徐進

轉(zhuǎn)型四年來，SOHO中國一直備受關注，這不僅是因為潘石屹張欣夫婦總能有方法“引人注目”，更是因為它正在經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變，是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式由粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化的一個鮮活的樣本。事實證明，民營房企的轉(zhuǎn)型之路走得并不容易。

如今，該公司又一個并不太漂亮的中期業(yè)報出爐，重點數(shù)據(jù)如營業(yè)額、股東核心純利、凈利潤等下滑都超過九成，集團董事長潘石屹不得不再一次出來解釋這是轉(zhuǎn)型路上必然之痛。與此同時，在與復興長達數(shù)年互不相讓的上海外灘8-1地塊爭奪上，它終于“服軟”，用50%的股權(quán)換得80多億元的現(xiàn)金，再一次顯示了其放緩投資開發(fā)、謹慎持有大量現(xiàn)金的公司戰(zhàn)略。

此外，SOHO中國還在努力尋找“二次轉(zhuǎn)型”的門道——互聯(lián)網(wǎng)移動辦公租賃，并宣稱要將公司改造成為一家互聯(lián)網(wǎng)公司。潘石屹一直在努力尋找新的利潤點，以撐過長達四年的漫長轉(zhuǎn)型。

業(yè)績下滑逾九成

9月11日，在加盟SOHO中國僅一年后，林戰(zhàn)辭去了公司執(zhí)行董事及首席財務官CFO職務。這一人事變動引發(fā)外界的大猜測，因為首席財務官這一位置上頻繁換人，是該公司這幾年的常態(tài)。在林戰(zhàn)之前，閻巖、王少劍、唐正茂三人都曾擔任過首席財務官，自從2007年上市以來，林戰(zhàn)是公司離任的第四個CFO。

業(yè)界猜測，林戰(zhàn)的出走或與SOHO中國一直未能改善的財務數(shù)據(jù)有關。尤其是今年，公司的業(yè)績下滑幅度之大，壓力顯而易見。該公司的公告稱：“董事會現(xiàn)正物色適當人選接任首席財務官的職責。在覓得適當人選之前，首席財務官的職務將由公司執(zhí)行董事兼總裁閻巖女士兼任?！?/p>

這幾年一直困擾公司業(yè)績下滑的問題，顯然不是一個CFO就能挽救的。今年的中期業(yè)報顯示，公司上半年營業(yè)收入、核心純利、凈利潤三個重點數(shù)據(jù)指標均出現(xiàn)大幅下滑。

其中上半年實現(xiàn)營業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%；實現(xiàn)公司權(quán)益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%；實現(xiàn)凈利潤約為1.35億元，同比下降了95%。財報公布當日，SOHO中國的股價即下跌7.8%。

歷史數(shù)據(jù)顯示，轉(zhuǎn)型四年以來，該公司的業(yè)績額一直在下降。2010年，SOHO中國的銷售額達到歷史最高的238億元，隨后的三年，銷售業(yè)績大幅下滑，2011年為109億元，2012年為94.68億元，2013年則下滑至46.87億元。SOHO中國的公告稱，期內(nèi)營業(yè)額大幅下降的主要原因是集團業(yè)務由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”，從而導致物業(yè)銷售收入下降所致；而毛利潤的下降主要由于物業(yè)銷售收入下降導致的整體營業(yè)額下降。

停止樓市投資

然而，面對外界的質(zhì)疑和猜測，一個“業(yè)務轉(zhuǎn)型”的理由似乎并不夠。在中期業(yè)績報告發(fā)布后不久，潘石屹和張欣夫婦多次公告高調(diào)亮相，大談對公司未來以及行業(yè)時局的看法，試圖解釋 SOHO中國目前的狀況。

在9月21日的“潘談會”上，潘石屹表示，投資者關心的問題主要有兩個：第一個是負債率，第二個是現(xiàn)金流，而它在這兩個財務數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)非常不錯，足以說明轉(zhuǎn)型成功。

據(jù)該公司2015年中期業(yè)績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，凈債務占股東權(quán)益的比率約為25%。公告中稱，目前公司的現(xiàn)金完全能夠滿足在建投資物業(yè)未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

業(yè)內(nèi)分析認為，SOHO中國之所以擁有大量的現(xiàn)金和較低負債率，一個主要的原因是自去年年初開始，其連續(xù)出讓多個上海項目，SOHO海倫廣場、靜安廣場以及凌空SOHO的若干物業(yè)，僅這三宗交易變現(xiàn)的資金就達82.8億元。而另一個原因就是SOHO中國一直沒有拿地。

目前，該公司項目主要集中在北京和上海。2013年9月，其與北京國際信托有限公司聯(lián)手以19.22億元的價格拿下北京麗澤金融商務區(qū)地塊之后，已經(jīng)兩年在北京土地市場沒有新斬獲；其在上海最近一次拿地動作，也要追溯至2013年4月。很明顯，SOHO中國采取了收縮戰(zhàn)略，出售物業(yè)、停止拿地以加速資金回流，以充足的儲備求得平穩(wěn)地過渡。

