梁秋霞，姚 旺，黃根發(fā)

（安徽工業(yè)大學(xué) 工商學(xué)院，安徽 馬鞍山243002）

房地產(chǎn)市場(chǎng)健康指房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)的運(yùn)行在各方面是良好的，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)，具有一定抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抗性，且在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度、價(jià)格方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與城市總體經(jīng)濟(jì)相互適應(yīng)和相互促進(jìn)［1］，其內(nèi)涵特征概括為平穩(wěn)性和協(xié)調(diào)性［2］。為了全面客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格、規(guī)模、均衡、結(jié)構(gòu)和發(fā)展速度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，有必要構(gòu)建一套科學(xué)全面系統(tǒng)的體系來評(píng)價(jià)安徽省房地產(chǎn)健康狀況。

一、安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

為了從多方面反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康狀況，在構(gòu)建安徽省房地產(chǎn)健康狀況評(píng)價(jià)體系時(shí)，必須遵從一定的指標(biāo)篩選原則，對(duì)每個(gè)指標(biāo)所反映的健康狀況進(jìn)行具體分析，確立評(píng)價(jià)體系的框架。

（一）指標(biāo)篩選原則

選擇的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循如下原則：全面性，能夠從各個(gè)方面系統(tǒng)覆蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)；簡潔性，避免指標(biāo)信息重復(fù)繁雜的情況，如有含義類似的指標(biāo)，選擇最具有代表性的指標(biāo)；相關(guān)性，所選指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，能夠直接反應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)［3］16－17。

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)確立

根據(jù)倪鵬飛、晉海博、吳伯磊的《中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)證研究》，孫敬濤的《重慶市房地產(chǎn)健康狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究》，沈斌、陳多長的《房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)與杭州的實(shí)證研究》，曾鋒、陳敦旭、鄧暉的《長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度的實(shí)證性研究》等文獻(xiàn)綜合整理，將房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)體系分為3個(gè)層次，分別為一級(jí)指標(biāo)、二級(jí)指標(biāo)和三級(jí)指標(biāo)。一級(jí)指標(biāo)包括價(jià)格、規(guī)模、均衡、結(jié)構(gòu)、速度5個(gè)二級(jí)分指標(biāo)［4－5］。價(jià)格指標(biāo)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平與消費(fèi)者的購房能力相適應(yīng)，包括收入和價(jià)格兩個(gè)方面的評(píng)價(jià)；規(guī)模指標(biāo)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展情況和宏觀的經(jīng)濟(jì)狀況相協(xié)調(diào)，包括總體投入與要素投入兩個(gè)方面的評(píng)價(jià)；均衡指標(biāo)與均衡發(fā)展?fàn)顩r與供求相協(xié)調(diào)，包括供銷、空置兩個(gè)角度的評(píng)價(jià)；結(jié)構(gòu)指標(biāo)與結(jié)構(gòu)的發(fā)展水平和狀況及居民的收入結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，包括品種比例和檔次比例兩個(gè)方面的評(píng)價(jià)；速度發(fā)展?fàn)顩r與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相協(xié)調(diào)，主要從規(guī)模增長速度這一角度檢測(cè)［4］61。安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況建立評(píng)價(jià)指標(biāo)如表1：

表1 安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

二、安徽省房地產(chǎn)健康狀況實(shí)證分析

在上文確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)體系基礎(chǔ)上，選取安徽省近年有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)健康狀況進(jìn)行實(shí)證分析和評(píng)價(jià)。

（一）樣本數(shù)據(jù)與來源

由于2013年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有完全發(fā)布完畢，導(dǎo)致數(shù)據(jù)有缺失。計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用房投資額／房地產(chǎn)開發(fā)投資額時(shí)，缺少2013年的經(jīng)濟(jì)適用房投資額，考慮到經(jīng)適房投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額有一定的相關(guān)性，采取房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)其擬合，利用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析。將缺失數(shù)據(jù)補(bǔ)充后整理安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)，如表2。數(shù)據(jù)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和安徽統(tǒng)計(jì)年鑒收集所得。

（二）各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)量描述

安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)量描述如表3：

表2 安徽省房地產(chǎn)健康評(píng)價(jià)指標(biāo)體系原始數(shù)據(jù)

表3 各指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)量描述

由表3商品房均價(jià)增長率與CPI增長率之比X3標(biāo)準(zhǔn)差較大可知，近年的房價(jià)增長速度不穩(wěn)定，與CPI增長速度不夠同步，說明市場(chǎng)有一定的滯后性。空置率X7波動(dòng)最小，表明國家近年出臺(tái)的經(jīng)適房以及限購政策有一定成效，政策實(shí)施穩(wěn)定連貫。

