●邸天利 倪桂芳

?

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)與權(quán)利登記

●邸天利 倪桂芳*

*邸天利，山東省高級人民法院原法官；倪桂芳，泰和泰（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！痹撘?guī)定說明，生效法律文書具有直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力，且物權(quán)的取得不必進(jìn)行登記公示或交付公示。其立法初衷是一方面在私法層面彌補(bǔ)法定物權(quán)公示方式的僵硬性，另一方面在公法層面維護(hù)法院裁判的權(quán)威性、公開性和權(quán)益判定的終局性。①如黃忠順《論法院生效法律文書引起的物權(quán)變動(dòng)》，載《法治研究》2013年第10期。然而，良法未必帶來“善果”：司法實(shí)踐中，基于“法律文書”外延的不確定性，不乏錯(cuò)誤援引該條作為裁判依據(jù)的法院判決；②如在“陳桂芳訴康成根等房屋買賣合同糾紛案”中，審理法院援引《物權(quán)法》第28條，在訟爭房屋未辦理過戶登記前即確認(rèn)其物權(quán)歸屬；在“趙寶輝與宋立奇、陳紅勛房屋買賣糾紛上訴案”中，審理法院將給付判決認(rèn)定為《物權(quán)法》第28條中的“法律文書”，據(jù)此確定了訟爭房屋的物權(quán)歸屬。亦不乏被執(zhí)行人通過虛假訴訟令案外人取得足以直接引起物權(quán)變動(dòng)的裁判文書，以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、規(guī)避執(zhí)行的目的。近日，江蘇某中院的一則生效裁定更是顯現(xiàn)出《物權(quán)法》第28條適用的新問題。

某刑事附帶民事判決書判決，某甲應(yīng)給付某乙金錢若干。該案進(jìn)入執(zhí)行程序，某甲除以其女兒名義購買的房產(chǎn)外，無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。最終某甲以其女兒名義購買的XX商品房（未繳納契稅和公共維修基金，未辦理過戶登記）被該中院強(qiáng)制拍賣。拍賣公告中說明：“由此產(chǎn)生的稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”。某丙通過公開競價(jià)拍得該處房產(chǎn)，該中院出具拍賣確認(rèn)書和執(zhí)行裁定，裁定主文為：“某甲以其女兒名義購買的XX商品房所有權(quán)歸某丙所有”。某丙持法院生效裁定書申請房屋過戶登記，被告知其需要先行墊付某甲未繳納的契稅，完稅后房管局先將涉案房屋過戶到某甲的女兒名下；某丙再次繳納契稅后，房管局再從某甲女兒名下過戶至某丙。某丙隨即前往稅務(wù)部門繳納相關(guān)契稅，卻被告知該商品房的契稅需要評估后才能確定，而開發(fā)商拒絕配合評估，導(dǎo)致某丙雖然拍得該商品房，卻無法辦理過戶登記。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身而言，是指該物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅之動(dòng)態(tài)過程；就權(quán)利主體而言，是指其物權(quán)的得喪變更。故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)際上是指物權(quán)客體與物權(quán)主體之間關(guān)系的發(fā)生、變更和消滅。

在我國，導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的原因分為兩大類：法律行為與非法律行為?；诜尚袨橐鸬奈餀?quán)變動(dòng)，以當(dāng)事人之間意思自治為基礎(chǔ)，其又細(xì)分為單方法律行為和雙方法律行為，前者如遺囑、拋棄等行為；后者如合同、贈(zèng)與等行為。非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，排斥當(dāng)事人的意思自治，基于特定情形的出現(xiàn)即發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，如繼承、征收、善意取得等情形。

基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，其權(quán)利為繼受取得，即“因他人所有之權(quán)利而取得權(quán)利”，非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，其權(quán)利一般為原始取得，即“不基于他人所有之權(quán)利， 獨(dú)立取得新權(quán)利”。③謝在全：《民法物權(quán)論（上）》，臺(tái)灣三民書局2004年版，第458頁。暫不論涉案裁定能否事實(shí)上導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，法院將仍為開發(fā)商所有的商品房當(dāng)做被執(zhí)行人甲的財(cái)產(chǎn)予以拍賣，丙經(jīng)公開競價(jià)所得權(quán)利并非依賴于甲的所有權(quán)，故應(yīng)為原始取得。

