摘 要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商己意識到戰(zhàn)略研究是企業(yè)占領(lǐng)市場、提高市場占有份額的重要手段，是企業(yè)在競爭中立于不敗之地的保證。本文在對江蘇江中集團環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，找出目前江蘇江中集團房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題。從戰(zhàn)略的基本理論和方法的入手，在分析了房地產(chǎn)競爭戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，為江蘇江中集團房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略提供了思路、方法和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)戰(zhàn)略；競爭戰(zhàn)略

一、江蘇江中集團有限公司環(huán)境分析

1.江蘇江中集團外部環(huán)境分析

（1）宏觀環(huán)境分析

①政治法律環(huán)境

前幾年，由于房地產(chǎn)增長速度過快，國家出臺了很多房地產(chǎn)相關(guān)的政策法律來限制房價，這給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了很大的挑戰(zhàn)。

限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理和土地儲備管理，控制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。前幾年，一些商業(yè)銀行為了追求貸款規(guī)模，而疏忽了對房地產(chǎn)貸款的風險，導致近年來銀行壞死賬的增加，所以一些銀行的貸款額度和審批權(quán)限等逐步縮小，有的銀行索性取消了支行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)。

實行穩(wěn)健的貨幣政策，會從以下幾方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。第一，開發(fā)企業(yè)的投資資金來源受限，其運營狀況不樂觀，不少房地產(chǎn)商具有很高的負債率，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略。第二，穩(wěn)健的貨幣政策對消費型需求者的影響，抑制一些購房者的購房行為。加息和打擊投資性購房需求的政策，必然會消弱一些購買者的購房沖動，進而減少消費需求。

銀行業(yè)金融業(yè)的政策法規(guī)，利于家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。國家更傾向于重點發(fā)展經(jīng)濟適應(yīng)房、廉租房、中小套型住房。

另外，國土部關(guān)于《不動產(chǎn)登記制度的細則》制定的法定程序已經(jīng)基本完成，該政策的逐步執(zhí)行實施將給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來很大威脅，但利于地方政府降低地價，同時抑制投機性需求。

②經(jīng)濟環(huán)境（Economic Factors）

房地產(chǎn)市場的發(fā)展受經(jīng)濟的影響較大，國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長，是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟因素。中國連續(xù)五年來GDP超過7%，2014年GDP實際增長率為7.27%，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。存款準備金的下調(diào)提高了銀行的放貸能力，這將有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。此外，由于股市的不穩(wěn)定，很多人從股市撤下的熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)，此外國家對股市政策的調(diào)整也影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

③社會與文化要素（Social and Cultural Factors）

社會和文化對房地產(chǎn)的影響也很大。第一，人口因素對房地產(chǎn)的影響。中國五六十年代出生的人，好多人的經(jīng)濟實力較強，大多考慮改善住房條件。而七八十年代出生的人對房子的需求量較大，而且他們的具有一定的消費能力。此外，相關(guān)二胎政策的出臺，中國人口將進一步增加，同時很多家庭為改善住居面積而考慮換房。第二，社會城市化帶動了農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，中國城市化率突破50%。隨著我國城市化的不斷推進，在大中城市建筑業(yè)將繼續(xù)保持一定發(fā)展的態(tài)勢。第三，城市格局分化使三四線城市的樓市正在面臨較大風險，由于供求關(guān)系的不平衡，面臨著巨大的去化壓力。

④科技要素（Technological Factors）

近年來，環(huán)境污染比較嚴重，霧霾逐漸走進了我們生活，環(huán)保低碳建筑將成為未來的發(fā)展趨勢，“綠色、舒適、節(jié)能、移動互聯(lián)”等房地產(chǎn)理念正在興起。信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進程。房地產(chǎn)經(jīng)營正逐漸網(wǎng)絡(luò)化，目前國內(nèi)房地產(chǎn)隨著知識經(jīng)濟、互聯(lián)時代到來，房地產(chǎn)公司應(yīng)該以互聯(lián)網(wǎng)為平臺，加強開發(fā)商、供給商及第三方的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

