本刊記者│潘衛(wèi)艷

圓桌：論道商業(yè)地產(chǎn)

本刊記者│潘衛(wèi)艷

圓桌嘉賓：

丁長(zhǎng)峰萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁

周政中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)

董續(xù)勇平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁

暴雪松北京漢博商業(yè)管理股份有限公司總裁

主持人：潘衛(wèi)艷 《 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志記者

今日的商業(yè)地產(chǎn)正面臨著前所未有的考驗(yàn)。供需失衡在這個(gè)領(lǐng)域所帶來(lái)的危機(jī)比住宅要嚴(yán)重得多，門口的野蠻人互聯(lián)網(wǎng)電商虎視眈眈，不斷與之爭(zhēng)奪消費(fèi)者蠶食市場(chǎng)蛋糕，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸失去自己的戰(zhàn)場(chǎng)。

這樣的背景下，本期我們邀請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的四位大佬：萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁丁長(zhǎng)峰；中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)周政；平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁董續(xù)勇；北京漢博商業(yè)管理股份有限公司總裁暴雪松，看看他們?nèi)绾握摰喇?dāng)下商業(yè)地產(chǎn)。

【編者的話】曾專注住宅建設(shè)的萬(wàn)科正在走向多元化，商業(yè)地產(chǎn)是其重要轉(zhuǎn)型的重要方向，未來(lái)3年是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，萬(wàn)科商業(yè)也面臨著全新的挑戰(zhàn)。萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、原萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官丁長(zhǎng)峰從新年伊始履新，代替毛大慶接管萬(wàn)科商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

丁長(zhǎng)峰：唯有打通國(guó)際資本平臺(tái)

在中國(guó)，如果不能打造一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)際上是很難做的。萬(wàn)科目前在非住領(lǐng)域的資產(chǎn)大概在2000萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心、寫字樓以及社區(qū)商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園的孵化項(xiàng)目。在購(gòu)物中心方面，萬(wàn)科目前在全國(guó)的13個(gè)城市當(dāng)中已經(jīng)有25個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目處于規(guī)劃、代建和開(kāi)業(yè)狀態(tài)，涉及總資產(chǎn)大概在303億元左右，社區(qū)商業(yè)方面可能更多一些。2014年萬(wàn)科商業(yè)的整體投資占比不超過(guò)集團(tuán)整體的15％，2015年的具體投資視情況而定。

丁長(zhǎng)峰 萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁

周政 中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)

現(xiàn)在大家都在談商業(yè)地產(chǎn)的拐點(diǎn)問(wèn)題，也有人問(wèn)萬(wàn)科打算怎么辦，我們的看法是這樣的：首先，萬(wàn)科目前開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心只有4個(gè)，我們的負(fù)擔(dān)并不太重；其次，北京、上海的人均GDP在2014年已經(jīng)接近10萬(wàn)元。并不是所有購(gòu)物中心的客流量都下降了，而是那些已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了問(wèn)題，那些能夠?yàn)橄M(fèi)者提供更好的購(gòu)物體驗(yàn)和服務(wù)的新業(yè)態(tài)仍然受到市場(chǎng)歡迎。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型的腳步或許會(huì)更快一些。

坦率地講，萬(wàn)科仍然處于從零到一的過(guò)程當(dāng)中。我們正在探索和尋找萬(wàn)科新一代消費(fèi)中心的原型，之后才能快速?gòu)?fù)制，這是萬(wàn)科今年到明年要解決的問(wèn)題。萬(wàn)科正在向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，那么在萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)板塊里，我們一方面要橫向?qū)崿F(xiàn)它的價(jià)值，另一方面要成立獨(dú)立的生意。萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去主要是城市公司在運(yùn)作，伴隨著集團(tuán)的轉(zhuǎn)型，我們會(huì)投入更多的資源和精力去進(jìn)行規(guī)劃和管理。

與此同時(shí)，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)如何資本化運(yùn)作，在什么地方上市，都是關(guān)鍵性的問(wèn)題。在中國(guó)整個(gè)資金成本和資金運(yùn)用的效率情況下，重資產(chǎn)的回報(bào)是沒(méi)法解決的，只有打通國(guó)際資本，建立國(guó)際資本的平臺(tái)，萬(wàn)科才可以在商業(yè)地產(chǎn)上找到未來(lái)發(fā)展的道路。

【編者的話】在實(shí)體商業(yè)銷售業(yè)績(jī)跌聲一片的時(shí)候，中糧集團(tuán)麾下的大悅城卻在逆勢(shì)增長(zhǎng)。2014年，大悅城全國(guó)客流量突破1.1億人次，總營(yíng)業(yè)額突破100億元，同比增長(zhǎng)20％。從2007年中糧在西單開(kāi)出第一家大悅城開(kāi)始，中糧大悅城產(chǎn)品線此后在市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直都可圈可點(diǎn)。從今年1月起，原中糧置地控股有限公司更名為大悅城地產(chǎn)有限公司，標(biāo)志著中糧集團(tuán)在住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)分平臺(tái)運(yùn)作的正式落地。

