郁沛雅

[摘 要]關(guān)于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定所涉及的債權(quán)合同與物權(quán)行為的效力認(rèn)定問(wèn)題，至今在學(xué)界尚存在較大爭(zhēng)議。在學(xué)理層面上，較為合理的建議是，認(rèn)定債權(quán)合同有效，物權(quán)行為相對(duì)無(wú)效，承認(rèn)抵押權(quán)追及效力，但同時(shí)也要考慮到增加善意取得制度的類推適用，以保護(hù)善意受讓人。但是在實(shí)踐層面上，大多數(shù)法院在判決此類案件時(shí)，傾向于會(huì)認(rèn)定債權(quán)合同有效而物權(quán)行為無(wú)效。這種對(duì)物權(quán)行為效力的徹底否定，難免會(huì)損害受讓人之利益，有悖公平公正的法律原則。

[關(guān)鍵詞]抵押；轉(zhuǎn)讓；債權(quán)合同；物權(quán)行為

[中圖分類號(hào)]D923 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 — 2234（2016）2 — 0081 — 04

2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）的頒布在完善我國(guó)法律制度上邁出了重大的一步，實(shí)施至今效果良好，但也有尚待完善之處。其中，對(duì)于第191條第2款規(guī)定的“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”如何理解，關(guān)于債權(quán)合同與物權(quán)行為效力如何認(rèn)定的問(wèn)題，在學(xué)界尚存較大爭(zhēng)議，至今司法機(jī)關(guān)也未有司法解釋對(duì)其加以說(shuō)明。故此，本文試圖通過(guò)對(duì)學(xué)說(shuō)理論與實(shí)踐案例的進(jìn)一步分析，為將來(lái)最高院出臺(tái)《物權(quán)法》擔(dān)保物權(quán)編司法解釋提供一些幫助。

一、對(duì)債權(quán)合同與物權(quán)行為效力認(rèn)定的學(xué)理分析

關(guān)于《物權(quán)法》191條第2款所涉及的債權(quán)合同與物權(quán)行為的效力認(rèn)定問(wèn)題，在學(xué)界大致有以下5種學(xué)說(shuō)：

（1）債權(quán)合同無(wú)效說(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為191條第2款是一個(gè)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第52條，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同違反了此規(guī)定應(yīng)無(wú)效。①這種解釋可能會(huì)引起以下三種問(wèn)題：第一，依據(jù)該解釋勢(shì)必將會(huì)對(duì)抵押人所有權(quán)中的處分權(quán)能進(jìn)行過(guò)度的限制，若將財(cái)產(chǎn)抵押，那么所有權(quán)人就只能使用與獲取收益而無(wú)法對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，會(huì)導(dǎo)致抵押人負(fù)擔(dān)過(guò)重。另即使抵押權(quán)人欲行使其抵押權(quán)，使所有權(quán)人承受負(fù)擔(dān)，尚需前提條件（債務(wù)不履行等），則為何在尚未發(fā)生實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的場(chǎng)合，抵押權(quán)人反得直接限制抵押人的處分，給所有權(quán)人更重的負(fù)擔(dān)呢？不合情理。第二，它不利于提高對(duì)物的利用效率，“一個(gè)正常的經(jīng)濟(jì)制度下，財(cái)產(chǎn)的流通性或曰財(cái)產(chǎn)權(quán)的讓與性是健康的社會(huì)范圍的經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)所必需的，也是財(cái)產(chǎn)權(quán)名副其實(shí)甚至增值的前提和表現(xiàn)?！薄?〕第三，事實(shí)上，抵押物的轉(zhuǎn)讓并不必然影響抵押權(quán)的行使，將抵押物轉(zhuǎn)讓行為認(rèn)定為無(wú)效相對(duì)于認(rèn)定為有效并無(wú)效果上的優(yōu)勢(shì)。 〔2〕

（2）債權(quán)合同效力未定說(shuō)