（2）微觀環(huán)境分析

圖 五力模型

①購買者討價還價能力分析

購買者對房地產(chǎn)價格比較敏感，價格的波動會影響購買者的購買愿望。雖然房地產(chǎn)的銷售人員會盡量說服消費者購買，但消費者還是會討價還價。而且隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，消費者了解房地產(chǎn)信息的渠道會越來越多、越來越全，這將使供求雙方站在對等平臺上產(chǎn)生良性互動，從而增強了購買者討價還價的能力。目前，由于地產(chǎn)商供給的商品的多樣化，購買者的選擇也比較多，某種程度其議價能力有相對提高的趨勢。特別是二三線城市，因為商品房的積壓嚴重，購買者的討價還價能力更強。

②供應(yīng)商的討價還價能力

各地方政府的有關(guān)政策，控制房地產(chǎn)開發(fā)用地。政府和開發(fā)商之間的供求關(guān)系的變化，導致了土地價格指數(shù)的上漲。而這會提高房子的價格，進一步影響了當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的價格和利潤水平。土地缺乏有效的替代品，所以房地產(chǎn)公司其對供應(yīng)商的依賴性大，所以供應(yīng)商的討價還價能力較強，特別在土地緊缺的情況下。

③替代品的威脅

前幾年，城鎮(zhèn)居民會購買小產(chǎn)權(quán)房，但其得不到國家的保護。隨著二手房供應(yīng)的增多、學區(qū)的劃定以及改善性購房的增多，二手房市場將影響消費者購買新房。但是在二手房市場中，由于賣方經(jīng)常報出凈得價，而在交易過程中會涉及到各項稅及二手房交易費等費用，導致交易成本大幅增加，這些因素會導致購買者購買新房。國家對廉租房和國家保障性經(jīng)濟適用房的開發(fā)也影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場。此外，還有一部分消費者選擇租賃，但如果租賃價格一直上漲，也會促使這部分消費者轉(zhuǎn)而購買新房，所以他們也是潛在的購房群體。

④潛在進入者分析

進入房地產(chǎn)業(yè)的壁壘較高，主要有兩個：一是土地壁壘。房地產(chǎn)開發(fā)商若不能獲得開發(fā)房產(chǎn)所需要的土地，就沒法進入房產(chǎn)市場。由于前幾年一些大的開發(fā)商圈占的土地還沒有開發(fā)完，那其房價具有更強的競爭力，這也影響了新的開發(fā)進入市場。

二是資金壁壘。開發(fā)房產(chǎn)所需的資金比較大，包括前期購買土地及后期的開發(fā)，而且要求和銀行緊密合作，需要銀行的大量貸款。

二是行政管理壁壘。在開發(fā)一個項目之前，房地產(chǎn)商必須取得5個證書，而要取得這5個證書就需要當?shù)卣呐暮?0多個章，這涉及到政府的很多部門。

⑤行業(yè)內(nèi)競爭分析

由于前幾年房地產(chǎn)市場的熱度較高，很多企業(yè)都投入到房地產(chǎn)市場，所以行業(yè)內(nèi)競爭者較多，競爭比較激烈。目前，江蘇江中集團房地產(chǎn)主要市場是在二三線城市，其競爭對手不僅有當?shù)氐拈_發(fā)商，還有如雨潤集團、碧桂園集團等企業(yè)，競爭很激烈。

2.江蘇江中集團內(nèi)部環(huán)境分析

（1）在售樓盤項目分析

2014年8月開盤的江中世紀城由臺灣知名建筑設(shè)計師團隊規(guī)劃設(shè)計，總建筑面積45萬平米。該項目屬于純高層頂級豪宅住區(qū)，項目位于如皋新城區(qū)核心區(qū)域，與市政府、如皋中學、奧林匹克主題公園、如皋高新區(qū)等城市高端配套緊鄰相依。

超過50%的綠化率，整個小區(qū)是園林式設(shè)計，果嶺式造園。小區(qū)配以名貴樹種、花草等。中央景觀首創(chuàng)18米高氣勢恢宏的山水瀑布，地下車庫和地面綠化連成一起，當汽車駛?cè)胲噹鞎r仿佛在山林間旅行，體現(xiàn)了大自然的生態(tài)之美。

寬敞合理的房屋戶型，再融合大自然的氣息，寬大的觀景陽臺將視野無限延伸，盡覽戶外美景。

2014年8月開盤價為6500元，有31個在售住宅項目與江中世紀城相比：6個項目的銷售均價高于江中世紀城，售價最高的如皋萬都廣場為30000元/平方米，占總數(shù)的20.0%；18個項目的銷售均價低于江中世紀城，售價最低的三農(nóng)國際城為2880元/平方米，占總數(shù)的60.0%；另有6個項目的銷售均價與江中世紀城持平。