周政：決勝于為誰(shuí)服務(wù)

經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)入新常態(tài)，對(duì)應(yīng)的是每一個(gè)行業(yè)的新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。進(jìn)入新常態(tài)就要轉(zhuǎn)變以前的發(fā)展方式，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們從過(guò)去粗放地注重?cái)?shù)量增長(zhǎng)更多地關(guān)注質(zhì)量與內(nèi)涵，更加注重專業(yè)能力的提升，行業(yè)供需關(guān)系的合理調(diào)配以及市場(chǎng)在整個(gè)國(guó)家資源和城市資源配置當(dāng)中的作用。

即便經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，大家仍然要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)充滿信心。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，即便是7％在國(guó)際上仍然是非常快的發(fā)展速度，我們只是相對(duì)于過(guò)去速度下降了，過(guò)去是太快了。另外，我們的城市化進(jìn)程也在不斷的上升通道當(dāng)中，未來(lái)空間很大。

通常來(lái)講，一個(gè)購(gòu)物中心不太可能服務(wù)好所有層次的消費(fèi)者，所以大悅城選擇了一個(gè)相對(duì)較窄的市場(chǎng)，即18～35歲的新興中產(chǎn)階級(jí)，理由是這個(gè)群體的年輕人更容易接受新產(chǎn)品，因此也更愿意并且更有能力為新產(chǎn)品的附加值買單，強(qiáng)烈的購(gòu)買力和購(gòu)買愿望讓他們成為社會(huì)消費(fèi)的主體。所有大悅城的復(fù)制和發(fā)展都會(huì)延續(xù)這個(gè)初衷，保持年輕、時(shí)尚、潮流、品味的品牌定位。未來(lái)在中糧集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃中，會(huì)集中資源、資金大力發(fā)展以大悅城為品牌的城市綜合體。

目前總體上說(shuō)城市綜合體的體量是過(guò)大的，所以在選擇新市場(chǎng)的時(shí)候，我們的建議仍然是謹(jǐn)慎行事。沈陽(yáng)和成都這兩個(gè)城市大家都知道，商業(yè)的供需失衡狀況比較典型，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡。所以沈陽(yáng)大悅城的路走得也非常曲折，我們想了很多辦法，我們圍繞時(shí)代變化、圍繞初心、圍繞客戶來(lái)設(shè)計(jì)商鋪組合和業(yè)態(tài)，在沈陽(yáng)打造生活愛(ài)情廣場(chǎng)，把走散的消費(fèi)者又爭(zhēng)取回來(lái)。

我們把沈陽(yáng)大悅城分成了A、B、C、D四個(gè)館，為了保持室內(nèi)外的通透吸引室外的人進(jìn)來(lái)又在連廊和中間廣場(chǎng)上做了很多文章。在沈陽(yáng)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，我們目前是頂住了，經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)整目前保持了40％的銷售增長(zhǎng)業(yè)績(jī)。做商業(yè)地產(chǎn)，我們一定要想清楚為誰(shuí)服務(wù)，我們真正的著眼點(diǎn)在哪里。

【編者的話】今年3月25日，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部首單地產(chǎn)并購(gòu)基金項(xiàng)目成功落地，出賬金額達(dá)30億元人民幣，用于融創(chuàng)集團(tuán)行業(yè)整合并購(gòu)。目前，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部與萬(wàn)科、金地等6家房企龍頭已形成合作方案并獲審批通過(guò)，簽約規(guī)模超400億元。下一步，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部將以推進(jìn)項(xiàng)目落地為工作重心，力爭(zhēng)早日達(dá)成200億元項(xiàng)目落地目標(biāo)。

董續(xù)勇：抓住資產(chǎn)證券化和利率市場(chǎng)化機(jī)遇

在我們看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的是持續(xù)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)的問(wèn)題，拐點(diǎn)態(tài)勢(shì)并不十分明顯。商業(yè)地產(chǎn)兩條腿走路，運(yùn)營(yíng)和金融，就運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，銀行到目前也不很熟悉，因?yàn)樗膶I(yè)性太強(qiáng)，而且在新常態(tài)、互聯(lián)網(wǎng)以及物聯(lián)網(wǎng)的大背景影響下變化也非常多。銀行在通過(guò)金融支持商業(yè)地產(chǎn)方面還是非常期待的，特別是當(dāng)前的金融領(lǐng)域，自身正在發(fā)生一些深刻的變化，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)正在面臨一些好的機(jī)會(huì)。

資產(chǎn)證券化和利率市場(chǎng)化的大幕已經(jīng)在金融領(lǐng)域拉開(kāi)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站在了風(fēng)口上。如果一定要說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)在金融領(lǐng)域出現(xiàn)拐點(diǎn)，那這個(gè)拐點(diǎn)也是積極向上的。大家看到監(jiān)管當(dāng)局包括中國(guó)證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)在資產(chǎn)證券化的管制上都出現(xiàn)了較大幅度的放松，在推動(dòng)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的決心是比較大的。與此同時(shí)，其他一些對(duì)市場(chǎng)影響比較大的部門也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)放松、管控措施來(lái)推動(dòng)證券化。商業(yè)地產(chǎn)是天然的證券化對(duì)象。當(dāng)然證券化本身的制度完善包括金融、法規(guī)和稅收等都還要有一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程，或許利率的市場(chǎng)化問(wèn)題更為關(guān)鍵。因?yàn)槿绻麤](méi)有利率市場(chǎng)化為前提，資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)金融化的道路也不會(huì)走得太遠(yuǎn)。