該說(shuō)擴(kuò)張解釋了《合同法》51條，認(rèn)為此時(shí)抵押人無(wú)處分權(quán)。雖然按照《物權(quán)法》191條的文義，抵押人的處分權(quán)無(wú)疑是受有一些限制的，但若因此認(rèn)為抵押人僅僅因?yàn)樵谖锷显O(shè)立了抵押權(quán)即喪失對(duì)物的處分權(quán)，無(wú)疑令人難以接受。立法或者學(xué)理領(lǐng)域都沒(méi)有支持此觀點(diǎn)。一旦運(yùn)用此對(duì)策將會(huì)大大增加轉(zhuǎn)讓行為歸于消滅的幾率，將會(huì)產(chǎn)生增加受讓人風(fēng)險(xiǎn)、妨礙交易安全、阻礙財(cái)產(chǎn)流通等負(fù)面影響。〔2〕

（3）債權(quán)合同未生效說(shuō)

一些學(xué)者通過(guò)其他解釋方法主張債權(quán)合同未生效，其認(rèn)為轉(zhuǎn)讓抵押物的行為應(yīng)該是一個(gè)“多方合同”（“三方交易”）①。此種觀點(diǎn)具有一些啟發(fā)意義，但關(guān)于未生效的實(shí)質(zhì)與內(nèi)涵仍存爭(zhēng)議，而且使得債權(quán)合同未生效所導(dǎo)致的后果與使合同無(wú)效區(qū)別不大，因此，其雖相較于債權(quán)合同無(wú)效說(shuō)有進(jìn)步，但仍非最佳選擇。

（4）債權(quán)合同有效，物權(quán)行為無(wú)效說(shuō)

該說(shuō)主張債權(quán)合同有效，但物權(quán)行為無(wú)效②，即在沒(méi)有取得抵押權(quán)人同意的情況下，抵押人與受讓人之間的無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效。該說(shuō)根據(jù)《物權(quán)法》第15條的區(qū)分原則，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)分債權(quán)合同與物權(quán)轉(zhuǎn)讓各自的效力，而《物權(quán)法》第191條規(guī)定的“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)是使物權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效，而非使債權(quán)合同無(wú)效。該說(shuō)在文義解釋的基礎(chǔ)上加上了體系解釋，使得此說(shuō)亦具有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)服力，此說(shuō)雖與前述學(xué)說(shuō)有著類似的問(wèn)題：阻礙交易安全，障礙財(cái)產(chǎn)流通。但相較而言，在解釋論的前提下，卻仍有進(jìn)步意義，因其通過(guò)對(duì)法條的解釋可使債權(quán)合同有效，并且實(shí)踐中也多采此說(shuō)。

（5）債權(quán)合同有效，物權(quán)行為相對(duì)無(wú)效說(shuō)

該說(shuō)實(shí)際是在債權(quán)合同有效，物權(quán)行為無(wú)效說(shuō)的基礎(chǔ)上再為細(xì)分，將處分行為的無(wú)效分為絕對(duì)無(wú)效與相對(duì)無(wú)效，并認(rèn)為物權(quán)行為在此應(yīng)是相對(duì)無(wú)效〔3〕。此種劃分實(shí)際借鑒自德國(guó)民法③。拉倫茨認(rèn)為，相對(duì)無(wú)效亦可稱之為處分禁止，而當(dāng)法律規(guī)定的禁止旨在保護(hù)某個(gè)特定人的情況時(shí)，即可適用〔4〕。在此，《物權(quán)法》第191條的立法目的旨在保護(hù)抵押權(quán)人的利益自無(wú)疑義，因此，認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓對(duì)抵押權(quán)人不生效力亦為可能。相對(duì)無(wú)效相較絕對(duì)無(wú)效而言，效率更高，且對(duì)受讓人的保護(hù)更為充分。在相對(duì)無(wú)效的情況下，抵押物的轉(zhuǎn)讓有效，但抵押權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行其抵押權(quán)，而抵押權(quán)人并不一定會(huì)行使其抵押權(quán)，只要債務(wù)人履行債務(wù)債權(quán)人自然無(wú)需再行使其抵押權(quán)，在此情況下，抵押權(quán)人的權(quán)利消滅，而受讓人之前實(shí)際已經(jīng)具備完整的所有權(quán)，無(wú)需再如絕對(duì)無(wú)效情況下再進(jìn)行一次移轉(zhuǎn)。就解釋論而言，筆者最為支持此說(shuō)。筆者認(rèn)為對(duì)于法律條文的解釋固然有多種解釋方法可選，但文義解釋才是最純粹的解釋方法，而其他解釋方法如目的解釋，常常涉及價(jià)值判斷，但價(jià)值天生具有個(gè)體性，每個(gè)人的價(jià)值判斷均有差異，而對(duì)于價(jià)值的判斷實(shí)際很難分出對(duì)錯(cuò)，若將價(jià)值判斷過(guò)多的滲入法律條文的解釋中，易使法律問(wèn)題變成哲學(xué)問(wèn)題。對(duì)法律條文的解釋應(yīng)更多的著眼于文字，同時(shí)也可參照上下文，文義解釋與體系解釋應(yīng)是法律解釋的首選?！段餀?quán)法》第191條，從文義與體系解釋來(lái)看，相對(duì)無(wú)效說(shuō)最為合理，抵押權(quán)追及效力說(shuō)雖在制度設(shè)計(jì)上更為自由，但較多使用目的解釋的方法，而實(shí)際從文義上確實(shí)很難解釋出法律規(guī)定的“不得轉(zhuǎn)讓”反而完全有效，感覺(jué)略欠說(shuō)服力。