（三）實(shí)證分析

1.指標(biāo)權(quán)重計(jì)算

將數(shù)據(jù)輸入SPSS軟件，采用因子分析的方法確定權(quán)重，得到初始因子荷載矩陣，求出主成分的方差，前5個(gè)主因子能夠解釋全體的86.696%，提取前5個(gè)因子代替原有的14個(gè)變量。因子載荷矩陣中的數(shù)據(jù)除以主成分相對(duì)應(yīng)的特征根開平方根便得到5個(gè)主成分中每個(gè)指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的系數(shù)。以這5個(gè)主成分方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重，得出綜合得分模型后，通過計(jì)算原始指標(biāo)在各主成分上的載荷值和公因子方差值，對(duì)各公因子方差值進(jìn)行歸一化，即可得到各指標(biāo)的權(quán)重［5］79－80。結(jié)果如表4：

表4 各指標(biāo)權(quán)重

2.各指標(biāo)健康狀況區(qū)間的劃分

對(duì)安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，由實(shí)際出發(fā)，采用3σ理論的方法劃分房地產(chǎn)健康區(qū)間（即根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)離均值越近，其可能性也越高。如果偏離超過1倍標(biāo)準(zhǔn)差（σ），可能性只有31.73%；如果偏離超過2倍標(biāo)準(zhǔn)差（2σ），可能性不到5%；如果偏離超過3倍標(biāo)準(zhǔn)差（3σ），可能性不足1%）［6］。結(jié)合系統(tǒng)化方法全面考慮系統(tǒng)的自身變動(dòng)規(guī)律和國際變化趨勢(shì)［7］，各指標(biāo)年份數(shù)據(jù)絕大部分分布在均值減去1倍標(biāo)準(zhǔn)差和均值加上1倍標(biāo)準(zhǔn)差內(nèi)，故把3σ原則改進(jìn)為1σ原則。利用各指標(biāo)的平均數(shù)減去1／2倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為健康區(qū)間的下限，各指標(biāo)平均數(shù)加上1／2倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為健康區(qū)間的上限劃分健康區(qū)間。利用平均數(shù)減去1倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為基本健康區(qū)間的下限，平均數(shù)加上1倍標(biāo)準(zhǔn)差作為基本健康的上限，同時(shí)再挖去健康區(qū)間，所劃分的區(qū)間作為基本健康區(qū)間。其他范圍均屬不健康區(qū)間［8］。其中由于 X3、X9、X11、X14 4個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了極端值，使得標(biāo)準(zhǔn)差值過大，為了使劃分區(qū)間更加準(zhǔn)確，故采取去掉極端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法進(jìn)行區(qū)間劃分，結(jié)果如表5：

表5 指標(biāo)健康區(qū)間劃分表

3.指標(biāo)得分

把各指標(biāo)與表5進(jìn)行對(duì)照，找出它們所在的區(qū)間并進(jìn)行打分。不健康、基本健康、健康對(duì)應(yīng)的分?jǐn)?shù)分別為1分、3分、5分，結(jié)果各指標(biāo)得分如表6：

表6 各個(gè)指標(biāo)健康狀況得分

（四）各二級(jí)指標(biāo)得分與健康狀況評(píng)價(jià)

1.價(jià)格指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)

價(jià)格類分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.125，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.625分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的3個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表7：

表7 價(jià)格分項(xiàng)得分

從表7可見，安徽省的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在2008、2009、2010、2012年不健康；2007年以及之前年份國家積極治理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，整體沒有大問題；從2008年開始，受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，平均價(jià)格上漲較快；2010年又受限購影響，使得房價(jià)逐步穩(wěn)定?？梢娬邔?duì)價(jià)格影響較大。

2.規(guī)模指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)

規(guī)模分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.22，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為1.1分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的兩個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表8：

表8 規(guī)模分項(xiàng)得分

由表8可知，2003－2006年間，安徽省房地產(chǎn)規(guī)模狀況并不健康，發(fā)展不夠協(xié)調(diào)；2007年開始轉(zhuǎn)入健康快速增長，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額都有顯著提升；而到了2013年總體積存房屋較多，投資過熱，市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展較快，呈不健康狀況。

3.均衡指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)

均衡分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.196，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.988分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的兩個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表9：

表9 均衡分項(xiàng)得分

由表9可以看出安徽省房地產(chǎn)在均衡指標(biāo)上一直不穩(wěn)定，2007年以前供銷比指標(biāo)大部分都為負(fù)值，說明供大于求；2008年以后擴(kuò)大投資逐步滿足了市場(chǎng)需求；但在2011年以后暴露出了過度投資的問題，空置率不斷增長，市場(chǎng)需求不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸失衡。

