李 敏，張 東

（1．中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院，湖北 武漢 430074；2．中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院，湖北 武漢 430074）

一、引言

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，日益高漲的房?jī)r(jià)因其與居民生活息息相關(guān)引起社會(huì)的普遍關(guān)注。社會(huì)各界紛紛開(kāi)始探討影響房?jī)r(jià)的因素或控制房?jī)r(jià)的對(duì)策，從現(xiàn)有的文獻(xiàn)看，由于各學(xué)者研究房?jī)r(jià)的角度不同，得出的結(jié)論也不同，比如有的學(xué)者研究了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，認(rèn)為因?yàn)橥恋氐南∪毙詫?dǎo)致了房?jī)r(jià)的高漲；也有學(xué)者認(rèn)為居民的消費(fèi)需求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要因素，而本文主要從產(chǎn)業(yè)組織理論的角度來(lái)分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)集中程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度的研究，王新軍從理論上分析了目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的集聚特點(diǎn)①王新軍：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度分析》，《探索與爭(zhēng)鳴》，2005（10）。；楊承坤、劉樹(shù)楓分別定量測(cè)算了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度指標(biāo)值，并分析了房地產(chǎn)業(yè)集中度水平偏低的原因②楊承坤：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度分析》，《時(shí)代經(jīng)貿(mào)》（下旬刊），2008（4）。；楊艷琳和李麗、張巍等則進(jìn)一步實(shí)證分析了房地產(chǎn)業(yè)集中度與績(jī)效的關(guān)系，以及集中度的影響因素等問(wèn)題③楊艷琳：《市場(chǎng)集中度與市場(chǎng)績(jī)效的悖論——以中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)為例的實(shí)證分析》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》，2008（3）。。從總體上看，目前關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)集中度的研究缺少對(duì)集中度區(qū)域水平的比較與衡量，大部分文獻(xiàn)還是主要討論我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度的測(cè)算與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，且大部分學(xué)者在研究房地產(chǎn)這一區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集中度時(shí)并沒(méi)有考慮其區(qū)域性特點(diǎn)，鮮有進(jìn)一步討論市場(chǎng)集中對(duì)房?jī)r(jià)的影響。眾所周知,市場(chǎng)集中度主要是產(chǎn)業(yè)組織理論中用來(lái)衡量某一產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)或壟斷屬性的一個(gè)基礎(chǔ)性指標(biāo),因此,在計(jì)算產(chǎn)業(yè)集中度時(shí)被列入產(chǎn)業(yè)范疇的各個(gè)企業(yè)之間必須存在明顯的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,否則,其計(jì)算結(jié)果將失去意義。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是區(qū)域性產(chǎn)業(yè),由于其產(chǎn)品特性、規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性等而導(dǎo)致其市場(chǎng)具有相對(duì)獨(dú)立性,在不同區(qū)域市場(chǎng)的同類企業(yè)之間并未存在直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如果使用傳統(tǒng)的理論方法來(lái)對(duì)區(qū)域性產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)集中度的度量難免會(huì)有失偏頗,但目前學(xué)術(shù)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)集中度的研究大都沒(méi)有考慮房地產(chǎn)的區(qū)域性這一特點(diǎn)，基于此，本文將分區(qū)域進(jìn)行測(cè)算房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中程度且進(jìn)一步探討該集中程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度的測(cè)算衡量

（一）本文測(cè)算的行業(yè)領(lǐng)域。

房地產(chǎn)通常包括四個(gè)子類：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)，主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售，出租商品房的活動(dòng)；二是物業(yè)管理業(yè)，指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)；三是房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；四是其他房地產(chǎn)活動(dòng)，包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記等。

本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)來(lái)測(cè)算該行業(yè)的市場(chǎng)集中程度，選取的數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度的測(cè)算方法。

