本刊記者│程磊

萬億租房藍(lán)海

本刊記者│程磊

雷軍帶來了資本，也帶來了風(fēng)口的猜想。租房市場會(huì)是下一個(gè)臺(tái)風(fēng)口上的豬嗎？

顛覆了美國酒店行業(yè)的短租平臺(tái)Airbnb，每天預(yù)定出了150萬間房間。針對(duì)長租市場的EQR是美國最大的公寓REITs，常年保持著8％的收益率，公司市值超過1800億人民幣。這些榜樣，讓租房這個(gè)行業(yè)在中國瘋狂起來。

國家人口計(jì)生委《2014中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》顯示，中國流動(dòng)人口規(guī)模已達(dá)2.45億，其中超過77％為80后，72％的流動(dòng)人口通過租房實(shí)現(xiàn)居住。據(jù)此，58同城發(fā)布的報(bào)告稱，中國租房市場的規(guī)模是2.5萬億元。

面對(duì)這樣的市場，過去提供服務(wù)的中介行業(yè)的現(xiàn)狀是散、亂、差，在寸土寸金的北上廣，二房東和黑中介如打不死的小怪獸般存在，每個(gè)人都有一兩段蹉跎的不堪回首的租房經(jīng)歷，都有一大段要對(duì)租房這件事吐槽的話。

非品牌中介多以無理克扣租房押金為盈利模式；而品牌中介收費(fèi)昂貴，對(duì)租客幾乎無服務(wù)可言。于是，即“西天取經(jīng)”般也要盡量去尋找“個(gè)人房源”去解決自己的租房需求，所以，2.5萬億規(guī)模的租房市場，只是個(gè)理論的數(shù)字，超過半數(shù)的租房需求都是租客通過支付時(shí)間成本和精力成本在“個(gè)人房源”中得到滿足，而并未產(chǎn)生直接的傭金。

從行業(yè)規(guī)模和行業(yè)現(xiàn)狀來看，這無疑是一個(gè)需要被重構(gòu)也值得去顛覆的市場。未來，這個(gè)萬億規(guī)模的市場，針對(duì)分散式或集中式居住的出租產(chǎn)品會(huì)是兩大主流，前者拼的是縮短交易時(shí)間和交易成本，后者拼的是將單純的居住產(chǎn)品打造成金融產(chǎn)品。這是公司不會(huì)曇花一現(xiàn)的基礎(chǔ)，而無論是哪種，控制房源，做好服務(wù)，是激活那個(gè)理論規(guī)模數(shù)字的核心。

藍(lán)海一直在

美國短租服務(wù)商Airbnb的成功，引起了國內(nèi)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的爭相效仿，也得到了投資人們的追捧。越來越多的目光轉(zhuǎn)移到了長租市場上，雷軍五分鐘決定投資YOU+國際青年公寓之舉，贏得了廣泛關(guān)注。飽受詬病的傳統(tǒng)租房服務(wù)，早已需要被顛覆，這能否醞釀出房地產(chǎn)行業(yè)的新藍(lán)海？

萬科總裁郁亮最近一年幾乎每個(gè)季度都要去一次美國，有兩家美國公司給郁亮留下了深刻印象：顛覆了美國酒店行業(yè)的短租平臺(tái)Airbnb，每天預(yù)定出了150萬間房間。針對(duì)長租市場的EQR是美國最大的公寓REITs，常年保持著8％的收益率，公司市值超過1800億人民幣。

對(duì)美國房地產(chǎn)行業(yè)深刻變化的觀察讓郁亮這樣感慨：“中國房地產(chǎn)業(yè)未來會(huì)死掉一大批企業(yè)，但有一堆東西可以重新來構(gòu)造，極有可能會(huì)成全幾個(gè)好公司?！?/p>

做性情用品的90后妹子馬佳佳給曾萬科做了個(gè)剖析90后人群的演講時(shí)說到，地產(chǎn)業(yè)若被顛覆，根本上在于觀念的動(dòng)搖，90后壓根就不買房。