“江中世紀城”由知名星級物業(yè)管理公司專業(yè)化呵護業(yè)主生活的細枝末節(jié)，全封閉、全天候、最貼心的人性化服務(wù)為您帶來貴賓般的別樣人生禮遇。小區(qū)配置的主題休閑商業(yè)街區(qū)，全力滿足從高端商務(wù)宴請到個人閑暇品茗的全方位、高品質(zhì)需求。

（2）財務(wù)狀況分析

①企業(yè)償債能力分析

a短期償債能力分析

短期償債能力是指企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負債的能力，它反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的能力。企業(yè)只有充分的償還能力才能確保其債權(quán)人的利益，使債權(quán)人按時獲得利息，并按期取回本金。企業(yè)的短期償債能力會影響企業(yè)的籌集資金能力，并會進一步影響企業(yè)的盈利能力。

江蘇江中集團的流動比率是1.33，該指標越大表明公司償債能力越強，通常該指標在2較好，江中公司流動比率為1.3，說明該公司運用流動資產(chǎn)償還流動負債的能力較弱。且江中公司流動負債中短期借款占到了55.19%，如果短期借款償還期限較緊，需要注意防范償付風險。江蘇江中集團的速凍比率是1.0245，該指標是流動資產(chǎn)中剔除存貨因素后的速凍資產(chǎn)與流動負債的比率，通常該指標為100%左右為正常。江中公司速凍比率為1.0245，較為適中。江蘇江中集團的現(xiàn)金比率是0.2076，該指標反應(yīng)公司可用現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物清償債務(wù)的能力。江中公司現(xiàn)金比率較小，且流動比率和速凍比率都不大，說明該企業(yè)短期償債能力較弱。

b長期償債能力分析

長期償債能力是指企業(yè)對債務(wù)的承擔能力和對償還債務(wù)的保障能力。長期償債能力分析是企業(yè)經(jīng)營者、投資者、債權(quán)人和與企業(yè)有關(guān)聯(lián)的各方面都關(guān)注的重要問題。

江蘇江中集團的資產(chǎn)負債率是60.76%，該比率反應(yīng)企業(yè)資產(chǎn)總額與負債總額的比率，是長期償債能力指標。該指標沒有絕對的判斷標準，企業(yè)需要考慮資金成本負擔及償付風險，又要考慮適度負債滿足發(fā)展需要，既不能過于保守也不能盲目舉債，江中公司該指標60.67%，資本結(jié)構(gòu)較為適中。償債保障比率是19.848，長期債權(quán)人面臨的風險較小，長期償債能力還行。

綜上，江中集團債務(wù)融資中短期負債所占比重較大， 2012年為99.98%，2013年也高達99.99%，表明該企業(yè)對短期負債的依賴性較強，且融資渠道單一，主要依靠短期借款，增加了短期償債的壓力。

②企業(yè)盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，也稱為企業(yè)的資金或資本增值能力，通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)企業(yè)收益數(shù)額的多少及其水平的高低。

2013年集團銷售凈利率為1.508%，銷售毛利率為15.22%，資產(chǎn)凈利率為5.226%，凈資產(chǎn)收益率13.32%。2012年銷售凈利率為1.598%，銷售毛利率為7.04%。

綜上，江中集團2013年比2012年銷售毛利率提高了近一倍，但是銷售凈利率卻沒有增加，反而有微弱降低，說明該企業(yè)在增加銷售收入的同時未能夠很好地控制成本費用，增加毛利卻沒有增加凈利潤。

③企業(yè)營運能力分析

企業(yè)營運能力主要指企業(yè)營運資產(chǎn)的效率與效益。企業(yè)營運資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。企業(yè)營運資產(chǎn)的效益通常是指企業(yè)的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率。

江蘇江中集團流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為4.274，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)為84.23天。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高越好，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)則是流動資產(chǎn)每周轉(zhuǎn)一次所花費的時間，江中公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力較差。存貨周轉(zhuǎn)率為17.902，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為20.1天，存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，表明存貨的流動性和變現(xiàn)能力越好。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為20天，表明該企業(yè)存貨每20天周轉(zhuǎn)一次。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為11.96，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為30.1天。