（6）債權(quán)合同和物權(quán)行為均有效說(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為債權(quán)合同與物權(quán)行為均有效④?！段餀?quán)法》191條所謂的“不得轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)”只是指“如果轉(zhuǎn)讓抵押物與受讓人，此物仍要承受抵押負(fù)擔(dān)”，也即抵押權(quán)有追擊效力。而此時(shí)“抵押權(quán)人的同意”則成為了免去“抵押權(quán)追及力”的一個(gè)條件。該說(shuō)背后的理由是受讓人與抵押人在交易的時(shí)候完全會(huì)考慮到抵押物設(shè)押的情況，作為理性人，對(duì)此情況的考慮是全面和具體的，并最終會(huì)反映到交易價(jià)格之上，同時(shí)對(duì)于抵押權(quán)人的保護(hù)，抵押權(quán)的追及效力已完全足夠，因此法律無(wú)需插手此事，強(qiáng)制使得債權(quán)合同或者物權(quán)行為無(wú)效。筆者認(rèn)為此說(shuō)很好的平衡了抵押人、受讓人和抵押權(quán)人三方的關(guān)系，是很好的制度設(shè)計(jì)。

抵押權(quán)具有追及效力雖仍存爭(zhēng)議是此說(shuō)的前提，但即使承認(rèn)抵押權(quán)具有追及效力，此說(shuō)仍有三個(gè)不足之處。第一，它很難從現(xiàn)行法解釋出來(lái)。從文義解釋看，191條第2款明文“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，這里卻要解釋為“轉(zhuǎn)讓的債權(quán)行為和物權(quán)行為都有效，只不過(guò)繼續(xù)受抵押權(quán)的追及”，似有一百八十度轉(zhuǎn)彎之嫌疑，不恰當(dāng)；從歷史解釋角度來(lái)看，《物權(quán)法》出臺(tái)之前《擔(dān)保法》采用的是：抵押人要“通知”抵押權(quán)人，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。反之推論，如果進(jìn)行了“通知”則轉(zhuǎn)讓行為有效。鑒于《物權(quán)法》將《擔(dān)保法》“通知抵押權(quán)人”的要求改為“經(jīng)抵押權(quán)人同意”，雖然關(guān)于結(jié)果的表達(dá)有些語(yǔ)焉不詳——“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，但仍可以比對(duì)《擔(dān)保法》的處理結(jié)果即認(rèn)為此時(shí)“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”就是“轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”?？偠灾抢媚康慕忉尩姆椒?，否則實(shí)難以解釋出“轉(zhuǎn)讓行為有效”，但筆者認(rèn)為目的解釋在學(xué)說(shuō)討論中有其意義，但在法律適用上，仍應(yīng)堅(jiān)持文義解釋、體系解釋等以避免參雜過(guò)多的價(jià)值判斷。