4.結(jié)構(gòu)指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)

結(jié)構(gòu)分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.156，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為0.762分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的3個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表10。

表10 結(jié)構(gòu)分項(xiàng)得分

由表10可以看出，2007年之前由于經(jīng)適房投資額和商業(yè)營業(yè)用房占比大幅下降，住宅占比過高，導(dǎo)致不健康；2008年之后普通銷售住宅占比逐步下降，房地產(chǎn)政策方面以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，經(jīng)適房比例逐漸增多，未來可能會(huì)進(jìn)一步上升。

5.速度指標(biāo)得分與評(píng)價(jià)

速度分項(xiàng)得分占一級(jí)評(píng)價(jià)目標(biāo)的權(quán)重為0.303，則該分項(xiàng)指標(biāo)的最高得分為1.512分。計(jì)算分項(xiàng)指標(biāo)里的4個(gè)指標(biāo)年度綜合得分及占分項(xiàng)最高分的比重，結(jié)果如表11：

表11 速度分項(xiàng)得分

由表11可以看出，安徽省房地產(chǎn)發(fā)展速度整體健康平穩(wěn)，只有2003、2007、2011、2013年不健康。從商品房竣工和施工面積增長率來看，2010年以后出現(xiàn)了負(fù)增長，說明速度在放緩。房地產(chǎn)投資額占GDP比重在2003年極大，2007年是金融危機(jī)之前的最后1年，房屋銷售面積增長率大幅上升，之后受到金融危機(jī)沖擊，銷售面積增長率迅速降低，在2012年回歸健康水平。

（五）綜合得分及健康狀況評(píng)價(jià)

每個(gè)年度的單個(gè)指標(biāo)健康狀況得分乘以該指標(biāo)所占的權(quán)重得到綜合得分，綜合得分除以最高分得到比重。把該比重作為評(píng)價(jià)的唯一指標(biāo)，得出2003－2013年安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況，結(jié)果如表12：

表12 綜合指標(biāo)健康狀況

由表12可知，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于健康的狀況。2004年以前的不健康狀況主要是受到規(guī)模、結(jié)構(gòu)、均衡的三重影響，市場(chǎng)在迅速適應(yīng)需求。之后偶有規(guī)模和速度的過快發(fā)展，也受到了政府強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，基本保持在健康水平。在2010年以后，由于房市發(fā)展過快，才不得不出臺(tái)限購政策。

通過因子分析法對(duì)安徽省2003－2013年房地產(chǎn)健康狀況評(píng)價(jià)分析，總體上可以看出安徽省房地產(chǎn)在價(jià)格、規(guī)模、速度上，大部分年份均處于基本健康和健康狀態(tài)，說明安徽省房地產(chǎn)在這3個(gè)方面的健康狀況比較良好。主要是價(jià)格方面，在2007年之前政府采取了一系列積極的政策，治理整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在2003－2007年是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金發(fā)展階段，因而價(jià)格波動(dòng)比較平穩(wěn)；規(guī)模方面，2006－2012年房地產(chǎn)投資增長率與全社會(huì)固定資產(chǎn)固定投資增長率保持在一定合理的健康范圍內(nèi)，從而使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額都有顯著提升；速度方面，在2003－2013年，盡管安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)在個(gè)別年份出現(xiàn)過猛增長或負(fù)增長，但由于市場(chǎng)自動(dòng)迅速的調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)在速度方面總體處于基本健康和健康狀態(tài)；均衡和結(jié)構(gòu)方面，大部分年份均處于不健康狀態(tài)，說明安徽省房地產(chǎn)在這兩個(gè)方面的健康狀況出現(xiàn)了問題。在結(jié)構(gòu)上，安徽省房地產(chǎn)多數(shù)年份處于不健康狀態(tài)，是因?yàn)?007年之前由于經(jīng)適房投資額和商業(yè)營業(yè)用房占比大幅下降，住宅需求過猛，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失調(diào)；2008年之后普通銷售住宅占比逐步下降，房地產(chǎn)政策方面以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，經(jīng)適房比例逐漸增多，未來可能會(huì)進(jìn)一步上升；均衡上，由于金融危機(jī)的影響，2007年以前供銷比指標(biāo)大部分都為負(fù)值，說明供大于求，在2011年以后暴露出了過度投資的問題，由于市場(chǎng)已達(dá)到飽和，空置率不斷增長，市場(chǎng)需求不足導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸失衡。

［1］倪鵬飛，晉海博，吳伯磊.中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)證研究［J］.城市發(fā)展研究，2008，（2）：46.

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