文│張琳

雷軍系寓見(jiàn) 比拼You+

文│張琳

寓見(jiàn)和You+，同是雷軍投資，差異在哪兒？長(zhǎng)租公寓分為兩種模式：集中式和分布式。You+屬于集中式，而寓見(jiàn)則是分布式公寓。

雷軍小米科技創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官；金山軟件公司董事長(zhǎng)；中國(guó)大陸著名天使投資人。

長(zhǎng)租公寓的巨大市場(chǎng)需求

長(zhǎng)租公寓獲得融資的消息近來(lái)頻頻傳出，除了寓見(jiàn)，上海的蘑菇公寓、四川的優(yōu)客逸也先后宣布獲得融資，在這些交易的背后，是資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的看好。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模有多大？數(shù)據(jù)顯示，僅北京、上海和深圳3個(gè)城市的存量房市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3000億元。來(lái)自中國(guó)租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)報(bào)告顯示，整個(gè)中國(guó)租賃市場(chǎng)有2.5萬(wàn)億。北京每天平均有9.1萬(wàn)人在尋找整租房，有3.7萬(wàn)人在尋找合租房；上海每天平均有3.9萬(wàn)人在尋找整租房，有1.6萬(wàn)人在尋找合租房。

在拿到雷軍旗下順為資本投資后，一向低調(diào)的長(zhǎng)租品牌公寓“寓見(jiàn)”開(kāi)始被業(yè)內(nèi)關(guān)注。寓見(jiàn)成立于2014年3月，是上海的一個(gè)長(zhǎng)租品牌公寓。在模式上，寓見(jiàn)采用了“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”的模式。寓見(jiàn)和房東簽下5年的房屋托管合約，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，然后在合約期內(nèi)將房屋出租給用戶。

寓見(jiàn)創(chuàng)始人程遠(yuǎn)表示，選擇以上海作為公寓的第一站的原因在于兩個(gè)方面：第一，上海是典型的一線城市房?jī)r(jià)居高不下，對(duì)于一些工作不久的用戶來(lái)說(shuō)，租房是剛需；第二，上海市場(chǎng)尚未出現(xiàn)巨頭公司，壟斷租房市場(chǎng)。

從市場(chǎng)需求和供應(yīng)鏈上來(lái)看，上海的確適合長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。市場(chǎng)需求上，寓見(jiàn)面向的是畢業(yè)1～5年的白領(lǐng)。上?？?cè)丝谑?300萬(wàn)，有1000萬(wàn)左右是流動(dòng)人口，占到43％的比例，其中，年輕白領(lǐng)人數(shù)是400萬(wàn)。從供應(yīng)量上來(lái)說(shuō)，上海有整租房源194萬(wàn)間，合租房源160萬(wàn)間。

程遠(yuǎn)指出，人們買(mǎi)房的年齡在往后推遲。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人買(mǎi)房的平均年齡是27歲，而在其他發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)買(mǎi)房年齡是31歲，英國(guó)37歲，德國(guó)42歲。程遠(yuǎn)認(rèn)為，在房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于理性的情況下，越來(lái)越多的年輕人買(mǎi)房年齡會(huì)后延，這也意味著租房需求將越來(lái)越大。

寓見(jiàn)怎么做？

在巨大市場(chǎng)規(guī)模背后，長(zhǎng)租市場(chǎng)也存在租房難、職業(yè)二房東太高房租以及住宿環(huán)境差的痛點(diǎn)。程遠(yuǎn)的創(chuàng)業(yè)靈感由此而來(lái)。程遠(yuǎn)介紹，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，寓見(jiàn)扮演了資產(chǎn)管理者的角色；而對(duì)于用戶來(lái)說(shuō)，寓見(jiàn)提供了高性價(jià)比的房屋。

寓見(jiàn)借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)方式，整合房東的空置房，幫助其進(jìn)行出租、管理。在這一過(guò)程中，寓見(jiàn)免除了房東被房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人頻頻電話騷擾以及看房的苦惱。另外，寓見(jiàn)還對(duì)房東一方提供了一些服務(wù)，如給每套房屋購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、每半年進(jìn)行一次家電巡檢、代繳水電費(fèi)等。