第二，此說(shuō)主要考察的情境為不動(dòng)產(chǎn)抵押物的轉(zhuǎn)讓，未考慮動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓的規(guī)則。由于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立并不以登記為要件，在動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓中，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力的最大的不合理在于，其與物權(quán)公示公信原則、交易安全理念背道而馳：由于抵押并不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，抵押物仍由抵押人占有，而占有又是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，所以受讓人自然可以信賴抵押人直接占有抵押物的事實(shí)而與之交易；但抵押權(quán)的追及效力卻使得取得抵押物所有權(quán)的受讓人遭受抵押權(quán)追及效力的危險(xiǎn)，使其取得的抵押物所有權(quán)并不完整。

第三，因?yàn)榇颂幍盅喝藶橛袡?quán)處分，所以實(shí)際已排除善意取得在此的適用，有失公平。尤其是在動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓的情況下，善意受讓人要想獲得沒(méi)有負(fù)擔(dān)的抵押物所有權(quán)，唯一的辦法就是代為清償債權(quán)，實(shí)際加重了受讓人的負(fù)擔(dān)。

綜上所述，對(duì)于《物權(quán)法》第191條第2款，就解釋論而言，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定債權(quán)合同有效，物權(quán)行為相對(duì)無(wú)效；從立法論上看，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)抵押權(quán)追及效力，但同時(shí)可能要考慮增加善意取得制度的類推適用，以保護(hù)善意受讓人，使抵押人承擔(dān)其中不利。

二、對(duì)債權(quán)合同與物權(quán)行為效力認(rèn)定的實(shí)踐探討

法律是立足于實(shí)踐的學(xué)科，因此，關(guān)于《物權(quán)法》第191條的解釋與適用，不僅需要考慮學(xué)術(shù)理論，更需要立足于實(shí)際案例，考察司法實(shí)踐中的處理方式。而對(duì)此問(wèn)題，最高法公報(bào)上恰有一篇案例，可供參考①。

（一）公報(bào)案例

通過(guò)考察我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然理論上本案中的第三受讓人新萬(wàn)基公司可以依據(jù)191條第1款（抵押權(quán)人同意）和第2款（代為清償）的不同方式最終獲得抵押財(cái)產(chǎn)——土地使用權(quán)，但是最終新萬(wàn)基公司并沒(méi)有采取任何措施。這其中最重要的原因當(dāng)然是抵押人索特公司不進(jìn)行配合：一方面不解除土地上的抵押，另一方面也不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。但正是由于本案沒(méi)有實(shí)際發(fā)生“解除抵押權(quán)”和“轉(zhuǎn)讓抵押物”的事實(shí)，如此使得我們考察最高院判決中關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題的相關(guān)態(tài)度和意見(jiàn)變得無(wú)從下手。不過(guò)，最高法院在案例說(shuō)明部分并非完全沒(méi)有表明它的立場(chǎng)：如果沒(méi)有抵押權(quán)人的同意，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的債權(quán)合同有效，物權(quán)行為無(wú)效；受讓人可以通過(guò)代為清償，使得物權(quán)行為有效。

然而應(yīng)注意的是，雖然最高院判決中表現(xiàn)出了這樣一個(gè)立場(chǎng)，但有兩個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題，本案沒(méi)有實(shí)際發(fā)生“解除抵押權(quán)”和“轉(zhuǎn)讓抵押物”的事實(shí)，這樣一來(lái)我們就會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：最高院公報(bào)案例選擇此案作為公報(bào)案例也許并非是由于推崇判決書中關(guān)于以上兩個(gè)問(wèn)題的闡述，而是由于判決書對(duì)于其它問(wèn)題的闡述——比如關(guān)于“物權(quán)行為獨(dú)立性問(wèn)題”的闡述。如果回答是肯定的，該判決中關(guān)于“抵押物轉(zhuǎn)讓”和“解除抵押權(quán)”的意見(jiàn)就只能是一個(gè)普通判決的意見(jiàn)，而并非具有更大指導(dǎo)意義的公報(bào)案例判決的意見(jiàn)。第二個(gè)問(wèn)題，在沒(méi)有以判例作為法律淵源的中國(guó)大陸，還不能說(shuō)最高院在此案中的判決意見(jiàn)就足以具有法律性質(zhì)的效力，易言之，現(xiàn)實(shí)中其它法院的判決還可能在相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)定方面存在很大的差異，因此，筆者接下來(lái)將考察其他法院適用《物權(quán)法》191條判決的情況，以期能更全面的對(duì)實(shí)務(wù)界所采之立場(chǎng)作出了解。

