應(yīng)里孟++周海燕

[摘要]本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)速度慢、資金來(lái)源單一等特點(diǎn)，為解決房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過(guò)度、存貨占流動(dòng)資金比例過(guò)高、營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)等問(wèn)題，提出了相應(yīng)的營(yíng)運(yùn)資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)運(yùn)資金；風(fēng)險(xiǎn)控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608125

1房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金特點(diǎn)

（1）資金需要量大。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中都需要大量流動(dòng)資金來(lái)維持自身的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。土地資源的稀缺且人們對(duì)土地資源的需求與日俱增使土地價(jià)格不斷上升，再者房屋建筑在建造施工過(guò)程中需要投入大量的材料、人力、設(shè)備等，因此房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大大高于其他行業(yè)。

（2）資金周轉(zhuǎn)速度慢。房地產(chǎn)每一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)、施工到竣工結(jié)算再到交付使用通常要花費(fèi)2～3年之久，到最后收回投資額則需要花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間。此外，由于投資回收期長(zhǎng)，耗用的資金數(shù)額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款需要支付一大筆利息，這無(wú)形中增加了企業(yè)的成本。這些原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度比別的行業(yè)慢。

（3）資金來(lái)源單一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)所需資金數(shù)額巨大，這么一筆龐大的資金很難有企業(yè)可以用自有資金來(lái)承擔(dān)，出于風(fēng)險(xiǎn)和安全性考慮，房地產(chǎn)企業(yè)都比較依賴(lài)銀行貸款這一傳統(tǒng)融資途徑，在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的時(shí)候，需要充分考慮到自己持有的資金和外部融資的資金比例，再進(jìn)行詳細(xì)的研究分析，最后得出合理的融資結(jié)構(gòu)方案，從而可以有效的達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)性和盈利性的平衡。

2房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的主要風(fēng)險(xiǎn)

21負(fù)債過(guò)度

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處在高速發(fā)展階段，企業(yè)對(duì)資金的需求量比較大，而且房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)持比較認(rèn)可的態(tài)度，這也是導(dǎo)致房企負(fù)債率偏高的原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款這一傳統(tǒng)融資方式比較依賴(lài)，所以其到期還本付息壓力也比較大。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比例高達(dá)50%以上，原因是房地產(chǎn)企業(yè)一拿到售樓許可后就開(kāi)始預(yù)售樓盤(pán)，這樣可以達(dá)到回籠資金的目的，所得的收入計(jì)入“預(yù)收賬款”科目，而“預(yù)收賬款”中絕大部分都是消費(fèi)者從銀行貸的購(gòu)房貸款。高比例的流動(dòng)負(fù)債說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)要用大額的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)償還，這大額的流動(dòng)資產(chǎn)一般指存貨即樓盤(pán)。如果房地產(chǎn)企業(yè)在建造過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的話(huà)，會(huì)導(dǎo)致樓盤(pán)無(wú)法按時(shí)交付，這樣企業(yè)就難以按時(shí)償還借款，同時(shí)還會(huì)因?yàn)檫`約產(chǎn)生新的負(fù)債。

22存貨占流動(dòng)資金比例過(guò)高

近幾年來(lái)，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)，采取了一系列宏觀調(diào)控措施，許多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法達(dá)到預(yù)定的銷(xiāo)售目標(biāo)，導(dǎo)致存貨積壓，而房地產(chǎn)企業(yè)的存貨單價(jià)又比較高，所以存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重會(huì)過(guò)高。而一般來(lái)講，存貨越多，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)越多，經(jīng)營(yíng)效益會(huì)越好，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨并不好控制，一旦企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，而存貨又銷(xiāo)售不出去，那么會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法償付到期債務(wù)，造成嚴(yán)重的影響。

23營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

由于我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)建立起完善的營(yíng)運(yùn)資金管理體系和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，并且房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，且其開(kāi)發(fā)至銷(xiāo)售的時(shí)間間隔比較久，導(dǎo)致其營(yíng)運(yùn)資金周期比較長(zhǎng)。過(guò)長(zhǎng)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率降低，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。

