西雷

12月的某一天，已經(jīng)公認(rèn)“進(jìn)入白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)在股市上突然發(fā)力，萬科、保利等幾大房地產(chǎn)股票漲停，多股漲?；芈?，平均漲幅近5%。這是什么概念？如果大盤的構(gòu)成都是房產(chǎn)股，那么這樣的漲幅已經(jīng)可以“熔斷”了。

所謂的“熔斷機(jī)制”在證券史上幾乎都是為了防止暴跌，這種全行業(yè)“熔斷性”暴漲的現(xiàn)象無非都是源于全行業(yè)性質(zhì)的利好。在這個(gè)例子里，這個(gè)重大利好就是“房貸利息抵個(gè)稅有望落地”。

什么是“房貸利息抵個(gè)稅”？

“房貸利息抵個(gè)稅”即住房按揭貸款利息支出可以作為稅前項(xiàng)進(jìn)行抵扣。換言之，就是在其他條件不變的情況下減少利息支出。信於資本投資分析師舉了一個(gè)例子：

假設(shè)小金在上海購置了一套價(jià)值400萬的房產(chǎn)，首付150萬，剩下的250萬作為商貸分20年還清，那么每月還款就為16360元，每月支出的利息額就為5833元，支付利息款共為140多萬，還款總額為390萬左右。變化并不直接體現(xiàn)在房產(chǎn)還貸上，而是體現(xiàn)在個(gè)人實(shí)際可支配收入上。假設(shè)購房者月薪2萬元，若沒有實(shí)行房貸利息抵個(gè)稅，則每月需按時(shí)上繳約5553元的個(gè)稅；如果實(shí)行了房貸利息抵個(gè)稅政策，則按照14167的稅前收入付款，實(shí)際應(yīng)支付3518元，也就意味著節(jié)稅效果達(dá)36%。

如果真的能夠落實(shí)，確實(shí)對房地產(chǎn)來說是一件了不得的事，房產(chǎn)應(yīng)聲而漲順理成章。

不過如果算上公積金折扣和銀行利息優(yōu)惠，實(shí)際節(jié)稅效果達(dá)不到那么高，但也會在20%左右。

這類計(jì)劃有多少可能性能夠?qū)嵤?/h3>

雖然房貸利息抵個(gè)稅聽上去很美，但是在短期內(nèi)該計(jì)劃實(shí)施的可能性不大，但在未來完全可能。

首先，房貸利息抵個(gè)稅的目的是什么？有人說當(dāng)然是為了房地產(chǎn)去庫存化，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力之一，每年的去化率都在降低，拯救房產(chǎn)就是短期內(nèi)拯救了經(jīng)濟(jì)。這種說法有一定的道理，但是我認(rèn)為，該政策最重要的是作為個(gè)稅改革的一個(gè)環(huán)節(jié)，涉及的是一個(gè)系統(tǒng)性的工程。如果房產(chǎn)抵個(gè)稅可行，那么車貸呢？消費(fèi)貸呢？僅單方面向房地產(chǎn)傾斜，未免有利益輸送之嫌疑。

其次，制定標(biāo)準(zhǔn)很難馬上統(tǒng)一，說得容易實(shí)踐難。比如如何核算個(gè)人收入？是以家庭為計(jì)量單位，還是以個(gè)人？夫妻共同首付、共同還貸應(yīng)當(dāng)怎樣計(jì)算？這些不僅需要與個(gè)稅制度相接軌，還要和現(xiàn)行的婚姻制度相接軌。

另外，哪些房子可以享受該政策？是否按照房屋市場價(jià)劃 分？是固定的還是波動的？高檔房產(chǎn)和低檔房屋有沒有區(qū) 別……這些問題都不是一朝一夕能解決的。

再者，房貸 利息抵個(gè)稅計(jì)劃完全是利好商品房，或 許會對現(xiàn)行尚未穩(wěn)固的廉租 房 體系造成打擊。如 果商 品房建 設(shè)不再有去庫 存的問題，那 么商品房必然是 最 大的利益驅(qū)動，原本就 不甚上心的廉租 房政 策則更 加 難以實(shí)施。

因此，信於資本認(rèn)為房貸利息抵個(gè)稅長期有望實(shí)施， 但是“在近期就會落地”這種說法并不是很靠譜。即使草 率實(shí)施，結(jié)果也很難預(yù)料。

這類計(jì)劃如果實(shí)施， 會對房地產(chǎn)有什么影響？

一是提前還貸的人數(shù)將會大量減少，并且首付比例會不斷降低。因?yàn)橐呀?jīng)達(dá)不到節(jié)約利息的效果，不提前還貸，降低首付比例，反而能更好避稅，進(jìn)一步提高自有資金的投資回報(bào)率。就像在Q1中的例子，小金只會付120萬的首付，月均多還2000元，但是每月的個(gè)人所得稅繳稅基數(shù)就變成了13342元，個(gè)人每月繳納所得稅只需3200多元，相當(dāng)于每個(gè)月少交300元的個(gè)稅。而且最初省下的30多萬如果配置年化收益率8%～10%的租賃寶，每年的收益都能有近3萬元，一進(jìn)一出的差別在幾年內(nèi)就會看出來。

二是買高檔房產(chǎn)的人會越來越多，高凈值收入人群會通過購買力所能及的最高檔房產(chǎn)來降低實(shí)繳個(gè)稅，理由同上。該政策的偏向性非常明顯，越是高收入人群的繳稅基數(shù)越大，稅率也越高，如果高收入人群能夠在選擇房產(chǎn)的房價(jià)上下功夫，效果很明顯。

三是會推動房價(jià)進(jìn)一步走高，房地產(chǎn)市場兩極分化越加嚴(yán)重，這也是給低收入群體帶來的最大的負(fù)效應(yīng)。這個(gè)政策顯然能夠很大程度地刺激購房需求，主要是對于

那些有一些條件，但是又遲遲下不了決心的人能夠起到強(qiáng)力催化劑的作用，看房地產(chǎn)股票便知。不管這個(gè)政策落不落地，似乎都會造成這樣的效果，尤其是上海這類中心城市的房價(jià)，更有可能一飛沖天。沒有買房的普通民眾自然會陷入更深一輪的糾結(jié)。

撇開房地產(chǎn)商這個(gè)最大的贏家不算，房貸利息抵個(gè)稅并不是對所有人都有好處的。

該措施主要是針對商品房，那么毫無疑問，商品房中的中高檔住宅的購買者會享受到較多的好處，尤其是工資水平較高的人群，效果更明顯。然而對于中等收入群體，買不起房的現(xiàn)狀依然沒有實(shí)質(zhì)性的改變，還會有一些間接的副作用。