（二）其他判決

實(shí)踐中關(guān)于191條的案例大體可分為兩類：第一類是抵押人與受讓人的糾紛。在此種情況之下，抵押人一般情況之下也是按揭房屋的買受人，房屋已經(jīng)在銀行辦理了按揭手續(xù)，即設(shè)立了抵押權(quán)，此后，受讓人與抵押人簽訂房屋買賣合同。而糾紛的內(nèi)容主要為抵押人反悔，不想履行合同賣出房屋，因此試圖依據(jù)《物權(quán)法》191條第2款的規(guī)定，主張未獲抵押人同意，不能轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，受讓人則一般主張合同有效，其已按照合同約定支付了一定價(jià)款，并已開(kāi)始代替抵押人償還按揭貸款，而銀行（抵押權(quán)人）亦已接受受讓人的給付，因而可推定抵押權(quán)人同意此種轉(zhuǎn)讓行為。而就銀行（抵押權(quán)人）而言，由于房貸市場(chǎng)的高回報(bào)率以及房屋價(jià)格的堅(jiān)挺，使得銀行在維持按揭關(guān)系上非常主動(dòng)，無(wú)論由誰(shuí)來(lái)支付按揭貸款對(duì)其而言并無(wú)差別，所以往往不關(guān)心此類案件。一般而言，法院對(duì)此的裁判多支持受讓人的主張，要求抵押人辦理過(guò)戶登記，若有代為清償?shù)那闆r，則承認(rèn)受讓人對(duì)抵押人享有追償權(quán)；第二類為銀行依據(jù)《物權(quán)法》191條第2款起訴抵押人和受讓人，但由于此類型案例在實(shí)踐中甚少，筆者搜集的實(shí)踐中的案例中只有一個(gè)②，而且是存在其它特殊情況才使得銀行成為上訴人（一審中作為第三人參加訴訟），所以需要單獨(dú)考察，綜上，我國(guó)司法實(shí)踐中關(guān)于191條的絕大部分的案例，均為抵押人與受讓人之間的糾紛。實(shí)踐中基本不存在抵押權(quán)人通過(guò)《物權(quán)法》191條主張轉(zhuǎn)讓無(wú)效的案件。筆者猜測(cè)，其原因主要在于實(shí)踐中糾紛房產(chǎn)大多為按揭房，此時(shí)房屋相當(dāng)于銀行先買之后再贈(zèng)送給抵押人，并非為抵押人將自己所有之房屋設(shè)定抵押并以此來(lái)獲得額外的資金流。在此種情形下，銀行（抵押權(quán)人）地位十分強(qiáng)勢(shì)，受讓人很難威脅到其權(quán)利，因?yàn)槭茏屓送诤贤芯图s定了要接替抵押人償還按揭貸款，誰(shuí)來(lái)還這筆錢對(duì)于銀行的利害關(guān)系影響不大，反而就抵押人而言，由于房屋價(jià)格變化很大，尤其是在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的大環(huán)境下，房屋價(jià)格不斷上漲，使得抵押人容易反悔，所以抵押人往往想通過(guò)191條的規(guī)定來(lái)主張合同無(wú)效，而這顯然與191條的設(shè)計(jì)初衷——保護(hù)抵押權(quán)人的利益并無(wú)關(guān)系。

由于判決的數(shù)量有限，案件類型也比較統(tǒng)一，關(guān)于《物權(quán)法》191條的規(guī)定中的很多問(wèn)題法院并沒(méi)有進(jìn)行討論。此處筆者僅詳細(xì)考察以下兩個(gè)問(wèn)題，這幾個(gè)問(wèn)題在判決中都有所反映。

