個(gè)購(gòu)房戰(zhàn)略形成具有重要的作用。合適的購(gòu)房區(qū)域和購(gòu)房環(huán)境是緊密結(jié)合在一起的，必須對(duì)購(gòu)房環(huán)境進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，才能對(duì)各種影響購(gòu)房環(huán)境的指標(biāo)進(jìn)行量化，形成自己的購(gòu)房模式，這對(duì)選擇合適的房屋具有重要的作用。影響購(gòu)房環(huán)境因素很多，具體分析住房環(huán)境需要從交通便利條件、學(xué)區(qū)優(yōu)劣、公共設(shè)施、社區(qū)環(huán)境、街區(qū)鄰居等方面出發(fā)[2]155-158。從不同的環(huán)境分析出發(fā)，形成良好的購(gòu)房策略，對(duì)購(gòu)買合適的房屋具有重要的作用。社區(qū)環(huán)境是購(gòu)房過(guò)程中需要考慮的一個(gè)重要因素，購(gòu)買房屋意味著要居住，而影響居住質(zhì)量的一個(gè)重要因素就是社區(qū)環(huán)境。因此，在購(gòu)房的過(guò)程中，必須對(duì)美國(guó)社區(qū)的環(huán)境進(jìn)行全面的評(píng)估，形成社區(qū)環(huán)境的選擇策略，這對(duì)整個(gè)社區(qū)環(huán)境的綜合分析會(huì)產(chǎn)生重要的作用。交通便利對(duì)出行會(huì)產(chǎn)生很大的影響。美國(guó)的公共交通相對(duì)比較完善，在購(gòu)房的過(guò)程中需要對(duì)交通環(huán)境情況進(jìn)行多樣化分析，這對(duì)購(gòu)買到合適的房屋會(huì)有重要的幫助。

三、美國(guó)購(gòu)房要選擇合適的經(jīng)紀(jì)人

在美國(guó)購(gòu)房，要對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合適的選擇。只有選擇到合適的經(jīng)紀(jì)人，才能購(gòu)買到合適的房屋。從美國(guó)的實(shí)際情況看，經(jīng)紀(jì)人在介紹看房、選房的過(guò)程中與國(guó)內(nèi)的情況有很大的不同。必須從購(gòu)房選擇的角度出發(fā)選擇合適的經(jīng)紀(jì)人，確保購(gòu)房能夠符合經(jīng)紀(jì)人看房的規(guī)則，提高購(gòu)房質(zhì)量和購(gòu)房效率[3]156-158。在美國(guó)購(gòu)房的過(guò)程中，要對(duì)購(gòu)房者選擇房屋的情況進(jìn)行合理的評(píng)判，以形成良好的經(jīng)紀(jì)人購(gòu)房策略，這對(duì)整個(gè)購(gòu)房戰(zhàn)略形成會(huì)產(chǎn)生重要的作用。在美國(guó)購(gòu)房，即使是新房也是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人銷售的。因此，在購(gòu)房的過(guò)程中需要和經(jīng)紀(jì)人保持緊密的聯(lián)系。即使房屋購(gòu)買完成之后，同樣需要和經(jīng)紀(jì)人保持緊密的聯(lián)系。這樣才能合理有效地解決購(gòu)房前、購(gòu)房中、購(gòu)房后的各種問(wèn)題，這對(duì)提高購(gòu)房效率和質(zhì)量具有重要的作用。

