被熱炒為“北京豪宅元年”的2015年逐漸接近尾聲，在北京各大論壇和公開場(chǎng)合，很多業(yè)內(nèi)人士都驚訝地發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很少聽到開發(fā)商或者業(yè)內(nèi)專家提及剛需盤，擺在購房者面前一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，剛需盤已經(jīng)成為一個(gè)越來越微弱的市場(chǎng)。

北京商品房住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化， 從近期入市項(xiàng)目特征來看，北京地區(qū)高端項(xiàng)目和商住產(chǎn)品比重較大。這是一個(gè)趨勢(shì)，與香港類似，目前北京在售商品房中低端占比逐漸變少，究其原因有很多層面。

自住房供應(yīng)擠占效應(yīng)，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，拿地價(jià)格越來越高，導(dǎo)致房企只能將大部分新增土地規(guī)劃建設(shè)成高端產(chǎn)品，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)。無論是近期的孫河、東壩地塊，還是之前的大興、豐臺(tái)區(qū)域地塊，樓面價(jià)5萬元+已成為常態(tài)。這意味著上述地塊所建樓盤，單價(jià)基本上都要賣10萬元以上。

北京究竟還有多少剛需盤？說多不多，說少不少，因?yàn)榍皫啄隇槲覀兯P(guān)注的區(qū)域，仍然還有放量。從區(qū)域上看，在通州遭遇限購之后，房山和大興作為中端剛需項(xiàng)目集中地帶，成為成交主力，這兩個(gè)區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，可以成為購房者重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。

此外，在密云、平谷這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，也存在較多剛需項(xiàng)目。不過，如今環(huán)京區(qū)域已經(jīng)逐漸成為剛需購房者關(guān)注的主力戰(zhàn)場(chǎng)，隨著京津冀交通軌道的推進(jìn)，這些區(qū)域部分項(xiàng)目到北京城區(qū)所花費(fèi)時(shí)間，未必會(huì)比京郊遠(yuǎn)。

除了尋找剛需商品房之外，購房者還有幾個(gè)途徑可供參考。比如商住房，可以暫時(shí)作為剛需購房者的過渡，再如自住房，這將是未來北京市場(chǎng)解決剛需購房的主要途徑。

對(duì)于“剛需”這一詞匯，未來界定也會(huì)更加困難。在北京樓盤價(jià)格高企背景之下，改善性剛需也應(yīng)該被視為剛需，這意味著一部分高端商品房以及二手房，未來也可以視作北京“剛需盤”，盡管總價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一兩百萬元了。

在這種背景下，一些改善性剛需購房者也可以找到適合自己的區(qū)域，比如京西南區(qū)域，尤其是豐臺(tái)，目前還處于北京樓市價(jià)值洼地。不過，所謂價(jià)值洼地，只是相對(duì)而言，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看這些洼地都會(huì)被填平，如今豐臺(tái)涌現(xiàn)的高端項(xiàng)目已經(jīng)越來越多。

所有事實(shí)疊加起來，似乎還是在告訴我們那句千年不變的老話 ——“買房要趁早”。