二、導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的裁判類型

自《物權(quán)法》實(shí)施以來，理論界對第28條“法律文書”范圍的爭論一直存在，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》的頒布實(shí)施對此有了定論。法律文書，系指司法機(jī)關(guān)以及非訟機(jī)關(guān)、當(dāng)事人及其代理人依據(jù)法定程序，在進(jìn)行訴訟或者與訴訟有聯(lián)系的非訟活動(dòng)中，依據(jù)事實(shí)，適用法律、法規(guī)所制作的具有法律效力或者法律意見的文書。④周道鸞主編：《法律文書教程》（第二版），法律出版社2007年版，第3頁。一般言之，法院作出的法律文書，包括決定、調(diào)解書、判決書和裁定書。⑤本文僅指民事法律文書。其中，民事決定僅針對民事訴訟中的程序性事項(xiàng)作出，不涉及實(shí)體性權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因而其內(nèi)容與物權(quán)變動(dòng)無關(guān)，自然不在《物權(quán)法》第28條之“法律文書”范疇內(nèi)。

（一）調(diào)解書—不能徑行導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)

調(diào)解書其是否具有變動(dòng)物權(quán)的效力，關(guān)鍵是看調(diào)解書有無與形成判決一樣的形成力。本質(zhì)上看，調(diào)解書是對當(dāng)事人合意的確認(rèn)，具有強(qiáng)烈的私法性，與形成判決中強(qiáng)烈的國家公權(quán)力性質(zhì)相悖。謝在全先生更是指出：“依民事訴訟法成立之和解或調(diào)解，雖與確定判決有同一之效力，但就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)所為和解或調(diào)解，尚無與形成判決同一之形成力，仍須當(dāng)事人持和解或調(diào)解筆錄辦理登記后，始生物權(quán)變動(dòng)之效力?！币虼耍瑤в袧夂袼綑?quán)處分性質(zhì)的調(diào)解書不能直接導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

（二）判決書—限于形成判決

法院作出的判決書，分為給付判決、確認(rèn)判決和形成判決。給付判決基于當(dāng)事人間的給付之訴，是對既存請求權(quán)的確認(rèn)，并未改變原被告間的法律關(guān)系，只有在判決得到主動(dòng)履行或強(qiáng)制執(zhí)行后，相關(guān)物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)，故其不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。確認(rèn)判決基于當(dāng)事人間的確認(rèn)之訴，是確認(rèn)某種民事法律關(guān)系存在與否的判決，不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。⑥如某商品房為甲所有，錯(cuò)誤登記為甲、乙共有。若甲僅請求法院確認(rèn)自己是該房唯一所有人，法院作出支持甲的確認(rèn)之訴判決后，該房屋上的所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，因?yàn)橐冶揪筒幌碛兴袡?quán)，只是因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤而給甲的所有權(quán)造成了妨礙，該判決只是對甲原本所有權(quán)的一種確認(rèn)，甲可依據(jù)該判決申請更正登記。形成判決，指法院作出的變更或消滅某種既存民事法律關(guān)系的判決，一旦生效就會(huì)產(chǎn)生舊的法律關(guān)系被改造、新的法律關(guān)系被創(chuàng)設(shè)的效果。因而，只有形成判決能夠?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。⑦現(xiàn)我國學(xué)界通說為只有形成判決能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)。如崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2011年版，第64頁；尹田：《物權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第89頁；房紹坤：“導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)之法院判決類型”，載《法學(xué)研究》2015年第1期；趙振華、楊芳：“《物權(quán)法》第28條適用之思考——何種法律文書能直接變動(dòng)物權(quán)”，載《社會(huì)科學(xué)》2012年第11期。

（三）執(zhí)行程序中的拍賣裁定與以物抵債裁定

法院裁定，一般只針對程序問題而不具有形成力，但理論界對于執(zhí)行程序中的拍賣裁定和以物抵債裁定具有變動(dòng)物權(quán)效力的觀點(diǎn)不存在爭議。對此問題的確認(rèn)，經(jīng)歷了如下歷史沿革：