馬佳佳所描述的90后是這樣的：全球化思維導(dǎo)致土地不再是90后希望去獲得的生產(chǎn)資料，尤其是女性提供繁殖能力男性提供生產(chǎn)力的傳統(tǒng)的婚戀模式瓦解。在他們的觀念里，買房意味著占用更多資本，意味著要長期待在一個(gè)地方限制了自由，意味著折舊+產(chǎn)權(quán)無保障，意味著與婚姻相捆綁的傳統(tǒng)觀念的束縛。所以，90后要住的那個(gè)屋子，怎么來的不重要，但排名前三的需求一定是：長得好、服務(wù)好、體驗(yàn)好。

買不起就會(huì)去租，總之得住得舒服。而在地球另一端的美國，一個(gè)被很多媒體報(bào)道總結(jié)過的現(xiàn)象是：近幾年來，18歲至34歲的千禧世代因買不起房子，租房比率節(jié)節(jié)攀升，此趨勢(shì)造就美國多戶型出租公寓成為新興熱門投資項(xiàng)目。

90后的感受已不能忽視，尤其是租房市場，超過75％的租房行為都發(fā)生在20～32歲這個(gè)年齡段，現(xiàn)在來討論租房市場的客戶群體，90后無疑是主力軍。而租房市場是個(gè)藍(lán)海，其實(shí)不用擺出下面這些數(shù)據(jù)基本都可以成為行業(yè)共識(shí)。

國家人口計(jì)生委《2014中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》顯示，中國流動(dòng)人口規(guī)模已達(dá)2.45億，其中超過77％為80后，72％的流動(dòng)人口通過租房實(shí)現(xiàn)居住。據(jù)此，58同城發(fā)布的報(bào)告稱，中國租房市場的規(guī)模是2.5萬億元。這可能是一個(gè)樂觀的估計(jì)，不過就算考慮到未來的競爭激烈，考慮到地域和消費(fèi)力等綜合因素，這仍會(huì)是一個(gè)每年產(chǎn)生超萬億傭金或服務(wù)費(fèi)的市場。

面對(duì)這樣的市場，過去提供服務(wù)的中介行業(yè)的現(xiàn)狀是散、亂、差，在寸土寸金的北上廣，二房東和黑中介如打不死的小怪獸般存在，每個(gè)人都有一兩段蹉跎的不堪回首的租房經(jīng)歷，都有一大段要對(duì)租房這件事吐槽的話。

這個(gè)龐大市場不是現(xiàn)在才有，而是一直存在。只不過，大量的租房需求都是租客通過支付時(shí)間成本和精力成本在“個(gè)人房源”中得到滿足，而并未產(chǎn)生直接的傭金。根據(jù)58同城的報(bào)告，僅北京市場每年就有420萬套整租房源和320萬套合租房源，若粗暴的以20％的換租率和每套1000元的傭金計(jì)算，每年約90億的服務(wù)費(fèi)規(guī)模。

從行業(yè)規(guī)模和行業(yè)現(xiàn)狀來看，這無疑是一個(gè)需要被重構(gòu)也值得去顛覆的市場。

尋找痛點(diǎn)

內(nèi)心已經(jīng)翻江倒海的新進(jìn)入者都在尋找這個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)。

傳統(tǒng)的租房業(yè)務(wù)主要由信息平臺(tái)和傳統(tǒng)中介合力完成，如58同城、趕集網(wǎng)、鏈家等，已經(jīng)進(jìn)入了比較成熟的運(yùn)營階段，市場格局已經(jīng)比較清晰。也有一些新的針對(duì)分散式租房市場的中介服務(wù)平臺(tái)：如億家網(wǎng)、愛屋吉屋等，會(huì)提供看房、租后管理服務(wù)，億家網(wǎng)甚至?xí)鶕?jù)租客的喜好提供公寓化定制裝修服務(wù)，并通過線下活動(dòng)等方式促進(jìn)租客間的社交行為。他們與傳統(tǒng)中介的區(qū)別有兩點(diǎn)：拋棄了門店，提供了部分服務(wù)。