（3）組織結(jié)構(gòu)分析

企業(yè)發(fā)展為國家房屋建筑施工總承包特級資質(zhì)企業(yè)，下轄10個建筑分公司及房產(chǎn)開發(fā)、設(shè)備安裝、裝飾裝潢、鋼架結(jié)構(gòu)、市政園林、起重設(shè)備、消防、建筑勞務(wù)、物業(yè)管理等專業(yè)公司及賓館、培訓中心等專業(yè)公司。

公司的組織架構(gòu)不夠完整，突出問題表現(xiàn)在該公司董事會行使在內(nèi)部控制和風險管理中的職能時，未建立風險管理委員會。

（4）營銷能力分析

市場營銷是企業(yè)通過整合營銷組合，比如產(chǎn)品、價格、促銷和渠道的優(yōu)化組合，向顧客傳遞和提供滿足其個性化需求的商品和勞務(wù)的過程。在社會市場營銷觀念的指導下，企業(yè)不僅要兼顧企業(yè)的利潤，同時還要兼顧消費者的利益和社會的利益。2014年，二三線城市商品房庫存較高，江蘇江中集團的商品房銷售業(yè)績也受到很大的影響，銷售壓力很大。在此情況下，公司的整合營銷能力并不強，并沒有針對顧客需求開發(fā)商品房，公司的整合營銷傳播能力也有待加強。

二、基于江蘇江中集團內(nèi)外部環(huán)境的SWOT分析

1.江蘇江中集團SWOT分析

SWOT（Strengths Weakness Opportunity Threats）分析法，又稱態(tài)勢分析法或優(yōu)劣勢分析法，用來確定企業(yè)自身的競爭優(yōu)勢（strength）、競爭劣勢（weakness）、機會（opportunity）和威脅（threat），從而將公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機地結(jié)合起來。

根據(jù)前面對江蘇江中集團房地產(chǎn)外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境關(guān)鍵因素的提煉和分析，通過SWOT分析法的原理建立矩陣如下：

2.江蘇江中集團房地產(chǎn)SWOT備選戰(zhàn)略

（1）SO戰(zhàn)略（發(fā)展型戰(zhàn)略）

依靠江蘇江中集團的企業(yè)優(yōu)勢，在已進入的二三線城市繼續(xù)鞏固市場份額和土地儲備；不斷開拓新的利潤增長點，開發(fā)精品商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。做好住宅主業(yè)，同時開發(fā)保障房、經(jīng)濟適應(yīng)房等地產(chǎn)等新領(lǐng)域拓展，保持江中集團房地產(chǎn)的發(fā)展。

（2）WO戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略）

重新對房產(chǎn)公司進行定位，以推出綠色環(huán)保的主宅為主，以保障房、經(jīng)濟適應(yīng)房為輔，提高物業(yè)公司管理水平、推進信息化管理制度。整合各種營銷組合，加強整合營銷能力和營銷傳播能力，不斷擴大企業(yè)規(guī)模和市場份額。同時拓寬融資渠道，提高企業(yè)營運能力。

（3）ST戰(zhàn)略（多種經(jīng)營型戰(zhàn)略）

面對行業(yè)中強大的競爭對手和嚴格調(diào)控政策，江中集團房產(chǎn)公司應(yīng)該結(jié)合當?shù)氐慕?jīng)濟和市場特點，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)新的經(jīng)營模式，采用合作開發(fā)、商業(yè)代建等多種方式有效規(guī)避市場風險。

（4）WT戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略）

面對外部威脅和內(nèi)部劣勢，江中集團應(yīng)該放慢發(fā)展速度。做好原有市場以提高利潤水平，發(fā)展保障房建設(shè)和經(jīng)濟適應(yīng)房建設(shè)，同時避開政治風險，加強內(nèi)部建設(shè)。

結(jié)合江蘇江中集團內(nèi)外部環(huán)境分析的結(jié)果來看，江蘇江中集團房地產(chǎn)公司的機會大于威脅、內(nèi)部優(yōu)勢大于劣勢，因此應(yīng)選用發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢而利用外部機會的SO戰(zhàn)略。但是，面對外部環(huán)境威脅和內(nèi)部劣勢，江蘇江中集團房地產(chǎn)公司也應(yīng)該加強內(nèi)部建設(shè)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開拓新市場，提升企業(yè)綜合競爭力。