四、合理預(yù)算購(gòu)房的各種費(fèi)用

美國(guó)購(gòu)房的費(fèi)用預(yù)算與國(guó)內(nèi)存在很大的區(qū)別，因此，在購(gòu)房的過(guò)程中需要對(duì)購(gòu)房的費(fèi)用情況進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，從而保證有充足的資金購(gòu)房，避免在購(gòu)房過(guò)程中因費(fèi)用問(wèn)題影響購(gòu)房進(jìn)度。在美國(guó)購(gòu)房，除了交一筆首付外，還需要繳納各種手續(xù)費(fèi)用。因此，在房屋購(gòu)買前期要對(duì)銀行貸款的情況進(jìn)行合理的預(yù)算和評(píng)估，同時(shí)對(duì)各種費(fèi)用的情況進(jìn)行優(yōu)化，提高購(gòu)房的預(yù)算控制和管理水平，這對(duì)整個(gè)房屋的購(gòu)買模式優(yōu)化會(huì)產(chǎn)生積極的作用。在美國(guó)購(gòu)房，要對(duì)產(chǎn)生的費(fèi)用事項(xiàng)進(jìn)行全面的了解。從當(dāng)前的情況看，主要費(fèi)用包括成交手續(xù)費(fèi)、地契保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、房屋檢驗(yàn)費(fèi)、公寓管理費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、地產(chǎn)稅等。在費(fèi)用預(yù)算和管理的過(guò)程中，需要對(duì)不同的費(fèi)用情況進(jìn)行不同的分析。通過(guò)費(fèi)用預(yù)算也可以評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，這對(duì)合理購(gòu)房會(huì)產(chǎn)生很大的作用。在美國(guó)購(gòu)房，需要對(duì)購(gòu)房的總體情況進(jìn)行分析，從不同的費(fèi)用管理出發(fā)形成不同的費(fèi)用管理模式，以確保購(gòu)房費(fèi)用更加的科學(xué)合理，這對(duì)購(gòu)買到性價(jià)比高的房屋將產(chǎn)生重要的作用。

從在美國(guó)購(gòu)房的實(shí)際情況看，如果一般的中國(guó)人在美國(guó)沒有綠卡，那么其信用額度是很低的，這對(duì)購(gòu)房過(guò)程中的貸款會(huì)產(chǎn)生很大的影響。此種情況一般不允許貸款，必須通過(guò)現(xiàn)金支付方式購(gòu)房。因此，在和經(jīng)紀(jì)人溝通的過(guò)程中，需要明確分幾次支付現(xiàn)金，同時(shí)需要明確支付模式，這樣才能合理購(gòu)房[4]3-23。經(jīng)紀(jì)人在了解客戶的購(gòu)房需求和要求之后，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況填寫相應(yīng)的表格，從而形成有效的購(gòu)房策略。經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)把購(gòu)房現(xiàn)金的5%放入第三方公證托管公司，這同時(shí)也表明購(gòu)房者的誠(chéng)意。如果購(gòu)房合同沒有形成，那么這部分誠(chéng)意金還會(huì)通過(guò)經(jīng)紀(jì)人歸返客戶。另外，在美國(guó)購(gòu)房，還需要考慮傭金等方面的費(fèi)用因素?？傊?，在購(gòu)房的過(guò)程中要對(duì)費(fèi)用進(jìn)行合理的預(yù)算，全面了解購(gòu)房流程和不同流程產(chǎn)生的購(gòu)房費(fèi)用，這樣才能合理地選房、購(gòu)房。

五、美國(guó)購(gòu)房要填寫合約書，支付定金支票

美國(guó)購(gòu)房必須通過(guò)經(jīng)紀(jì)人填寫購(gòu)房合約書。購(gòu)房合約書簽訂需要對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行全面的閱讀。通過(guò)對(duì)合約書明確的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行評(píng)估，把各種風(fēng)險(xiǎn)控制到最低的狀態(tài)，這對(duì)購(gòu)買高質(zhì)量的房屋將產(chǎn)生重要的作用。如果在對(duì)合約書的各項(xiàng)條款進(jìn)行分析和評(píng)估之后沒有發(fā)現(xiàn)明顯的不合理問(wèn)題，就可以根據(jù)實(shí)際情況填寫合約書，并根據(jù)合約書的約定支付定金支票，至此，整個(gè)購(gòu)房合同和支付房款工作完成。