比較成功的探索很多都是在租賃的基礎(chǔ)上進(jìn)行了產(chǎn)品化，比如自如、you+等的長租公寓，以及小豬短租、途家、螞蟻短租等短租產(chǎn)品，Hi租房的重點(diǎn)是做合租。

其實(shí)不管他們?cè)谛Q自己是針對(duì)哪個(gè)市場，如果從房源類型來看，這個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新方向主要圍繞在集中式與分散式的居住產(chǎn)品在進(jìn)行。集中式是收購或租下整棟物業(yè)改造后出租，統(tǒng)一管理提供服務(wù)；分散式是提供個(gè)人房源，提供比傳統(tǒng)中介更優(yōu)化的服務(wù)。前者是做公寓運(yùn)營服務(wù)，后者更偏向于平臺(tái)。在這兩者之下，再分出針對(duì)長租或短租的市場，比如分散式的長租市場，吃的是傳統(tǒng)中介飯碗里的飯；分散式的短租市場則更像Airbnb的模仿者，如途家和小豬短租，短期旅行的消費(fèi)者是他們的主要客戶。

目前來看，得益于消費(fèi)升級(jí)大背景和90后這代年輕人的消費(fèi)需求，具有更好居住體驗(yàn)和性價(jià)比的連鎖品牌長租公寓極有可能成為下一片藍(lán)海，眾多資本已經(jīng)涌入。

2014年應(yīng)該是長租公寓的新元年——不僅是產(chǎn)品升級(jí)，運(yùn)營模式也升級(jí)了。像YOU+國際青年公寓和新派公寓，正代表了長租公寓未來的新方向——從青年公寓產(chǎn)品向金融產(chǎn)品演進(jìn)，繼而成為一個(gè)能容納更多內(nèi)容充滿無限商機(jī)的青年社區(qū)。

隨著90后一代進(jìn)入社會(huì)，他們對(duì)生活環(huán)境和生活方式的改變更為敏感，這讓他們更渴望與人交流、尋找圈子和認(rèn)同感，對(duì)社交環(huán)境的依賴程度相對(duì)更高。所以，單單一款解決人基本居住需求和安全需求的住家產(chǎn)品，可能無法滿足90后的更高層次需求。

YOU+是傳統(tǒng)長租型公寓的升級(jí)版，不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會(huì)需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認(rèn)同）。所以YOU+把自己定位為一款社交型產(chǎn)品。300㎡的大廳，僅這一個(gè)設(shè)計(jì)就完全區(qū)別于傳統(tǒng)的長租公寓產(chǎn)品，傳統(tǒng)產(chǎn)品不會(huì)做這么大的公攤。而健身區(qū)、桌球臺(tái)、放映區(qū)、吧臺(tái)，每個(gè)月都有的“五同

2013年全國整組房源供應(yīng)前10城市

2013年全國合租房源供應(yīng)前10城市

2013年全國整租月租金前10城市

2013年全國合租月租金前10城市會(huì)”、家友生日派對(duì)、節(jié)日派對(duì)、公寓天臺(tái)BBQ等，讓YOU+看上去更像是一個(gè)年輕人會(huì)所。租客大部分時(shí)間都在大廳里渡過，房間只是用來睡覺的地方。感慨：中國房地產(chǎn)業(yè)未來會(huì)死掉一業(yè)，但有一堆東西可以重新來構(gòu)造可能會(huì)成全幾個(gè)好公司。大主流，前者拼的是縮短交易時(shí)間和降低交易成本，后者拼的是打通金融鏈條，將單純的居住產(chǎn)品打造成金融產(chǎn)品。而所有的競爭，最終總要始于房源，都能誰能控制房源，做好服務(wù)，就能獲得這個(gè)理論上有2.5萬億規(guī)模市場的激活碼。