三、江蘇江中集團房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

1.發(fā)展定位和目標

江蘇江中集團房地產(chǎn)繼續(xù)定位于成長型企業(yè)，秉承“做大才能做強、做強才能做優(yōu)”的理念，生產(chǎn)能滿足消費者的健康房產(chǎn)，希望社會因他們的存在而變得更美好。目標是立足長三角地區(qū)二三線城市，未來十年向中西部市場挺近，同時開辟差異化的主題房產(chǎn)。

2.差異化經(jīng)營戰(zhàn)略

由于消費者需求的差異化，以及行業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分化，所以一些中小開發(fā)企業(yè)，特別是一些成長型的中小企業(yè)，如果還繼續(xù)以規(guī)模為主要目標，那將面臨很大的挑戰(zhàn)和困難，這些企業(yè)更需要關(guān)注消費者的不同需求。

目前，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品主要分為以下幾類：

第一是住宅產(chǎn)品，未來住宅產(chǎn)品仍然是房地產(chǎn)開發(fā)的重點，但是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品正在升級，企業(yè)需要開發(fā)出綠色節(jié)能環(huán)保的新型住宅產(chǎn)品。

第二是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是隨著整個城市格局的拉開而發(fā)展的，隨著全國大多數(shù)城市的城市格局基本形成，商業(yè)地產(chǎn)從新增量上看已經(jīng)十分有限的，但是原有商業(yè)地產(chǎn)中存在的大量再改造，再重建的機會。

第三是大量的主題地產(chǎn)機會，尤其是致力于為人們提供有質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)機會值得認真研究和把握。

將地產(chǎn)和生活方式以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來，開發(fā)健康醫(yī)療、養(yǎng)生養(yǎng)老、旅游度假、主休閑娛樂等主題地產(chǎn)。該類型的地產(chǎn)會滿足不同消費者的需求，具有靈活性。

四、江蘇江中集團房地產(chǎn)戰(zhàn)略實施的保障措施

1.進一步加強品牌建設(shè)

（1）產(chǎn)品開發(fā)層面

現(xiàn)在，口碑營銷在企業(yè)的營銷策略顯得尤其重要，若想有好的口碑，產(chǎn)品質(zhì)量是關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)公司來說，產(chǎn)品質(zhì)量是品牌之本，是公司品牌和信譽的根本保證。江蘇江中集團房地產(chǎn)要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中立于不敗之地，就要開發(fā)具有差異化的產(chǎn)品。著重從產(chǎn)品質(zhì)量、科技、環(huán)保三方面進行產(chǎn)品研發(fā)，同時提高售后服務(wù)和物業(yè)管理，通過好的產(chǎn)品質(zhì)量不斷推出江中集團的房地產(chǎn)品牌。

（2）品牌管理層面

建立品牌管理機構(gòu)，科學系統(tǒng)地進行品牌管理工作，將品牌管理工作從市場部獨立出來，對某些具體的房產(chǎn)項目進行品牌管理是完全可行的。做好房產(chǎn)品牌設(shè)計和定位，突出公司的核心價值。

（3）品牌傳播層面

推動品牌整合營銷傳播，綜合運用廣告、公共關(guān)系、營銷人員、品牌質(zhì)量等手段進行品牌推廣，以樹立企業(yè)的良好形象和促進產(chǎn)品的銷售?？梢姡放频耐茝V過程是一個多手段多形式的綜合協(xié)調(diào)過程。在這個過程中，企業(yè)應(yīng)該注意以下幾個方面的問題：

①完善公司網(wǎng)站

完善江蘇江中集團公司網(wǎng)站，及時發(fā)表產(chǎn)品信息，同時保持企業(yè)和供應(yīng)商、消費者的聯(lián)系，樹立企業(yè)在科技信息時代的良好形象。企業(yè)為了展示房地產(chǎn)信息，應(yīng)該及時推出新產(chǎn)品的戶型、價格、地理位置、學區(qū)、配套設(shè)施等，同時網(wǎng)站的設(shè)計應(yīng)該便于企業(yè)和消費者的溝通，便于消費者能及時提問。網(wǎng)站應(yīng)該客服中心，便于解決顧客提出的問題，同時便于企業(yè)了解顧客消費心理，企業(yè)通過網(wǎng)站上的調(diào)查表、留言薄、定制服務(wù)以及E-MAIL可以傾聽顧客的意見，了解顧客的心聲，真正做到圍繞客戶開展一系列營銷戰(zhàn)略。