第一、若抵押權(quán)人不同意或者無(wú)法探知其意見(jiàn)，也未發(fā)生第三人代為清償時(shí)，抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為的效力為何：是債權(quán)合同有效而物權(quán)行為無(wú)效？還是債權(quán)合同和物權(quán)行為都沒(méi)有效力？或者是合同可撤銷？

關(guān)于債權(quán)合同的效力問(wèn)題，各法院的判決比較一致，基本都認(rèn)為是有效的，這其中有的案件中抵押權(quán)人已經(jīng)明確表態(tài)反對(duì)，不過(guò)更多的是抵押權(quán)人的態(tài)度不明，而此時(shí)法院會(huì)認(rèn)為它并非本案所要考慮的問(wèn)題，從而不影響本案對(duì)合同效力的認(rèn)定。但也有個(gè)別案例認(rèn)為此時(shí)債權(quán)合同因?yàn)檫`反了強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效①，但鑒于做出此等裁判之案例確實(shí)很少，只能視為個(gè)例，因此，基本可以認(rèn)為法院裁判的主流傾向是認(rèn)定債權(quán)合同有效。

關(guān)于物權(quán)行為的效力，各法院的判決也比較一致，基本均否定抵押物轉(zhuǎn)讓的效力。法院或者明文指出不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力或明確表示不支持原告過(guò)戶登記的主張，或者對(duì)過(guò)戶登記事宜不做表態(tài)，只是要求抵押人繼續(xù)履行合同，至于抵押人是否能順利得到抵押權(quán)人的同意從而完成登記則不為本案所要考慮的范圍②或要求受讓人先代為清償再支持其進(jìn)行過(guò)戶登記③。但也有二個(gè)案例中的判決支持了受讓人“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為有效”的主張④，在前一個(gè)案件中受讓人僅表示愿意代為清償，但還未發(fā)生實(shí)際的代為清償，此時(shí)法院已明文判決要求抵押人辦理過(guò)戶登記，但在此法院的意見(jiàn)均為，合同在受讓人愿意代為清償?shù)那闆r下具有履行的可能性，合同應(yīng)繼續(xù)履行，同時(shí)，在受讓人承諾代為清償?shù)那闆r下，銀行對(duì)此已無(wú)利害關(guān)系，因此，是否獲得其同意已不重要，可見(jiàn)，其并未直接認(rèn)可財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的效力可以不受抵押權(quán)人同意的影響。在第二個(gè)案件中，一審法院支持受讓人主張的理由是依據(jù)《合同法》第286條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《工程價(jià)款批復(fù)》）的規(guī)定，認(rèn)為此時(shí)如果買受人（消費(fèi)者）已經(jīng)購(gòu)買房屋，則消費(fèi)者的權(quán)利要優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，而建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)又優(yōu)先于其他抵押權(quán)人的抵押權(quán)，所以消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，最后應(yīng)該發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)于消費(fèi)者，關(guān)于第二個(gè)案件，《合同法》第286條在此是否適用，筆者覺(jué)得有必要在此處做一簡(jiǎn)單討論。首先，即使此案符合《合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先權(quán)之情形，買受人獲得房屋所有權(quán)也是因?yàn)闈M足了建筑物價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和其例外情形的要件，而并非是對(duì)《物權(quán)法》第191條抵押物轉(zhuǎn)讓需經(jīng)抵押權(quán)人同意的改變，只能將其視為一個(gè)特例，其次，此案中的各項(xiàng)情況很難說(shuō)符合《合同法》和《工程價(jià)款批復(fù)》所規(guī)定的情況。因此，第二個(gè)案件也不能簡(jiǎn)單認(rèn)為其改變了司法實(shí)踐中適用《物權(quán)法》第191條時(shí)否定物權(quán)行為效力的態(tài)度。