YOU+的社交功能要大于居住功能，是對(duì)90后年輕人在社交需求和圈子文化的迎合。但存疑的是，年輕人是好動(dòng)的，社交活動(dòng)是大范圍、長距離的，而YOU+希望將年輕人的主要社交活動(dòng)都在人們可能稱之為“家”的地方解決，看起來是讓年輕人更“宅”。

有一種說法認(rèn)為，未來用運(yùn)營互聯(lián)網(wǎng)思路運(yùn)營的新式社區(qū)，必須垂直服務(wù)于社會(huì)屬性而非家庭屬性，比如職業(yè)、價(jià)值觀、興趣愛好。我們也認(rèn)為這是未來，但也許要10年以后才來。所以，當(dāng)下首先要做到的，就是回歸居住本身，結(jié)束租房市場以往的“臟亂差”，提供便捷放心的居住產(chǎn)品。

根據(jù)九豬發(fā)布的《2014年中國青年長租公寓數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，18家知名長租公寓品牌，能夠滿足的市場需求在20萬～100萬人之間。這意味著有高達(dá)90％的房源分散在不知名的職業(yè)二房東或者房東手里。這些房源很難以整棟的方式來運(yùn)營，所以，這個(gè)市場需要一個(gè)具有統(tǒng)治力的平臺(tái)，讓交易更便捷方便。而未來出現(xiàn)的集中式的整棟公寓，大多會(huì)是新增房源，這個(gè)市場可能要根據(jù)不同需求更細(xì)分，更需要的是金融視野，否則很難去在一線城市獲取整棟房源。

可以肯定的是，未來，這個(gè)萬億規(guī)模的市場，針對(duì)分散式或集中式居住的出租產(chǎn)品會(huì)是兩

尋找長租公寓的統(tǒng)治者

集中式的長租公寓市場可能最有希望出現(xiàn)統(tǒng)治者，從而改變游戲規(guī)則，對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生顛覆性影響。集中式的公寓更方便將服務(wù)做到極致，更容易通過連鎖運(yùn)營來提高品質(zhì)的同時(shí)降低成本；而長的租約更容易帶來穩(wěn)定的租金回報(bào)，更容易獲取發(fā)展所需的資本，也更容易將租約變成金融產(chǎn)品。

但對(duì)于長租公寓市場來說，最大的難題就是集中式公寓的拿房困境，整棟租賃的空間資源在哪里找？生地開發(fā)怎么變不可能為可能？如果在存量空間中想辦法，整棟租賃就意味著更多的物權(quán)人，增加了談判和標(biāo)準(zhǔn)化的難度。如果整棟收購，資產(chǎn)獲取的龐大資金怎么解決？如果拿商業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)用地，這本身就是價(jià)值倒掛，在高企的土地成本下，利潤還能剩多少？而隨著這個(gè)市場的日趨火熱，更多競爭對(duì)手的加入也將托高物業(yè)成本。

目前國內(nèi)長租公寓的線下、線上市場都還處在萌芽早期。好在有很多美國“榜樣”可以學(xué)，美國最大公寓運(yùn)營公司有20萬套房源，中國最大的還不到兩萬；美國出租房源里，60％都是品牌公寓，中國這一比例只有2％到3％。

美國的年輕人在畢業(yè)工作后的相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，構(gòu)筑家園唯一的方式便是租房子，在市區(qū)更是如此。于是，出租型的公寓在美國擁有相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，全美各大商業(yè)城市的公寓60％都是出租的。著名的咨詢機(jī)Census對(duì)美國最近10年來單體房屋價(jià)格的增長率和公寓REITs的租金收益率做了比較，房價(jià)年平均增長率僅為2％，低于通脹比率，而公寓的租金收益率過去兩年卻為每年12.5％。

