崔鵬

2月19日，財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)低了個人購買住房的契稅稅率。具體的措施是居民購買90平方米以上的首套房契稅比例統(tǒng)一調(diào)低到1.5%；北上廣深這4個超級城市之外的居民購買二套房，90平方米以下的契稅由4%調(diào)整到1%，90平方米以上的契稅由4%調(diào)整到2%。同時，文件還將個人購房營業(yè)稅的免征年限下調(diào)至兩年。

這是最近一個月中，經(jīng)濟決策層連續(xù)第三次發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理政策。春節(jié)前，央行曾經(jīng)下調(diào)非限購城市居民購房貸款的首付比例。而這次有關(guān)稅率的調(diào)整范圍大于上一次—對于居民購買第一套住房的契稅，連北上廣深這類限購城市也在降稅之列。這種變化讓人感覺到，自從2015年年底以來，有關(guān)加快房地產(chǎn)流動性的政策調(diào)整越來越“給力”，也更趨頻繁。

實際上，這種政策調(diào)整的目的已經(jīng)部分達(dá)到了。這有點像羅伯特·盧卡斯對制造通貨膨脹的解釋：超出人們預(yù)期的貨幣制造會促使人們花更多的錢。

中國居民如果預(yù)期房地產(chǎn)的價格將被管理層“允許上漲”，那么就會有很大量的資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。但之所以說政策調(diào)整的目的是部分達(dá)到，是因為這種流動性的活躍現(xiàn)象更多地出現(xiàn)在北上廣深，特別是深圳、上海和北京。最近我在北京東北三環(huán)附近問了幾個樓盤的價格。由于是學(xué)區(qū)房，其每平方米的價格漲到了10萬元，相對去年已經(jīng)上漲了40%。這不由讓人想到，投資者掐死自己的小孩，是個很棒的理財方式（當(dāng)然，這是個玩笑）。

不樂觀的是，那些被期待完成去庫存的城市的房地產(chǎn)市場動靜反而不大。

在經(jīng)濟不夠景氣的情況下，為什么會出現(xiàn)這種情況？如果有機會去中國的二三線城市走一走，會更容易明白其中的原因。

很多二三線城市的問題在于，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一，過于依賴某一類產(chǎn)業(yè)。在整體經(jīng)濟狀況良好的情況下，這些城市的問題被經(jīng)濟增長速度掩蓋了，而且會出現(xiàn)過度投資的泡沫。在經(jīng)濟增速放緩的情況下，問題就出現(xiàn)了。產(chǎn)能過剩、庫存激增，另外，各個社會階層也隨著經(jīng)濟增長減速而迅速出現(xiàn)固化現(xiàn)象。小城市中，一般階層的年輕人看不到詩也看不到遠(yuǎn)方的現(xiàn)象更加嚴(yán)重。

在這種情況下，二三線城市的年輕人將更傾向于到一線城市或者北上廣深這種超級城市尋找出路。經(jīng)濟雖然不夠好，北京、上海也的確擁擠、復(fù)雜，生活消費高而且有霧霾，但其他地方還不如這些巨型城市—我們可以把這種在不夠好的目標(biāo)中找一個相對不那么差的選擇的效應(yīng)稱之為“比差”效應(yīng)。

由于“比差”效應(yīng)的帶動，今后會有更多的中國家庭把投資轉(zhuǎn)移到商業(yè)規(guī)則更健全、充滿了陌生人并且有相對公平的競爭環(huán)境的超級城市。這種投資和人口流入會造成中國大城市房地產(chǎn)價格的上漲。同時，經(jīng)濟決策層出于對整體經(jīng)濟增長的考慮，對房地產(chǎn)政策放寬，以增加人們投資房地產(chǎn)的熱情。而同時，一些中國二三線城市的人力卻在流出，即使采取了一些降低交易環(huán)節(jié)費用的做法，也很難有效達(dá)到去庫存的目的。

那么這種房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化的變化會怎么持續(xù)下去？就像咱們前邊提到過的，如果貨幣政策以比人們的想象更快的速度寬松，那么這很可能促成一線城市和超級城市房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲。

但這很可能不是一種整體社會效用最佳的結(jié)果。怎樣引導(dǎo)社會投資更有效地進(jìn)入更多活力更高的經(jīng)濟部門是相對更重要的任務(wù)，放松房地產(chǎn)投資只是不讓經(jīng)濟失速過快的權(quán)宜之計。

對于投資者來說，是不是應(yīng)該跟風(fēng)把錢用來投資一線城市或者超級城市的房地產(chǎn)，是個很難回答的問題。但可以看到一些城市的房地產(chǎn)價格上漲太快了，在經(jīng)濟增速不高的預(yù)期下，這需要謹(jǐn)慎對待。