鄭天琪

西北政法大學民商法學院，陜西　西安　710122

淺析房屋租賃合同的法定解除條件

鄭天琪

西北政法大學民商法學院，陜西西安710122

關(guān)鍵詞：房屋租賃(rental housing)；合同解除(termination of contract)；解除權(quán)(right of rescission)；解除條件(condition subsequent)

隨著近年來，我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場日益升溫，由此催生的房屋租賃業(yè)務(wù)也大量增加，從而導(dǎo)致關(guān)于房屋租賃合同的糾紛也越來越多，與此密不可分的關(guān)于房屋租賃合同解除制度的法律也隨之得到關(guān)注和受到討論與爭議，而設(shè)立完備的房屋租賃合同的解除制度，首先要確立合理的解除條件。

一、房屋租賃合同解除的法定解除條件

有關(guān)房屋租賃合同的法定解除條件，我國《合同法》第94條規(guī)定了關(guān)于合同的一般性解除條件，即該條文中規(guī)定的不可抗力、不履行債務(wù)、遲延履行、不能履行合同目的等情形均為房屋租賃合同的法定解除條件。

在《合同法》的“租賃合同”一章中規(guī)定了租賃合同的若干情形，以及最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中對于房屋租賃合同的解除也有特殊規(guī)定①。關(guān)于房屋租賃合同既有任意性解除權(quán)，也有非任意性解除權(quán)。解除條件既包括出租人單方擁有的、承租人單方擁有的，也包括雙方均有的解除權(quán)。

二、房屋租賃合同解除條件的問題與完善建議

在我國房屋租賃合同解除條件再具體操作實務(wù)中，仍有不少值得進一步探討、明確的問題。雖然我國《合同法》規(guī)定當事人有履行合同的義務(wù)，但在房租租賃合同中，賦予當事人在不定期租賃合同中任意解除合同的權(quán)利，無疑給了出租人濫用出租權(quán)的機會，承租人的住房利益得不到保障。另外，在生產(chǎn)經(jīng)營房租賃關(guān)系中，出租人如果任意解除租賃合同，會導(dǎo)致承租人投入的成本無法收回、營業(yè)收入損失。另一方面，由于《合同法》沒有相關(guān)的明確規(guī)定，導(dǎo)致實踐中承租人無法主張出租人給予賠償，出租人坐享租房增值收益，造成實質(zhì)上的不公平。這些問題都會導(dǎo)致房屋租賃合同中的當事人雙方地位不平等，產(chǎn)生糾紛。因此對于現(xiàn)行的房屋租賃合同的解除條件以及相關(guān)法律制度，有必要加以補充和完善。以下是筆者的觀點與完善建議。

(一)對于出租人的解除權(quán)加以實體限制

由于上述提到的承租人在房屋租賃合同中處于不利地位，所以在解除合同時應(yīng)當對出租人的解除權(quán)加以限制。在定期租賃中，出租人并沒有任意解除權(quán)，解除合同必須有法定或約定的事由。在實踐中出租人多以違約作為主張解除合同的事由。但是應(yīng)當在實踐中明確并非承租人的所有違約行為都是出租人解除合同的理由，如果承租人的違約屬于非實質(zhì)性違約②，那么出租人可以向承租人主張繼續(xù)履行、損害賠償?shù)冗`約責任，不應(yīng)當要求解除合同。只有承租人的違約構(gòu)成實質(zhì)性違約，出租人才可以行使解除權(quán)。

(二)明確“預(yù)告期限”

雖然我國在《合同法》232條中有所規(guī)定，但合理期限即提前通知的期限并沒有明確規(guī)定，這樣容易導(dǎo)致糾紛。所以筆者認為，對“合理期限”應(yīng)當加以界定，在司法實踐中多是將此交予法官進行自由裁量，這樣容易導(dǎo)致法官判決不公正，未給與承租人足夠期限等問題。但是關(guān)于房屋租賃解除的案件情況千變?nèi)f化，直接規(guī)定出一個明確的期限也是不切實際的。所以筆者主張，規(guī)定最低期限為一個月，這樣較為靈活也明確了預(yù)告期限便于解決問題。

(三)認定合同解除的時間

根據(jù)我國《合同法》第96條規(guī)定，可以看出在我國采用通知解除立法模式，兼具判決解除立法模式。由此可知在我國確定合同解除的時間分為協(xié)商解除的協(xié)商之日解除，單方解除的通知到達之日解除，判決解除的在判決或調(diào)解書中明確解除時間三種情況③。但在具體的司法實踐中，仍舊存在一些問題，比如當事人在訴訟程序之外未依法向?qū)Ψ教岢鼋獬贤?，但在起訴中明確提出解除房屋租賃合同這一情況的解除時間確定，筆者認為應(yīng)該確定為起訴狀送達之日。除此之外，關(guān)于合同解除時間的認定是否應(yīng)該在判決書中作出表述以及如何表述也存在爭議，筆者認為應(yīng)該在判決書中明確合同解除的時間更利于處理相關(guān)糾紛。

(四)出租人任意解除權(quán)生產(chǎn)經(jīng)營房租賃合同的賠償

我國的租賃合同中沒有對生產(chǎn)經(jīng)營房做出單獨的規(guī)定，更是欠缺關(guān)于其賠償問題的相關(guān)法律。筆者認為出租方在這種情況下應(yīng)該對承租方進行賠償，至于賠償范圍，應(yīng)當以履行利益的損失為范圍，包括因為出租人解除合同導(dǎo)致的利益損失，也包括延展租約可能會帶來的利益。明確賠償金額在實踐中是不可能實現(xiàn)的，可以規(guī)定計算標準明確，以及規(guī)定賠償金的數(shù)額上限。既保護承租人的利益也降低出租人的解約成本，以此平衡雙方利益解決糾紛。

三、結(jié)語

房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同，其解除在法律性質(zhì)、解除的原因及后果方面，既具備普通合同解除的共同點，也有與普通合同解除不同的特點。在如今房地產(chǎn)經(jīng)濟日益發(fā)展，房屋租賃關(guān)系隨著形勢不斷發(fā)展變化，為了維護房屋租賃市場的穩(wěn)定，對房屋租賃合同解除條件進行分析，在其中發(fā)現(xiàn)問題并加以完善是十分有意義的。

[注釋]

①周孟炎.略論房屋租賃合同糾紛中裝修投入的處理[J].法學雜志，2004(5)：81.

②何為實質(zhì)性違約與非實質(zhì)性違約，在各國并沒有統(tǒng)一明確的判斷標準，主要由法院在具體個案中進行個案認定.

③趙軍勝.論我國合同解除制度存在的問題及其完善[D].鄭州大學，2007：27.

中圖分類號：D923.6;D920.5

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)17-0296-01

作者簡介：鄭天琪(1995-)，漢族，河北衡水人，西北政法大學民商法學院，2013級本科在讀，研究方向：民商法。