9月22日，其首席執(zhí)行長張欣對外媒表示，多輪的量化寬松政策已將海外主要城市的資產(chǎn)價格推到很高的水平，因而該公司選擇持有現(xiàn)金，停止海外樓市投資。同時，她表示SOHO對于中國的土地投資也不感興趣，將專注于資產(chǎn)租賃業(yè)務上。此番言論在外界引發(fā)不小震動，被解讀為中國開發(fā)商對海外投資以及國內(nèi)行業(yè)前景的看空。

隨后不久，SOHO中國宣布退出此前與復星國際互不相讓的上海外灘8-1地塊項目“爭奪戰(zhàn)”，以50%的股權(quán)出售給復星，作價人民幣84.93億元。這一場曠日持久的“地王之爭”最后以SOHO中國“拿錢走人”告終。這樣“服軟”的行為，已經(jīng)被不少業(yè)內(nèi)人士預測到了，這也契合了張欣最近“不再投資樓市和土地”的表態(tài)。

租金收益上升偏慢

雖然憑借較低的負債率和充足的現(xiàn)金流，SOHO中國再一次獲得券商對其“流動性表現(xiàn)良好”的嘉獎，但是質(zhì)疑依然不少。標準普爾就在不久前宣布，將它的長期企業(yè)信用評級由“BB+”下調(diào)至“BB”，展望負面，因為其“建設并持有的業(yè)務模式過渡進程慢于此前的預期，財務杠桿將在2015-2016年維持在高位?！?/p>

該公司轉(zhuǎn)型進程慢，一個重要表現(xiàn)是物業(yè)租金收益上升的速度偏慢。據(jù)2015年中期業(yè)績報告，SOHO中國在本年度前六個月內(nèi)的租金收入約為人民幣4.39億元。資料顯示，其在2014年的租金收入為4.24億元。

目前，SOHO中國有6個項目進入租賃市場，總可租面積約52.21萬平方米，其中絕大部分在最近一年內(nèi)進入市場，期內(nèi)平均出租率達到約73%。

北京的望京SOHO塔3和上海的SOHO復興廣場于2014年9月竣工，目前出租率為95%和97%，已接近滿租。北京的光華路SOHOII項目以及上海的凌空SOHO項目于去年11月竣工，出租率為48%和41%。潘石屹認為，隨著本集團現(xiàn)持投資物業(yè)出租率的進一步提升，以及新近開設投資物業(yè)的租金收入貢獻，今年下半年的租金收入將超過上半年。

盡管如此，他也承認“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景并不樂觀，租金回報亦不理想”。因此公司正在探索把閑置的商業(yè)地產(chǎn)空間改造為靈活的平臺式辦公場所，這就是被潘石屹寄予厚望的SOHO 3Q產(chǎn)品。

今年年初， 該公司推出O2O移動辦公產(chǎn)品SOHO 3Q，在北京的望京SOHO和位于上海的SOHO復興廣場正式上線，共1500多個座位入市。據(jù)了解，10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，全面實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售，任何人可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應的傭金。

稻草還是增長極？

潘石屹說希望到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右，1.1萬個SOHO 3Q座位；到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共布局10萬個座位，彼時SOHO 3Q貢獻的租金收入將超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入，成為公司業(yè)績的主力。

為什么要做辦公短租？精明的老潘自然會算賬，因為這種新穎的租賃模式收益，要遠高于傳統(tǒng)辦公租賃收益。

以望京SOHO為例，目前望京SOHO 3Q有600多個座位，總計約6000平方米，辦公桌價格為800元/周/人，獨立辦公室價格為1040元/周/人，每平米單價折合后在18-30元/天，高于普通商業(yè)寫字樓的每平米5-8元/天，也高于周邊寫字樓均價的約2倍。

按照潘石屹的計劃， SOHO 3Q未來還將上市，“因為3Q是輕資產(chǎn)運營的，規(guī)模做大之后，要把這部分業(yè)務分拆出來上市”。

顯然，SOHO 3Q這根“救命稻草”的野心是成為集團的增長驅(qū)動力，更要帶領SOHO中國走出一線城市，走向全國區(qū)域。然而，不少業(yè)內(nèi)觀點卻持懷疑態(tài)度。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，雖然SOHO 3Q這種基于互聯(lián)網(wǎng)的共享辦公模式比較新穎，但是在一線城市也并非僅此一家。創(chuàng)客空間、優(yōu)客工廠等同類產(chǎn)品都有著較高的知名度，SOHO 3Q在租金價格水平、核心區(qū)位價值、企業(yè)孵化服務水平上未必有絕對優(yōu)勢。而且重要的是，目前SOHO 3Q并不掙錢，盈利模式還在摸索之中，對集團業(yè)績也并無貢獻。

然而，一直能敏銳捕捉新潮的潘石屹似乎并不在意，他一直在尋找互聯(lián)網(wǎng)+的風口。他認為借助SOHO 3Q ，“如今的SOHO中國，正在全面向一個互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)變”。

如今，共享經(jīng)濟風靡全球，共享服務提供商如 Uber和Airbnb的高速膨脹也令人眼紅。

然而，這一次潘石屹能否捕捉到市場中的年輕需求，能否找到O2O的風口，是否能再創(chuàng)他的銷售的神話？一切有待市場檢驗。