本文選取市場(chǎng)集中度這一常用指標(biāo)來(lái)衡量房地產(chǎn)的市場(chǎng)集中程度。市場(chǎng)集中度的計(jì)算方法，分為絕對(duì)集中度和相對(duì)集中度兩種，本文將使用絕對(duì)集中度算法。上文已經(jīng)提到，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的區(qū)域差異性，因此使用傳統(tǒng)的計(jì)算方法會(huì)有失偏頗，因此本文對(duì)傳統(tǒng)的計(jì)算方法進(jìn)行改進(jìn)，把中國(guó)分為東中西部三個(gè)區(qū)域，使用區(qū)域集中度的算法來(lái)進(jìn)行測(cè)算。本文選擇這種分法也是為了有效利用現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，和國(guó)家統(tǒng)計(jì)方法一致，本文的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒。本文區(qū)域性產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算公式如下:

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度測(cè)算的數(shù)據(jù)選擇。

由于我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間不長(zhǎng)，單個(gè)企業(yè)的數(shù)據(jù)公布通常不足，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行排名的數(shù)據(jù)難以獲得，而本文使用的是區(qū)域性的數(shù)據(jù)，因此本文按照我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中的規(guī)定，把我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，由于前三等級(jí)在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中都扮演重要的角色，本文按此等級(jí)公布的數(shù)據(jù)選前三等級(jí)的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度的測(cè)算結(jié)果。

鑒于數(shù)據(jù)的可得性，本文選取2000年-2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算中國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)集中度，計(jì)算結(jié)果如表1。

圖1 中國(guó)東中西部區(qū)域房地產(chǎn)集中度比較圖

從上圖中可以看出，我國(guó)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度歷年來(lái)整體有一定程度的下降，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的跡象。但根據(jù)貝恩指數(shù)，各區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度都達(dá)到了寡頭壟斷的程度。我國(guó)西部地區(qū)從2000年-2010年歷年來(lái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)集中程度是最高的，且中西部地區(qū)集中度的差異不太大，相比之下東部地區(qū)反而是最低的，且與中西部地區(qū)有一定差距，這與我國(guó)東部地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈有關(guān)，東部地區(qū)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的第一梯隊(duì)，市場(chǎng)體制完善程度較好，因此市場(chǎng)集中程度較低。

表1 各區(qū)域歷年市場(chǎng)集中度數(shù)值

三、市場(chǎng)集中度對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（一）市場(chǎng)集中程度與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論推導(dǎo)。

本文參照況偉大的一個(gè)模型來(lái)進(jìn)行理論推導(dǎo)，本文的建模的思路如下：在住房流量模型的基礎(chǔ)上構(gòu)建買房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的住房市場(chǎng)局部均衡模型，然后考察市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

1.商品房購(gòu)買者。

本文對(duì)商品房購(gòu)買做出如下假設(shè)：每期住房的增量為Ht；買房者的數(shù)量為ht；購(gòu)房者年可支配收入為Yt，用于住房和一般商品Xt的購(gòu)買；Xt是計(jì)價(jià)商品，價(jià)格被標(biāo)準(zhǔn)化；效用函數(shù)是對(duì)數(shù)可加的，并且商品房購(gòu)買者不關(guān)心未來(lái)，只關(guān)心現(xiàn)在；購(gòu)房者非住房資產(chǎn)為St，主要用于首付，貸款價(jià)值比為θ；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住房正好被購(gòu)房者購(gòu)買。根據(jù)上述各假設(shè)，代表性的買房者其效用最大化條件為：