3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控策略

31保持流動(dòng)資產(chǎn)高比例的同時(shí)注意資金安全

一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)越多企業(yè)的績(jī)效也會(huì)越高，所以房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金需求量比較大的企業(yè)應(yīng)保持相對(duì)較多的流動(dòng)資產(chǎn)，這樣能夠保證資金鏈順暢。但是房地產(chǎn)企業(yè)也不能盲目地追求較高的流動(dòng)資產(chǎn)，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)的比例過(guò)高，就會(huì)產(chǎn)生資金流轉(zhuǎn)和安全運(yùn)行的問(wèn)題。從前面分析來(lái)看，企業(yè)只有小部分流動(dòng)資產(chǎn)能夠用來(lái)償付到期負(fù)債，大部分流動(dòng)資產(chǎn)都是不太好控制的，比如企業(yè)手中的土地資源、未完工產(chǎn)品及一些沒(méi)賣(mài)出去的樓盤(pán)等存貨，萬(wàn)一資金鏈斷裂，這些存貨又不好處置，則企業(yè)的到期債務(wù)的償還壓力會(huì)很大。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)存貨的管理，存貨資金是房地產(chǎn)行業(yè)盈利的來(lái)源，如果房地產(chǎn)公司存貨中未完工產(chǎn)品占總存貨比例過(guò)大，那么勢(shì)必會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)應(yīng)該合理安排未完工產(chǎn)品與完工產(chǎn)品的比例，適當(dāng)提高完工產(chǎn)品的比例，提高產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)加速存貨的銷(xiāo)售，減少流動(dòng)資金的變現(xiàn)時(shí)間，維護(hù)資金鏈的安全。

32采取相應(yīng)措施加快應(yīng)收賬款回收

資金得以循環(huán)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是異常重要的，應(yīng)收賬款作為企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債，如果能夠及時(shí)收回企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)是非常有幫助的。從上文分析得出，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都很低，如果房地產(chǎn)公司逾期未收的應(yīng)收賬款或者呆滯賬款過(guò)多，資金周轉(zhuǎn)就容易出現(xiàn)問(wèn)題。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理，采取有效措施及時(shí)收回應(yīng)收賬款，例如，采取合理的優(yōu)惠措施來(lái)刺激消費(fèi)者早日歸還房款；對(duì)合作者的信用進(jìn)行評(píng)級(jí)，降低壞賬率等。

33充分利用長(zhǎng)期負(fù)債的杠桿效應(yīng)

我們知道，企業(yè)如果在考量自身能力的情況下合理利用負(fù)債就能夠通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿的作用獲得額外的收益。如果企業(yè)的投資收益大于負(fù)債利率，企業(yè)的負(fù)債收益就能夠轉(zhuǎn)化為權(quán)益資本，所以企業(yè)要合理利用財(cái)務(wù)杠桿。本文分析了“招保萬(wàn)金”的流動(dòng)負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)四家企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債比重都很大，其中“預(yù)收賬款”占了很大比例，原因是企業(yè)將通過(guò)預(yù)售樓盤(pán)的獲得的定金劃入“預(yù)收賬款”科目，使流動(dòng)負(fù)債的比例也相應(yīng)提升。但是除了“預(yù)收賬款”，房地產(chǎn)企業(yè)的“應(yīng)付賬款”與“其他應(yīng)付款”項(xiàng)目也占了很大比例。事實(shí)上，負(fù)債杠桿的作用大小并不是由長(zhǎng)期債務(wù)或者短期債務(wù)決定的，長(zhǎng)期負(fù)債的資金成本比短期負(fù)債的資金成本高，但是這部分高出來(lái)的資金成本可以用抵稅的方式來(lái)彌補(bǔ)。還有由于房地產(chǎn)行業(yè)很容易受到政治、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等各方面的影響，一旦出現(xiàn)外部環(huán)境不利于企業(yè)發(fā)展的變化，那企業(yè)就很可能陷入嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)中，而長(zhǎng)期負(fù)債償還日期確定，比較安全。所以，在權(quán)衡了償還風(fēng)險(xiǎn)、資金成本和收益的情況下，筆者認(rèn)為房企應(yīng)該考慮長(zhǎng)期負(fù)債這一有利資金來(lái)源。

34加快企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度

①加強(qiáng)在中小型住房的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)力度。近幾年來(lái)，政府部門(mén)完善和落實(shí)了一系列住房保障政策，國(guó)土資源部要求各地應(yīng)先安排經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和中低價(jià)位、中小型商品房建設(shè)用地?？梢?jiàn)，在未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)中，中小型住房將占有比較大的比重，那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該配合國(guó)家政策需要以及考慮房產(chǎn)行業(yè)實(shí)際需求，結(jié)合自身情況考慮加強(qiáng)中小套型商品房的開(kāi)發(fā)，增加銷(xiāo)售量。由于中小型商品房需求量大，資金需求量小，生產(chǎn)周期短，企業(yè)可以較快的回籠資金，在提高流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)速度的同時(shí)也提高了資金使用效率；②隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有自己的專(zhuān)業(yè)特色和專(zhuān)業(yè)能力將在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)可以專(zhuān)注于自己所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，利用自身的優(yōu)勢(shì)給自己找個(gè)準(zhǔn)確的定位，這樣有利于提高資金的周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)也可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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