最高人民法院在回復(fù)山東省高級人民法院《關(guān)于對第三人通過法院變賣程序取得的財(cái)產(chǎn)能否執(zhí)行回轉(zhuǎn)及相關(guān)法律問題的請示》復(fù)函（［2001］執(zhí)他字第22號(hào)）中規(guī)定：“人民法院在執(zhí)行中依法采取拍賣、變賣措施，是基于國家公權(quán)力的行為，具有公信力，買受人通過法院的拍賣、變賣程序取得財(cái)產(chǎn)的行為，不同于一般的民間交易行為，對其拍賣所得的權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)?！痹搹?fù)函雖未明示拍賣裁定導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力，但有一點(diǎn)是毋庸置疑的，即買受人通過法院拍賣程序取得權(quán)益受法律保護(hù)；最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第27條規(guī)定：“人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時(shí)即發(fā)生法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)利受讓人及時(shí)到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時(shí)?！痹撏ㄖ獮榉ㄔ涸O(shè)定了告知權(quán)利人依據(jù)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定及時(shí)申請登記的義務(wù)，且權(quán)利人進(jìn)行登記后，其物權(quán)效力溯及到該裁定生效之時(shí)。此種規(guī)定雖然沒有明確法院裁定直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力，但在權(quán)利人權(quán)益保護(hù)上更進(jìn)一步，即其享有依據(jù)生效裁定申請登記的權(quán)利，而且物權(quán)一旦登記，其效力在裁定生效之時(shí)就發(fā)生；《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第29條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移?！痹摋l直接明文規(guī)定拍賣成交裁定一經(jīng)送達(dá)便導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第493條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移?！痹摻忉屩厣炅伺馁u裁定引起物權(quán)變動(dòng)的效力；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第7條將人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書和以物抵債裁定書認(rèn)定為物權(quán)法第28條所稱的導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律文書。

通過上述司法解釋可知，本案中江蘇某中院拍賣的標(biāo)的物雖然實(shí)際上是某甲對開發(fā)商的債權(quán)，⑧本文不考慮裁定本身的正確與否。即使拍賣錯(cuò)誤，根據(jù)［2001］執(zhí)他字第22號(hào)之規(guī)定，拍得人權(quán)益仍受保護(hù)。但關(guān)于“某甲以其女兒名義購買的XX商品房所有權(quán)歸某丙所有”的裁定，直接將該商品房的所有權(quán)裁定給某丙，具有形成效力，導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。

二、權(quán)利登記

物權(quán)之變動(dòng)需要公示才能為外界知悉，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)存在兩種公示主義：登記生效和登記對抗。但基于本文的生效裁定所引起的物權(quán)變動(dòng)，登記既不是生效要件也不是對抗要件。那么，為何該種裁定可以避開登記這一公示形式而直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果？

（一）生效裁定與物權(quán)公示

物權(quán)本身所具有的排他性、優(yōu)先性、追及性等特點(diǎn)決定了其取得、變動(dòng)、行使或?qū)崿F(xiàn)都關(guān)乎交易安全與秩序，故物權(quán)必須以一種形態(tài)昭然于世，被外界知悉，此為物權(quán)公示。然基于法律文書取得的物權(quán)卻于該文書生效時(shí)即發(fā)生效力，是否與物權(quán)公示要求相悖？答案是否定的，原因有三：其一，法律文書本身即是國家公權(quán)力運(yùn)行的結(jié)果，該過程就是一種公示，能夠替代登記之公示形式；其二，法律文書裁判了物權(quán)之變動(dòng)，具有既判力和形成力，無需再行登記是維護(hù)司法權(quán)威的需要；其三，若基于法律文書的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)仍以登記為生效要件，則在完成登記之前無法明確物的歸屬、發(fā)揮物之效用。因此，本案某丙基于生效裁定取得的物權(quán)不需要再進(jìn)行登記。