第二，若第三人代為清償，其后果為何。

學(xué)理上對(duì)于第三人代為清償債權(quán)，均承認(rèn)第三人享有追償權(quán)。但若嚴(yán)格檢索其在法律之上的依據(jù)，唯有《擔(dān)保法》解釋第67條明確承認(rèn)受讓人享有追償權(quán)。但這里仍有疑問(wèn)，由于《物權(quán)法》191條并未繼承《擔(dān)保法》解釋67條第1款的第一句（抵押權(quán)人同意是否能決定轉(zhuǎn)讓行為效力和追及效力的問(wèn)題）的規(guī)定，而對(duì)于第二句的規(guī)定（第三人代為清償后追償權(quán)的問(wèn)題）《物權(quán)法》并未作出任何表示，此時(shí)是否可認(rèn)為《物權(quán)法》默示繼承了《擔(dān)保法》解釋的規(guī)定。對(duì)此，筆者持肯定態(tài)度，因?yàn)殡m然《物權(quán)法》并未繼承《擔(dān)保法》解釋關(guān)于抵押權(quán)追擊效力的規(guī)定，但追償問(wèn)題發(fā)生在第三人代為清償情況之下，此時(shí)與抵押權(quán)的追及效力無(wú)關(guān)。

實(shí)踐中受讓人一般均直接承接了按揭還款的義務(wù)，同時(shí)再額外給付一定的購(gòu)房款，此外基本不會(huì)選擇代為清償額外的抵押權(quán)。而且案例中大多是在抵押物轉(zhuǎn)讓合同簽訂之后抵押人方才設(shè)立額外的抵押權(quán)⑤，實(shí)際已有違約之嫌疑，受讓人完全可依合同要求對(duì)方承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，迫使對(duì)方消除抵押權(quán)。但若受讓人急于獲得不動(dòng)產(chǎn)，也有采取先代為清償再進(jìn)行追償?shù)目赡埽趯?shí)際發(fā)生了代為清償?shù)陌讣?，有法院判決明文肯定代為清償?shù)淖穬敊?quán)⑥，其依據(jù)正是《物權(quán)法》第191條和《擔(dān)保法》解釋第67條的規(guī)定。

三、結(jié)論

經(jīng)過(guò)前文的檢討，可知對(duì)于《物權(quán)法》191條第二款的解讀，理論界雖眾說(shuō)紛紜，但法院大多認(rèn)定債權(quán)合同有效而物權(quán)行為無(wú)效，但可惜的是，法院一般就到此為止，并未再進(jìn)一步如筆者所設(shè)想那樣將物權(quán)行為認(rèn)定為相對(duì)無(wú)效，因而有時(shí)難免會(huì)損害受讓人之利益。同時(shí)，在我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況下，實(shí)踐中抵押權(quán)人利用191條來(lái)保護(hù)自己利益的需求似乎沒(méi)有那么強(qiáng)烈，立法者所針對(duì)的典型糾紛實(shí)際發(fā)生甚少，反而是抵押人和受讓人的糾紛不斷，其原因是按揭購(gòu)房的大量存在，造成抵押權(quán)人的心態(tài)變化。因此，在進(jìn)行司法解釋時(shí)，應(yīng)注意此種情況，將其與191條所針對(duì)的典型糾紛區(qū)別開(kāi)來(lái)。若該抵押物僅為某一債務(wù)的擔(dān)保之一，那么受讓人是否仍需要清償所有債務(wù)？受讓人代為清償之后是否能向其他保證人或抵押人要求追償？這些問(wèn)題仍有疑問(wèn)，可留待以后再做進(jìn)一步檢討。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

〔1〕崔建遠(yuǎn).物權(quán)法〔M〕.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009.

〔2〕高圣平，王琪.不動(dòng)產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的解釋論：《物權(quán)法》第191條及其周邊〔J〕.西安：法律科學(xué)：西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，（05）.

〔3〕陳永強(qiáng)，王建東.論抵押物轉(zhuǎn)讓的法律效果——以對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》第191條的解釋為中心〔J〕.上海：政治與法律，2009，（09）.

〔4〕〔德〕拉倫茨.德國(guó)民法通論（下）〔M〕.王曉曄，等，譯.北京：法律出版社，2013.

〔責(zé)任編輯：陳玉榮〕