環(huán)球時報/2015-12-18/ 第15版面/國際論壇 /作者：張利寧

“化解房地產(chǎn)庫存”近日成為經(jīng)濟政策中的高頻詞，社會各界對此議論紛紛。一些媒體和學者將農(nóng)民工市民化解讀為房地產(chǎn)業(yè)“庫存壓力山大”的救命稻草。然而，事實并非如此。

難道各級政府鼓勵政策一出臺，農(nóng)民真的能潮涌般將庫存樓盤“哄搶而盡”嗎？要搞清楚農(nóng)民進城對房地產(chǎn)發(fā)展有多大影響，首先得知道到底還有多少農(nóng)民沒進城，什么樣的農(nóng)民沒進城，以及什么樣的農(nóng)民想進城。這些工作需要相關(guān)部門認認真真地摸底。只有在掌握這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后，結(jié)合各地實際情況進行分類指導，去庫存工作才會有成效。如果“拍腦袋”，搞一刀切，就會事倍功半，導致房地產(chǎn)調(diào)控再次落空。

就在大中城市就業(yè)的農(nóng)民工而言，他們中的大多數(shù)都是要返鄉(xiāng)的。這些人相對收入較高，積蓄較多，是在縣市城里購房的主力軍。因此，我們要通過廣泛而仔細的問卷調(diào)查，摸清他們當中還有多少沒有在家鄉(xiāng)置業(yè)的，尚未置業(yè)的農(nóng)民到底出于何種原因不想買房，從而找到今后房市刺激政策的著力點。

第二類人是就近在家鄉(xiāng)縣市租房或是騎著摩托車每日往返城鄉(xiāng)間的農(nóng)民工。這些人中，一部分沒有在城里置業(yè)的需求，另一部分則在一定條件下有置業(yè)需求。針對這一類農(nóng)民工，也要了解他們喜歡什么樣的城市房產(chǎn)。

對于農(nóng)民進城置業(yè)，除了現(xiàn)有政策，還應(yīng)該給農(nóng)民一個明確的長期不變的政策保證——即使選擇在城市購房，也不會改變其農(nóng)民身份及應(yīng)享受的國家惠農(nóng)政策?，F(xiàn)在的中國農(nóng)民都很清楚，想做個城里人并不難，想變回農(nóng)民戶口反倒很難實現(xiàn)。

為消除農(nóng)民進城置業(yè)的后顧之憂，可考慮試點農(nóng)民宅基地和土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓機制，有條件的地方甚至可以建立轉(zhuǎn)讓市場。農(nóng)民可在市場上將宅基地和土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，也可大體等量地在當?shù)兀ㄒ豢h范圍內(nèi)）買回來。農(nóng)民的權(quán)益如果可以通過市場機制來實現(xiàn)，就有條件實現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間順暢且不違背自愿原則地自由轉(zhuǎn)移。

同時政府還可以嘗試將一些城市空置商品房收購，作為公租房或廉租房出租給農(nóng)民。農(nóng)民如果有購買意愿，可以租金代首付。有些地方業(yè)已實行的共享產(chǎn)權(quán)政策可以繼續(xù)沿用，農(nóng)民可根據(jù)實際情況，分步購進住房的產(chǎn)權(quán)，從而結(jié)束“日出而出，日落而歸”的城鄉(xiāng)間往返奔波。

總之，各地施策的方式和力度應(yīng)有所不同，判斷標準是考量當?shù)匚催M城但有進城置業(yè)可能的農(nóng)民人數(shù)與房產(chǎn)庫存關(guān)系的松緊度，切不可一刀切。中央和省級政府則應(yīng)在各自層面做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。▲（作者是清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員）