文 老樹

土地“撞限”怎么辦

文 老樹

4月中旬，一條關于溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期，居民需要再繳納相當于房價三成的土地出讓金才能續(xù)期的消息，再次引發(fā)人們對土地使用權期限的討論。此消息也給廣大城鎮(zhèn)居民權利的保障與生活的安定帶來了隱憂。土地“撞限”怎么辦？購房者熱盼“定心丸”。

一石激起千層浪

2016年4月18日中國新聞網《“撞限房”期待盡快破“限”》稱，今年3月份，溫州市民王先生購買了一套市區(qū)的二手房，房屋建造于20世紀90年代，辦理房產過戶手續(xù)時，卻意外發(fā)現，原房東的土地使用證已于今年3月4日過期了?！艾F在房產過戶辦完了，契證過戶也辦完了，但土地使用證卡在里面，土地過不來了?！?/p>

王先生的遭遇并非個例，王女士也遇到了類似情況。2012年10月，王女士花了近百萬元在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套二手房。今年王女士想賣掉這套房，置換一套更大點的房子，在買賣過程中，發(fā)現這套房子土地使用證上登載的使用年限已于今年3月4日到期。溫州市土地登記交易中心的答復是，溫州橫河北小區(qū)的房地產開發(fā)公司當初與國土部門簽訂的是20年的土地出讓合同，國土部門按照當時的價格和出讓年限，收取了20年的土地出讓金，因此這個小區(qū)的土地使用年限為20年。“王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。”當地國土部門的一位工作人員對王女士的遭遇深表同情，可是20年的土地權限一到期，她房屋的土地使用權在法律上就失效了。

4月19日新華社《住房土地使用權到期了該怎么辦？相關部門人士表示物權保護將不斷完善》文章提到，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜說，目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年，但一些地方因為各種原因，確實存在低于70年的情況。記者調查發(fā)現，房屋土地實際使用年限低于相應土地最高年限標準的現象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一的情況。

全國范圍內，此類房屋土地使用權年限不一的情況到底有多少？據有關部門介紹，土地出讓大多是各地自行組織實施，具有一定的靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細數據，不過這種情況在全國并不少見。

兩部法律存沖突

2016年4月23日人民網《人民財評：土地使用權“續(xù)期”焦慮宜解不宜結》文章指出，改革開放初期，許多改革都是“摸著石頭過河”，城鎮(zhèn)土地使用制度改革也是如此。我國城市土地使用制度，曾經長期實行政府劃撥，不允許轉讓流動，極大地制約了改革開放與城市發(fā)展的進程。1987年,深圳敲響了從無償劃撥到有償使用的“第一槌”。1990年，國務院出臺的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》拉開了全國改革序幕，規(guī)定住宅用地使用年限上限70年。其時，包括溫州在內的一些地方為了推進工作，又在70年上限的基礎上，對土地進行了分檔、分價格出讓。此次溫州面臨續(xù)期的，正是當年劃分為20年限期檔的地。這是溫州此次續(xù)期事件的歷史背景，在改革初期，當時的法規(guī)并沒有過多涉及“到期后怎么辦”的問題。在相關經驗、法規(guī)不完善的環(huán)境中，溫州等地的探索也是根據當時地方經濟發(fā)展情況、土地使用情況而進行的。2007年頒布的《物權法》被看作是這一領域最為重要的立法，明確了私人對其合法的房屋享有所有權，標明“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。但對于“自動續(xù)期”是否有償、繳納標準等問題，《物權法》并未給出詳細規(guī)定，也沒有出臺相關的法律解釋。

4月26日財新網文章《土地使用權續(xù)期需法律解釋避免政出多門》指出，雖然房屋是私人所有，受憲法關于“公民的合法的私有財產不受侵犯”的保護，但房屋之下的土地則屬于國家，也就是說，地上房屋的不動產權與土地的所有權不是一體的而是分離的。關于住宅建設用地使用權屆滿如何解決，在我國存在著兩部法律：一是全國人大常委會1994年制定并于2009年第二次修正的《城市房地產管理法》；二是2007年全國人大制定的《物權法》?！冻鞘蟹康禺a管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”《物權法》第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期?！鄙鲜鰞刹糠傻囊?guī)定明確存在著沖突：第一，《城市房地產管理法》要求土地使用者在使用年限屆滿前一年應當提出“申請續(xù)期”，提前一年并申請續(xù)期是土地使用者繼續(xù)使用土地的法定義務；而《物權法》只是規(guī)定“自動續(xù)期”，未把“申請續(xù)期”作為公民的法定義務。第二，《城市房地產管理法》對于申請續(xù)期的批準增加了一個例外條件，這就是：“根據社會公共利益需要收回該幅土地的”可不予批準，根據第22條第二款，“未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”；而《物權法》則無此例外規(guī)定。第三，《城市房地產管理法》第21條還增加了“提前收回”程序，即“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償”?！段餀喾ā芬矡o提前收回土地使用權的規(guī)定。