就我個(gè)人而言，我更關(guān)注利率市場(chǎng)化的進(jìn)展，從而帶動(dòng)我們地產(chǎn)的金融化和資產(chǎn)的證券化。利率市場(chǎng)化對(duì)地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的影響體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，改變銀行的運(yùn)作和盈利模式。銀行靠天然的存貸利差已經(jīng)生存了很長(zhǎng)時(shí)間，利率市場(chǎng)化之后，銀行會(huì)對(duì)原本并不感冒的證券化產(chǎn)品或者盤活存量變得重視；第二，利率市場(chǎng)化改變居民財(cái)富配置。研究美國(guó)利率市場(chǎng)化的進(jìn)程會(huì)發(fā)現(xiàn)，利率市場(chǎng)化之前居民家庭的財(cái)富主要投向住房和銀行存款，而在利率市場(chǎng)化之后居民財(cái)富都開(kāi)始投向股票、債券等金融投資品。只有當(dāng)居民財(cái)富流向證券化產(chǎn)品的時(shí)候，外賣的證券化才有可能真正實(shí)施；第三，利率市場(chǎng)化能讓未來(lái)市場(chǎng)的利益中樞下移。中國(guó)未來(lái)十年的市場(chǎng)利益中樞一定是要往下走的。銀行在評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候看的是租金回報(bào)率和收益，而商業(yè)地產(chǎn)凈租金的收益率目前確實(shí)處于很低的水平。那么通過(guò)利率市場(chǎng)，把利率市場(chǎng)的利益中樞往下降一降，同時(shí)通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)自身運(yùn)營(yíng)水平的提升，把凈租金回報(bào)往上走一走，如果兩條線能夠有交點(diǎn)，我們說(shuō)資產(chǎn)證券化和利率市場(chǎng)化大發(fā)展的好時(shí)候才能真正到來(lái)。

董續(xù)勇 平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁

暴雪松 北京漢博商業(yè)管理股份有限公司總裁

【編者的話】暴雪松是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域無(wú)法忽視的人，他是商業(yè)神話“大悅城”系列的核心操盤手，曾任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理，他帶領(lǐng)的漢博已經(jīng)是商業(yè)管理的一線公司。

暴雪松：社會(huì)化跨界產(chǎn)品大有可為

未來(lái)實(shí)體商業(yè)究竟如何發(fā)展，見(jiàn)仁見(jiàn)智。我們只能從已經(jīng)實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)里提出自己的一些判斷。我們衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有沒(méi)有未來(lái)，一是看它離消費(fèi)者有多近，二是看它離互聯(lián)網(wǎng)有多近。如果離兩者都近，那我們相信未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)一定是向上的。無(wú)論是商業(yè)還是地產(chǎn)，我們所面對(duì)的都是人，是人面對(duì)環(huán)境變化產(chǎn)生的需求。抓住這個(gè)變化中的需求，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

未來(lái)的商業(yè)發(fā)展會(huì)更加人性化，相比較以前對(duì)物質(zhì)需求的滿足，未來(lái)會(huì)更加追求精神層面的滿足。僅僅提供一個(gè)場(chǎng)所的商業(yè)項(xiàng)目是沒(méi)有生存空間的。娛樂(lè)化已經(jīng)深深扎根在未來(lái)實(shí)體商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)里了?，F(xiàn)在做商業(yè)項(xiàng)目，考慮的是帶著消費(fèi)者一起High，是要把消費(fèi)者整個(gè)的情緒調(diào)動(dòng)起來(lái)。餐飲體現(xiàn)得最為充分。整個(gè)商業(yè)的各個(gè)業(yè)態(tài)包括品牌都在娛樂(lè)化上尋求突破，在向著與消費(fèi)者形成更好互動(dòng)的方向演進(jìn)。

未來(lái)的商業(yè)會(huì)如同魔方一樣，把城市的許多功能都融合進(jìn)來(lái)。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)演進(jìn)為城市立體化的整合。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)化也將成為城市的進(jìn)化，前者是后者的縮影，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)隨著城市的發(fā)展反過(guò)來(lái)影響城市的演變。一座城改變一座城，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目很有可能會(huì)因?yàn)閷?duì)消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念的影響而改變整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上就是在經(jīng)營(yíng)一座小城市，在經(jīng)營(yíng)這座小城市里面的人和他們產(chǎn)生的需求。

通過(guò)打造娛樂(lè)性社會(huì)化跨界的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，滿足消費(fèi)者情感和物質(zhì)的需求。以此為前提，所有形式上的障礙，都可以任意化解。