六、美國(guó)購(gòu)房要全面做好房屋檢查工作

房屋檢查是購(gòu)房的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。購(gòu)房過(guò)程中需要對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行檢查，以確保購(gòu)房條約能夠符合房屋的實(shí)際。在具體實(shí)施的過(guò)程中，需要在買房協(xié)議簽訂之后，對(duì)房屋的情況進(jìn)行全面的檢查。在有必要的情況下，需要請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房人員對(duì)房屋的情況進(jìn)行評(píng)估，以確保房屋買賣合同能夠符合雙方的意愿[5]151-172。房屋檢測(cè)是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，要從房屋的表層出發(fā)，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查，以確保房屋能夠符合安全等方面的要求。如果發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)體與合同規(guī)定不一致，必須通過(guò)合理的手段進(jìn)行維權(quán)，以確保合同風(fēng)險(xiǎn)控制符合雙方的要求，提高房屋購(gòu)房的綜合控制和管理水平。

七、美國(guó)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)控制

在美國(guó)購(gòu)房，必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以確保風(fēng)險(xiǎn)控制能夠符合各方承受力的要求。在具體的實(shí)施過(guò)程中，需要審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)告，同時(shí)在審閱房屋報(bào)告上簽字，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行確認(rèn)，以確保購(gòu)房過(guò)程的科學(xué)合理。購(gòu)房的檢驗(yàn)結(jié)果要與實(shí)際情況進(jìn)行比較分析，從而形成有效的房屋風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行優(yōu)化，提高房屋的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，對(duì)在美國(guó)購(gòu)房過(guò)程中合理控制風(fēng)險(xiǎn)具有重要的作用。在美國(guó)購(gòu)房，需要購(gòu)買一份房屋保險(xiǎn)。通過(guò)保險(xiǎn)手段可以降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，這可以為房屋安全性和資金安全形成創(chuàng)造良好的條件。在美國(guó)購(gòu)房，要通過(guò)保險(xiǎn)方式形成保護(hù)計(jì)劃，以確保房屋在小修小補(bǔ)的過(guò)程中能夠形成良好的房屋風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，提高房屋的安全指數(shù)。在美國(guó)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)還包括水電系統(tǒng)保修等。房屋保險(xiǎn)可以對(duì)房屋構(gòu)成產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題進(jìn)行全面的約束，這對(duì)提高購(gòu)房決策的科學(xué)性將會(huì)產(chǎn)生很大的作用。在美國(guó)購(gòu)房，必須對(duì)各種事項(xiàng)進(jìn)行全面的分析，才能保證購(gòu)房模式能夠符合購(gòu)房需求，提高房屋的綜合控制和管理水平。

八、結(jié) 語(yǔ)