法律解釋待統(tǒng)一

2016年4月21日人民網《〈物權法〉起草者：土地使用權期限亟須統(tǒng)一法律解釋》文章稱，《物權法》起草者、全國人大常委會法工委原民法室主任姚紅介紹說，《物權法》規(guī)定“自動續(xù)期”是考慮到老百姓的利益，老百姓不用再去排隊辦手續(xù)，更加便民，也減輕了工作人員的負擔。有關使用年限到期續(xù)期要不要收費，她表示，“《物權法》立法時也提出這點，但當時大部分房屋都沒有到期，所以大家認為這個問題要隨著經濟發(fā)展再解決，當時并沒有明確規(guī)定?！?/p>

中國政法大學終身教授江平認為，自動續(xù)期一是說明期滿了以后，不能夠收回；二是不能夠再重新簽訂一個土地出讓合同；三是業(yè)主無需自己去申請。但是，自動續(xù)期沒有繳費怎么辦？江平提出，自動續(xù)期的含義就是沒有繳費的業(yè)主仍然有權居住，但是如果房屋要轉讓就要受到限制。因此，自動續(xù)期并不對業(yè)主民事權利造成影響，而是對民事流轉進行限制。對于自動續(xù)期并沒有明確有償或無償問題，江平稱，“在我看來，即使收費也應該是數量比較少的。”

對于自動續(xù)期，北京航空航天大學法學院教授龍衛(wèi)球表示，在現行的法律框架內，有四種解決方案。第一種，自動續(xù)期，無需繳納土地使用費，期限是到房屋所有權終止為止，也就是到地上建筑物消失為止；第二種，自動續(xù)期，但需一次性繳納下一個期限的土地出讓金；第三種，自動續(xù)期，交費方式改成年金制，類似于稅制；第四種，自動續(xù)期，無需繳費，回到類似1982年之前城市宅基地所有權的狀態(tài)，將城市住房用地重新私有化。

5月3日人民網《城市住宅用地續(xù)期是否收費由全國人大決定》文章中，中國社會科學院學部委員、中國社會科學院法學研究所研究員梁慧星談到，《物權法》第一百四十九條關于住宅用地期滿自動續(xù)期的規(guī)定，立法機關的意思是：鑒于住宅用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法不作規(guī)定，留待將來根據實際情況再作慎重研究?！瓝Q言之，在將來由立法機關（全國人大常委會）就住宅用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費問題，“根據實際情況再作慎重研究”（并作出決定）。在這之前，無論是國務院或者地方政府，均不得擅自決定住宅用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費。

4月21日《人民日報》《評土地使用權續(xù)期問題：拿出于法有據于情有理于民有益方案》文章指出，國有土地使用權出讓制度的產生和完善，是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關立法則是對這一成果的有力維護。在全面深化改革的過程中，一方面要堅決維護和嚴格落實物權領域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進行有連續(xù)性和建設性的修補。相信隨著全面深化改革的持續(xù)推進，類似“土地使用權到期后該怎么辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲。期望相關部門能夠著眼公民合法權益，立足于現實可行性、法律穩(wěn)定性，從細節(jié)出發(fā)，拿出于法有據、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。

鏈接：國外土地政策

美國美國是土地私有制的國家。不過，在美國購房，付完錢辦完手續(xù)沒有房產證，只有一份叫做產權轉讓書的文件，包括土地和房屋的產權。但只有按時繳納地產稅，房子才算真正是你的。美國每半年征收一次地產稅，如果抗拒不繳或逾期欠繳，則土地收歸政府所有并公開拍賣。此外，美國有全世界最自由的土地制度，土地所有權分為地下權、地面權和地上空間權，這三部分權益可以分別轉讓。

德國德國的土地所有權絕大部分歸私人所有，也有一部分歸公眾所有。所有權和使用權分立，土地所有者和使用權者到公證處簽訂土地使用權合同。土地使用權的年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業(yè)用地一般為70年。通常，土地使用權者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金。土地使用期結束后，土地使用權回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權者支付建筑物的賠償費。

日本在日本，房產證名為“房產契約證”，房屋使用權是永久的，房屋所占用的土地也歸個人所有。一旦購入，土地的使用期限是沒有規(guī)定的，可永久使用。而關于建筑物用途，日本的規(guī)定較有余地，基本上都不會硬性規(guī)定為單一的用途?，F在沒有進行建設的土地,將來也可以改建為辦公樓或者其他商業(yè)設施。

澳大利亞澳大利亞是一個業(yè)主擁有永久土地所有權的國家。不過，各種房屋的稅項也是繁瑣，如在墨爾本購房，則需要繳納的稅費項目有土地印花稅、房產印花稅、銀行評估費、保險費、律師費等，收取標準約為總房價的6%。此外，出售房產時也會產生稅費，主要征收的是增值稅，最高會按增值部分的45%來征收。

責編/曉輝