②建立微信傳播體系

今天微信用戶11.2億，微信占據(jù)了這些人的碎片時間，建立起他們的社交平臺，這個價值足夠了。只不過需要微信大數(shù)據(jù)全力配合，由于房產(chǎn)項目目標對象的位置屬性較強，所以一般來說，項目推廣最好的意向客戶群體，實際上是與位置有關(guān)的客戶。

2.積極拓展新的產(chǎn)品領(lǐng)域

當企業(yè)開發(fā)達到一定規(guī)模后，江蘇江中集團房地產(chǎn)公司應(yīng)該考慮產(chǎn)品線多元化的戰(zhàn)略。江蘇江中集團房地產(chǎn)理應(yīng)利用自身優(yōu)勢，積極拓展新的產(chǎn)品領(lǐng)域。

（1）開拓保障房項目

黨中央、國務(wù)院要求“十二五”期間建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，目前，2011年到2014年已開工建設(shè)3230萬套，到2015年年底，將合計開工建設(shè)3970萬套。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求所有市縣要把每年保障房開工、竣工任務(wù)、項目清單等所有內(nèi)容在網(wǎng)站上進行公開，以便于全社會監(jiān)督。所以江蘇江中集團要抓住機遇，積極開拓保障房項目。

（2）探索養(yǎng)老地產(chǎn)

目前，我國50-60年代的人群已經(jīng)逐漸步入養(yǎng)老大軍，而其子女大多是70-80年代的獨生子女，這些子女面臨著巨大的養(yǎng)老壓力。針對養(yǎng)老置業(yè)問題，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)七成多年輕人選擇同父母分開居住，八成多調(diào)查者則表示未來想要給自己或父母買套養(yǎng)老房。而兩代人居住距離應(yīng)該步行10分鐘，從調(diào)查結(jié)果看，近五成參與者認為父母和自己居住的房子之間的距離應(yīng)當在走路約10分鐘路程；另有三成多人群認為只要在一個行政區(qū)內(nèi)就可以接受；接受同住一個房子的調(diào)查者僅占到3.33%，而這個結(jié)果同另一項調(diào)查相呼應(yīng)。在關(guān)于是否與父母同住的調(diào)查中，73.33%的參與者表示不贊成成家后再同父母住在一起。 對于子女和老人居住距離到底應(yīng)該為多遠？20世紀70年代，日本學者提出“一碗湯的距離”，指子女從自己家中給老人住處送去一碗湯，湯送到老人手上還不會降溫變涼—以此來形容親子間相對獨立，又不失親密的距離。從這一點上講，走路十分鐘的路程大約也“一碗湯”的距離。

面對中國人口的老年化，江蘇江中集團房地產(chǎn)公司應(yīng)該組建專門的養(yǎng)老地產(chǎn)研究機構(gòu)，聘請國外優(yōu)秀的養(yǎng)老機構(gòu)和專業(yè)團隊或通過來提升養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)和運營管理能力，開發(fā)主宅、醫(yī)療、旅游、服務(wù)等一種立體的經(jīng)營模式。

五、總結(jié)

在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的條件下，企業(yè)所面臨的環(huán)境復雜多變，影響到企業(yè)的生存和發(fā)展因素也越來越多，江蘇江中集團當前既面臨外部環(huán)境帶來的機會和威脅，也面臨著企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢并存。

在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，運用SWOT分析法確定了企業(yè)的發(fā)展定位和目標，同時確定了企業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略，并進一步提出了企業(yè)的差異化經(jīng)營戰(zhàn)略。同時提出了企業(yè)戰(zhàn)略實施的保障措施，包括：進一步加強品牌建設(shè)、拓展新的產(chǎn)品領(lǐng)域等策略。

此外，還有一些問題有待我們深入研究，包括企業(yè)未來向中西部二三線城市推進的戰(zhàn)略研究，企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展與核心競爭了的維護的研究等等，這些都是我江蘇江中集團在接下來發(fā)展中需求研究的課題。

展望未來，希望江蘇江中集團有限公司房地產(chǎn)在企業(yè)競爭戰(zhàn)略所描述的發(fā)展藍圖指引下會發(fā)展得越來越好。

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作者簡介：石林（1976.04- ），女，漢族，江蘇南通人，應(yīng)天職業(yè)技術(shù)學院，商學院，本科，講師，研究方向：營銷管理