寓見(jiàn)將房源歸類(lèi)為14套標(biāo)準(zhǔn)化房型，每一類(lèi)都有相應(yīng)的價(jià)格。在寓見(jiàn)平臺(tái)上用戶搜查到的房源更加真實(shí)，在房屋內(nèi)點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施也更加完善。寓見(jiàn)的房源大致分布在上海外環(huán)和中環(huán)，定價(jià)在1500～2500元，處于品牌公寓中等水平。

對(duì)于新興的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，供應(yīng)鏈端的拿房難是很大的問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，程遠(yuǎn)表示，可以將房屋選擇進(jìn)行數(shù)據(jù)化。具體來(lái)說(shuō)，在人流量方面可以通過(guò)交通情況來(lái)判斷。而房源總量的問(wèn)題上，寓見(jiàn)將小區(qū)環(huán)境等條件進(jìn)行拆分，并對(duì)每一項(xiàng)評(píng)分。通過(guò)評(píng)分，寓見(jiàn)就可以相對(duì)將房源判斷變成為一個(gè)可操作相對(duì)簡(jiǎn)單的過(guò)程。

和You+的差異在哪兒？

同為順為投資的長(zhǎng)租公寓，寓見(jiàn)和順為資本的差異化體現(xiàn)在哪些方面？長(zhǎng)租公寓分為兩種北京每天平均有9.1萬(wàn)人在尋找整租房，有3.7萬(wàn)人在尋找合租房；上海每天平均有3.9萬(wàn)人在尋找整租房，有1.6萬(wàn)人在尋找合租房。模式：集中式和分布式。You+屬于集中式，而寓見(jiàn)則是分布式公寓。

程遠(yuǎn)介紹說(shuō)，類(lèi)似You+的集中式公寓是拿下整棟樓盤(pán)，而后對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修、配備，但是在房屋投入上略高，每間客房需要投入3萬(wàn)元左右；而寓見(jiàn)則屬于民宅。寓見(jiàn)在小區(qū)內(nèi)拿下個(gè)人房東的房源，對(duì)房屋進(jìn)行裝修配備后，以公寓品牌對(duì)外進(jìn)行長(zhǎng)租。其中分布式公寓無(wú)需對(duì)房屋進(jìn)行改造，投入成本為1.5萬(wàn)元左右。

在程遠(yuǎn)看來(lái)，You+和寓見(jiàn)各有特色，You+創(chuàng)造了一種新的業(yè)態(tài)，滿足用戶辦公、住宿以及社交等需求，而寓見(jiàn)更像是社區(qū)管家。程遠(yuǎn)進(jìn)一步表示，兩家在服務(wù)上都很出色，但是You+的出色的服務(wù)體現(xiàn)在鄰里管理，而寓見(jiàn)則體現(xiàn)在住房方面。

談到順為資本，程遠(yuǎn)表示，順為資本投資的企業(yè)有三個(gè)共同特點(diǎn)：第一，都以產(chǎn)品為導(dǎo)向，用戶思維明顯；第二，供應(yīng)鏈控制的很細(xì)，企業(yè)在上游做品牌，在下游的供應(yīng)量控制也很?chē)?yán)格；第三，順為投資的企業(yè)中，大部分都是以互聯(lián)網(wǎng)來(lái)改造傳統(tǒng)行業(yè)，寓見(jiàn)、麗維家、You+以及愛(ài)空間都是如此。

在很多人看來(lái)，類(lèi)似于You+那樣純粹拼房源數(shù)量，拼“讓年輕人住一起”的概念沒(méi)有太多價(jià)值。行業(yè)里的公寓業(yè)態(tài)主要分為分布式和集中式兩種，在不同的城市分別有不同的代表，大家的共同價(jià)值和當(dāng)年的快捷酒店的價(jià)值相當(dāng)。

目前，大家都是在高端和低端租房產(chǎn)品中間，按照標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和服務(wù)的思路為目標(biāo)市場(chǎng)提供更高性價(jià)比的租住選擇。