（二）登記類型

本案中，某丙已然取得被拍賣商品房的所有權(quán)，其不進(jìn)行登記亦未嘗不可，但是根據(jù)《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，⑨該條規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！币约氨苊庠诘怯洐?quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況下，善意第三人取得相關(guān)物權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，某丙有必要對該物權(quán)進(jìn)行登記。房地產(chǎn)管理部門要求先將該房登記到某甲女兒名下，再過戶登記到某丙名下，說明其對該商品房所有權(quán)登記的性質(zhì)存在模糊認(rèn)識(shí)。

以上登記作用為標(biāo)準(zhǔn)，可將登記劃分為設(shè)標(biāo)登記和證權(quán)登記。其中，設(shè)權(quán)登記是指具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力的登記；證權(quán)登記則是宣示性的，是將已完成的物權(quán)變動(dòng)昭然于外。本案中，法院裁定一經(jīng)生效，某丙即可取得所有權(quán)，所進(jìn)行的登記是宣示性的證權(quán)登記，⑩當(dāng)然也屬于實(shí)體權(quán)利登記、變更登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)直接進(jìn)行登記，而不應(yīng)先為某甲之女登記再過戶到某丙名下。?此時(shí)的登記應(yīng)為設(shè)權(quán)性登記。建設(shè)部《房屋登記辦法》第35條第2款?該款規(guī)定：“因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書予以登記的事實(shí)?！币?guī)定房屋登記機(jī)構(gòu)有依據(jù)生效法律文書進(jìn)行登記的義務(wù)；《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第2條第1款亦對房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院的法律文書進(jìn)行權(quán)利登記作出了規(guī)定。因此，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)對某丙的所有權(quán)進(jìn)行宣示登記。

三、關(guān)于繳納契稅問題的思考

本案另一個(gè)需要討論的問題在于，房地產(chǎn)管理部門并非不為某丙的所有權(quán)進(jìn)行登記，而是以繳納兩次契稅為前提條件，這種做法是否符合法律規(guī)定？筆者詢問了若干房管局，他們認(rèn)為，既然某丙明知某甲沒有所有權(quán)仍然參與競價(jià)，繳納二次契稅是其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，這種理由并不成立：其一，［2001］執(zhí)他字第22號(hào)已經(jīng)明確，即使法院錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)，拍得人的權(quán)益仍受法律保護(hù)，本案某丙基于對司法權(quán)的信賴參與拍賣，其所得應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)；其二，即使法院存在錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)的情形，房地產(chǎn)管理部門亦無權(quán)對生效裁定作出正確與否的判斷；其三，本案某甲之女已經(jīng)無法取得涉案房屋的所有權(quán)，因而不必繳納契稅。故，房地產(chǎn)管理部門讓某丙為某甲墊付契稅的做法并無道理。那么，對于房產(chǎn)過戶到某丙名下所產(chǎn)生的契稅，某丙應(yīng)否繳納？

（一）司法拍賣的性質(zhì)：改良的私法行為

本案某丙取得房屋所有權(quán)源于民事執(zhí)行程序中的拍賣。一般言之，拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。?見《拍賣法》第3條。根據(jù)《拍賣法》第3條的規(guī)定，契稅產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)交易行為，那么，通過拍賣所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移自然能夠產(chǎn)生契稅。而關(guān)于民事執(zhí)行拍賣的性質(zhì)，學(xué)界一直存在爭論，大致可以分為私法說、公法說和折衷說。私法說認(rèn)為此種拍賣過程歸根結(jié)底形成的是一種買賣合同，故執(zhí)行中的拍賣實(shí)質(zhì)上是私法行為。相反，公法說則認(rèn)為此種拍賣權(quán)源自法院的強(qiáng)制執(zhí)行，具有國家強(qiáng)制性，與被執(zhí)行人的意思表示無涉。折衷說兼采前述兩種學(xué)說，將民事執(zhí)行拍賣的法律關(guān)系分為兩個(gè)層面，即對買受人而言的私法關(guān)系和對執(zhí)行機(jī)關(guān)而言的公法關(guān)系，強(qiáng)調(diào)處分行為的公法性與法律后果的私法性。