maxU（XT，htd）=max（lnXit+lnhitd）

s.t.Xit+UCtpthitd+pthitd=Yit+Sit+θpthitd

UCt=it+τt+mt+dt-gte

上述公式中，住房支出以使用成本UC來(lái)表示，htd表示商品房購(gòu)買量。

由上述推導(dǎo)式最優(yōu)規(guī)劃一階條件可以得到：

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

為了簡(jiǎn)單起見(jiàn)，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做一下假設(shè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量為Nt；住房的開(kāi)發(fā)周期為1期；單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的住房開(kāi)發(fā)面積為；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本是開(kāi)發(fā)量的嚴(yán)格凹函數(shù)，簡(jiǎn)化形式為Ct=f+ct-1ht2①F為固定成本，為上期邊際成本、住房生產(chǎn)要素包括土地、勞動(dòng)和資本。因勞動(dòng)和資本是完全流動(dòng)的，價(jià)格不變，但土地是住房的引致需求，所以本文假定開(kāi)發(fā)成本是開(kāi)發(fā)量的嚴(yán)格凹函數(shù)。因住房開(kāi)發(fā)具有滯后性，本期開(kāi)發(fā)成本是上期邊際成本的函數(shù)。；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銀行貸款為L(zhǎng)t，自有資本為At，并且開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)期是理性預(yù)期。根據(jù)上述假設(shè)，代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商j的利潤(rùn)函數(shù)可以表達(dá)為：

max∏t=ptehjt-ci-1（hjys）2-F-it（At-1+Lt-1）

s.t.ct-1（hjys）2+F=At-1+Lt-1

這里要指出的是，開(kāi)發(fā)商的銀行貸款與自有資本均應(yīng)獲得相同的資本回報(bào)，所以資本成本為it（At-1+Lt-1）。由假設(shè)中開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)期是理性的可以得到pte=pt。

根據(jù)上述假設(shè)，容易證明 LItM＞LItC，ptM＞ptc。LItM＞LItC即常見(jiàn)的勒納指數(shù)，與市場(chǎng)集中度一樣是衡量市場(chǎng)集中程度的一個(gè)指標(biāo)，由該推導(dǎo)可以看出，市場(chǎng)集中程度與房?jī)r(jià)有正向的關(guān)系，集中程度越高，房?jī)r(jià)越高。

（二）市場(chǎng)集中度與房?jī)r(jià)的實(shí)證分析。

1.變量選取。

由于影響房?jī)r(jià)的因素很多，本文選取變量的模型設(shè)計(jì)如下：

①由市場(chǎng)需求決定的變量。

本文假設(shè)在一定的時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的供給是固定的，市場(chǎng)上存在N個(gè)同質(zhì)的潛在購(gòu)買者，但是由于每個(gè)購(gòu)買者擁有的市場(chǎng)信息及其對(duì)市場(chǎng)收益的預(yù)期是不同的，潛在購(gòu)買者對(duì)市場(chǎng)的保留價(jià)格并不相同。我們假設(shè)保留價(jià)格p是凸集，并且服從于均值是基準(zhǔn)價(jià)格pg的均勻分布。假設(shè)房地產(chǎn)購(gòu)買者的保留價(jià)格和基準(zhǔn)價(jià)格的離差為h，則p∶F（pg，h）。

這樣，那些保留價(jià)格高于pg的購(gòu)買者就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的需求者，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)就由愿意支付保留價(jià)格p的購(gòu)買者的比例來(lái)決定，而p就是可以充分使市場(chǎng)出清的價(jià)格。那么在任意價(jià)格p的條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)價(jià)格取決于P≥p的購(gòu)房者的比例，概率分布為1-F（p）。這樣，就有：

②由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決定的變量。

我們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)最大出發(fā)，可以得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)函數(shù)：

該利潤(rùn)最大化函數(shù)的特點(diǎn)表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本函數(shù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積的二次函數(shù)，體現(xiàn)邊際成本遞增的性質(zhì)。影響成本的因素被包含在函數(shù)f（k）內(nèi)，這里需要關(guān)注的因素可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本。這些影響成本的因素會(huì)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給商品房購(gòu)買者，因此這些影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的因素對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本是正向影響，有f（k）＞0，f'（k）＞0。由一階必要條件得：