最為常見的是不同檔次的連鎖租賃式公寓（即公寓REITs）。對(duì)租房者來說，這種公寓極為方便；而對(duì)于這種金融產(chǎn)品的購買者來說，即便是在次貸危機(jī)中也收益奇高。2010年美國公寓REITs的平均收益率竟然達(dá)到了47％。同時(shí)，次貸危機(jī)讓大量人群失去了房子，公寓的出租率卻達(dá)到了92％，租金也比2009年上漲了16％。

EQR是美國最大的公寓REITs的開發(fā)者，已經(jīng)擁有超過500棟高品質(zhì)公寓，擁有250個(gè)房間的公寓，管理人員不超過10個(gè)。由于公寓REITs管理的公寓都是連鎖的，在一個(gè)地區(qū)，維修人員是共享的，易耗維修品等也是集中采購配送的。EQR他們的企業(yè)口號(hào)簡單而震撼：“我們是家”。

美國類似的公寓出租的運(yùn)營商很多，房源的獲取都是通過或建或租下整棟的方式進(jìn)行，而賴以發(fā)展的核心是REITs：先融資，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)或收購；然后分拆做成REITs，賣給社會(huì)投資人；自己對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，向投資人返還收益。

美國房地產(chǎn)業(yè)分工細(xì)致，房地產(chǎn)投資人基金、開發(fā)商以及銷售商經(jīng)過多年博弈，形成互補(bǔ)與共贏的均衡局面，大家各盡其責(zé)、各獲其利，產(chǎn)業(yè)鏈中沒有暴利，各自的專業(yè)化程度很高，規(guī)?？梢宰龅煤艽?。很多公寓REITs都游走在這些利益相關(guān)方之間，它既是基金、又是房地產(chǎn)開發(fā)者；既是運(yùn)營商、又是金融家。

新派公寓是這種玩法在國內(nèi)的嘗試者。2013年，新派公寓的創(chuàng)始人王戈宏與賽富基金合伙人閻焱共同發(fā)起了“賽富不動(dòng)產(chǎn)基金”。用“基金做收購，品牌做管理”的模式，一期基金以2.2萬/㎡的低價(jià)在北京CBD整棟買下森德大廈，次年改造為新派公寓CBD店。

公寓管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)對(duì)公寓進(jìn)行統(tǒng)一品牌包裝、管理運(yùn)營，同時(shí)每年向賽富不動(dòng)產(chǎn)的LP（有限合伙人）支付不低于3.5％的租金回報(bào)；一期基金2017年到期，LP的股權(quán)將會(huì)被散售或者整售。據(jù)王戈宏估算，一期基金的平均年化回報(bào)率將超過10％，有望達(dá)到13％。租客方面，趕集網(wǎng)發(fā)布的《2013年租房市場報(bào)告》中顯示：58％的人選擇整租，42％選擇合租。在所有租客中42％的人為20～24歲，35％的人為25～29歲，12％的人為30～34歲，8％的人為35歲以上，3％的人為19歲以下。

每月房租開支占收入的比例

這套新玩法雖這不是標(biāo)準(zhǔn)的REITs模式，但已突破了現(xiàn)有政策環(huán)境的桎梏，將長租公寓做成了一種金融產(chǎn)品，在相對(duì)封閉的環(huán)境下進(jìn)行交易流通，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。

在國外，REITS模式被廣泛應(yīng)用于房屋租賃市場，商場、公寓、寫字樓等都通過REITs的模式證券化，從而達(dá)到規(guī)?；谫Y的效果，70％的出租公寓的都掌握在排名前十的公寓REITs手中。

目前中國產(chǎn)生REITs的法律、稅務(wù)環(huán)境還遠(yuǎn)不成熟。當(dāng)然，行業(yè)不會(huì)坐等政策，相反VC、新三板、二級(jí)市場上市公司將在公寓企業(yè)的規(guī)模化和跨地區(qū)整合中發(fā)揮更顯著的作用。