在美國(guó)購(gòu)房，需要對(duì)自己的身份進(jìn)行全面的分析，確保不同的個(gè)體能夠產(chǎn)生不同的身份驗(yàn)證策略，才能對(duì)購(gòu)房的具體情況進(jìn)行具體的分析。在美國(guó)購(gòu)房，要對(duì)區(qū)域進(jìn)行全面核實(shí)，對(duì)不同區(qū)域房屋的情況進(jìn)行全面分析，這對(duì)整個(gè)購(gòu)房戰(zhàn)略形成具有重要的作用，這樣才能選擇到合適的房屋。美國(guó)房?jī)r(jià)總體上看是上升的。從人口方面看，房?jī)r(jià)指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說(shuō)明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力以流入為主；小于1，說(shuō)明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力以流出為主。如果這個(gè)數(shù)大于1，而且持續(xù)上升，說(shuō)明這個(gè)城市未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)漲。無(wú)論在中國(guó)還是在美國(guó)，用這個(gè)公式看每一個(gè)城市未來(lái)的房?jī)r(jià)漲跌百發(fā)百中。眾所周知的美國(guó)移民潮，將會(huì)不斷推升房?jī)r(jià)。合適的購(gòu)房區(qū)域與購(gòu)房環(huán)境是緊密結(jié)合在一起的，必須對(duì)購(gòu)房環(huán)境進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，這對(duì)各種影響購(gòu)房環(huán)境的指標(biāo)進(jìn)行量化，形成自己的購(gòu)房模式，對(duì)選擇合適的房屋具有重要的作用。在美國(guó)購(gòu)房，要對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合適的選擇。只有選擇到合適的經(jīng)紀(jì)人，才能購(gòu)買到合適的房屋。從美國(guó)的實(shí)際情況看，經(jīng)紀(jì)人在介紹看房、選房的過(guò)程中與國(guó)內(nèi)的情況有很大的不同，必須從購(gòu)房選擇的角度出發(fā)選擇合適的經(jīng)紀(jì)人，確保購(gòu)房能夠符合經(jīng)紀(jì)人看房的規(guī)則，以提高購(gòu)房質(zhì)量和購(gòu)房效率。美國(guó)購(gòu)房的費(fèi)用預(yù)算與國(guó)內(nèi)購(gòu)房存在很大的區(qū)別，在購(gòu)房的過(guò)程中需要對(duì)購(gòu)房的費(fèi)用情況進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，從而保證有充足的資金購(gòu)房，避免在購(gòu)房過(guò)程中因費(fèi)用問(wèn)題影響購(gòu)房進(jìn)度。在美國(guó)購(gòu)房，如果一般的中國(guó)人在美國(guó)沒有綠卡，那么其信用額度是很低的，對(duì)購(gòu)房過(guò)程中的貸款將產(chǎn)生很大的影響。此種情況一般不允許貸款，要通過(guò)現(xiàn)金支付方式購(gòu)房。因此，在和經(jīng)紀(jì)人溝通的過(guò)程中，需要明確分幾次支付現(xiàn)金，同時(shí)要明確支付的模式，這樣才能合理購(gòu)房。在美國(guó)購(gòu)房，要通過(guò)經(jīng)紀(jì)人填寫購(gòu)房合約書。在購(gòu)房合約書簽訂過(guò)程中，需要對(duì)合約書的條款進(jìn)行全面的閱讀，對(duì)合約書明確的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行評(píng)估，把各種風(fēng)險(xiǎn)控制到最低的狀態(tài)，這對(duì)購(gòu)買高質(zhì)量的房屋將產(chǎn)生重要的作用。在美國(guó)購(gòu)房，必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以確保風(fēng)險(xiǎn)控制能夠符合各方承受力的要求。在具體實(shí)施的過(guò)程中，需要審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)告，同時(shí)在審閱房屋報(bào)告上簽字。簽字主要是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行確認(rèn)，以確保購(gòu)房過(guò)程的科學(xué)合理。

[1] 廖 薇,桑帕聞德·儒勒·阿門德·塔普索巴.中國(guó)的貨幣政策與利率自由化[J].國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014(4).

[2] 米歇爾·魯塔,齊藤美香.全球價(jià)值鏈[J].國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014(3).

[3] JeffreyFrankel.中國(guó)還不是第一大經(jīng)濟(jì)體[J].國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014(4).

[4] 張 勛,徐建國(guó).中國(guó)資本回報(bào)率的再測(cè)算[J].世界經(jīng)濟(jì),2014(8).

[5] 張 明,肖立晟.國(guó)際資本流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素[J].世界經(jīng)濟(jì),2014(8).

House purchase Precautions in the USA

There are some differences in the United States and many domestic buyers purchase policy. Currently with the deepening international exchanges, many Chinese people choose to work in the United States and purchase houses. From the point of view of buyers, the policy of the United States must be comprehensively analyzed in order to buy high-quality housing, and thus be able to protect their own interests better.The house buyers in the USA shall think from the election room, showings, risk control, to ensure compliance with U.S. laws and regulations of the purchase process requirements, improve buyers cost index and the level of the buyers positive effect.

house-purchase in the UAS; risk; precautions

2015-04-02

劉勁哲(1972-)，男，河南桐柏人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，副研究員，統(tǒng)計(jì)師，鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院特聘教授，主要從事工商管理研究。

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1672-2388(2016)02-0027-03