目前，我國多數(shù)學(xué)者傾向公法行為說。?如盧正敏、齊樹潔：《論錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)的法律效力——兼評《民事訴訟法》第 204條之相關(guān)規(guī)定》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2010年第1期；如喬宇：《強(qiáng)制拍賣中買受人的權(quán)利保護(hù)——以法院錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)為視角》，載《法律適用》2011年第3期；陳桂明、侍?hào)|波：《民事執(zhí)行法中拍賣制度之理論基石——強(qiáng)制拍賣性質(zhì)之法律分析》，載《政法論壇》2005年第5期；趙晉山：《最高法院關(guān)于拍賣、變賣司法解釋的基本理念和思路（下）》，載《人民法院報(bào)》2005年1月。筆者以為，民事執(zhí)行拍賣可以分解為兩個(gè)階段，整個(gè)拍賣過程如同私法說，應(yīng)當(dāng)為一種交易行為，但作為拍賣結(jié)果的法院裁定，應(yīng)當(dāng)是公法行為。雖然此種拍賣程序中，無論是對拍賣、評估機(jī)構(gòu)的委托，對拍賣程序的監(jiān)督，還是保留價(jià)的確定，都有法院公權(quán)力的介入，但這種介入僅限制了被執(zhí)行人的意思表示，并未限制競價(jià)人的主觀意志，其主要作用在于保障拍賣的順利進(jìn)行，拍賣期內(nèi)所為的處分行為以及在拍定后所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系無異于私法上的交易，此過程中形成的買賣契約并不能導(dǎo)致物權(quán)的直接變動(dòng)。因而，此種拍賣并不是絕對的公法行為，充其量是具有公法屬性的私法行為。就拍賣結(jié)果而言，拍定與否的法律后果由執(zhí)行法院最終裁定確認(rèn)，該種司法確認(rèn)是基于拍賣過程所形成的買賣契約，將其視為賦予先前的私法契約以強(qiáng)大的公法性以致物權(quán)直接發(fā)生變動(dòng)亦未嘗不可，最終的權(quán)利義務(wù)關(guān)系仍是基于買賣契約的私法關(guān)系。

根據(jù)上述分析，某丙取得所有權(quán)雖直接源于生效裁定，但其根源依然在于拍賣行為，買賣契約+生效裁定=物權(quán)變動(dòng)，生效裁定在此起到了與公示相同的作用，這樣與法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)得以繞開公示手段的法理基礎(chǔ)不謀而合。不僅如此，將司法拍賣視為兩個(gè)不可分割的、具有源泉與確認(rèn)關(guān)系的階段，一來可以彌補(bǔ)私法說“不能合理解釋公權(quán)力在拍賣中的地位”之弊端；二來能夠解決公法說“在錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)情況下，原始取得物權(quán)于真實(shí)權(quán)利人過分不利”之虞；?依據(jù)筆者的觀點(diǎn)，某丙取得物權(quán)之根源在于私法買賣，該取得自然為繼受取得，不僅享有瑕疵擔(dān)保請求權(quán)，而且在錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)的情況下，非為善意不得取得物權(quán)，這雖與［2001］執(zhí)他字第22號(hào)文件精神相悖，但對于平衡拍得人與真實(shí)權(quán)利人之間的利益大有裨益。三來可以解除折衷說“處分行為的公法性與法律效果的私法性”之自相矛盾。由于此觀點(diǎn)仍是強(qiáng)調(diào)處分行為與法律后果的私法屬性，不妨稱之為“改良的私法行為說”。

（二）某丙應(yīng)否繳納契稅以及辦理產(chǎn)權(quán)登記的救濟(jì)途徑

根據(jù)上述分析，本案某丙所有權(quán)之取得歸根結(jié)底來源于拍賣交易，故，某丙雖不必墊付房產(chǎn)過戶到某甲之女名下的契稅，但基于該交易行為，其應(yīng)當(dāng)按照《契稅暫行條例》第11條的規(guī)定，繳納涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到其名下所產(chǎn)生的契稅，并持完稅憑證到房地產(chǎn)管理部門申請權(quán)利登記。某丙繳納契稅后，如房地產(chǎn)管理部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記，可通過行政訴訟途徑解決。

責(zé)任編校：李超