可以得到房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格方程：

從上式（3）中，我們可以看出，房?jī)r(jià)的影響因素有六個(gè)變量，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求人數(shù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)所能獲得的金融資源、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求者保留價(jià)格與基準(zhǔn)價(jià)格的偏離程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基準(zhǔn)價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成本及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的集中程度。公式中，影響購(gòu)買者保留價(jià)格與基準(zhǔn)價(jià)格的偏離程度的主要因素是購(gòu)買者掌握的市場(chǎng)信息及其對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，這一點(diǎn)我們假定對(duì)于每一個(gè)購(gòu)買者的信息和市場(chǎng)預(yù)期是外生不變的，而基準(zhǔn)價(jià)格也是可以給定不變的。因此，針對(duì)該模型，本文主要選取集中程度、金融投資和開(kāi)發(fā)成本以及市場(chǎng)需求人數(shù)來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。

F test that all u_i=0: F(30,242)= 21.89 prob＞F=0.0000

2.數(shù)據(jù)選取。

鑒于數(shù)據(jù)的可得性和統(tǒng)一性，本文選取2000-2010年間，全國(guó)32個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)為樣本，所有數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒，由于市場(chǎng)集中度數(shù)據(jù)獲得的有限性，本文主要選取年度省份的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)合本文的理論推導(dǎo)選取指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證研究，建立模型如下：

為了保證結(jié)果的合理性，我們對(duì)所采用的數(shù)據(jù)都進(jìn)行了指數(shù)處理，其中，P表示商品房房?jī)r(jià)，cr表示市場(chǎng)集中度；Popu表示各個(gè)省份的人口數(shù)量；Invest表示開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額；Land表示房地產(chǎn)的主要成本，即土地的價(jià)格；Hincome表示居民人均可支配收入。

3.實(shí)證結(jié)果。

對(duì)面板數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)hausman檢驗(yàn)之后，本文使用固定面板模型進(jìn)行回歸，運(yùn)用stata軟件分析結(jié)果如下：

①全國(guó)范圍內(nèi)集中程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響：

（三）結(jié)果分析及建議。

1.結(jié)果分析。

從實(shí)證結(jié)果中可以看出，市場(chǎng)集中度對(duì)房?jī)r(jià)的影響較顯著，且是正向較大影響，即市場(chǎng)集中度越大，房?jī)r(jià)越高，實(shí)證分析與我們的理論推導(dǎo)是一致的。因此可以表明我國(guó)的房?jī)r(jià)受到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度的影響，且影響較大。

從理論上來(lái)講，市場(chǎng)集中度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致廠商具有一定的市場(chǎng)勢(shì)力，市場(chǎng)勢(shì)力的存在會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈、市場(chǎng)效率低下以及社會(huì)總體福利的損失。市場(chǎng)勢(shì)力的存在,勢(shì)必導(dǎo)致商品供給數(shù)量不足,價(jià)格扭曲。從本文提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)集中程度已經(jīng)達(dá)到寡頭壟斷的水平，且市場(chǎng)上有開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”的現(xiàn)象，相同區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)商采取相似定價(jià)，這表明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有使用市場(chǎng)勢(shì)力來(lái)最大化自己利潤(rùn)的跡象，這是我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格剛性,接連出臺(tái)的調(diào)控措施收效甚微,部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、房?jī)r(jià)畸高,以及開(kāi)發(fā)商捂房不賣、擾亂市場(chǎng)秩序等問(wèn)題的一個(gè)重要原因。

2.政策建議。

從實(shí)證分析和現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有待改善。因此，政府應(yīng)采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。規(guī)范房地產(chǎn)各參與主體的行為，治理市場(chǎng)尋租行為和運(yùn)用賣方市場(chǎng)勢(shì)力的行為。另外要進(jìn)一步完善住房供給結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)政府在全社會(huì)住房保障體系中的主體地位，減少政府對(duì)房地產(chǎn)金融上的過(guò)度支持，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)理性發(fā)展，盡快出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制政策。

[1]況偉大.壟斷、競(jìng)爭(zhēng)與管制——北京市住宅業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社,2003.

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